רישום חברה לאחזקות נדל"ן כעוסק מורשה פטור

השאלה במחלוקת, בתמצית האם הנתבע, עורך דין במקצועו, מחויב להשיב לתובע את כספי המקדמה ששולמו על ידו בעסקת רכישת דירות מחברת מרום ברנר ניהול אחזקות בע"מ והופקדו בחשבון נאמנות על שמו של הנתבע – אם מכוח דיני הרשלנות, דיני הנאמנות או כל דין אחר? גרסת התביעה, בתמצית התובע- אבנר אליהו (להלן: "התובע") חתם ביום 14.10.2016 על טופס הרשמה לרכישת שלוש דירות ברחוב שדרות ירושלים 79 ברמת גן, מאת חברת מרום ברנר ניהול אחזקות בע"מ (להלן: "מרום ברנר" או "החברה") במסגרת פרויקט תמ"א 38 שעתיד היה לקום בבניין (להלן: "טופס הרשמה", "הבניין" ו-"תמ"א 38" בהתאמה).

טרם החתימה על טופס ההרשמה הוצג לתובע הסכם עקרונות שנחתם ביום 7.10.2016 בין מיקי מאיר השקעות נדל"ן בע"מ לבין מרום ברנר וכן הסכמה עקרונית לבצוע פרויקט תמ"א 38 בבניין חתום ע"י הדיירים, ראו נספח ז' לכתב התביעה, להלן: "הסכם העקרונות" ותעודת עוסק מורשה של מרום ברנר.

במועד החתימה שילם התובע מקדמה עבור שלוש הדירות בסך כולל של 600,000 ₪ באמצעות שיק שנמשך על ידי חברת מרכז קניות כימעט חינם בע"מ, לפקודת הנתבע, כאשר על פי ההסכמות בין התובע לחברה השיק יופקד בחשבון נאמנות בניהול הנתבע "ויוחזקו בנאמנות עד לרישום הערת אזהרה בטבו לטובת הלקוח" או לחילופין "שמירת הכסף בחשבון נאמנות של עו"ד החברה עד שלב מתן היתר בניה" לפי בחירת התובע (ראו סעיפים 4-5 לטופס ההרשמה, נספח ו' לכתב התביעה).

עוד טוען התובע כי אין בהוראת סעיף 7 להסכם הנאמנות (כפי שיוגדר בסעיף 18 להלן) כדי לפטור את הנתבע מאחריות וכי יש לחיובו בהשבת כספי המקדמה ובתשלום פיצויים בסך 50,000 ₪ בגין עוגמת הנפש שנגרמה לתובע.

התמונה העגומה העולה מהראיות היא שהנתבע הסתנוור מעסקיה של החברה, מהאפשרות "לעלות ליגה", להצטרף לעורכי הדין העוסקים בפרויקטים גדולים של נדל"ן, וזנח כל אמת מידה מינימאלית המצופה מעורך דין.

...

המסקנה המתבקשת מכל המקובץ היא שהנתבע פעל ברשלנות רבתי ושלא כמצופה מעורך דין סביר ומיומן; הנתבע התעלם מכל נורות האזהרה שנדלקו עוד בתחילת הדרך (הקצרה), ואם היה מבצע את הבדיקות הנדרשות, ספק אם היה מקבל לידיו את תפקיד "הנאמן", ואין ספק שלא היה משחרר את הכספים – מבלי לבדוק אם התקיימו לכך התנאים.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, יש לחייב את הנתבע בהשבת המקדמה בסך של 600,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית.

משכך , ישלם הנתבע לתובע סך של 630,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.

ביחס למצבה של אוניל טוען מר פישמן: "בהתאם להערכת השווי, הוערך גרעונה של חברת אוניל, נכון ליום 31. בדצמבר 2006, בסך של 317.5 מיליוני שקלים, זאת לאחר הכנסה ממימוש ערבות שהעמדתי לחברה, בסך של כ – 19 מיליוני שקלים". מחוות הדעת של רו"ח אל-על, עולה כי אוניל עוסקת בייזום מיזמי בנייה למגורים ומסחר (שם, ע' 41), ומעיון בנתונים המפורטים בחוות הדעת, עולה כי בספרי אוניל נרשמו התחייבויות לזמן ארוך של "צד קשור"(276.2 מיליון ₪) והפרשה לכסוי הפסדי חברות בנות (38.8 מיליון ₪).

החוב של השקעות כדאיות לפישמן רשתות בתצהירו מתייחס מר פישמן למצבה של השקעות כדאיות, וכך הצהיר: "בהתאם להערכת השווי, הוערך גרעונה של חברת השקעות כדאיות, נכון ליום 31 בדצמבר 2006, בסך של כ – 27.2 מיליוני שקלים, זאת לאחר הכנסה ממימוש ערבות שהעמדתי לחברה זו, בסך של כ – 204 מיליוני שקלים". מהנתונים המופיעים בחוות הדעת, עולה כי השקעות כדאיות עוסקת בהשקעות בנדל"ן, ניהול, ייעוץ ומימון ועל פי דוחותיה הכספיים ההון העצמי של השקעות כדאיות נכון ליום 31.12.2006 עמד על סך 53.7 מיליון ₪ (שם, ע' 20).

סעיף 18 (ג) לפקודה, קובע: "כללה הכנסתו של אדם הכנסה שלגביה נקבע שיעור מס מיוחד או שהיא פטורה ממס (להלן - הכנסה מועדפת), ההוצאות שבהן עמד אותו אדם לשם השגת ההכנסה המועדפת יותרו לנכוי לפי סעיף 17 רק כנגד הכנסה זו; לא ניתן לקבוע את ההוצאות כאמור, ינוכה כנגד ההכנסה המועדפת חלק יחסי מן ההוצאות שבהן עמד בייצור כלל הכנסתו, כיחס ההכנסה המועדפת לכלל הכנסתו; אך רשאי שר האוצר להורות על אופן חלוקה אחר של ההוצאות אם ראה לעשות כן לפי הנסיבות." בחקיקת סעיף 18 (ג) לפקודה, ביקש המחוקק למנוע מהנישום לייחס את הוצאותיו להכנסותיו השונות באופן שיקטין את הכנסתו החייבת בשעורי המס המירביים מקום שההוצאה או חלקה הוצאה בייצור הכנסה פטורה או חייבת בשיעור מס מיוחד.

בתצהירה מיום 7.11.2013, התייחסה רו"ח מירב צידקריו, סגנית פקיד השומה למפעלים גדולים, לטענות המערערת בעיניין ייחוס ההוצאות וכך הצהירה (סעיף 13): "המערערת היא חברת אחזקות, המפיקה הכנסות דיבידנד, מימון ודמי ניהול. ראה פירוט בנספח 3 לתצהירי. הוצאותיה הן לצורך כלל פעילותה, לשם קבלת הכנסות מימון וגם לשם קבלת הכנסות דיבידנד. ההוצאות אינן לצורך הפקת דמי ניהול בלבד.

...

טענות המערערים לאור מצבן הכלכלי "השלילי" של החברות החייבות נכון לסוף שנת 2006 ובהתבסס על היכרותו האישית של פישמן את מצבן זה, הגיעו המערערים למסקנה שאין כל סיכוי לגבות מהחברות החייבות את החובות.

תמיכה למסקנה זו ניתן למצוא בכך שגם במסגרת הערעור כאן לא הוצגו מסמכים לתמיכה בטענות המערערת.

סוף דבר בכפוף לאמור בסעיפים 26 ו - 32 שלעיל, הערעורים נדחים.

המערערים ישלמו למשיב את הוצאות המשפט, ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 80,000 ₪.

התביעה שבפניי מתייחסת לחמש חברות שלטענת המבקש הוא זכאי להיות בעל מניות בהן: חברת אלפא מדיקל גרופ בע"מ (להלן: "אלפא מדיקל"); חברת אלפא אחזקות נדלן בע"מ (להלן: "אלפא אחזקות"); חברת מלאנומה יוניט בע"מ (להלן: "מלאנומה יוניט"); חברת פארמה מרקט אינטרנשיונאל בע"מ (להלן: "פארמה מרקט"); וחברת פריים פתולוג'י בע"מ (להלן: "פריים פתולוגי").

טענות הצדדים בסיכומים טענות התובע לגישת התובע, הוא הקים יחד עם הנתבע את חברת אלפא מדיקל בשנת 2013, כחברה שעסקה בתיירות מרפא.

התובע הוסיף כי טענת הנתבע לפיה התובע משך כספים מאלפא מדיקל – נסתרה בחקירת הנתבע שהודה כי הוא היה מורשה החתימה בחברה, והיחיד שיכול היה למשוך ממנה שיקים וכספים.

הסכם הנאמנות בין הצדדים לא דווח בזמנו לשלטונות מסוי מקרקעין, ולכן כאשר יועברו המניות – הצדדים לא יוכלו להנות מפטור ממס בהעברה מנאמן לנהנה.

הנתבע טען כי התובע נמצא גם היום באותו מצב בו הוא היה כאשר החברות נרשמו, כאשר הוא הודה שהוא רשום גם במועד חקירתו ב-BDI וכן הוא רשום בבנק ישראל כ"מוגבל חמור".

...

באופן דומה אינני מקבלת גם את הטענה לפיה אלפא אחזקות הלוותה כסף לפארמה מרקט.

גם העובדה שלתובע היה מידע אודות שתי החברות, אינה מצדיקה כמובן את המסקנה כי מניות הנתבע בהן הוחזקו בחלקן בנאמנות עבורו.

לכן, התביעה ביחס לשתי החברות – נדחית.

תביעה בת"א 2842-10-17 בעילה שטרית שהגישה המשיבה נגד המערער, בגין שטר חוב על סך 300,000 ₪ שהמערער הפקיד בידיה כבטחון להשבת המקדמה שהעבירה לו כדמי טפול עבור פועלו לקידום עסקת נדל"ן. ותביעה כספית בעילה חוזית ונזיקית בת"א 49347-05-17 שהגישו שני אנשי עסקים ויזמים בתחום הבנייה והנדל"ן, בין היתר, נגד המשיבה.

לטענתו, חלק מטענות העירעור הן כי המשיבה הונתה אותו בכך שהקימה חברה ריקה מתוכן שאינה פעילה, רשומה כמפרת חוק ברשם החברות, ואין לה תיק מע"מ. כמו כן, ביום 13.2.23 הגישה המשיבה בקשה מטעם בונה טל מהנדסים בע"מ ולא בשמה, תוך צירוף ייפוי כוח מטעם "בונה טל מהנדסים" לפיו מבוקש להורות לכונס לממש את הכספים המצויים בתיק ההוצל"פ. לטענת המערער, יתכן והדבר נעשה מתוך כוונה להטעות מאחר שחברת בונה טל אחזקות ריקה מתוכן ומפעילות.

עוד נפסק כי: "השאלה האם לפטור את המבקשים מתשלום או הפקדה בשלב זה, תלויה בבחינת מאזן הנוחות, אשר כשמו כן הוא: בוחן 'זה לעומת זה' את הפגיעה שתגרם למבקשים, אם לא יעוכב ביצוע פסק הדין, ואת הפגיעה שתגרם למשיבה, אם יעוכב. אין די איפוא בשקול בדבר העיכוב במימוש זכאותה של המשיבה להנות מפירות זכייתה." רע"א 4010/22 בן יהודה תל אביב בע"מ, שמי עטר נ' א.מ קל בניה בע"מ (13.7.22).

לתמיכה בטענה, צירף פרטי מידע מקוון מירשם החברות לפיו המשיבה מפרת חוק, אישור לפיו אינה רשומה כעוסק מורשה במע"מ וכן מכתב מרשות התאגידים המופנה אל המשיבה בעיניין בקשתה לפירוק מרצון, לפיו פנייתה לא התקבלה לרישום בהעדר תצהיר אודות אי פעילות והעדר חשבונות בנק.

...

באשר לסיכויי הערעור, הרי כפי שקבעתי בהחלטתי מיום 15.3.23 שניתנה בבקשה למתן פטור מאגרה והפקדת ערובה, אני סבורה כי לא ניתן לקבוע שסיכויי הערעור גבוהים.

לסיכום, עלה בידי המבקש להוכיח כי אם לא יינתן צו מניעה זמני שיאסור על העברת הכספים למשיבה, עלול להיגרם לו נזק בלתי הפיך.

לאור כל האמור, אני נעתרת לבקשה, ומורה כי הסכום שהועבר אל בא כוח המשיבה במסגרת תיק הוצל"פ 518109-04-17 מכוח החלטת רשם ההוצאה לפועל, יוותר בחשבון נאמנות של ב"כ המשיבה ולא יועברו אל המשיבה עצמה, עד למתן פסק דין בערעור.

לפני שני ערעורים לפי סעיף 64 לחוק מס ערך מוסף, תשל"ו-1975 (להלן: חוק מע"מ), על החלטת מנהל מע"מ בפתח תקווה מיום 14/2/2011, בה דחה את בקשת המערערות לרשום את חברת רוני שובל בע"מ ח.פ. 514279082 כ"עוסק מורשה", ואת חברת אברהם שוילי בע"מ ח.פ. 514279090 כ"עוסק מורשה" (תיק ע"מ 48371-03-11 ותיק ע"מ 48311-03-11 בהתאמה).

לצורך החוק, וזאת בהתאם לסעיף 52 לחוק מע"מ. ביום 14/2/11 השיב מר משה קצבורג מנהל תחום (ביקורת חשבונות) במחלקה המקצועית במע"מ בזו הלשון: "רכישת דירת הנופש ע"י החברה איננה הוכחה שהחברה מקימה עסק ולכן אין מקום לרישומה כעוסק לפי סעיף 52 לחוק מע"מ. יחד עם זאת אם וכאשר תושכר הדירה בעסקה חייבת מע"מ אנו נשקול האם ניתן לראות בכך עסקת אקראי במקרקעין שחל עליה סעיף 43א' לחוק מע"מ לעניין ניכוי מס תשומות". על החלטה זו נסובים הערעורים שבפני.

כל אחת מהמערערות הינה חברה לאחזקות נדל"ן, בשל כך שנרשם בתקנונן שהן מוסמכות לעסוק בכל עיסוק חוקי, ומכאן שהן יכולות להיחשב כמי שמנהלות אחזקות נדל"ן. כחלק מעיסוקיהן בנדל"ן, רכשו המערערות ביום 24.5.2010 את הנכס-יחידה מלונאית בפרויקט "האי" במרינה בהרצליה-לצורך שימוש מלונאי.

אך פטור בלא כלום אי אפשר, ולכן באשר לטענה שהוראת סעיף 52 לחוק מע"מ המסמיכה את המנהל, כרשות מנהלית, בין היתר, לאסור רישום, סותרת לכאורה את הזכות הבסיסית לחופש העיסוק, אשר הוגדר בחוק יסוק חופש העיסוק לפיו: "כל אזרח ותושב של המדינה זכאי לעסוק בכל עיסוק, מיקצוע או משלח יד". פגיעה לכאורית זו, פורשה ונדונה רבות בפסיקה.

...

לאחר תחילת הפעילות ניתן לאמוד ולבחון את כל אחד מהפרמטרים, בחכמה שלאחר מעשה, מה שיכול לשנות את המצב העובדתי והמסקנה המשפטית הנובעת ממנו מהקצה אל הקצה.

התוצאה היא שאין במשקל הכולל של האינדיקציות הנ"ל להעיד על קיומו של עסק בהקמה ולאור האמור, צדק המשיב בסירובו לרשום את כל אחת מהמערערות כעוסקת במע"מ לפי סעיף 52(ב) לחוק.

הערעור נדחה.