קריטריונים של דירה ראויה למגורים בתשלום ארנונה

הנתבעת ובעלה המנוח אמנם רשומים בטבו כבעלים של מספר דירות ב"ביניין שניזוק" ופתחיו אף נאטמו ע"י הנתבעת בבלוקים, ניבנתה סביבו גדר והוא אף הוכרז כ"מבנה מסוכן" (לעיל ולהלן – "הבניין"), אולם הנתבעת לא מחזיקה בדירות הספציפיות נשוא התביעות שבפניי (לעיל ולהלן – "הדירות"); בחיובי הארנונה ישנה טעות במספר הגוש לגבי אחת הדירות, לא מצוינת תת החלקה המשויכת לדירה או כל תאור של הדירה ובכלל אין דירה מספר 15 בבניין; ולגבי הדירה השניה - חסרים פרטי זהוי.

אותו דייר פונה בהמשך וניתן פטור גם לגבי דירה זו. גם כיום הבניין עונה על כל הקריטריונים למתן פטור מארנונה ולמרות שהחוק שונה בשנת 2013, המשיכה התובעת לתת פטור מלא לנכסים שבתחום שיפוטה.

על הנתבעת היה להוכיח בראיות מספיקות שהדירות לא ראויות לכל שימוש, ואין היא יכולה להסתמך על כך שהיא עצמה בחרה לגדר ולאיטום את הבניין כולו - וכאמור היא לא הוכיחה שחויבה לעשות כן ע"י התובעת - כדי לעמוד בנטל זה. כל שנדרשה הנתבעת לתקן את הקירות החיצוניים ואת מרפסות הבניין ותו לא, ולא הוצא צו הריסה לבניין מפאת מסוכנות, כך שדומה כי מדובר בליקוי שניתן לתקנו אלא שהנתבעת בחרה שלא לעשות כן משיקוליה היא, ולכן אין בכך כדי לפטור אותה מחובת תשלום ארנונה.

כל עוד הבניין עומד על תילו וניתן לשפצו כך שיהיה ראוי למגורים או לכל הפחות לא מסוכן, הרי הוא נכס שיש לשלם בגינו ארנונה בהתאם לדין, בכפוף לפטורים הקבועים בדין ולחובת הנתבעת לפעול בהתאם לדין.

...

מכל האמור לעיל המסקנה המתבקשת היא, שאין לקשור בין חובת מחזיק לשלם ארנונה בהתאם לסעיף 330 לפקודת העיריות, לבין חובתו לטפל במבנה מסוכן ולעשות את הנדרש על מנת שעוברי אורח לא ייפגעו ממנו.

סיכום לאחר שנחה דעתי שהנתבעת חייבת בתשלום ארנונה בהתאם לדין בגין הדירות נשוא תביעות אלה, אני מקבלת את התביעות במלואן ודוחה את ההתנגדויות שהוגשו.

מחצית מסכום זה תתווסף לכל אחד מתיק ההוצאה לפועל ותגבה במסגרת ההליך שם. מודעת אני ליחס שבין סכומי התביעות לבין סכום ההוצאות שנפסק, אולם בשים לב להליכים שהתנהלו בתיקים אלה, לרבות ניהול דיון הוכחות מלא, אני סבורה שמדובר בסכום ראוי והוגן, ואף על הצד הנמוך.

לפניי תביעה לפינוי ולסעד כספי בסך של 165,800 ש"ח שעילתה אי-תשלום דמי שכירות או דמי שימוש ראויים עבור מגורים בדירה שמחזיק הנתבע המיועדת לדיור צבורי.

בפי הנתבע ארבע טענות עיקריות לכך שלא שילם את החוב: (א) הוא זכאי לשלם דמי שכירות חודשיים בסכום הקרן ששילמה אמו, כ-150 ש"ח לחודש; (ב) אין מקום לידרוש ממנו לשלם את חובות העבר של אמו מאחר שאינו יורש שלה, ומאחר שחלק מהחובות התיישנו; (ג) אין מקום לחייבו בדמי שכירות חופשיים (בחלוף שנתיים ממועד פטירת האם) מאחר שסכומים אלה חוטאים לתפקיד התובעת כחברה לדיור צבורי המחויבת בעזרה סוציאלית לדיירים; (ד) יש לחשב את גובה דמי השכירות לפי גודל הדירה לפי חשבון הארנונה, ולא לפי גודל הדירה כמופיע בחוזה השכירות עם אמו.

סעיף 2.20 מגדיר את "המועד הקובע" כ"המועד שנקבע לתחילת הפעלת השיטה לשכר דירה מדורג בשיכון הצבורי שהנו 1/11/2005 (להלן שכר הדירה עקב במדרוג)". סעיף 3.5.4 לנוהל קובע: "דיירים ממשיכים שאושרו לאחר התאריך 1/8/2009 יחויבו כדיירים 'חדשים למדרוג' מיום חתימת החוזה". סעיף 2.17 לנוהל מגדיר "הכנסה המרבית המזכה בהנחה בשכר דירה" כקבוע בו, וסעיף 2.17.3 קובע: "גובה ההכנסה המרבית מתעדכן מעת לעת ע"י אגף איכלוס. ראה נספח 15". סעיף 2.18 מגדיר "הכנסה קובעת" כ"ההכנסה הממוצעת בחודשים הקובעים ולפי כללי המידרוג, של 'דיירים חוזיים' 'בנים בוגרים' ו'דיירים נסמכים' המתגוררים בדירה בשיכון הצבורי (ראה סעיף 2.29)". סעיף 3.5.3 לנוהל קובע: "עבור השוכרים הנ"ל יקבע שד"ח, להלן קריטריונים השוללים הנחה: [...] 'ההכנסה הקובעת' גבוהה מ'ההנחה המרבית המזכה בהנחה בשכר דירה'". סעיף 2.54 מגדיר "שכר דירה חופשי (להלן – שד"ח)" כך: "שכר הדירה המירבי לדירה בשיכון הצבורי בהתאם למאפייניה ולמיקומה הגיאוגרפי. נקבע על ידי שמאים שהוסמכו לכך ע"י השמאי הממשלתי, עבור כל עיר ושכונותיה בהן ישנן דירות של השיכון הצבורי. עדכוני שד"ח יתבצעו, מעת לעת, בהתאם לשומות מעודכנות על ידי שמאים מטעם משרד הבינוי והשיכון (בהתאם לאיזור המגורים). שכר הדירה העדכני לא יעלה מעל שד"ח לפי שמאויות ישנות +250/350 ש"ח בהתאם לגודל הדירה (ראה פרק 4)". משמעות סעיפים אלה היא שדייר שהכנסתו הקובעת, כהגדרתה בנוהל, גבוהה מההכנסה המרבית המזכה בהנחה בשכר דירה, כהגדרתה בנוהל, ישלם שכר דירה חופשי (שד"ח), כהגדרתו בנוהל, ולא יהיה זכאי להנחה כלשהיא (סעיפים 28-26 לתצהיר של מר יונדלר).

...

סיכומו של דבר: לא בוססה אכיפה בררנית בעניינו של הנתבע בהשוואה לאחרים.

סוף דבר מכל המקובץ לעיל, התביעה מתקבלת כדלקמן: ניתן בזאת צו המורה לנתבע לפנות את הדירה ברחוב ברלב 113/3 בתל אביב הידועה כחלקה 12 בגוש 7243 ולהשיב את ההחזקה בה לתובעת כשהיא ריקה מכל אדם וחפץ.

הנתבע ישלם לתובעת סך של 160,040 ש"ח. הנתבע יישא בשכר טרחת בא כוח התובעת בסך של 20,000 ש"ח. הסכומים ישולמו תוך 30 יום שאם לא כן יישאו ריבית פיגורים לפי סעיף 5(ב) לחוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961 מיום פסק הדין ועד התשלום בפועל.

זאת ועוד, התובע קיזז על דעת עצמו את ההוצאות להן הוא טוען מתוך דמי השכירות החדשיים, מבלי להודיע לנתבעים ומבלי לקבל את הסכמתם; בנוסף, נטען, התברר להם כי התובע צבר חובות בגין חשבונות חשמל, ארנונה וּוַעד הבית.

בנוסף דין התביעה להמחק על הסף, טוענים הנתבעים, בשל שימוש לרעה שעושה תובע בהליכי המשפט וכיוון שזו הוגשה בחוסר תום לב. לטענתם, התובע המציא ליקויים שכלל אינם קיימים כתרוץ לכך שנימנע מלשלם את דמי השכירות ולחובות שצבר במושכר.

הוראות חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 (להלן: החוק) מחייבות את המשכיר למסור לשוכר דירה מתאימה וראויה למגורים (סעיפים 25ה, 25ו לחוק); סעיף 7 לחוק מחייב את המשכיר לתקן כל דבר הגורם להפרעה של ממש בשימוש הסביר במושכר.

בהעדר קריטריונים בתקנה עצמה, נקבע בפסיקה כי תובע לא יחויב בהפקדת ערובה להוצאות מחמת עוניו בלבד וכי חיוב שכזה ייקבע במקרים נדירים.

...

הבקשה לסילוק התביעה על הסף לטענת הנתבעים, דין התביעה להימחק על הסף בהעדר עילת תביעה: המושכר, נטען, הינו באחריות הקבלן.

בנוסף דין התביעה להימחק על הסף, טוענים הנתבעים, בשל שימוש לרעה שעושה תובע בהליכי המשפט וכיוון שזו הוגשה בחוסר תום לב. לטענתם, התובע המציא ליקויים שכלל אינם קיימים כתירוץ לכך שנמנע מלשלם את דמי השכירות ולחובות שצבר במושכר.

אשר על כן, הבקשה לסילוק התביעה על הסף נדחית.

לאור כל אלו לא ניתן לשלול את החשש, שאם בסופו של דבר תידחה התביעה, לא תהא בידי הנתבעים אפשרות לגבות את הוצאות ניהול המשפט מידי התובע.

לאור כל האמור לעיל, דומה כי אין מנוס מחיובו של התובע בהפקדת ערובה להבטחת הוצאותיהם של הנתבעים; אולם על מנת שלא לנעול את שערי בית המשפט בפני התובע, אני מחייבת אותו בהפקדת עירבון בסך של 3,000 ₪.

איבחנה זו הוכשרה בפסק דין של בית המשפט העליון שקבע בבג"ץ 494/03 עמותת הרופאים למען זכויות אדם נ' שר האוצר (09.12.2004) (להלן: "עניין עמותת הרופאים"): "אכן, הקריטריונים שנקבעו בסעיף 2א – "תושבות-לפי-אשרה" – הם קריטריונים רלוואנטיים ומתאימים לעיקרון המבחין המוסכם לעניין ביטחון סוצאלי, הוא עיקרון התושבות.

אין זה ראוי לזקוף את דלות החומר שבאמתחתה של התובעת ומשפחתה לחובתם.

שכן, הדבר עשוי להעלות את החשש שחוזה השכירות לדירה ותשלום הארנונה היו פורמאליים בלבד בעוד התובעת התגוררה בבית מישפחת בן זוגה, כטענת הנתבע.

...

לפיכך, שוכנענו כי אכן התובעת התגוררה בתקופה הרלבנטית בבית הוריה באבו גוש.

לפיכך, דין התביעה להתקבל הן מכוח סעיף 40(א)(1) והן מכוח סעיף 40(א)(2).

סיכום התביעה מתקבלת, החלטת הנתבע לדחות את תביעתה של התובעת לזכאות למענק אשפוז ולידה לפי סעיף 40(א)(1) וכן 40(א)(2) לחוק הביטוח הלאומי, מבוטלת בזאת.

הסעדים המבוקשים על ידה הם כדלקמן: לחייב את המשיבה להעניק לעותרת את ההנחה המרבית בארנונה מאז שהיא רשומה בנכס ביום 7.1.21; לחייב את המשיבה להשיב לעותרת את ההפרש בין ההנחה המרבית למה ששילמה בפועל; לחייב את המשיבה בפצוי בגין היתנהלות לא ראויה כלפי העותרת; לחייב את המשיבה בפצוי בגין עגמת נפש שנגרמה לעותרת; לחייב את המשיבה לקבוע מנגנון לבחינה פרטנית של מקרים דומים בהם זכאי ההנחה מתגורר עם קרובי מישפחה מכורח המציאות.

הארנונה בגין הדירה לשנים 2021 ו-2022 שולמה במלואה על שמם של וולפוביץ' פבל ומרגריטה (שכאמור, רשומים כ'מחזיק' ומרגריטה גרה בדירה).

יובהר, שבפנייתו לא נאמר דבר על היותו הבעלים של הדירה ועל כך שמי שרשומה כ'מחזיק' בדירה, היא בתה של העותרת.

" נכה הזכאי לתגמולים לפי חוק נכי המילחמה בנאצים, תשי"ד-1954". סעיף 16 לצוו הארנונה של עירית רמלה הורה על אימוץ "כל ההנחות המפורטות בתקנות ההסדרים במשק המדינה (הנחות בארנונה), התשנ"ג-1993 בשיעורם המירבי בהגבלת שטח מירבי של 150 מ"ר לנכס מגורים שמחזיקו זכאי להנחה..." לעניננו, אין חולק שהעותרת עומדת בקריטריון הקבוע בסעיף 14(ה(2)(ב).

...

סוף דבר העתירה נדחית.

בנסיבות העניין, מצאתי שלא למצות את פסיקת ההוצאות, ואני מורה לעותרת לשלם למשיבה סך של 1,000 ₪ בגין הוצאותיה המשפטיות.