קביעת שיעור ההפחתה במושע על ידי שמאי מכריע

בית המשפט דחה את הטענה כי לאור האמור בתוכנית, מדובר בחלקת זיקת המעבר כמיועדת למגורים ומבני ציבור, הואיל ומעדויות המומחים וכך גם מדברי האדריכל דאובר, מדובר בזיקת מעבר ללא בניה כלשהיא וכי רק בטעות שורבבו המילים אודות מגורים ומוסדות ציבור, וכאשר בהתאם לחוות דעתו של השמאי בירנבאום, בעת החלוקה שטח זה יחולק בין השותפים או יוצמד לאחת מהקבוצות, דבר שנתמך גם על ידי דברי השמאי בירנבאום עצמו.

עוד נטען כי אכן גם השמאי בירנבאום קבע כי יש לבצע הפחתה למושע בשיעור של 10%, וכאשר נושא זה למעשה טרם הוכרע.

...

יתר על כן, סבורני כי דווקא התנהלות המשיב 1 וכך גם סילבר, נגועה בחוסר תום לב, ושוב מבלי שיש בכך משום קביעת מסמרות.

בהתחשב בכלל האמור, ולרבות אשר התגלה אודות "הנפשות הפועלות" סבורני כי יש לקבל את הערעור, להורות כי פסק דינו של בית משפט קמא בטל, וכי פירוק השיתוף יבוצע בדרך המלך בעת שלא ניתן לבצע פירוק שיתוף בעין, דהיינו, מכירה פומבית לכל המרבה במחיר, כאשר כמובן כל אחד מבעלי הזכויות רשאי להשתתף, ובעת שמדובר במכירת מלוא הזכויות של החלקה.

הנתבעים ישלמו למערערים שכ"ט עו"ד בסך 75,000 ₪, וכמובן שההוצאות שנפסקו לחובת המערערים בבית משפט קמא בטלות, וככל ששולם תשלום על ידי המערערים בעקבות פסק דינו של בית משפט קמא, יוחזר אשר שולם בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מעת התשלום ועד השבתו.

קביעה זו נעשתה לאחר דיון מפורט בפתוח המיתחם, בתנאים לקבל היתר בניה, באופיו של איזור התעשייה נשוא התוכנית, בסוגית מרתפי החניה, בקיומה של הכרזה ארכיאולוגית, זכויות במושאע, שמאויות מכריעות לפי לוחות איזון והקצאה, שומת IFRS של השמאי המאירי, ונתוני עיסקאות במיתחם ובסביבתו.

העובדה שהוועדה קבעה שומות מוסכמות עם הפחתות מסוימות היא המהות שעמדה או הראציונאל שעמד מאחורי החקיקה של תיקון 84 לחוק, שסבר שהנושא של שומות מוסכמות ראוי שייפסק ושהנושא של מהי השומה הנכונה להשבחה ייבחן על ידי שמאי מכריע.

סקרתי לעיל את המגרשים שלנו ושיעור ההפחתה נקבע על ידי, אבל לא בצורה של שיעור הפחתה, אלא שווי חדש מול שווי קודם.

...

הנה כי כן, השמאית יישמה את גישת ההשוואה, ואין למצוא פסול באופן שבו הפעילה שיטה זו. אשר על כן, טענה זו נדחית.

אשר על כן, אני דוחה את טענת המערערים גם בראש זה. לסיכום: לא נפל פגם משפטי בשמאות דנא.

שומתה היא מפורטת ומנומקת, נעשתה תוך מתן זכות טיעון לצדדים, ואין עילה להתערב בה. אשר על כן, הערעור נדחה.

בע"א 2797/15 מדינת ישראל- רשות הפיתוח נ' פאטמה עיסא קבע בית המשפט העליון, כי השאלה האם להעמיד את דמי החכירה על 5% לשנה או 6% לשנה, בהתאם למחלוקת אשר נתגלעה שם, היא שאלה שמאית מובהקת אשר נתונה להכרעת בית המשפט בהתאם לנתונים שלפניו.

כמו כן, זו עמדתם של שמאים רבים אשר מונו על ידי בית המשפט בסוגיה האמורה, כמו במקרה שלפני.

הוא טען, כי לצורך חישוב אובדן דמי החכירה הוא בחן עיסקאות השוואה מידי שנה וכי ערך התאמות, הפחתה למושע ודחייה שמביאה בחשבון שבנייה לא מתבצעת באופן מידי (עמ' 4 ש' 9-16).

בהחלטה שניתנה על ידי כבוד השופט אשר קולה ביום 1.6.17 נקבע, כי סכום ההוצאות יקוזז מהסכום שייפסק לטובת התובע וכי בית המשפט יקבע לפי שיקול דעתו אם תקוזז עשירית מהסכום שנקבע או כולו.

לפיכך יקוזז חלקו היחסי של התובע בהוצאות שהוטלו על התובעים, כאשר סכום ההוצאות יישא הפרישי הצמדה וריבית מיום 1.6.17 ועד מועד זה. התוצאה הינה כי כן, בנסיבות האמורות ולאור המפורט לעיל, מצאתי לאמץ את חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט ולקבוע את פצויי ההפקעה בהתאם לה. לפיכך, קובעת, כי שיעור דמי החכירה יעמוד על 6% משוויה המשתנה של הקרקע מידי שנה, כפי שנקבע בחוות הדעת זאת, ממועד תפיסת החזקה בקרקע, כמפורט לעיל, ובהתאם לחלקו היחסי של התובע בקרקע.

...

עמדתו של המומחה מקובלת עליי ולא שוכנעתי, כי נפל בחוות דעתו פגם המצדיק סטייה ממנה.

כמפורט, בין הצדדים התנהל הליך קודם אשר נמחק, ונקבע כי התובעים ישלמו לנתבעת הוצאות בשיעור 10,000 ₪ כתנאי לחידוש התביעה.

עמדת הנתבעת בעניין זה מקובלת עליי.

בשומה המכרעת שערך (להלן: השומה המכרעת) אמד השמאי המכריע את שווי המקרקעין בהתבסס על עיסקאות השוואה לקרקע למגורים בכפר תבור, תוך הפחתה של 30% והפחתה של 15% בשל בעלות משותפת בחלק יחסי במקרקעין (להלן: מושאע).

כמו כן, בית המשפט דחה את טענת המבקשת שלפיה המקרקעין נושא השומה נעדרים פיתוח סביבתי בשונה מהמקרקעין שבהם נעזר השמאי המכריע לצורכי השוואה, וקבע כי הבחנה זו באה לידי ביטוי בהפחתה הכללית שערך השמאי המכריע בגובה 30% מהמחיר.

כך – בין היתר – נטען כי השמאי המכריע היתעלם מכך ששטחם של שניים מהמגרשים נושא הבקשה אינו עומד ברף המינימלי הנידרש לבנייה; כי שיעור ההפחתה של 30% שביצע השמאי המכריע נבחר באופן שרירותי; וכי השמאי המכריע לא היתייחס לסוגיית מרכיבי פיתוח המקרקעין.

לכך אוסיף כי הבקשה דנן נבחנה על ידי שלושה גורמים (מעין שפוטיים ושיפוטיים) שהגיעו כולם לתוצאה זהה: לפני השמאי המכריע; לפני ועדת הערר; ולפני בית המשפט לעניינים מנהליים.

...

לאחר שעיינתי בבקשה ובצרופותיה הגעתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות.

הבקשה נדחית אפוא.

לו שכנעוני המערערים כי השמאי המכריע היתעלם מטענה שהעלו בפניו ולפיה ירד שווי המקרקעין בשל הפקעת היתר (למשל-משום שבעקבותיה גדלה צפיפות הבניה בחלקיהם), או לו שכנעוני כי קבע שאין בסמכותו להידרש לטענה כזו, או לו שוכנעתי כי השמאי המכריע לא נתן למערערים הזדמנות נאותה לטעון או להביא ראיות לענין זה, נראה שהיה עלי להתערב ולהחזיר את השומה לשמאי המכריע על מנת שישלים אותה בנקודה זו; אלא שהמערערים לא העלו טענות ממין זה, ובתשובה שהגישו לסיכומי המשיבה לא חלקו כלל על טענת המשיבה לפיה לא טענו המערערים כלל, בשומה הנגדית מטעמם ובטיעוניהם בפני השמאי המכריע, את הטענה של ירידת שווי עקב "הפקעת יתר". מה שנטען בענין זה בפני השמאי המכריע, כמו גם בשומה מטעם המערערים, הוא רק כי יש להפחית מהיטל ההשבחה את שיעור "הפקעת היתר". טענה זו אינה נכונה שכן היא מהווה פסיקת פיצויים במסווה של שומת היטל השבחה.

מדובר בהבדל פעוט יחסית (1,250 $ הבדל בשיעור ההיטל), אך הוא צריך תיקון שכן ברור שעריכהם של חלקים זהים (בבעלות משותפת-"מושע") באותו מיגרש אמורים להיות שוים כאמור גם בס' 11 לתוספת השלישית.

זה בפני עצמו אינו מוכיח כלום, שהרי יתכן שדווקא השמאי המכריע האחר הוא שטעה (על ידי קביעת השבחה נמוכה מדי).

...

בסופו של דבר נותר הצורך להכריע בעיניינם של המערערים שנותרו בלבד.

לו שכנעוני המערערים כי השמאי המכריע התעלם מטענה שהעלו בפניו ולפיה ירד שווי המקרקעין בשל הפקעת היתר (למשל-משום שבעקבותיה גדלה צפיפות הבניה בחלקיהם), או לו שכנעוני כי קבע שאין בסמכותו להדרש לטענה כזו, או לו שוכנעתי כי השמאי המכריע לא נתן למערערים היזדמנות נאותה לטעון או להביא ראיות לענין זה, נראה שהיה עלי להתערב ולהחזיר את השומה לשמאי המכריע על מנת שישלים אותה בנקודה זו; אלא שהמערערים לא העלו טענות ממין זה, ובתשובה שהגישו לסיכומי המשיבה לא חלקו כלל על טענת המשיבה לפיה לא טענו המערערים כלל, בשומה הנגדית מטעמם ובטיעוניהם בפני השמאי המכריע, את הטענה של ירידת שווי עקב "הפקעת יתר". מה שנטען בענין זה בפני השמאי המכריע, כמו גם בשומה מטעם המערערים, הוא רק כי יש להפחית מהיטל ההשבחה את שיעור "הפקעת היתר". טענה זו אינה נכונה שכן היא מהוה פסיקת פיצויים במסווה של שומת היטל השבחה.

ח.סוף דבר 27.

הערעור נדחה, בכפוף אך ורק להוראות שבס' 16 לפסק דין זה לעיל, כאשר השומה המכרעת מוחזרת לשמאי מר תענך כדי-ורק כדי-שיפעל כאמור שם בנוגע לנושאים שפורטו בס' 12 לפסק דין זה לעיל.

המערערים ישלמו למשיבה הוצאות ושכ"ט עו"ד בערעור, בגין השלב שלאחר ההחלטה מיום 9/6/03 (בה נפסקו הוצאות בנפרד), בסכום של 25,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק.