רישום זכויות הבעלות בכפוף להערות האזהרה והעיקולים

הנתבעת 3 אף אפשרה רישום הערת אזהרה על ביתה הרשום על שמה בלבד לצורך מכירת הדירה לצדדים שלישיים, כל זאת על מנת להראות נכונות להחזיר לתובע את כספו המשוערך, למרות שלא הייתה עליה כל חובה לעשות כן. התובע הפסיק לשלם את התשלומים בהתאם להסכם למרות שהבניין עבר את שלב שלד המרתף ולא ניתן היה להמשיך בבנייה בשל שינויים שהתובע ואחותו ביקשו וצוי העיקול שהוטלו באופן גורף על ידי התובע.

הכיצד אם כן ברחו רוכשים? דיון והכרעה בדיון מיום 27.11.11 הודיעו הצדדים כי הגיעו להסכמה מבלי להודות בטענה כלשהיא כדלקמן: כנגד הפקדה בידיו הנאמנות של ב"כ התובע של שיק בנקאי בסך 1,500,000 ₪ לפקודת התובע, ימסור ב"כ התובע לנתבע את מיסמכי ביטול הערת האזהרה הרשומה על זכויות הנתבעים לטובת התובע בנכס.

בכפוף להפקדה האמורה יצומצם צו העיקול לסכום יתרת התביעה (404,000 ₪) בצרוף הפרישי הצמדה וריבית על הנכס.

היתר בנייה עפ"י האמור בהסכם, בעת כריתת ההסכם טרם נרשמו המקרקעין על שם החברה ושירי ברקאי, והחברה התחייבה כי היא והבעלים הנוספים יסיימו את רשום זכויות הבעלות שלהם במקרקעין לא יאוחר מיום 31.3.11 (הואיל ראשון והואיל שלישי להסכם).

...

לפיכך יש לדחות את התביעה לפיצוי מוסכם ולחייב את התובע בהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד שכן ההחזר של כספי התובע אינו שנוי במחלוקת (וראה בקשה לביטול עיקול שהטיל התובע בה עתרו הנתבעים לביטול העיקול והערת האזהרה כנגד הפקדת 1,500,000 ₪ והחזרתם לתובע).

לפיכך נדחית התביעה נגד הנתבעת 3.

רישום הזכויות בקרקע על שם הנתבעים משהגעתי לכלל מסקנה כי החברה הפרה בהפרה יסודית את ההסכם כלפי התובע בכך שלא השיבה לו את כספו תוך 30 יום מהודעתו על ביטול ההסכם עקב אי קבלת אישור לתוכנית השינויים במועד, אין עוד צורך לדון בהפרות הנוספות הנטענות ע"י התובע.

התביעה נגד הנתבעת 3 נדחית.

בשלב זה ניתן לרשום רק זכויות חכירה בכפוף להערת אזהרה לטובת החברה, שתמחק עם רישום הבעלות.

אבי שושנה רשום לפי הערת אזהרה על חכירה של 10 יורשים, בכפוף למשכנתא לטובת בנק טפחות, הערה על צורך בהסכמה לטובת גיא פייברג, וצוי עיקול מלשכת ההוצאה לפועל.

...

זכויות החכירה של המבקש, לכשיירשמו, הן מצב נתון בו על המפרקים וכונס הנכסים להתחשב, אך אין להם שום חובה כלפיו לרשום עבורו לא את זכויות החכירה, ולא את זכויות הבעלות שהוא אינו זכאי להן בשלב זה. לעומת זאת, אם יתממש הפרויקט, בסופו של דבר יזכה המבקש, וגם המבקש הנוסף, לזכויות בעלות, אך הדבר תלוי בקבלת הסכמת 80% מהדיירים.

אני דוחה את טענת המבקש בדבר הנזקים הנגרמים לו עקב אי קבלת בקשתו.

על כן, על פי כל האמור לעיל, אני מורה למפרקים שלא להתנגד להעברת זכויות החכירה בחלקה 6/2 על שם המבקש מר אבי שושנה, ולחתום על המסמכים הדרושים לשם כך, בעוד הערת האזהרה לטובת החברה תיוותר על כנה.

מכיוון שהמפרקים לא התנגדו להעברת זכויות החכירה על שם המבקש וזה מה שמקבל המבקש בסופו של דבר, על פי כללי תקנה 512 (ב), אני מחייב את המבקש בהוצאות המפרקים בסך 2,340 ₪.

עיקרו של סעיף 9, אותו מבוקש להוסיף לפסיקתא, הוא: "מובהר, מבלי לגרוע מהרישומים... כי כל הרישומים ו/או העברת הזכויות בחלקות 123 ו- 124 כאמור בפסיקתא זו לעיל, יהיו בכפוף לכל העיקולים והערות האזהרה שבנסחי רישום המקרקעין..." תמצית נימוקי הבקשה ביום 12.11.2017 ניתן בתיק זה פסק דין במסגרתו אושר הסכם פשרה שנערך בין בנק הפועלים בע"מ (להלן: "בנק הפועלים") לבין עריית ראשון לציון (להלן: "הערייה") בהסכמה ובשיתוף רשות המיסים- מנהל מסוי מקרקעין ( להלן: "פסק הדין").

לכן, כך צוין בבקשה, מן הדין להתאים את הרישומים המבוקשים להערות ו/או לעיקולים הקיימים כך שאלו "יעקבו" אחר זכויות המשיב 7 ויירשמו על זכות הבעלות שלו.

...

עוד אוסיף כי נחה דעתי כי אין בהיעתרות לבקשה כדי לפגוע באינטרס כלשהו של המשיב 7.

לא ראיתי כל סיבה שלא להיעתר לבקשה למתן הפסיקתא העדכנית וכך אני מורה.

הבקשה מתקבלת.

אלו הם ההליכים (לפי סדר כרונולוגי): הגשת טען ביניים (ה"פ 58819-03-14): ביום 30.3.2014 הגישו התובעים לבית משפט זה הליך של טען ביניים, במסגרתו ביקשו כי בית המשפט יורה להם להפקיד את יתרת כספי התמורה מכוח הסכמי המכר, בסך של 1,475,000 ₪, בקופת בית המשפט, כאשר חלוקת הכספים בין הטוענים תתבצע בהתאם להחלטת בית המשפט, בכפוף לביטול כל העיקולים והערות האזהרה.

תביעה להצהרה על תקפות החוזים ולהשלמת הרישום (ת"א 62100-11-14): ביום 31.11.2014 הגישו התובעים תביעה לבית המשפט המחוזי מרכז, להצהיר על תוקפם של חוזי המכר עימם, למחיקת הערות האזהרה והעיקולים הרשומים על המקרקעין, ולהשלמת הרישום על שמם באמצעות מינוי בא-כוחם ככונס נכסים.

בעניינינו ההפרות של סוקיטל את הסכמי המכר, שהובילו להיעדר רישום הזכויות בנכסים על שם התובעים עד היום, נבעו משני גורמים עקריים: קשיים כלכליים: סוקיטל ניכשלו בבצוע חיוביהם הכלכליים, ובראשם הסרת הערות האזהרה הרשומות לטובת צברי.

עו"ד סביר יכול וצריך היה לדעת כי קיים סיכוי גבוה ביותר שיוטל עיקול בנסיבות שבהן נכסים שרשומה עליהם הערת אזהרה נמכרים מבלי לקבל את הסכמת בעל ההערה.

...

סוף דבר התביעה מתקבלת בעיקרה.

בהתאם לכך, הנתבע ישלם לתובעים סכומים כדלקמן: שיפוי בגין הוצאות משפטיות בסך 123,233 ₪ (שכ"ט עו"ד) ובסך 5,850 ₪ בגין הוצאות למומחה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל.

הנתבע ישלם את הסכומים האמורים לתובעים בתוך 30 ימים מהיום, שאם לא כן גם סכומי ההוצאות ושכ"ט עו"ד יישאו הפרשי הצמדה וריבית, וזאת מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

בהמשך, רשומות לגבי זכויותיו של קאסם הערות אזהרה בגין משכנתא וצוי עיקול.

ביטול רישום מכוח סעיף 93 - בטרם נדרש למחלוקות לגופן, נפנה לבחון את לשונו של סעיף 93 לפקודה, אשר על הוראותיו סומכת התביעה דנן, והמורה כך: "93. שוכנע בית המשפט לאחר ההסדר שרישומה של זכות בפנקס הושג במירמה, או שזכות שהייתה רשומה בפנקס קיים הושמטה מן הפנקס החדש או נרשמה בו שלא כשורה, רשאי בית המשפט, בכפוף לדין החל על היתיישנות תובענות, להורות על תיקון הפנקס, אם דרך ביטול הרישום או בדרך אחרת כפי שבית המשפט ראה לנכון; אולם בית המשפט לא יורה על תיקון הפנקס אם רכש אדם מקרקעין בתום לב ובתמורה, מבעל רשום, אחרי ההסדר." כפי ששב ושנה בית המשפט העליון לאחרונה בע"א 3190/15‏ מוחמד רג'א שואהנה נ' מדינת ישראל (8.5.2017) להלן: "עניין שואהנה", "נקודת המוצא היא שאת סעיף 93 יש לפרש על דרך הצמצום, ועל הטוען לתיקון הרישום, נטל הוכחה כבד". עוד נקבע באותו פסק דין כי: "הפסיקה פירשה את המונח "שלא כשורה" כ"השמטה של זכות שהייתה רשומה בפנקס קודם", כך שכיום קיימות שתי עילות בלבד לתיקון המירשם: כאשר הרישום הושג בדרך של מירמה או כאשר הרישום הושג באופן שבו הושמטה או נרשמה שלא כשורה זכות שהייתה רשומה בפנקס קודם (ע"א 7762/10 מינהל מקרקעי ישראל נ' עיזבון המנוח עבדללה עבד אלקאדר עבדללה, פסקה 20 (27.8.2012); ע"א 171/89 עיזבון המנוח פאוז עבד אלהאדי נ' עיזבון המנוח אבראהים סלים מוסלם (17.4.1994); ע"א 72/89 ערטול נ' נויסר, פ"ד מה(4) 7 (1991); ע"א 155/76 מדינת ישראל נ' מטורען, פ"ד לב(2) 645 (1978).

...

לא שוכנעתי שניתן לקבל את הטענה לפיה התובעים למדו לראשונה על הזכויות רק בשנת 2014, ולו מן הטעם שרק אחד מהתובעים העיד כי כך היה, ולכן – המועד המוקדם להולדת עילת התביעה הינו שנת 1995.

סיכום - התביעה ביחס לחלקה 77 נדחית.

נוכח האמור, אני מורה על תיקון המרשם לגבי חלקה 101 באופן הבא: הזכויות שרשומות לגבי שטח של 3,969 מ"ר בחלקה זו על שם קאסם אבו חסן, ת"ז 020872867, ירשמו על שם חמשת האחים: כאמל חסן, ת"ז 020872875; ג'מאל חסן, ת"ז 020872883; מהנא חסן, ת"ז 054399951; קאסם אבו חסן, ת"ז 020872867; האני חסן, ת"ז 053755229 - בחלקים שווים, כלומר – 1/5 לגבי כל אחד מהם.