קביעת דמי שכירות בבית עסק לפי תקנות הגנת הדייר

המבקשים מסתמכים על שתי טענות בעתירתם לפסוק מחצית מדמי השכירות הראויים: המשיבים לא שילמו דמי מפתח; תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק אי תוחלת השיעורים המירביים וההפחתות) התשנ"ג – 1983, קובעות בתקנה 1(22) כי בית עסק שלא שולמו בעדו דמי מפתח ישלם דמי שכירות כלכליים.

עיון בסעיף 42 לחוק מלמד, כי קביעת דמי השכירות שישלם דייר מוגן עם כניסתו של החוק לתוקף לא הייתה על דרך של קביעת סכום שרירותי, אלא על דרך של הקפאת מצב: "דמי השכירות של דירה יהיו כדמי שכירות שהשתלמו בעדה ערב תשל"א (להלן – דמי השכירות היסודיים), בשינויים שייקבעו בתקנות לפי סעיף 45" קרי – דירות שהיו כפופות לחוק הגנת הדייר ערב תשל"א (כלומר – בסוף שנת תש"ל, קרי – 30.9.1970), שכר הדירה המוגן שלהם יהיה בדיוק שכר הדירה ששולם בגינן באותו מועד (קרי – ביום 30.9.1970), והוא יעודכן על פי כללים שנקבעו בתקנות ועל פיהן.

...

למעשה, הדיירות המוגנת על פי סעיף 33 היא כמעט הפוכה, במהותה, לתפיסה של "דמי מפתח". על כן, הטענה שלפיה ניתן לראות בהפחתת שווי הנכס "דמי מפתח" – נדחית.

מן הטעמים שציינתי, אני מקבל קביעה זו. דמי השכירות נקבעים, אפוא, על סך של 2,100 ₪ לחודש.

בסעיף 6 להסכם השכירות הועמדו דמי השכירות בגין שכירת החנות לתקופה שמיום 1.9.1982 ועד ליום 1.9.1983 על סך של 1,000 שקלים לחודש, ובהמשך נקבעה הוראה בנוגע לעידכון דמי השכירות כדלקמן: "...העלאת דמי השכירות עבור החנות הנ"ל תחול, החל מתאריך 1.9.1983, וזאת בהתאם לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב - 1972 - לפי תקנות הממשלה על העלאת דמי שכירות בבית-העסק, אשר הסכום הבססי יהיה מסך של 1,000 שקלים לחודש" (סעיף 6 סיפא להסכם, טעויות ההגהה - במקור).

...

אמנם העסק הוגדר על ידי הנתבעת כמרכז רפואי, ואולם מקובלת עלי טענת הנתבעת כי עשתה כן לצרכי שיווק בלבד.

סוף דבר התביעה נדחית.

התובע ישלם לנתבעים 1 -2, ביחד ולחוד, את הוצאות המשפט, ובנוסף שכר-טרחת עורך-דין בסך של 30,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד מועד התשלום בפועל.

לפני תביעה לקביעת דמי שכירות בבית עסק המשוחרר מתקרת המאקסימום הקבועה בחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב – 1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר"), בהתאם לתקנה 1(14) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבית עסק אי תחולת השעורים המרביים והפחתות) התשמ"ג – 1983 (להלן: "התקנות") מבוא- העובדות הרלוואנטיות אשר אינן שנויות במחלוקת בקצירת האומר; המבקשת הנה בעלת הזכויות החוזיות והזכאית להרשם כבעלת הבניין הנמצא ברחוב אלנבי 100 בתל אביב והידוע כחלקה 27 בגוש 7460 (להלן: "הבניין") .

...

מן האמור נובע כי המבקשת לא הוכיחה הטענה ולפיה הינה זכאית לדמי השכירות בשיעור כפי שנקבע על ידי מומחה בית המשפט בתקופה אשר קדמה להגשת כתב התביעה ומשכך, תביעתה לעניין זה נדחית.

סוף דבר ; הנני קובעת כי דמי השכירות החודשיים הראויים עבור המושכר עומדים על סך של 5,450 ₪ לחודש וזאת, החל ממועד הגשת התביעה (4/5/15) ואילך.

המשיב ישלם למבקשת הוצאות בסך של 2,500 ₪ ושכ"ט עו"ד בסך של 7,500 ₪ התשלום כאמור ישולם בתוך 30 יום מהיום .

לעניין זה ר' פסק הדין בש (י-ם) 56235-06-16‏‏ רחמנים פריידון נ' משה כץ (13.3.2018): "יוטעם כי העברת הזכויות מהשותפים למבקשים, אינה מאיינת את רכיב תשלום דמי מפתח על-ידי השותפים שגם בגינו עניינו של המשיב 1 אינו ניכנס לגדרו של סעיף 52(א) לחוק ובגדרה של תקנה 1(22) לתקנות משנקשר בחוזה השכירות עת שולמו מלוא דמי המפתח על-ידי השותפים, כולם". כן ר' פסק הדין בע"א (מחוזי ת"א) 2376/04 אמנון בירמן נ' דאלי סרטים בע"מ (11.9.2007): "... השגתם של המערערים מתייחסת לקביעתו של בית הדין לשכירות כי אף על פי שהוכח בפניו שלא שולמו דמי מפתח בשנת 1971 בעת העברת השליטה במשיבה עבור המושכר, עדיין אין להחיל את תקנה 1(22). איננו מוצאים לנכון להתערב גם בקביעה משפטית זו. השופטת המלומדת ביססה מסקנתה על לשונה של התקנה המתייחסת לתשלום דמי המפתח עבור המושכר ללא קשר לזהות המשכיר וכן על קיומו של סעיף 120 לחוק הגנת הדייר שמזכה את בעל הבית בתשלום חלק מדמי המפתח, שעה שהחברה הדיירת מעבירה מניותיה לאחר. נימוקים אלו מקובלים גם עלינו. לשון התקנה ברורה למדי והיא קובעת כי סעיף 52 א' לחוק הגנת הדייר, אשר קובע את תיקרת המאקסימום של דמי השכירות לא יחול על בתי עסק ששולמו בעדם דמי מפתח ...

...

ה – סופו של דבר משקבעתי כי התובעת אינה זכאית לדמי שכירות חופשיים בגין המושכר, מתייתר הצורך לדון בטענותיה של התובעת ביחס לגובה דמי שכירות אלה ודין התביעה להידחות.

משכך, אני מורה על דחיית התביעה.

התובעת תשלם לנתבעת שכר טרחת עורכי דין בסכום כולל של 10,000 ₪.

המערערת הגישה תביעה לבית הדין לשכירות להעלאת גובה דמי השכירות החודשיים בהתאם לתקנה 1(22) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק – אי תחולת השיעורים המירביים והפחתות), התשמ"ג-1983 (להלן: "תקנות הגנת הדייר").

משקבענו כי בית הדין שגה בקביעתו לפיה הוכח כי שולמו דמי מפתח בעת כניסה המשיבה למושכר לדייר הקודם, הרי קביעת בית הדין לפיה אי תשלום דמי מפתח בעת העברת השליטה בחברה אינה מקנה זכות להעלות דמי השכירות לפי תקנה 1 (22), דינה להתבטל.

נוכח כל האמור לעיל, ולאור הקביעה לעיל לפיה שגה בית הדין עת קבע כי המשיבה שילמה דמי מפתח, וכאשר מחומר הראיות שהונח בפני בית הדין עמדה המערערת בנטל המוטל עליה והוכיחה כי המשיבה לא שילמה דמי מפתח, הרי יש להחיל על המושכר הוראות תקנה 1(22) לתקנות הגנת הדייר, ולפיכך, זכאית המערערת לדמי שכירות חופשיים.

...

נוכח כל האמור לעיל, ולאור הקביעה לעיל לפיה שגה בית הדין עת קבע כי המשיבה שילמה דמי מפתח, וכאשר מחומר הראיות שהונח בפני בית הדין עמדה המערערת בנטל המוטל עליה והוכיחה כי המשיבה לא שילמה דמי מפתח, הרי יש להחיל על המושכר הוראות תקנה 1(22) לתקנות הגנת הדייר, ולפיכך, זכאית המערערת לדמי שכירות חופשיים.

סוף דבר: לאור כל האמור, דין הערעור להתקבל כמפורט לעיל ואנו מורים על ביטול פסק דינו של בית הדין לשכירות.

אנו מחייבים את המשיבה בהוצאות המערערת בסך כולל של 15,000 ₪.