קיזוז הוצאות התאמה בזמן שימוש חורג

ובמה דברים אמורים? סעיף 196א לחוק התיכנון והבניה קובע כי היטל השבחה יגבה "בשיעור, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית ועל פיה". סעיף 1 לתוספת השלישית מגדיר השבחה כדלקמן: "עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג". בהתאם לסעיף 3 לתוספת השלישית שיעור היטל ההשבחה הא מחצית ההשבחה.

כך, ירון הסביר כי "אם הייתי יודע באותו זמן שתחזרו בכם מההסכם ותדרשו סכום גבוה פי 5 או 6 אז בהתאמה היינו מורידים את שווי הקרקע לדורי [פר' עמ' 32, ש' 13-12]; קבוצת דיל, בהסתמכה על ההסכם המרובע, חתמה על הסכם פשרה עם רשויות המס לפיו לא יותרו בנכוי הוצאות היטל ההשבחה המוסכם. ויתורה של קבוצת דיל על זכות ניכוי תשלומי היטל השבחה כאמור, בוצע לאור הבנתה כי שומת היטל ההשבחה חלוטה. לדברי עו"ד הרדי: "..

גם אם 'ההסכם המרובע' היה מוצג בפני המנהל, במועדים הנדונים, לא היה בו כדי לשמש אסמכתא לגבי סכום ההיטל לצורך מתן ניכוי (או האפשרות לנכותו בעיסקה עתידית) 7.5.

...

אני סבור כי מדובר באי-חוקיות, שפגיעתה באינטרס הציבורי היא חמורה.

דברים נכוחים נקבעו בהקשר זה על ידי השופט (כתוארו דאז) מ' חשין בדנ"א 4465/98 טבעול (1993) בע"מ נ' שף-הים (1994) בע"מ, פ"ד נו(1) 56, 108-107 (2001): "אסכים, כמובן, כי בין התובע לבין הנתבע – בחלוקת הצדק בין שני אלה – תהא אהדתנו נתונה לתובע ולא לנתבע. pacta sunt servanda - כך לימדונו – ונעשה כמיטבנו לאכוף על צד להסכם התחייבות שנטל על עצמו. ואולם בל ניחפז בדרכנו ובל נראה נגד עינינו אך את שני אלה הניצבים לפנינו כהיום הזה. נזכור-נא, אל-נשכח, כי אותם שניים שאנו מתבקשים להכריע בעניינם קשרו קשר ביניהם להפקיע לטובתם-שלהם נכסים מנכסיו של הכלל, לשלול שלל מיחידי הכלל. כי מהו הסדר כובל אם לא הסכם בין שניים (או יותר) להחניק ולדכא תחרות ביניהם בכוונה לשלול שלל ולבוז בז מן הציבור הרחב? ומי הוא – אם לא בית-המשפט – שיטען לאותו ציבור שהשניים מבקשים להיבנות על חשבונו? אכן, בית-המשפט רק הוא יכול שיעמוד לציבור, ופירוש הדברים הוא שטענת אי-חוקיות תישמע ויינתן לה תוקף." התוצאה היא כי לנוכח אי-חוקיות ההסכמים והפגיעה באינטרס הציבורי אין בידי להורות על קיום החיוב בכל הנוגע לרכיב היטל ההשבחה.

סוף דבר – התביעה נדחית.

במהלך החיפוש, נתפס בשתי כספות סך של 461,520 ש"ח. באחת, בצבע אפור סך של 10,300 ₪ ובשנייה בצבע שחור סך של 451,220 ₪ (להלן: "הכסף" או "התפוס" בהתאמה).

הראשון, הכסף נתפס שלא כדין תוך חריגה מצו החיפוש שלא היתייחס במפורש לתפיסת כסף.

די בעת הזו לציין כי ההסברים השונים בדבר מקור הכסף אינם מניחים את הדעת ואינם מתיישבים עם גובה ההכנסות השנתיות של כל אחד ואחד מהם, אל מול סכומי הכסף שעל פי הטענה נחסכו וזאת בנכוי הוצאות מחייה והוצאות טפול בכלי רכב.

סעיף 32 לפקודה עוסק ב"תפיסת חפצים" וקובע כדלקמן: "(א) רשאי שוטר לתפוס חפץ, אם יש לו יסוד סביר להניח כי באותו חפץ נעברה, או עומדים לעבור, עבירה, או שהוא עשוי לשמש ראיה בהליך משפטי בשל עבירה, או שניתן כשכר בעד ביצוע עבירה או כאמצעי לביצועה". צו החיפוש כאמור לעיל, ניתן ביום 2.12.19 בהתאם לסעיף 23 לפקודה, לאחר שנקבע קיומו של חשד להחזקת אמל"ח ולקידום החקירה.

...

בנסיבות העניין, שוכנעתי כי תפיסת הכסף נעשתה כדין מכוח סעיף 32 לפקודה.

סבורני כי יש לאפשר למשיבה להשלים את כלל פעולות החקירה שהתבקשו ולאחר מכן להעביר את התיק בשנית לעיון הפרקליטות ולאפשר קבלת החלטה מושכלת בדבר עתידו של תיק החקירה, בפרק הזמן הקבוע בחוק.

לסיום, נוכח קיומו של חשד סביר לביצוע העבירות המיוחסות למבקש ומשמצאתי כי מדובר בכסף שיש חשד סביר כי התקבל כשכר עבירה או כתוצאה מעבירה, ומשלא עלה בידי המבקש לשכנע בדבר המקור החוקי של הכסף, ובהתקיים עילה המצדיקה את המשך התפיסה על מנת להבטיח אפשרות חילוטו בעתיד בתום ההליך המשפטי, הבקשה להחזרת תפוס נדחית.

עוד קבע, כי "אמת-מידה אפשרית לקביעת שוויו הכלכלי של השמוש שהמדינה עשתה במקרקעי הנפקע, מבלי לשלם עבורו, היא דמי חכירה הנהוגים אצל רשות מקרקעי ישראל. בנסיבות מתאימות, דמי חכירה אלו יכולים לשקף את הרווח שהמדינה עשתה על חשבון הנפקע". אמירה זו יוחסה לאפשרות הראשונה אליה היתייחס כבוד השופט שטיין לקביעת הפצוי בגין אובדן דמי חכירה- הרווח שהפיקה המדינה.

אף אם נאמר, כי דמי שימוש שגובה רשות מקרקעי ישראל בעיסקאות חכירה, ולא בגין פלישה או שימוש חורג, הוא השעור המשקף את דמי השמוש הראויים, הרי שישנם שיקולים נוספים העשויים להשפיע על גובה השעור, כפי שיפורט בהמשך, ובמקרה שלפני יש בהם כדי להצדיק את העמדת שיעור דמי החכירה על 6%.

כבוד הנשיאה ציינה, כי כבוד השופט קרא הסכים רק לתוצאת פסק דינו של כבוד השופט שטיין וכי הוא הוסיף, כי לגישתו בעת עריכת החישוב של דמי החכירה האבודים יש להביא בחשבון שימוש מיטבי בדמות הפוטנציאל הגלום במקרקעין וציפייה סבירה לשינוי תיכנוני.

במסגרת סיכומיה טענת התובעת, כי יש לחייב את הנתבעת בגין הוצאות התובעת- שכ"ט שמאים והוצאות מתאימות לרבות שכ"ט עו"ד בתוספת מע"מ. התובעת לא צרפה קבלות להוכחת הוצאות אלו ואף לא פירטה את גובה ההוצאות הנטענות על אף שהנטל להוכחת ההוצאות ושיעורן מוטל על כתפיה.

מסכום הפצוי יקוזז סך של 10% כמקדמה למס שבח והסכום יועבר על ידי הנתבעת לרשויות מסוי מקרקעין בסמוך לדווח העסקה בהתאם להוראות החוק.

...

כמו כן, מקובלת עליי עמדת המומחה בנוגע לנתונים שהוצגו לו והנתונים הרלוונטיים לעמדתו.

סבורני, כי המקרים בהם נכרת הסכם בין הרשות לחוכר במסגרתו בוחרת הרשות ללכת לקראת החוכר ולגבות אחוז נמוך יותר של דמי חכירה אין בהם כדי לשלול את הקביעה בנוגע לדמי החכירה שגובה רמ"י, כפי שהתייחסו אליה לא פעם גם השמאים מטעם הנתבעת.

לאור כל האמור לעיל, מצאתי לאמץ את חוות דעת המומחה ולקבוע את פיצויי ההפקעה במקרה בו עסקינן בהתאם לה. הוצאות נלוות נפקע התובע פיצוי בגין הפקעת מקרקעין שבבעלותו זכאי לפיצוי בגין הוצאותיו אשר לא היו נגרמות לו אלמלא ההפקעה וההליך המשפטי בגינה.

הנתבעת טוענת להיעדר עילה, השתק ומניעות, בטענה כי לא צורפו קבלות התומכות בתשלום הנטען לאדריכל; כי משהתכנית היא בסמכות הוועדה המחוזית, ולא המקומית, הוצאות האדריכל לא היו בידיעת הנתבעת, לא אושרו על ידה, ואף אינן סבירות; כי אין לכרוך את הוצאת התיכנון בהיטל ההשבחה; כי בהתאם לדין הרלוואנטי לתביעה שחל דאז - לפני תיקון 84 לחוק - אין לשמאי המכריע סמכות לתת קביעות הנסבות על הוצאות התיכנון כקיזוז או כהתחשבות בעיניין היטל השבחה; וכי אף ככל שהייתה לשמאי המכריע סמכות לעשות כן -ממילא קביעתו הנה כללית, לא ברורה ומעידה כי ההוצאות נילקחו בחשבון בעת הערכת היטל ההשבחה.

לפיכך, פנייה לשמאי היא הכרחית בנסיבות העניין ומקבלת משנה תוקף על יסוד ההחלטה בעתירה אליה הפניתה הנתבעת בעצמה בסעיף יט' לכתב הגנתה (עת"מ 13882-05-11, שם ראה בית המשפט מסגרת של תביעה כספית כאכסניה מתאימה לבירור הטענות).

סעיף 1(א) לתוספת השלישית מגדיר "השבחה": "עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג;" .

...

דין התביעה ביחס לתובעת 2 - להתקבל באופן חלקי.

הנתבעת תשלם לתובעת 2 את סכום ההשבה לתשלום, בהתאם למתווה לעיל, תוך 30 ימים מהיום.

נוכח התמשכות ההליך, מורכבותו והתשלום למומחים, ובשים לב לפער בין סכום התביעה לשיעור הסכום שנפסק, תשלם הנתבעת לתובעת 2 הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך כולל של 50,000 ₪.

ועדת הערר הוסיפה, כי אי הכרה בעלויות ההתאמה תביא לכדי תוצאה שגויה, שכן מידת ההשבחה הנובעת מהתכנית החדשה מושפעת בהכרח מהעובדה שבמועד הקובע, בעת אישורה של התכנית המשביחה, היה בנוי במיגרש מבנה למסחר, לפי היתר לשימוש חורג.

ללמדך, כי הוצאות התאמה הן אלו הדרושות לשימוש במקרקעין למטרות החורגות בלבד, ואותן יש לנכות מהתועלת הכלכלית שצמחה בעקבות מתן ההיתר לשימוש חורג.

...

חיזוק למסקנתי זו אני מוצא בעובדה שהשמאי המייעץ בהנחיותיו לצדדים שניתנו ביום 22.5.16 לשם יישום ההחלטה הקודמת, הורה לחברה להגיש "עסקאות השוואה בהן נמכרו שטחים בייעוד מסחרי ממרכזי קניות הדומים ככל האפשר במאפייניהם לנשוא הערר. עסקאות ההשוואה יהיו מקרקעין ולא קרקע". על החלטה זו החברה השיגה בפני ועדת הערר בטענה כי בקשת השמאי המייעץ לא מתיישבת עם ההחלטה הקודמת, וועדת הערר החליטה לדחות השגה זו בהחלטתה מיום 17.7.17 בהסבירה "לא מצאנו כי המסמכים שנדרשו הצדדים להגיש לשמאי המייעץ נוגדים את הנחיות ועדת הערר או אינם סבירים. לפי כך אין הצדקה כי נתערב בהליך התלוי ועומד בפני השמאי המייעץ..". · הפרשנות בה דגל השמאי המייעץ היא פרשנות אפשרית להנחית ועדת הערר בהחלטתה הקודמת, מה גם, כפי שהסביר השמאי המייעץ, עסקאות השכירות להשוואה אותן הציגה החברה רחוקות מעסקאות השוואה רלוונטיות מדמי שכירות.

מכל האמור, ההשבחה עומדת על סך 56,673,456 ₪ (חלף 52,167,788 ₪ כקביעת ועד הערר) וההיטל מחצית סכום זה. הוצאות המשפט הצדדים, שניהם, השיגו כנגד החלטת ועדת הערר מיום 7.11.23 בגדרה הועדה המקומית חויבה לשם הוצאות משפט לחברה בסך 20,000 ₪ בצירוף מע"מ. עיינתי בהחלטה ובטענות הצדדים, ולא ראיתי הצדקה להתערבות במסקנה זו, שכן לוועדת הערר שיקול דעת רחב בקביעת הוצאות המשפט וההתערבות ראוי לה כי תעשה במקרה יוצא דופן – וזה לא המקרה.

סוף דבר מורה על דחיית ערעור החברה, וגם על דחיית ערעור הוועדה המקומית למעט התיקון שקיבל ביטוי בפסקה 68 שלעיל.