קביעת דמי שכירות על ידי בית דין לשכירות

עיון בפסק הדין האמור מלמד כי זה ניתן לאחר שהנתבע לא הגיש ראיות מטעמו והתובע לא הגיש סיכומיו, ובנסיבות אלו קבע בית הדין כי "בהיעדר ראיה לסתור הוכח לצורך הליך זה כי [ח]וק הגנת הדייר אינו חל על הנכס שבמחלוקת", ובהתאם נקבע כי בית הדין לשכירות אינו מוסמך לקבוע את שיעור דמי השכירות, ומשכך מחק בית הדין את התובענה.

בעיניין זה יצוין כי במסגרת התביעות שהגיש התובע בבית הדין לשכירות טען הוא מפורשות כי הוא חולק על טענת אביו של הנתבע ושל הנתבע בדבר זכות דיירות מוגנת וכי אין לראות בתביעה משום ויתור על איזו מטענותיו (ראו נספח ג' לתצהיר הנתבע); נטען בהן כי בכל מקרה על הנתבע ואביו לפניו לשלם דמי שכירות "רגילים" בהתאם לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק-אי תחולת השיעורים המירביים והפחתות), תשמ"ג-1983, משלא שולמו דמי מפתח; ובנוסף, במקביל לתביעות בבית הדין לשכירות הוגשו על ידי התובע תביעות להורות על סילוק ידו של אביו של הנתבע ושל הנתבע מן הנכס, בהן נטען בין היתר כי ככל שהיתה זכות לדיירות מוגנת היא פקעה (ת.א. 3001-10, נספח ו' לתצהיר הנתבע, ות.א. 16111-06-17) בהנתן האמור איני סבורה כי יש לקבל את טענת הנתבע בדבר הודאה של התובע בקיומה של זכות דיירות מוגנת נוכח ההליכים בהם נקט.

...

דמי שימוש ראויים בגין השימוש בנכס נוכח המסקנה כי הנתבע לא הוכיח את זכות הדיירות המוגנת, כך שלמעשה החזיק בנכס שלא כדין, קמה עילה לחייבו בתשלום דמי שימוש ראויים בגין הנכס (ובמאמר מוסגר יצוין כי ממילא משלא שולמו דמי מפתח דמי השכירות המרביים הקבועים לדיירות מוגנות לא היו חלים בענייננו, בהתאם לסעיף 1(22) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק - אי תחולת השיעורים המרביים והפחתות), תשמ"ג-1983).

הנתבע לא הוכיח הפקדת דמי שכירות או תשלום דמי שכירות לבנק הדואר או לידי יחיא, והיות שאת גרסתו ועדותו מצאתי בלתי מהימנה, איני מקבלת את טענותיו גם בעניין זה. עם זאת, נוכח אי הבהירות אשר נותרה ביחס למועד גם לגרסת התובע, משהתובע - אשר עליו מוטל הנטל בעניין זה - ועדיו מסרו גרסה שאינה אחידה; וכן משום שהתובע לא התייחס בסיכומיו לשאלה, שאינה נקיה מספקות, בדבר מידת אחריותו של הנתבע (גם כיורש) לחובות אביו, סבורה אני כי יש לחייב את הנתבע רק בגין התקופה שלאחר פטירת אביו.

סיכומם של דברים מכל הטעמים המפורטים לעיל התביעה מתקבלת (ברובה), וניתן בזאת סעד המורה לנתבע, ולכל אדם מטעמו, לפנות את הנכס ולהותירו כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ, וזאת עד ליום 17.3.2024.

דמי השכירות החודשיים נקבעו בסך של 900 דולר ארה"ב. ההסכם אושר על ידי התובעת, כבעלים של הנכס.

טרם אישור הסכם החזרת המושכר על ידי בית הדין לשכירות, פנתה התובעת למר אפסנוב בבקשה להסדיר את זכויותיו בחנות ולחתום עימה על הסכם שכירות, אולם הצדדים לא הגיעו להסכמות.

...

יחד עם זאת, לאור התקופה הארוכה בה שכר אפסנוב את המושכר, אני סבור שיש לתת לו ארכה נוספת, בת 60 ימים לצורך פינוי מסודר של המושכר.

סיכומו של דבר, אני מקבל את התביעה ומורה לנתבע לפנות את המושכר - חנות בקומה הראשונה בבניין ברחוב הרצל 63 בחיפה, הידוע כגוש 10864, חלקה 164, ולהחזיר את החזקה בו לתובעת, כשהוא נקי מכל אדם וחפץ, וזאת עד ליום 11.2.2022.

בהתחשב באופייה של התביעה, מידת מורכבותה, היקף ההתדיינות, ובפרט התנהלות הצדדים ואופי טענותיהם, אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעת את אגרות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך של 9,500 ש"ח. הסכומים הנ"ל ישולמו בתוך 30 ימים, שאחרת יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

עוד נקבע בהסכם בין רמת השרון ובין שמעון נאמן כי "לאחר גמר תקופת השכירות יהא על השוכר לפנות את הקיוסק, אך אם מסיבת חוק הגנת דיירים ימשיך השוכר להחזיק בקיוסק יהא עליו לשלם דמי שכירות כפי שיקבע על ידי הצדדים בהסכמה או בהיעדר הסכמה על ידי בית דין. דמי השכירות ישולמו עבור כל שנה מראש במשרדי המועצה או בכל מקום אחר כפי שיורה ראש המועצה" (שם).

...

נוכח העובדה כי פרשנות סבירה של הוראות התכניות רש/313 ו- רש\210\א לא מוציאה זו את תכנה של זו ואינה מביאה בהכרח למסקנה כי לא ניתן ליישב בין השתיים מתעוררת שאלה מדוע פעלה רמת השרון כפי שתואר, וכוונתי לכך שלכאורה המצב התכנוני העכשווי החל על המגרש הוא כזה המייעד את המגרש לבניית יחידה מסחרית.

מסקנה זו מעיבה על הליך ההפקעה שהתבצע ולכל הפחות מעלה שאלות אשר לאופן התנהלות רמת השרון בעבר.

סוף דבר כאמור בפסק הדין – התביעה נדחית.

לנוכח כל האמור, קבע בית הדין כי השמוש הן מבחינת גובה דמי השכירות והן מבחינת היעוד בתוכנית החלה על הקרקע הנו למלונאות ולמגורים ולצורך היתחקות אחר שווי דמי השכירות החופשיים יש להניח כי מדובר בנכס פנוי וחופשי ולא תפוס בדיירות מוגנת ובכלל, ומשכך העמיד בית הדין את גובה דמי השכירות כפי שנקבע על ידי השמאי מטעם בית המשפט על סך של 132,000 ₪ בתוספת מע"מ וזאת החל מחודש הגשת התביעה אוקטובר 2017 תוך חיוב המערערת בהוצאות ובשכ"ט עו"ד בסך 30,000 ₪.

...

סבורים אנו כי אין מניעה בנסיבות מיוחדות אלה כי בעל נכס עסקי שדמי השכירות הינם חופשיים, יבקש להשיא התמורה שהוא יכול להפיק מן הנכס, ביעוד המותר, הקבוע ממילא בתכנית החלה על הקרקע.

לאור האמור סבורים אנו כי אף אין בטיעון המערערת לעניין שיקולי צדק כדי להטות את הכף לטובת קבלת הערעור כולו או חלקו.

סוף דבר לאור כל האמור סבורים אנו כי דין הערעור להידחות.

· התביעה השלישית, ש' 31723-03-19 נחום ואח' נ' טבול, שעניינה "קביעת שיעור דמי שכירות" הוגשה על ידי התובעים כנגד הנתבע בבית הדין לשכירות בטבריה והועברה לבית הדין בשכירות בנצרת.

בנסיבות דנן, ומאחר שדמי השמוש הראויים נפסקו ביחס לתקופה שמיום 03.10.19 ועד למועד פינוי החנות בפועל, כלומר במועדים המאוחרים למועד מתן פסק הדין בתביעה הכספית, מתייתר הדיון בטענות ההתיישנות ומעשה בית דין שהועלו על ידי הנתבע.

...

טענות הנתבע בכתב ההגנה המתוקן (להלן: כתב ההגנה), טוען הנתבע כי התובעים לא גילו בכתב התביעה את דבר קיומם של הליכים משפטיים רבים קודמים בין הצדדים, אשר נוהלו על ידם בערכאות השונות באותו העניין, במשך למעלה מעשר שנים, בחוסר תום לב, ודין התביעה להידחות ולו מטעם זה בלבד.

שטח החנות שבו עשה הנתבע שימוש בפועל, לפי חוות דעתו של המומחה שלא נסתרה, הינו 158 מ"ר. יחד עם זאת, לאחר שבחנתי את טענות הצדדים בעניין ושקלתי את כל השיקולים הרלבנטיים, הגעתי למסקנה כי נכון וצודק יהיה להעמיד את דמי השכירות הראויים על סך של 5,000 ₪ לחודש, כלומר להפחית את דמי השכירות הראויים כפי שנקבעו על ידי המומחה מטעם בית המשפט, וזאת נוכח הנסיבות המיוחדות של המקרה דנן ובכללן העובדה שבמהלך כל השנים, גם לאחר פטירת האב, התובעים ראו בנתבע כדייר מוגן בחנות, הסכימו להחזקתו בחנות וגבו ממנו דמי שכירות מוגנים לפי הסכם השכירות המקורי שנחתם עם האב.

כפי שנקבע לעיל, אין בכל אלה, כדי להובילני למסקנה כי הנתבע הינו דייר מוגן בחנות, שכן, כאמור, השאלה האם רכש הנתבע מעמד של דייר מוגן בחנות הינה שאלה משפטית שיש לבחון לאור חוק הגנת הדייר, או לחילופין לפטור אותו מלשלם דמי שכירות ראויים כפי שהוא מבקש, אך יש בשיקולים אלה כדי להפחית את דמי השכירות הראויים כפי שנקבעו על ידי המומחה מטעם בית המשפט.

התובעים ישלמו עד ליום 08.06.22 את המחצית השנייה של האגרה, אחרת פסק דין זה מבוטל והתביעה תמחק עקב אי תשלום אגרה, וזאת ללא צורך בהחלטה נפרדת.