קביעת דמי שכירות ראויים למבנה תעשייתי בהתאם לשווי השוק

בית דין לשכירות בירושלים 12 מאי 2014 ש 11178-09-10 הקסטודיה די טרה סנטה נ' האגודה לפיתוח וקידום התעשייה בי-ם בפני כב' השופט יצחק שמעוני, שופט בכיר התובעת הקסטודיה די טרה סנטה ע"י ב"כ עוה"ד דוד בוטסזן ואו בלטר גוט אלוני ושות' הנתבעת האגודה לפיתוח וקידום התעשייה בי-ם ע"י ב"כ עוה"ד דנה שגיב ו/או עמית, פולק, מטלון פסק דין

התובעת, מסדר כנסייתי של נזירים פרנציסקאנים, הנה הבעלים של הנכס והנתבעת הנה דיירת מוגנת בו. בכתב התביעה המתוקן נטען, כי מאז שנת 1962 ו/או משנת 1993 או מיום הגשת התביעה הקודמת, חל שינוי ניכר בנתונים המשפיעים על גובה דמי השכירות, בשווי הבניין וערכו, במצבו, בתנאים הסביבתיים, תנאי השוק ובמכלול הנסיבות הרלוואנטיות אשר מצדיקים העלאת דמי השכירות.

בשל שינויים אלה מבוקש לקבוע כי דמי השכירות הראויים במושכר הנם לכל הפחות 19,150 ₪ לחודש, לא כולל מע"מ. נטען, כי הנתבעת חייבת בתשלום דמי השכירות הראויים מכח הוראות חוק הגנת הדייר.

אשר לתביעה עצמה נטען, כי הנתבעת שילמה ומשלמת את דמי השכירות המוגנים המגיעים בעבור המושכר בהתאם לדין, באופן קבוע ובמועד.

התרשמתי, כי אין זה סביר שהנתבעת תקבל בשכירות לא מוגנת, מבנה כה גדול הנמצא בלב ליבה של ירושלים, ותשלם דמי שכירות כה נמוכים.

...

כבר עתה יאמר כי טענה זו לא בא זכרה בכתב התביעה והיא בבחינת הרחבת חזית ודינה להידחות, כפי שנטען על ידי הנתבעת בסיכומיה, טענות המקובלות עלי.

בשולי החלטתי אציין, כי בית הדין ער לעובדה כי הנתבעת משלמת דמי שכירות נמוכים ביחס לשווי המושכר.

נוכח כל האמור לעיל, אני קובע כי התובעת לא עמדה בנטל ההוכחה הנדרש כאמור בסעיף 57 לחוק, ועל כן דין התביעה להידחות.

אשר להוצאות משפט, אני מחייב את התובעת לשלם לנתבעת הוצאות משפט ובנוסף שכר טרחת עורך דין בסך 7,500 ₪.

(להלן "התוכנית").יעוד החלקות במקור היה "איזור חקלאי". התוכנית קבעה בין היתר את זכויות הבניה באיזור חקלאי – שטח מינימאלי של מיגרש יהיה "כפי שיקבע מעת לעת ע"י ועדה מקומית, בהיתחשב בטיב ומקום הקרקע המושפעת ובשימושים עבורם מיועדת, בתנאי כי למטרות מגורים ולתעשייה לא יפחת שטח מיגרש כזה מ-1,000 מ"ר. שטח מאקסימאלי עליו מותר לבנות למטרות מגורים - 15% או 180 מ"ר לפי הקטן מביניהם. למטרות תעשיה, כפי שיאושר ע"י הוועדה המחוזית.

7.3 הנתבעת טוענת כי אין מקום לפצל את הערכת השווי –אחת עבור קרקע בייעוד מגורים ולהערכה נוספת של יתרת הקרקע בייעוד חקלאי אלא להעריך את הפיצויים בהתאם למסד העיסקאות באיזור ההפקעה שכן הן משקפות את התמורה הנכונה של עסקת מכר רצונית.

יחד עם זאת הזכיר כי חוות דעת המדינה הצביעה על שיעור תשואה של 5% לשנה – שרמ"י גובה מחוכרי קרקעות שבניהולה "אולם אין זה ברור אם אותו שיעור חל גם על קרקע חקלאית שלא ניתן להקים עליה מבנים למגורים או לתעשייה". לכן הוחזר הדיון לבית המשפט המחוזי.

על מנת להגשים הלכה זו , נקבע כי דמי החכירה הראויים הם אלו ששוכר מרצון היה משלם למשכיר מרצון והשיטה ההשוואתית ,שיטת שווי השוק, היא העדיפה.

בפרק ט"ו, קווים מנחים, נרשם כי פדיון שנתי פוטנציאלי (דמי השכירות הראויים) חלקי שווי הנכס נותן את שיעור התשואה הפוטנציאלי (שהוא גם שיעור הוון כולל).

...

נתוני החלקות שהופקעו בשטח כולל של 129,511 מ"ר הם כדלהלן : הצדדים הגישו הסכמה לתשלום הסכום שאיננו שנוי במחלוקת, וניתן ביום 8.3.18 פסק דין חלקי הנותן תוקף להסכם הפשרה, לפיו הנתבעת תשלם לידי ב"כ התובעים סכום של 3,564,728 ₪ עבור זכויותיהם בחלקות הנ"ל. סכום זה אמור היה להשתלם לתובעות בתוך 30 יום מיום מתן פסק הדין.

כב' השופט עמית מבהיר – "לכאורה, לא אמור להיות פער בין שתי השיטות, מאחר שבמצב הדברים הרגיל, דמי השכירות של נכס משקפים תשואה הנגזרת משווי הנכס. הפער בין שתי השיטות יבוא לידי ביטוי כאשר קיים פער בין שווי הנכס לבין השימוש המיידי שניתן לעשות בנכס." תוך סקירת הפסיקה הקודמת של בתי המשפט מגיע כב' השופט שם למסקנה "כי דמי החכירה לפי סעיף 13 נתפסו כתחליף ריבית, מעין מכשיר פיננסי המנותק מדמי השכירות שנתקבלו או שניתן היה לקבל בפועל." לכך הוסיף כי קיים קושי פרקטי לשחזר ולברר את דמי השכירות שנגבו בפועל לאורך שנים רבות בעבר בנכס הנפקע או בנכסים דומים.

השמאית המומחית הגיע למסקנה כי יש לחשב את דמי החכירה השנתיים לפי שיעור תשואה של 6% משווי הקרקע, כאשר לא מצאה כי יש מקום להבחין לעניין זה בין קרקע למגורים וקרקע לחקלאות, במיוחד שכל הקרקעות מושא השומה כבר שנים רבות אינן קרקעות חקלאיות אלא יעודן שונה למגורים, לתעשייה, לתחנת רכבת לכבישים וכד'.

ביום 21.1.2015, כשלושה חודשים לפני המועדים שנקבעו לשמיעת ההוכחות בתיק, קיבלה אספת בעלי המניות של חברת המבנה, ברוב דיעות הנתבעים, החלטה על מינוי שמאי המקרקעין, מר שחר מדינה (להלן: "השמאי מדינה"), על מנת שיקבע את דמי השכירות הראויים שעל חברת המחיצות לשלם לחברת המבנה.

היבט זה של ההחלטה בעיניין דמי השכירות הוא מקפח, שכן בכך מיתעלמת חברת המבנה מהעובדה שדרישתו של התובע כי דמי השכירות יעודכנו הועלתה זמן ניכר לפניי המועד בו התקבלה החלטה זו. ויובהר, לחברת המבנה חובה כלפי בעלי המניות בה, ובכללם התובע, לידרוש דמי שכירות הוגנים וראויים בגין המבנה, ולא להעמיד את המבנה לטובת חברת המחיצות (או כל גורם אחר) בתמורה לדמי שכירות הנמוכים משמעותית מהשווי הכלכלי של הנכס.

הטעם לכך הוא שהעמדת נכס של החברה לטובת חלק מבעלי המניות, במישרין או בעקיפין, במחיר נמוך משווי השוק שלו מהוה העברת עושר בין בעלי המניות (והשוו ע"א 2699/92 בכר נ' ת.מ.מ. תעשיות מזון מטוסים (נתב"ג) בע"מ, פ"ד נ(1) 238 (1996) (להלן: "עניין בכר"); ע"א 2718/09 "גדיש" קרנות גמולים בע"מ נ' אלסינט בע"מ (ניתן ב- 28.5.2012) (להלן: "עניין גדיש"), אשר עסקו במצב הדברים ההפוך מבחינה עובדתית, אך שקול מבחינה כלכלית, של תשלום העולה על שווי השוק לחלק מבעלי המניות בגין מתן שירות (עניין בכר) או מכירת נכס לחברה (עניין גדיש)).

טלו את מצב הדברים במקרה שלפניי: אם הנכס יושכר בשוק החופשי, בהתאם למחיר שקבע השמאי מדינה, הרי שלכל אחד מבעלי המניות בחברת המבנה יצמח ערך כלכלי של 7,500 ₪ (ודוק, כסף ז היכנס לחברת המבנה, ולא ישירות לכיסם של בעלי המניות).

...

ויובהר, אף אם הימנעות החברה מקביעת דמי שכירות על בסיס הערכה שמאית קודם להחלטה בעניין דמי השכירות הייתה החלטה מקפחת (וכפי שיובהר לעיל, אני סבור כי לפחות ממועד הגשת התביעה אין מנוס ממסקנה זו), הרי משהחליטה החברה, אפילו בלחץ ההליך המשפטי, לשנות את דרכיה, ולהתנהל באופן ראוי והוגן, הרי שיש מקום לכבד את החלטותיה, ולהימנע מהתערבות בלתי נחוצה בהן.

סוף דבר החלטת חברת המבנה להעמיד את דמי השכירות שתדרוש על 22,500 ש"ח בתוספת מע"מ היא החלטה סבירה ובלתי מקפחת.

ככה שאנחנו עושים את בחינת השווי שוק שלנו, אנחנו לא מתייחסים רק לאיזשהם 2 הסכמים ומנתחים שווי קרקע במקום אחר, אנחנו לוקחים מכלול, ובמכלול הזה סביר שבחלק מהמקרים אין בכלל את הדבר הזה ושוב, אנחנו צריכים להסתכל על זה בעיניין של דמי שכירות ראויים לשווי קרקע בנקודה ספציפית.

עו"ד קסוטו: אבל אני שואל אותך שאלה פשוטה, האם ביקשת, או האם הגיוני שביקשת לקבל את כל החוזים שהיו בתוקף בשנת 2010 לגבי דמי שכירות בעורף הנמל? מר להט: אני לא זוכר, עוד פעם, אני, סביר שעיינו בכל תוצאות המכרזים שהיו באותה תקופה, כמו שגם הסתכלנו על נתונים מאיזור התעשייה הסמוך, ונתוני ביקוש, כמו שאנחנו עושים בכל הערכת שווי.

סעיף 14 להסכם המקורי קובע בין היתר כאמור כי על פגור בתשלום תשלם מפעלים ריבית פיגורים "..בשיעור הריבית החוקית המאקסימאלית שתותר באותו מועד ובהיעדר הגבלה חוקית כאמור, בשיעור המקובל באותה עת בשוק הכספים למקרים דומים" לא הובאה על ידי חנ"י כל ראייה או חוו"ד מומחה מהי אותה הריבית "החוקית המאקסימאלית" (המותרת) ומהי הריבית "בשיעור המקובל באותה עת בשוק", כהגדרתן בסעיף 14, ומדוע ריבית פיגורים חשכ"ל – שלא צוינה במפורש בסעיף – תיחשב ככזו אליה כיוונו הצדדים הסכמתם או שהיא זו עונה להגדרה הנ"ל. אשר על כן, בנסיבות העניין ומשלא נמצא מקום וטעם לשלול מהתובעת לחלוטין זכותה לקבלת 'ריבית' ביחס לדמי השכירות שבפיגור, תתוסף לתשלום דמי השכירות שבפיגור, ריבית בהתאם לקבוע בחוק פסיקת ריבית והצמדה התשכ"א – 1961.

לכתב הגנתן) – לשיפוי מפעלים בשווי ריאלי של השקעותיה – לפיה הן זכאיות לקזז מחובן הנטען לתובעת בגין דמי השכירות, את כלל שווי ההשקעות שהן ביצעו במקרקעין – לאורך השנים מאז שנת 1971 – ביחס למבנים ולתשתיות (כאמור בפרק ז1.

...

סוף דבר לא מצאתי בטיעונים אחרים שהעלו הצדדים או בשיקולים אחרים שהובאו כדי לשנות מתוצאת פסק הדין לגופו של עניין (ר' ע"א 578/17 יבלינוביץ נ' פרטנר תקשורת (פורסם בנבו, 18.11.18); ע"א 2112/17 גרסט נ' נטוויז'ן (פורסם בנבו, 2.9.18); רע"א 9294/09 חן נ' בנק הפועלים (פורסם בנבו, 25.3.10); ע"א 4861/05 שיכון עובדים נ' מנהל מיסוי מקרקעין (פורסם בנבו, 11.8.08)).

כפי שפורט מעלה, בשנים 2010–2011 תשלם הנתבעת לתובעת את דמי השכירות החוזיים שנהגו טרם תום תקופת השכירות (44–45 ₪ למ"ר לשנה בתוספת מע"מ).

לפיכך, החל מ־1.1.12 ועד 31.5.16 תשלם הנתבעת לתובעת את דמי השכירות הראויים כפי ששם אותם השמאי להט בחוות דעתו, בסך של 92 ₪ למ"ר לשנה בתוספת מע"מ. בתחילת כל שנה קלנדרית יתווספו לסכום הנ"ל (של 92 ₪ מ"ר לשנה) הפרשי הצמדה וריבית כקבוע בסעיפים 170–173 לעיל.

"אין הבדלים בדמי השכירות לעיבוד חקלאי בין השנים 2005 ל-2015 ... דמי שימוש [שימוש חקלאי – י.ג] חודשיים ראויים 0.02 ₪ למ"ר קרקע [20 ₪ לחודש עבור עיבוד חקלאי של 1 דונם – י.ג]" – סעיף 11.3.3 בעמ' 26 לחווה"ד. · "... אין רלוואנטיות ליעוד התיכנוני, באשר אומדן דמי השכירות [דמי שימוש – י.ג] הראויים נקבע בהתאם לשימוש בפועל..." – סעיף 2.2 לתשובות לשאלות ההבהרה מ-19.1.21.

· "דמי שימוש חודשיים ראויים בשימוש כאחסנה פתוחה ל-1 מ"ר במיתחם: 2006 – 7.20 ₪ למ"ר, 2007 – 7.60 ₪ למ"ר, 2008 – 8 ₪ למ"ר, 2009 – 8.35 ₪ למ"ר, 2010 – 8.35 ₪ למ"ר, 2011 – 8.35 ₪ למ"ר, 2012 – 8.35 ₪ למ"ר, 2013 – 8.35 ₪ למ"ר, 2014 – 8.80 ₪ למ"ר, 2015 – 9.25 ₪ למ"ר" – סעיף 13.3 בעמ' 34 לחווה"ד. "בקביעת דמי השכירות הראויים [שנימנו לעיל – י.ג] קוזז סכום של כ-150 ₪ למ"ר קרקע, המגלם את עלויות הכשרת הקרקע הבסיסית והפיתוח" - סעיף 10.7 בעמ' 21 לחווה"ד. שמאי ביהמ"ש העיד בחקירתו: "דמי השכירות שאני קבעתי... לא כוללים את המבנה... קרקע ריקה" [עמ' 174 לפרוטוקול מ-16.3.21 שורות 6-18]; "זה שווי השוק למגרש ריק, ששוכר מוכן לשלם בידיעה שהוא אחרי זה צריך לעשות את ההתאמות שלו... ש. והכשרה ראשונית לא כוללת סככות? ת. נכון..." [עמ' 175 לפרוטוקול מ-16.3.21 שורות 21-25]; "זה לא כולל אספלט? ת. ... לא כולל אספלט. ש. כולל הכנה למים וחשמל? ת. לא כולל. מה כולל הכשרה ראשונה? ת. להסדיר את הקרקע ופני השטח. ש. יישור השטח? ת. נכון" [עמ' 176 לפרוטוקול מ-16.3.21 שורות 5-14].

· 2 חוזי שכירות להשכרת עסק לאחסנת רכבים מ-2008 ומ-2010 באיזור התעשייה חולון.

...

ביהמ"ש השלום [כב' השופט הדר] בסעיפים 105-106 לפסה"ד בת.א. 59532-05 [התביעה בה נדונה העתירה לחייב בדמי שימוש ביחס לשנים 2000-2005] קבע: "הנתבעים העידו שאותם פולשים המכונים אברג'יל איימו עליהם, וכי מאחר וחששו מהם, נאלצו לחתום על כתבי הוויתור... די בכך שבעלי הדין והכונס העלו טענות דומות ביחס לאברג'יל, כדי לשלול טענת התובע, שהחתימה על כתבי הוויתור בשנת 2011 מצדיקה חיוב הנתבעים ביחד ולחוד... המסקנה המתבקשת היא שהנתבעים ביקשו תחילה לפנות את אברג'יל, אך במועד מאוחר יותר למועד הגשת התביעה כאן נאלצו , בעל כורחם, לחתום על כתבי הוויתור". חוטר ישי העיד בחקירתו בביהמ"ש השלום בת.א. 59532-05 - נספח 42 לתצהיר נחום, עמ' 213 לפרוטוקול ביהמ"ש השלום שורות 4-5: "... אברג'יל איים עלינו לא פעם ברצח, שלח את הילדים שלו, ועבריינים שלו לאיים גם עלי וגם על אבא". דוד משאשא, מהבעלים של חב' אסנת, העיד בחקירתו: "הוויתור היה לא רק בגלל איומים עלי, אלא בגלל איומים על כלל הקבוצה [הנתבעים - י.ג], על כולם... בן אדם [הפולש - י.ג] שאין לו מה להפסיד, שמגיע אליך למשרד, הוא, אשתו עם שני ילדים נרקומנים, שאומר לך תשמע אין לי לאיפה ללכת. זה או אני חי ואתה חי או אני חי ואתה מת" [עמ' 464 לפרוטוקול מ-30.11.21 שורות 10-13]; "בא יושב לך הילד שלו [של הפולש - י.ג], אשתו, הוא בא אליך כל יום בבוקר, אתה לא מסוגל לעבוד, הוא לא נותן לך לעבוד... אני מניח שהיה חשש לחיי אם לא הייתי חותם לו" [עמ' 464 לפרוטוקול שורות 29-32]; "כולם אוימו... האיום שלו הוא איום שהוא בא אליך למשרד, מפריע לך לחיים שלך, אתה מבין שאתה לא יכול לחיות ככה... הטרדות כאלה שהם באים אליך ואומרים לך תשמע, אין לי מה להפסיד, אין לי איפה ללכת, אין לי ממה לחיות, זה מה יש לי בחיים" [עמ' 465 לפרוטוקול שורות 14-20].

התובע ישלם לנתבעים 8-9 הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 20,000 ₪ צמוד למדד ונושא ריבית מיום הפסק ועד התשלום בפועל.

התובע ישלם לנתבעים 17, 10-11 הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 20,000 ₪ צמוד למדד ונושא ריבית מיום הפסק ועד התשלום בפועל.

התובע ישלם לנתבעת 12 הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 20,000 ₪ צמוד למדד ונושא ריבית מיום הפסק ועד התשלום בפועל.