רכישת דירה מעמידר ע"י דייר המחזיק בנכס נוסף

נקודת המוצא של בית משפט קמא הייתה כי המערער מקיים את אותם התנאים הנדרשים לצורך הכרתו כדייר נדחה: היותו בנו של הדייר המקורי ומגורים משותפים בדירה עם הדייר המקורי ועם הדייר הנגזר לפחות 6 חודשים סמוך לפטירתם, וכי המחלוקת היחידה הצריכה הכרעה נעוצה בשאלת קיומו של התנאי הנוסף שבסעיף 27 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 לפיו "לא היתה לו דירה אחרת למגוריו בזמן שהדייר שלפניו נפטר", וזאת, בהתייחס לדירת עמידר הנמצאת ברחוב קהילת קנדה בתל אביב, בה התגוררה הנתבעת 2 טרם נישואיה למערער, אשר נרכשה על ידה ונרשמה על שמה, ובה מתגוררות שתי בנותיה הבגירות (להלן- דירת עמידר).

בית משפט קמא קבע כי "הדירה...נרכשה בידיה [של הנתבעת 2] באמצעות משכנתא, שנפרעה לאורך חייהם המשותפים של הנתבעים שניהם. בדיון בבקשת הרשות להיתגונן העידה הנתבעת כי הדירה לא נרשמה על שמה קודם שסיימה לשלם את המשכנתא היה זה בשנת 2009..."; כי "עובדה זו, לצד היותם של הנתבעים בני זוג נשואים, מקימות לנתבע זכות להתגורר בדירה האחרת. זכות זו כשם שעומדת היא לנתבעת 2 ועל כך לא יחלוק איש, עומדת לאשה [המערער] אשר במאמץ חיים-משותף עימה – ואחרת לא הוכיחו הנתבעים, העמיד על כנה את הזכות להחזיק בדירה", וכי: "בין שהתגורר בדירה הזו מעט, בין שהתגורר בה באורח תדיר ובין שלא התגורר בה כלל, לנתבע זכות שבדין, זכות של קבע היא, לדור שם. אחרת – הוא לא הראה לבית המשפט". בית משפט קמא פסק כי למערער "דירה אחרת למגוריו ומכאן שאין הוא עונה על התנאי אשר בסעיף 27 לחוק הגנת הדייר", והורה, כאמור, על פינויו מהדירה.

לא הוכח שהמערער השקיע ולו שקל אחד בדירת עמידר ולא הוכח שאי פעם התגורר בה. המשיב, היושב מעבר לים, לא הביא ראיות לסתור את החזקה לפיה מדובר בנכס חצוני, כך שלא היה מקום להתבונן על דירת עמידר כעל "דירה אחרת למגוריו" של המערער שהפקיעה ממנו, והיא בלבד, את מעמדו כדייר נדחה בדירה נושא התביעה.

...

לעיל ראינו כי לאחר הגשת הטיעונים פסק בית משפט קמא כי המערער כשל מלהוכיח את תנאי היעדרה של דירת מגורים אחרת, וכלשונו "ואחרת לא הוכיחו הנתבעים", וכן: "אחרת – הוא לא הראה לבית משפט". מסקנה זו מוקשית בעיני משאינה עולה בקנה אחד עם המתווה הדיוני לפיו יינתן פסק הדין על יסוד "בסיס החומר שבתיק", לאחר בחינתו, עם ההסכמה הנוספת, שאינה אלא פרי הצעתו של השופט קמא, לפיה לא תובאנה ע"י הצדדים, וביחוד ע"י המערער, שנטל ההוכחה מוטל עליו, ראיות נוספות, ועם מהותה של אותה "דירת מגורים אחרת" בשים לב להלכות הרלבנטיות לשיתוף בין בני זוג בדירת מגורים.

חנה פלינר, שופטת התוצאה פסק דינו של בית משפט קמא מבוטל, ותביעת הפינוי שהוגשה נגד המערער - נדחית.

המשיב ישלם למערער שר טרחת עו"ד והוצאות הערעור בסך כולל של 30,000 ₪.

הדירה משתרעת על הקומה הראשונה וחלק מקומת הקרקע של מבנה בן שתי קומות, ושטחה 104.4 מ"ר. במהלך אוקטובר 2015, כשהיא כבת 75 שנים, פנתה העותרת באמצעות בני משפחתה, למשיבות – המשיבה 1 כבעלת הקרקע עליה בנויה הדירה; המשיבה 2 כמי שיועדה לנהל את הקרקע מטעם המשיבה 1; המשיבה 3, המנהלת בפועל של הקרקע עבור המשיבות 1 ו-2 – בבקשה לרכישת הדירה (המשיבה 3 דלהלן: "עמידר").

במסמכי המיכרז עצמו צוין בכותרת, כי "בנכס מחזיק דייר מוגן", אף הובהר, בהמשך, כי "ידוע לזוכה/מציע כי הנכס מוחזק על ידי דיירת מוגנת..." וכי "הזוכה/מציע יקבל על עצמו את כל המחוייבויות הנובעות מהיותו בעל הבית והמשכיר של הנכס המוגן, על פי כל דין לרבות דיני הגנת הדייר. למען הסר ספק, הודגש, כי הזוכה/מציע ירכוש את זכויות הבעלות בלבד ויהפוך לבעל בית של הנכס המוגן כפוף לזכויות המחזיק בדירה על פי כל דין". עוד נקבע, כי "הזוכה/המציע מתחייב למלא את התחייבויות המזמינה כלפי הדיירת המוגנת" (להלן: "החלטת המיכרז").

כך בס' ט"ז אותו צטטנו לעיל: "חלקה המוחזקת על ידי דייר מוגן אחד בלבד וזכויות הבניה הבלתי מנוצלות בה מאפשרות לבנות עד 4 יחידות מגורים נוספות, או לחילופין עד 400 מ"ר זכויות בניה נוספות – שטח עקרי (במידה ובתב"ע אין היתייחסות למסור יחידות המגורים) יוצע הנכס לדייר, כולל כל זכויות הבניה. במידה והצעת המכר תדחה ע"י הדייר, הנכס ייצא למכרז פומבי כולל זכויות הבעלות בנכס המוגן". מכלל ההן נשמע הלאו – חלקה המוחזקת על ידי דייר מוגן אחד וזכויות הבניה הבלתי מנוצלות בה מאפשרות לבנות יותר מ-4 יחידות מגורים נוספות, או לחילופין מעל 400 מ"ר זכויות בניה נוספות – לא יוצע הנכס לדייר והוא יצא למכרז פומבי כולל זכויות הבעלות בנכס מוגן.

...

בעתירה מבקשת העותרת מבית המשפט לקבוע כי דין המכרז להתבטל; כי היא זכאית לרכוש את הדירה וכי על המשיבות להציע לה לרכוש אותה – מהטעמים המפורטים בעתירה.

העולה מהמקובץ - הוראת אגף 365, שהוכנה בהמשך להחלטה מ-1996, באה ליצוק תוכן לתקנה 25(3) לתקנות חובת המכרזים – על רקע עיקרון עדיפות המכרז שבא לידי ביטוי בחוק ובתקנות – ולקבוע את התנאים לפטור ממכרז בהתקשרויות להענקת זכויות בדיירות מוגנת, והכל במסגרת האיזון בין האינטרס של הדייר המוגן לבין האינטרס של כלל הציבור.

גם טענת האפליה לה טוען ב"כ העותרת דינה להידחות.

סוף דבר העתירה נדחית.

כיום זהבה מעוניינת, לדבריה, לרכוש את הדירה מידי עמידר לפי הסדרי חוק הדיור הצבורי (זכויות רכישה), תשנ"ט-1998 והוראות משרד הבינוי והשיכון.

יוזכר כי סעיף 324(א) לפקודת העיריות [נוסח חדש] קובע כדלקמן: "לא תרשם בפנקסי המקרקעין כל העברה של נכס, אלא אם הוצגה לפני הרשם, או לפני עוזר הרשם, תעודה חתומה בידי ראש העיריה, המעידה שכל החובות המגיעים לעיריה מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס עד ליום מתן התעודה והנובעים מהוראות הפקודה או מדין אחר – סולקו במלואם או שאין חובות כאלה." הערייה איננה נכונה להנפיק תעודה כאמור בסעיף 324 הנ"ל - חרף ההפטר שניתן לזהבה בשנת 2018 – וזאת מפני ש**** נותר רשום כל העת כמחזיק נוסף בדירה, וכפי שיפורט בהמשך, הוא אף לא חלק על רישום זה במרוצת השנים.

בעתירה דנן, אשר הוגשה בחודש יוני 2020, מבקשים העותרים מבית המשפט לעניינים מינהליים (א) להצהיר כי **** מעולם לא החזיק בדירה; (ב) להורות על מחיקת חיובי הארנונה של **** בקשר לדירה; וכן (ג) "להתיר ל[זהבה] לרכוש את דירת עמידר בה היא מתגוררת" (ראו עמודים 1 ו-7 לעתירה המנהלית).

כאמור, במכתבו הראשון מנהל הארנונה הזכיר "העידר כל אסמכתות לאימות טענותייך כי **** לא התגורר מעולם בנכס", ואילו במכתבו השני הוסיף המנהל כי "אין כל טענות וראיות מצד אבוטבול **** שהנו החייב". אם כן, מהן הראיות שהובאו על ידי העותרים בתמיכה לגירסה לפיה **** לא החזיק בדירה לאורך התקופה? ראשית, תעודת גירושין שהונפקה על ידי המשרד לעינייני דתות ביום 23.7.1996, המעידה על כך שזהבה ו**** התגרשו ביום 10.3.1996.

...

נטען אפוא כי בנסיבות המקרה החלטת העירייה שלא להנפיק תעודה כמבוקש על ידי זהבה, היא סבירה ואין בסיס להתערב בה. לאחר שקילת טענות הצדדים, החלטתי כי יש מקום לקבל את העתירה.

בהקשר זה נזכיר כי על פי סעיף 3(א)(3) לחוק הערר, אחת מארבע העילות המאפשרות הגשת השגה היא טענת החייב כי "הוא אינו מחזיק בנכס". הגעתי למסקנה כי בנסיבות המסוימות של המקרה הנוכחי, אין לחסום את דרך העתירה המנהלית.

דהיינו, במובן זה מסמך איחוד התיקים שהובא כתימוכין לסירובה של העירייה, נוטה לתמוך בגרסתו של **** שהוא לא התגורר בדירה בבת ים, אף אם לא הועלתה במסמך טענת "אינני מחזיק". לא בקלות יקבע בית המשפט לעניינים מינהליים כי החלטתה של רשות ציבורית איננה נופלת במתחם הסבירות ושקלתי היטב אם התערבות בית המשפט אכן מוצדקת במקרה זה. אולם מבט על כלל הראיות (הן אמירות **** והן המסמכים שצורפו) מוביל למסקנה מסתברת אחת בלבד: **** לא התגורר בדירה מאז 1995 או 1996 (ואולי בכלל לא).

ולמעשה מסקנה עובדתית זו מביאה, בנסיבות המקרה, למסקנה המשפטית כי **** לא היה בבחינת "מחזיק" ולפיכך לא חב בארנונה בגין הדירה.

אשר על כן, אני מקבל את העתירה ומורה לעירייה למחוק את חובותיו של **** בקשר לדירה.

עוד ציינו התובעים כי הבעלים הראשון של הדירה בתת חלקה 1 היה ג'ורג' עטיה שהיה בהתחלה דייר מוגן שרכש את זכויות הבעלות בדירה מרשות הפיתוח באמצעות עמידר ביום 24/3/96, וכי מר עטייה מכר את זכויותיו בדירה לגב' פליקסון הניה שמכרה את זכויותיה בדירה לויינשטוק מרק, אשר מכר אותן כאמור למר סטיב אמסלם.

לטענת עמידר, התובעים עומדים שלא בתום לב על זכויות שלא קיימות להם, והדברים יפים שבעתיים, לתובעים מס' 1 ו- 2 אשר בעודם מבזים החלטה של בית משפט נכבד לעניינים מקומיים, וממשיכים להחזיק בנכס אשר ניבנה ללא היתר, באים לבקש סעד מערכאה זו. דיון והכרעה: דירה , רכוש משותף ומה שביניהם: בבית המשותף קיימים שני מרכיבים, הדירות והרכוש המשותף (יהושע ויסמן דיני קניין-בעלות ושתוף 375 (1997) (להלן: 'ויסמן')).

משכך, לאחר ששמעתי את העדים, בחנתי את הראיות וכל המסמכים שצרפו הצדדים וכן שמעתי את טענות הצדדים, הגעתי למסקנה כי רשות הפיתוח באמצעות עמידר בעלה מכוח הסמכות שהוענקה לה מכוח התנאים הכלליים של הסכמי המכר והן מכוח יפויי הכוח הבלתי חוזר שחותמים עליו כל הרוכשים דירות מעמידר, ובמיוחד שהוכח כי מישפחת אמסלם חתמה על ייפויי כוח כזה המאפשר לשנות את ההצמדות ואף במהלך הליך משפטי זה נרכש ע"י סטיב אמסלם נכס נוסף בבניין.

...

משכך, לאחר ששמעתי את העדים, בחנתי את הראיות וכל המסמכים שצירפו הצדדים וכן שמעתי את טענות הצדדים, הגעתי למסקנה כי רשות הפיתוח באמצעות עמידר בעלה מכוח הסמכות שהוענקה לה מכוח התנאים הכלליים של הסכמי המכר והן מכוח יפויי הכוח הבלתי חוזר שחותמים עליו כל הרוכשים דירות מעמידר, ובמיוחד שהוכח כי משפחת אמסלם חתמה על ייפויי כוח כזה המאפשר לשנות את ההצמדות ואף במהלך הליך משפטי זה נרכש ע"י סטיב אמסלם נכס נוסף בבניין.

סוף דבר נוכח כל האמור לעיל, אני מורה על דחיית התביעה הראשונה והן את תביעה השנייה.

התביעה שכנגד שהגישה חברת נעמאן נגד התובעים נדחית, ללא צו להוצאות.

שיקולים נוספים שלא נשקלו על ידי הרשות על כך יש להוסיף, שהיה מקום לבחון את בקשה העותר בראי המדיניות הכללית של רמ"י ביחס לדירות בהן מתגוררים דיירים מוגנים, כאשר בסעיף מכתב שנשלח מאת עמידר אל העותר ביום 20.1.2022 צוין כי "... מדיניות רמ"י ועמידר היא למכור נכסים המוחזקים על ידי דיירים מוגנים בהתאם לחוק הגנת הדייר בפטור ממכרז בהתאם להוראות תקנות חובת המכרזים, תשנ"ג-1993." [ההדגשה אינה במקור-ד.פ].

בהמשך בסעיף 5 למכתב נכתב כי: "כאמור, קיימת מדיניות שעניינה עדוד דיירים מוגנים לרכוש זכויותיהם בנכסים המוחזקים על ידם, וזאת בכפוף לשיקולים רלוואנטיים נוספים, אולם על המדינה לא מוטלת כל חובה להיתקשר בעיסקה עם דיירים מוגנים בכלל ועם המבקשים בפרט, ככל שמתבקשת עסקה כזו, זכותה וחובתה של רמ"י ושל עמידר לשקול מכלול את השיקולים [הטעות במקור] הרלבאנטיים בטרם תאושר העסקה." [ההדגשה אינה במקור].

...

יוצא אפוא כי החלטת וועדת העסקאות שלא לאשר את מכירת הדירה בנסיבות העניין היא החלטה שלא נומקה במידה ומספקת, לא לקחה בחשבון את מכלול השיקולים שהיה מקום לשקול, וכפועל יוצא מכך אף לא נתנה משקל נאות לאיזון שבין השיקולים השונים הצריכים העניין.

להתרשמותי, בהעדר נימוק כבד משקל שלא הובא במסגרת ההחלטה המקורית, לנוכח מדיניות רמ"י, היות הדירה דירת מגורים המשמשת את העותר למטרות מגורים אשר המצויה בשכונת מגורים, ובהינתן כי מדובר בשטח של פי התוכנית התקפה משמש גם לייעוד של מגורים, נראה שהכף נוטה לטובת מכירת הדירה בפטור ממכרז ויהיו דרושים נימוקים כבדי משקל שלא לעשות כן. טענות נוספות של העותר באשר לטענות העותר כי לכאורה ניתנה לו הבטחה שלטונית על ידי נציגי עמידר ביחס לרכישת הדירה, מצאתי שמדובר בטענה בלתי מבוססת, שדינה להידחות.

סוף דבר בהתאם לכל האמור, אני מורה כדלקמן: החלטת ועדת העסקאות בטלה.