רישום משכנתא אסורה על ידי הבנק למרות ויתור על הגנה חוקית

הנאשם ביקש מבית המשפט לאסור על הבנק לממש את המשכנתא.

במסגרת זו, בסמוך ל-31.5.2012 זייף הנאשם את חוזה ההלוואה בכך שהוסיף בעמוד האחרון, בלא הסכמת הבנק, באמצעות מדפסת את הכיתוב: "הבנק יבצע המרת הלוואת הגישור במשכנתא בסוף התקופה של הלוואת הגישור, וזאת במשכנתא רגילה באותם תנאי ריבית והתקופה של המשכנתא החדשה מיום 15.11.2006 ו/או לפי הסכמת הצדדים. אי רישום הדירה על שם הלווים ו/או רישום עיקול על הדירה ו/או תשלום בשוברים לא יהווה עילה לפרעון ההלוואות לפי איזה מסעיפי ההלוואה". הנאשם ניגש בשלושה מועדים שונים, במהלך ניהול ההליך האזרחי, לסניפי בנק שונים, הציג בפני פקידות חוזה הלוואה מזויף ומסמכים מזויפים ובקש מהפקידות לאשר כי מדובר במסמכים "נאמנים למקור". על סמך דברי הנאשם נעתרו הפקידות לבקשתו, לא הבחינו בתוספות וחתמו על המסמכים המזויפים באמצעות חותמת "נאמן למקור" והוסיפו את חתימתן וחותמת סניף הבנק.

הנאשם ביקש מספר דחיות לצורך קיום השימוע ולבסוף הודיע כי הוא מוותר על השימוע.

בסוף שנת 2010 ניסה הנאשם לשכנע את הבנק להמיר את הלוואת הגישור להלוואת משכנתא, אך למרות ניסיונותיו עד אמצע שנת 2011 לא הצליח בכך.

מעשי הנאשם שנמשכו מספר חודשים נועדו למטרה אחת – סיכול מימוש משכנתא על ידי הבנק.

בנגוד לעמדת ההגנה לא מצאתי כי יש להעניק משקל משמעותי לטענת השהוי.

...

לאחר שבחנתי את מכלול הנסיבות הגעתי לידי מסקנה כי מתחם העונש ההולם במקרה זה נע בין 12 ל-30 חודשי מאסר.

בהתחשב בכל האמור לעיל אני גוזר על הנאשם 24 חודשי מאסר מהם 16 חודשים לריצוי בפועל והיתרה על תנאי למשך 3 שנים מיום שחרורו מבית הסוהר, והתנאי הוא שהנאשם לא יעבור את אחת העבירות בהן הורשע בתיק זה. ניתנה היום, כ' סיוון תשפ"א, 31 מאי 2021, במעמד הצדדים 1 מתוך 5

הבנק מתייחס לטענת הנתבעת לפיה למרות שהמנוח נותר רשום כבעלים של מחצית מהדירה בלישכת רישום המקרקעין, הרי שבהתאם להסכם גירושין בין השניים הוא וויתר על זכויותיו בדירה לטובתה ולפיכך היא בעלת מלוא הזכויות בדירה המגורים.

באשר לטענתה של הנתבעת בדבר זכאותה לדמי המזונות בדין קדימה, הבנק טוען כי מדובר בהרחבת חזית אסורה שכן זכרה של טענה זו לא עלה בכתב ההגנה מטעמה ולפיכך דינה להדחות על אתר.

סעיף 40א לחוק המקרקעין דן בפרוק שתוף בין בני זוג בדירה המשמשת להם למגורים וקובע, כי במקרה כזה, הוראות סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, לא יחולו על מי שהיה שותף בדירה שבית המשפט החליט על פירוק השתוף בה. סעיף 40א לחוק המקרקעין אינו חל על מקרים שבהם פירוק השתוף בדירת מגורים של בני זוג נידרש על ידי גורם שאינו אחד מבני הזוג.

בין היתר שם הבעלות בדירה לא נרשמה על שם הנתבעת ועל כן סעיף 33 לחוק הגנת הדייר לא חל. בעניינינו כאמור הסעיף חל וכלל לא ברור כי לאחר מכירת הדירה כתפוסה, נכויי יתרת הלוואת המשכנתא והתשלומים ששילמה נתבעת לאורך השנים בכלל תיוותר יתרה כלשהיא.

...

טענות התובעים: לטענת הבנק והכונס למנוח היו לכל הפחות מחצית מן הזכויות בדירת המגורים ועל כן, לנוכח חובו של המנוח לבנק ולנוכח העיקול שנרשם לטובת הבנק, יש לקבל את התביעה ולהורות על מימוש זכויות החייב בנכס המקרקעין.

לפיכך משיקולי הדין, זכויות התובעת וילדיה והצדק, בהתחשב במצבה הכלכלי ובנסיבותיה האישיות, לפיהן היא מתגוררת בדירה עם ילדיה, והעובדה כי לתובעים, אם אכן ידרשו מכירת הדירה כנכס תפוס, לא תצמח כל תועלת ממשית ממימוש הדירה – דין התביעה להידחות.

אשר על כן התביעה נדחית.

התובעים ישלמו לנתבעת הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך של 7,500 ₪ בתוספת מע"מ. הסכום ישולם תוך 30 יום וכן ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

האם בנסיבותיו של עניין זה חלות על המבקש ההגנות הקבועות בסעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר") ובסעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז-1967 (להלן: "חוק ההוצאה לפועל"), למרות שחתם על מסמכים ובהם ויתר לכאורה על הגנות אלה? פתח דבר בתובענה זו מתבקש בית המשפט ליתן צו מניעה קבוע האוסר על המשיב (להלן גם: "הבנק") לפנות את המבקש מבית מגוריו שברחוב קבוץ גלויות 23 א' בעכו, הידוע גם כחלקה 19 תת חלקה 1 בגוש 18105 (להלן: "הנכס" או "הדירה"), וזאת בהתאם להוראת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר (להלן גם: "סעיף 33" או "הגנת הדיור המוגן").

בשל חשיבות סעיף 10(ב) להסכמים לענייננו נביאו כלשונו: "שטר המשכנתא כאמור בסעיף א' לעיל יכלול את התנאים שיהיו נהוגים בבנק בעת רשום המשכנתא. במידה של הוצאת המשכנתא לפועל לא יהיה הלווה ו/או כל אדם ו/או גוף אחר מוגנים על פי חוקי הגנת הדייר לרבות סעיף 33 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב-1972 ולא על פי הסעיפים 38 ו- 39 לחוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז-1967 ולא על פי כל חוק אחר ו/או כל חוק אחר שיבוא בנוסף עליהם או במקומם. הלווה אחראי לכך כי במידה והבנק יוציא לפועל המשכנתא, הנכס יועבר לבנק מיד עם דרישתו הראשונה כשהוא ריק מכל אדם וחפץ." בשנת 1995 נרשמה בלישכת רישום המקרקעין משכנתא בדרגה ראשונה על מלוא זכויות המבקש ואישתו דאז בנכס לטובת הבנק.

לטענתו, ההלכה העקבית והברורה של בית המשפט העליון מצביעה על צימצום ניכר ופרשנות מסייגת ביותר של נסיבות בהן יבוטל ויתור על הגנת הדיור המוגן והמבקש לא הצביע על נסיבות המצדיקות סטיה מפסיקה עקבית זו. על כן, טוען המשיב, גם אם ייקבע שאין ליתן תוקף לוויתור על הגנת הדיור החלוף, בכל מקרה הוויתור על הגנת הדיור המוגן שנעשה על ידי המבקש בהסכמים, בשטר המשכנתא ובמסמכי ההסדרים - תקף.

...

בשקלול כל השיקולים שלעיל, ובשים לב לכלל נסיבות העניין, נראה לי כי יהא זה נכון לקבוע את תקופת הדיור החלוף שימומן למבקש על ידי הבנק לתקופה בת 36 חודשים, החל מחודש יוני 2012.

אני קובע כי הסכום החודשי אשר עונה על דרישת הדיור החלוף יעמוד על סך של 2,500 ₪.

סוף דבר משנקבע כי יש לבטל את סעיף הויתור ככל שהוא נוגע להגנת הדיור החלוף, התובענה מתקבלת בחלקה, וניתן בזאת צו האוסר על המשיב לפנות את המבקש מן הנכס לפני סוף חודש יוני 2015, בכפוף לסייג שלהלן.

רקע וטענות התובעת לפניי תביעה למתן צו מניעה קבוע האוסר על הנתבע לפנות את התובעת ובני משפחתה מבית מגורים.

התובעת מוסיפה וטוענת כי עומדת לה הגנת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר ולמיטב ידיעתה היא מעולם לא וויתרה על הגנת בית מגורים ועל כן על הנתבע להמנע מלפנות אותה בהיעדר חלופת מגורים או פיתרון מגורים ראוי וסביר.

בשנת 2008 פנה הבעל לנתבע ובקש הלוואה על סך 510,000 ₪ לצורך פדיון משכנתא שהייתה רשומה לטובת בנק מזרחי טפחות בע"מ. אותה משכנתא נרשמה להבטחת הלוואה שניתנה על ידי בנק מזרחי לטובת התובעת ובעלה.

יתרה מכך, יש ממש בטענת הנתבע לפיה יש לראות בתובעת כחייבת בהלוואות שניטלו על ידי הבעל בשנת 2008 ו-2009 למרות שלא נרשם שמה כלווה.

אלא המסמך מציין בצורה לקונית כי התובעת מוותרת על ההגנות הקבועות בהוראות החוק השונות מבלי לפרש תוכן ההגנות אזי הנטל מועבר לנתבע להראות כי היה הסבר הולם (לענין הנטלים ראה ענין פלונית נ. בנק דיסקונט המוזכר לעיל).

...

"... והסברתי לה את מהות הצהרתה והסכמתה ואת התוצאות המשפטיות הנובעות מהן, ולאחר ששוכנעתי שהדבר הובן לה כראוי...". 22.

לאור זאת, לא שוכנעתי כי נפל פגם בחתימת התובעת על התצהיר משנת 2009 והתובעת הבינה את משמעות הוויתור על זכויותיה כלפי הנתבע ונפקותו המשפטית.

התוצאה לאור האמור לעיל אני מורה על דחיית התביעה.

ביום 3.12.12 ניתן צו אירעי האוסר על המשיב לבצע פינוי של המבקש ובני ביתו מן הדירה בכפר ירכא במסגרת תיק ההוצל"פ 13-02744-94 (להלן: "תיק ההוצל"פ").

חרף זאת העיד המומחה מטעם התובע כי החוב בגין שכ"ט והוצאות לא נרשם בספרי הבנק מטעמים שלא הובררו לו. עדותו אינה מהוה ראיה להעדר חוב כאמור וכלל לא ברור האם היו אמורים להירשם בדפי החשבון שכן אין הם חלק מאותה הלוואה.

ויתור על זכות לדיור מוגן ו/או דיור חלוף בעניינינו נקבע בהסכמי ההלוואה כי "במידה של הוצאת המשכנתא לפועל לא יהיה הלווה ו/או כל אדם ו/או גוף אחר מוגנים על פי חוקי הגנת הדייר.. ולא על פי הסעיפים 38 ו-39 לחוק ההוצאה לפועל תשכ"ז-1967 ולא על פי כל חוק אחר.." (סעיף 10ב להסכמי ההלוואה).

(א) החזיק אדם בנכס כשהוא בעלו או חוכרו-לדורות, או אחד הבעלים או החוכרים-לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירתו בהוצאה לפועל של פסק דין או של משכנתה או בפשיטת רגל, או מחמת חלוקת הנכס במשפט חלוקה או בהסדר קרקעות או מחמת חלוקתו על ידי רישום בפנקס הבתים המשותפים כאמור בסעיף 42 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, - יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של החוכר-לדורות החדש.

בעיניין בנק לאומי הנ"ל נפסק בקשר לכך- "נוכח ההלכה שנקבעה בעיניין מיסטר מאני ונוכח התיקון לסעיף 38(ג) לחוק ההוצאה לפועל עליו עמדתי לעיל, תניות הוויתור על הזכות לדיור חלוף המופיעות בהסכם ההלוואה ובשטר המשכנתא שנחתמו במקרה שלפנינו בין הבנק למשיב, תהיינה תקפות רק אם הובהרה למשיב זכות זו ומשמעות הוויתור עליה (לעניין זה ראו דוד בר אופיר הוצאה לפועל הליכים והלכות כרך שני 730(1)-730(2) (מהדורה שביעית, עידכון מס' 2, 2011)). הרציונל של דרישה זו, ככל שבמוסדות בנקאיים עסקינן, יסודו בחובות הגילוי והנאמנות החלות על מוסדות אלה כלפי לקוחות ומקבלי שירות כמי שעיסוקם השוטף הנו במתן הלוואות ואשראים וכמי שמנסחים דבר יום ביומו הסכמי הלוואה ושטרי משכנתא. במסגרת חובות הגילוי החלות עליו מחויב הבנק להבהיר ללווה את קיומה של הגנת הדיור החלוף ואת נפקות הוויתור עליה (לעניין חובת הגילוי המוגברת המוטלת על הבנקים ראו: ע"א 5893/91 טפחות בנק משכנתות לישראל בע"מ נ' צבאח, פ"ד מח(2) 573, 597-595 (1994); עניין מיסטר מאני, 947; רע"א 4373/05 אבן-חיים נ' בנק עצמאות למשכנתאות ופיתוח בע"מ, פיסקה 6 ([פורסם בנבו], 15.11.2007); ע"א 8611/06 בנק הפועלים בע"מ נ' מרטין, פסקות 34-33 (טרם פורסם, 2.3.2011); סעיף 3 לחוק הבנקאות (שירות ללקוח), תשמ"א-1981; ריקרדו בן-אוליאל "משכנתא בנקאית בכלל ומשכנתא על בית מגורים בפרט - סקירה ביקורתית" דין ודברים ה 119, 156-149 (2010))".

...

לסיכום התביעה מתקבלת באופן חלקי.

עתירת המבקש למתן פסק דין הצהרתי כי המשכנתא שנרשמה לטובת המשיב על ביתו המצוי בכפר ירכא והידוע כחלקה 29 בגוש 18899 הנה חסרת תוקף ודינה בטלות- נדחית.

יחד עם זאת מתקבלת עתירתו ונקבע כי ככל שהבנק ימצא לנכון לפנותו הוא זכאי לסידור חלוף מכוח הוראת סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל תשכ"ז-1967.