רישום הערה בטאבו על הצעת רכישת מקרקעין

לאחר הדיון הפיק עו"ד מלאך נסח טאבו נוסף ביום 21.3.2016 ממנו עולה, כי ביום 17.3.2016 נרשמה בלישכת רישום המקרקעין הערת אזהרה לטובת נתבע 9 בגין רכישת 1/2 חלקים מהמגרש (500/24073), כאשר המתחייב הוא נתבע 8 ובנסח הרישום ת/38 המסמך המכונן הוא ייפויי כוח מיום 16.3.2016.

כמו כן, נחתם ייפויי כוח שבמסגרתו נתבעים 3-5 באמצעות נתבע 8 ממנים את עו"ד מלאך לרישום הערה בטבו על המנעות שלהם מעשיית עסקה, ונחתם טופס כתב התחייבות של המנעות מצד נתבעים 3-5 ביצוע עיסקה, כשהטופס נחתם בשמם על ידי נתבע 8.

על דברים אלו חזר גם בהמשך חקירתו, כשהעיד שלאחר שנרשמה הערת אזהרה על שמו ועל שם נתבע 8, זה האחרון אמר לו שהוא לא רוצה למכור את הקרקע, אלא הוא רוצה להשאיר את זה בשבילו, והציע לתובע לבנות על המיגרש ביניין אחד גדול.

...

על כן, כאשר התקשר בהסכם הסותר את זיקת ההנאה שניתנה לתובע, לא היה תם לב. לפיכך, אני קובע שנתבע 9 קנה את חלקו של נתבע 8 במגרש בכפוף להתחייבויותיו של נתבע 8 כלפי התובע, כלומר בכפוף לקיום האמור בתשריט ת/23, בו מופיעה זכות מעבר בחלקה.

סוף דבר על פי כל האמור לעיל, אני מקבל את התביעה כדלקמן: בכפוף לכך שהתובע ישלים לנתבע 8 את התמורה בסך 23,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 10.11.15 עד לתשלום בפועל, התובע זכאי להירשם כבעליו של מחצית מהמגרש מושא התובענה, 500/24073 חלקים בחלקה 23 גוש 17151 בעוספיא- שטח המסומן באות A בתשריט ת/23; התובע זכאי לזכות מעבר ברוחב נטו של 6 מטר שתהיה מיועדת למעבר כלי רכב והולכי רגל מתוך השטח המסומן באות B בתשריט, אל חלקו של התובע במגרש המסומן באות A בתשריט ת/23; נתבע 8 שימש כנאמן עבור התובע ברכישת 1/2 חלקים מהמגרש.

רשות המסים תדון ותטפל בשומת העברה של 500/24073 חלקים במגרש מנתבע 8 לתובע מנאמן לנהנה; אני מורה על מינוי ב"כ התובע ככונס נכסים על זכויות נתבעים 3-5, 8 ו-9 בחלקה 23 בגוש 17151 בכדי לבצע ולרשום את זכויות התובע כפי שנקבע בפסק דין זה; אני מורה לרשם המקרקעין לרשום בפנקסי המקרקעין ביחס לחלקה 23 בגוש 17151 הערה לפי סעיף 130 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, לפיה התובע זכאי לזכות מעבר ברוחב נטו של 6 מטר שתהיה מיועדת למעבר כלי רכב והולכי רגל מתוך השטח המסומן באות B בתשריט, אל חלקו של התובע במגרש המסומן באות A בתשריט האמור שיצורף להערה; הנתבע 8 ישלם לתובע אגרות המשפט ועוד 58,500 ₪ עבור שכר טרחת עו"ד. הנתבע 9 ישלם לתובע שכר טרחת עו"ד בסך 23,400 ₪.

בגין עיסקאות אלה נרשמו הערות אזהרה במירשם המקרקעין.

הוא מצא שבידי החברה קרקע שאינה במחלוקת בשטח 4,064 מ"ר. הוא שכר את שירותיו של שמאי המקרקעין עופר כהן כהנא, ובהמשך פירסם הזמנה לציבור להציע הצעות לרכישת קרקע זו. ביום 29.3.2018 הגיש המנהל המיוחד בקשה לאשר מכירת הקרקע שאינה במחלוקת לעו"ד מוטי בן ארצי תמורת סך של 270,000 ₪.

הוא מוסיף כי רוכש מקרקעין סביר לא משלם את כל התמורה מראש, וחלק מהתשלום מועבר בדרך כלל רק בסיום העסקה לאחר רישום הזכויות במירשם המקרקעין.

...

בהחלטת כב' השופטת עפרה אטיאס מיום 19.7.2015, במסגרת תיק 333/95, נקבע כדלקמן: "... לפיכך, בהעדר תגובה של המשיבה, יונת האתרוג בע"מ, חרף אישור מסירה כדין, ומשלא נסתרה טענת המבקשת והפרוד שלה בעניין אי קבלת התביעה וההזמנה לדין, אני מורה על ביטול פסק הדין מיום 24.7.01, ככל שהוא מתייחס למערכת היחסים שבין המבקשת ליונת האתרוג בע"מ בלבד וזאת מחובת הצדק בלבד." נוכח ביטול פסק הדין של השופטת וסרקרוג בעניינם של המבקשים, ניתן פסק הדין ההצהרתי מפי השופט שרעבי בתיק 4538-12-13 כפי שצוין לעיל.

המנהל המיוחד טוען כי ספק רב אם כספים שהעבירו המבקשים לשוסטר, הגיעו בסופו של דבר לחברה, זאת משום שבעת הזאת התנהל הליך משפטי בין שוסטר ובין החברה.

בעקבות כך נפסק כי יש לקבל את התביעה שכנגד ולהיעתר לסעדים שהתבקשו בגדרה.

היעוד של "מבנה לשימור" לא נזכר בפירסום זה. בהמשך לכך נרשמה ביום 10.12.2001 הערה במירשם המקרקעין על החלקה המקורית בדבר ההפקעה לטובת המערערת לפי סעיף 19 לפקודה.

ביום 14.3.2012 קבע בית המשפט קמא כי טענות המשיבים לעניין הליכי ההפקעה אינן בסמכותו וכי "כל הטענות לעניין ההפקעה, מקומן להתברר בהליכים ברורים לפי פקודת הקרקעות, הפקעה לצורכי ציבור". המשיבים ערערו על החלטה זו (רע"א 623-04-12) וביום 20.9.2012 הסכימו הצדדים להצעת בית המשפט (כב' השופט מקובר) כי טענות ההגנה בעיניין הליכי ההפקעה ידונו "כסמכות שבגררה המסורה לבית המשפט קמא בתביעה לסילוק יד". תמצית פסק דינו של בית המשפט קמא עם פירסום ההודעה על פי סעיף 19 לפקודה נוצרת הקניה של הקרקע המופקעת לרשות המפקיעה.

...

שקלנו אם יש מקום להשיב את הדיון לבירור שאלת גובה דמי השימוש לשנת 2008 לבית המשפט קמא, אך נוכח הזמן הרב שחלף מאז הגשת התביעה מצאנו לחייב את המשיבים בתשלום דמי שימוש לשנת 2008 (9.5 חודשים) על פי קביעת המומחה מטעמם, סך של 8,233 ₪, בצירוף הפרשי ריבית והצמדה כדין.

סוף דבר הערעור מתקבל.

המשיבים ישלמו למבקשת דמי שימוש בסך 8,233 ₪ בצירוף הפרשי ריבית והצמדה ממועד הגשת התביעה (19.11.2008) ועד לתשלום בפועל.

עוד מורה חוק מסוי מקרקעין (סעיף קטן (ג1א) (2) (ב) (1), כי ככל שבבעלות הרוכש הייתה דירה נוספת שהושכרה בדיירות מוגנת, מהמועד הקבוע שם, או שחלקו בדירה הנוספת אינה עולה על 25%, אזי ייחשב עדיין כאילו הייתה בבעלותו דירה יחידה בבעלות.

המשא ומתן התבסס על הצעת בקר מיום 22.5.2012 למכירת הדירה שעיקריה הם אלו: 1.

רישום הערת אזהרה בטבו תעשה עם קבלת המקדמה.

אופי המשא ומתן אשר קדם לרכישת הדירה וסד הזמנים שהעמיד מוכר הדירה עולה גם ממכתב זה: התובעת טענה כי בקר הודיע לתובעת ובן זוגה "... כי בכוונתו למכור את הדירה כיוון שהוא זקוק באופן מידי לכספים שקבל ממכירת הדירה" (סעיף 5 למכתב עו"ד מועלם); כי בקר פנה בהצעה לקניית הדירה לתובעת ולבן זוגה בשל העובדה כי האחרון גר בדירה בשכירות מזה 21 שנים, והתובעת גרה עמו בדירה זה מספר שנים, ועל כן אפשר בקר לתובעת לרכוש את הדירה, לפני שזו תוצע לציבור הרחב (סעיף 6); וכי "בשלב מסוים פנה הבעלים של הדירה אל מרשתנו ודרש, כי החתימה תיעשה לאלתר אחרת ימכור את הדירה..." (סעיף 7 למכתב עו"ד מועלם).

...

על כל האמור לעיל – אין בין הצדדים מחלוקת.

טענה זו היא בבחינת מסקנה בדיעבד, אשר מתעלמת מדינמיקת המשא ומתן שנוצרה בזמן אמת.

על כן, דין התובענה להידחות.

לסיכום: נוכח האמור, אני מורה על דחיית התובענה.

עוד נקבע בהחלטת הרשמת, כי "התמורה תופקד בקופת הגזברות בלישכת ההוצאה לפועל. חלוקת התמורה תבוצע רק לאחר קבלת אישור רשם ההוצאה לפועל לאחר ניכוי הוצאות, לרבות מיסים, ולאחר העברת הזכויות ע"ש הרוכש". בהמשך להחלטת הרשמת, ביום 25.1.2017, הגיש עו"ד קליין למשרד ההוצאה לפועל אישור על רישום הערה במירשם המקרקעין בעיניין הליך ההוצאה לפועל; הערכה שמאית ביחס למקרקעין; וכן 'תצהיר מוסר' בדבר המצאת המסמכים ל'חייב'.

בהכרעתו, דחה בית המשפט המחוזי את טענת המערערים כי עסקת המכר הושלמה עם מתן צוי רישום הזכויות על-ידי רשמת ההוצאה לפועל, בהתאם לתקנה 69 לתקנות הוצל"פ. בית המשפט המחוזי קבע, כי הוצאת צו רישום הזכויות היא אמנם השלב הסופי בגדרם של הליכי ההוצאה לפועל, ובפרט ביחס לזכותו של החייב לפדות את הנכס על-ידי הצעת רכישה גבוהה יותר (וגם זאת, בכפוף למספר חריגים); ואולם, כך נקבע, אין בצו רישום הזכויות משום השלמה של הרישום במישור הקנייני, ואין בכוחו להחיל את תקנת השוק שבסעיף 34א. עוד נקבע, כי ההלכה הפסוקה, שלגישת בית המשפט המחוזי "נפסקה ברורות", קובעת כי "לצורך עמידה בתנאי תקנת השוק, על פי תקנה 34א, נידרש אכן רישום". ממילא, משלא השלימו המערערים את הרישום על שמם, לא קמה לזכותם תקנת השוק המעוגנת בסעיף 34א. בהמשך לכך, קבע בית המשפט כי חובת תום הלב, המהוה אחד מתנאי תקנת השוק, חלה עד למועד הרישום, ומאחר שהמערערים מודעים למעשה המירמה כבר בשלב הנוכחי, ובטרם הרישום, הרי שגם רכיב זה אינו מיתקיים.

...

נוכח מסקנתי כי המערערים לא שכללו את קניינם, ועל כן לא זקפו לטובתם את תקנת השוק ולא התגברו על קניינו המקורי של אייסוי, אין צורך שאדרש לטענה זו. אשר על כן, דין הערעור להידחות, וכך אציע לחברַי לעשות.

משכך, גם לדידי דין הערעור שבכותרת להידחות.

לאור האמור, ועל אף שדומה שהמחוקק בחר שלא להיעתר לקריאתו של השופט מלצר בעניין מינץ ביחס לתקנת השוק הכללית הקבועה בסעיף 10 לחוק המקרקעין; סבורני כי טוב יעשה המחוקק אם יתן דעתו לסוגיה שפורטה לעיל, וזאת על מנת לייתר את הצורך בהכרעה על דרך של חקיקה שיפוטית בנדון (ראו והשוו: ע"א 6296/00 קיבוץ מלכיה נ' מדינת ישראל, פ"ד נט(1) 16, 23 (2004)).