קביעת דמי שימוש ראויים עבור תוספת בנייה

משכך, התובעת מבקשת: · לחייב את הנתבעים וכל מי מטעמם, שקבל אישור מפורש או מכללא להחזיק במקרקעין ו/או במושכר המורחב, לפנותם ולהשיבם לידיה, כשהם פנויים, נקיים וריקים מכל אדם, חפץ ומתקן; · לחייבם לשלם לה, דמי שימוש ראויים, עבור השמוש שנעשה בתוספות הבנייה, בסך כולל של 424,200 ₪, בצרוף הפרישי הצמדה וריבית מיום הגשת התובענה ועד יום התשלום המלא בפועל; · להתיר לה לפצל את סעדיה, כמבוקש; · ולחייב את הנתבעים בהוצאות משפט ובשכ"ט עו"ד בתוספת מע"מ כדין, בתוספת הפרישי הצמדה וריבית מיום הגשת התובענה ועד יום התשלום המלא בפועל.

תוצאת האמור אני קובעת כי התובעת ידעה, או היה עליה לדעת, אודות הרחבת המושכר והשיפוץ שנעשה בו, כבר בעת חתימת חוזה השכירות וכי במועד זה ידעה, או היה עליה לדעת גם על השמוש המעורב שנעשה, או שעתיד להעשות בו. משכך, נתנה למעשה את הסכמתה, כבר במועד חתימת חוזה השכירות, הן לשפוץ והן למטרת השמוש הכפולה.

...

התביעה לפינוי הנתבעים נדחית.

בהתאם, אני דוחה את בקשת התובעת להתיר לה לפצל סעדיה.

התובעת תשלם לנתבעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 40,000 ₪.

מאחר שהתובעים זנחו את הטענות הנוגעות לתוספות הבניה ואף לא דרשו בסיכומיהם דמי שכירות ראויים בעבור שימוש במחסן - הרי שהם זנחו את כל טענותיהם ביחס לתביעה הכספית.

בעניינינו, לא הובאה כל חוות דעת שיש בה כדי להציג ולו בסיס ראשוני לקביעת דמי שימוש חודשיים, ולכן יש לדחות את התביעה בהיבט הכספי שלה.

...

בענייננו, לא הובאה כל חוות דעת שיש בה כדי להציג ולו בסיס ראשוני לקביעת דמי שימוש חודשיים, ולכן יש לדחות את התביעה בהיבט הכספי שלה.

מכאן, שלא רק שבית המשפט בתביעת הפינוי הראשונה קבע באופן נחרץ כי לא יוענק לנתבע בשנית סעד מן הצדק (ודי בכך בכדי לדחות בקשת הנתבע), הפסיקה למעשה מונעת את האפשרות לאפשר לנתבע להמשיך ולהשכיר – בניגוד לחוק ולתנאי הסכם השכירות נכס שכן זו לא תכליתו של מוסד הסעד מן הצדק – כך שדרישתו של הנתבע בעניין זה נדחית.

סוף דבר הפועל היוצא הוא כי הנתבע הפר את הוראות הסכם השכירות; הוראות החוק; והוראת פסק הדין בתביעת הפינוי השנייה - הן בפיצול המושכר, הן בהשכרתו לצדדי ג' והן בשימוש במחסן.

גובה דמי השמוש הראויים נקבע בפסק הדין המשלים, דהיינו הסך 400 ₪ בגין תוספות הבנייה למושכר והסך 1,500 ש"ח עבור תוספות הבנייה מחוץ למושכר.

...

וכך סיכם בית המשפט המחוזי את פסק הדין של בית המשפט השלום: "השופטת המלומדת קבעה בפסק דינה כי יש לדחות את טענות המשיב כאילו הסכם השכירות כולל גם את השטח הסמוך לדירה, לנוכח לשונו הברורה של ההסכם, כאמור לעיל. כמו כן קבעה כי תחילת השימוש במגרש הסמוך למושכר היה ללא רשות וללא זכות ולכן היה בהתחלת השימוש משום הסגת גבול. אף על פי כן הגיעה לכלל מסקנה כי דין התביעה להידחות משום שלא עלה בידי המערערת להוכיח מהו המועד שבו נעשו התוספות במושכר ובשטח שהסמוך לו, לנוכח טענת המשיב כי השינויים במושכר והתוספות שמחוצה לו נעשו עוד בתקופת הדייר הקודם. עוד קבעה כי לנוכח התקופה הממושכת שבה החזיק המשיב במקרקעין בידיעת המערערת ובלא שפעלה לסילוקו, הרי שעקב הסכמה שבשתיקה הפך המשיב לבר רשות ללא תמורה ולפיכך אין לראותו עוד כמסיג גבול ואף לא ניתן לחייבו בדמי שימוש ראויים." ע"א 1900/95 בבית משפט השלום בת"א: התובעת לא השלימה עם פסק הדין של השופטת בבית משפט השלום והגישה ערעור כל פסק הדין לבית המשפט המחוזי בתל-אביב יפו, אשר נדון במסגרת ע"א 1900/95.

לאור כל האמור לעיל, יש לקבל את תביעת התובעת לפינוי המושכר.

סבור אני שכל הנתונים בתיק גורמים לדחיית בקשתו זו של הנתבע, כפי שיפורט להלן: הנתבע הפר את חוזה השכירות הפרות רבות וממושכות, ולמעשה הדבר גורם לתובעת לעקוב אחרי הנתבע בצורה בלתי סבירה; הנתבע באופן מתמיד לא משלם דמי שכירות מוגנים ולא משלם את חובותיו לתובעת; הנתבע מפר באופן גלוי ובוטה את פסק הדין של בתי המשפט; לנתבע יש דירת מגורים אחרת, בה הוא מתגורר, כך שגם אם יינתן כנגדו צו פינוי, יש לו מקום מגורים אחר; הנטייה של בתי המשפט לפחות בעשור האחרון היא להחמיר עם דיירים מוגנים, בהתחשב בעובדה שהמצב הסוציאלי שהיה קיים בעת חקיקת חוק הגנת הדייר כבר לא קיים היום.

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, תוצאת פסק הדין הינה כדלקמן: על הנתבע וכל הבאים מכוחו לסלק ידיהם מהמושכר הנמצא ברחוב מ"נ 4 בלוד, הידוע כחלקה 98 בגוש 3959, לסלק ידיהם ממנו ולמסרו לתובעת כשהוא נקי מכל אדם וחפץ ומתוספות הבנייה שבנה מחוץ למושכר ולחומרי הבנייה מהם נבנו תוספות בנייה אלו.

לפיכך, הגישו המשיבות תביעה לפינוי המבקש מן הנכס כולו בהתאם לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972, ולתשלום דמי שימוש ראויים עבור השטחים הנוספים ותוספת הבנייה, בטענה כי מדובר בהפרה של הסכם השכירות.

יוער כי ערעורן של המשיבות היתייחס אך לדחיית סעד הפינוי, והן לא חזרו על טענותיהן בנוגע לקביעת דמי שימוש ראויים.

...

לאחר שעיינתי בבקשה ובנספחיה, הגעתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות.

טענה זו של המבקש נבחנה בבית המשפט המחוזי, שקבע כי אין כל ראיה לכך שלא ניתן לנהל את פעולות העסק בשטח הנכס המקורי, ובנסיבות אלה לא שוכנעתי כי קיימת הצדקה למתן רשות לערער לפי אמת המידה האמורה.

הבקשה נדחית.

להשלמת התמונה אוסיף כי בהחלטתי מיום 15/11/2021 מצאתי לומר כי "בהנתן משך החזקתם של הנתבעים בשטח הפלישה הנטען ובשים לב לנכונותם להסדיר את זכויותיהם בו, כנגד תשלום, על פי שומה, הנני סבורה כי ראוי לאפשר להם לעשות כן." בסיכומים מטעמה עידכנה התובעת שבהמשך להחלטה זו, היתקיימה וועדה מטעמה שהציעה לנתבעים להכיר בהם כדיירים מוגנים בחלק המוגן של המושכר; להסדיר דמי שימוש ראויים, רטרואקטיבית, שבע שנים אחורה, עבור "תוספות הבניה", בהתאם לחישוב בחוות דעת שמאית מיום 5/2/2020 שצורפה לסיכומים ובסך הכל בסכום של 176,400 ₪ (חוות הדעת צורפה כנספח א' לסיכומי התשובה); לחתום עימה על הסכם שכירות לא מוגן לגבי תוספות הבניה ולשלם 107.40 ₪ דמי שכירות חודשיים.

עוד השיבו כי היה ובית המשפט ידחה את טיעוניהם לעניין שטח הרכוש המשותף, הוא מתבקש להורות לתובעת לפעול להסדרת זכויותיהם כדיירים מוגנים גם בשטח B+A בכפוף לתשלום דמי מפתח (ושלא על דרך השכירות החופשית), שייקבעו על פי השומה שצרפה התובעת לסיכומיה ובילבד שהם יחושבו ויעודכנו רק ביחס לשטח B+A. המסגרת הראייתית מטעם התובעת העידו מר אבישי רביב, רכז נכסים בתובעת (תצהיר עדות ראשית מטעמו סומן ת/1) (להלן: "מר רביב").

...

בהתייחסות לדוגמאות שהעלו הנתבעים בתגובתם לסיכומי התשובה אוסיף כי אף אם הייתי מגיעה למסקנה כי מדובר בהרחבת חזית אסורה, הרי שלא היה בה כדי לשנות מהכרעתי.

בהינתן כי מצאתי גם את הנתבעים כדיירים מוגנים אינני נדרשת להכריע במסגרת הדיון בתובענה זו בעניין זה. סוף דבר הנתבעים הינם דיירים מוגנים במושכר.

הנתבעים ישלמו לתובעת הוצאות ההליך ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 25,000 ₪.