קביעת דמי הסכמה על ידי מינהל מקרקעי ישראל

שינוי נוהל קביעת דמי ההסכמה נעשה על ידי הנתבעת בלא שניתנה הודעה מראש, ללא פירסום הוראות מעבר ומבלי שהדבר פורסם באופן כלשהוא או הובא לידיעת בעלי הנחלות במושב.

על הסוגייה של קביעת דמי ההסכמה, חלה החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 534 מיום 29.6.1992 - "החלטה בדבר שיעור חלקו של מינהל מקרקעי ישראל בעליית ערך הקרקע בעת העברת זכות חכירה לפי חוק מינהל מקרקעי ישראל, התש"ך – 1960" (להלן: החלטת המועצה).

...

טענות הנתבעת הנתבעת טוענת כי יש לדחות את התביעה שכן היא פעלה כדין בקביעת דמי ההסכמה ומנגד - התובעים לא קיימו במשך עשרות שנים את חובתם לעדכן אותה בדבר רכישת הזכויות בנחלה.

גם טענתם החלופית של התובעים, לעניין סכום החוב אותו יש להציב בנוסחה לקביעת שווי המשק, דינה להידחות.

סיכום על יסוד האמור לעיל, התביעה נדחית.

להסכם קבע: "דמי הסכמה למנהל (אם יחולו) וכן תשלום דמי היתר למנהל לשינוי ניצול עבור הסכמת המנהל לאישור התכנית שתוגש לועדה המקומית לתיכנון ולבניה אשר תאושר בניצול מלא של זכויות הבניה המותרות על פי הת.ב.ע התקפה ביום חתימת הסכם זה יחולו וישולמו ע"י המוכרים. אם הקונה יבקש הקלות מעבר לת.ב.ע המאושרת, תשלומי היטל ההשבחה ו/או דמי היתר לשינוי ניצול בגין ההקלות יחולו וישולמו על ידי הקונה." סעיף 5.8 להסכם קובע לגבי התשלום הרביעי: "יתרת התמורה, דהיינו סכום התמורה בנכוי: התשלום הראשון + התשלום השני + התשלום השלישי תשולם למוכרים במועד מסירת החזקה במקרקעין,"..

לטענתם, כיוון שעפ"י ההסכם, דמי ההיתר יקבעו ע"י המינהל עפ"י תכניות בניה שיגיש הקונה, הסכימו הצדדים שהתכניות יוגשו לא יאוחר משנה מיום חתימת ההסכם בהנחה שלא יחול שינוי בערכי הקרקע לתחשיב דמי היתר, והם ייקבעו על בסיס התמורה שנקבעה בהסכם.

אלון נווה העיד שהמנוח היה מאוד דעתן, לא מוכן בכלל לשמוע התנגדויות, והוא קבע לכל המשפחה, לא שאל אף אחד, אמר "זה מה שיהיה וזה מה שטוב" חמוטל קרוגליק העידה(ע'9-10): נכון שאביך התמצא בתהליכי מנהל מקרקעי ישראל? ת. הוא עבד שם , והיה פקח שטח , ותפקידו רואים שלא גונבים אדמה ובניה בלתי חוקית.

...

איני מקבלת את טענת קרוגליק (ס' 8, 15 לסיכומיהם) לפיה עו"ד דובב ידע באוקטובר 2006 את סכומי שתי השומות.

ולדעתו הגיוני שהוא שילם פחות מהשמאות הנמוכה, "הוא אמר לי, 'אני מחזיק 2 שמאויות, אחת 3, אחת 1,100,000', אמרתי לו, 'תשמע, אני חי בעמך ישראל בגבעתיים, לא נראה לי שה-3,000,000 נראה לי משהו נורמלי', משהו כזה, כן? אמרתי לו, 'בוא נתמקד בשמאות היותר נמוכה'. .......... הכל מסתדר הרי, מה זה ישר הסכים? הוא לא טיפש קרוגליק הוא היה איש חכם מאוד, הרי היה לו הצעות מקבלנים אחרים או מיזמים אחרים, היה לו, הוא החזיק הצעות, הוא לא הראה לי אותם, הוא אומר, 'יש לי כבר הצעות מאנשים אחרים, תגיד לי מה אתה מציע', זהו, זה ככה.

סוף דבר התביעה העיקרית, הודעת צד ג' שהגישו קרוגליק נ' עו"ד דובב, והתביעה שכנגד שהגישו נחמני כנגד עו"ד דובב נדחות במלואן.

לעניין העברת זכות החכירה נקבע בסעיף ח' שכותרתו "העברת זכות החכירה" כדלקמן: "בכפיפות לאמור בסעיף זה להלן אסור לחוכר להעביר לאחר או לאחרים את זכויותיו בחוזה זה בשלמותן או בחלקן, במשרד ספרי האחוזה או באופן אחר, הן ע"י מסירת יפוי-כוח או ע"י מסירת החזקה בנכסים בפועל או בדרך או בצורה אחרת איזו שהיא, אם לא קיבל על כך מראש הסכמה במכתב מאת הקרן ומאת ניר שיתופי. במתן הסכמתה להעברה לא תידרוש ניר שיתופי כל תשלום או כל הפרש. הסכמתה של הקרן תנתן אך ורק לאחר שהחוכר ישלם לקרן את רבע הריוח שהשיג על ידי העברת זכויותיו. בתור ריוח תחשב כל תוספת לערך החלק היחסי בחלקה כנזכר בסעיף ה'1". ביום 10.5.1995 שלחה התובעת למנוח מנחם רימלר מכתב בדבר הוון דמי החכירה, ובו ציינה את סכום דמי ההוון.

בתשובה לבקשה זו השיבה התובעת במכתב שנוסחו כדלקמן: "1. בהתאם לחוזה החכירה שינך לבין קק"ל/רשות הפיתוח /מדינת ישראל (להלן: המינהל), נקבעו דמי חכירה שנתיים בשיעור 4% מערך הקרקע.

לגבי הזכות המועברת נרשם בשטר העברת זכות השכירות כדלקמן: "מעבירים בזה המעבירים למקבלי ההעברה את כל זכיותיהם וחובותיהם עפ"י חוזה החכירה שבהתאם לשכירות הרשומה בלישכת רישום המקרקעין לפי שטר מס' 6590/1966/000 המתחילה ביום __ והמסתיימת ביום 31.3.2053 (להלן: "חוזה השכירות"), על המקרקעין המפורטים להלן והמצויים בבעלותה של קרן קיימת לישראל המיוצגת על ידי מינהל מקרקעי ישראל.

...

מאחר והתובעת תובעת דמי חכירה גבוהים יותר ממה שלשיטתה זכאית היא לגבות, ומאחר ואיננו יודעים מה ערך המקרקעין לאחר ההפקעה, שמערך זה ייגזרו דמי החכירה, שלשיטת התובעת חייב הנתבע 2 לשלם לה, דין תביעת התובעת להידחות.

סבור אני שהתוצאה של פסק הדין נובעת מההכנה הלא נאותה של התביעה, מניסוח לקוי של כתב התביעה ומאי גילוי כל העובדות הנכונות העולות מהמסמכים המצויים בתיקי התובעת אודות המקרקעין, הן לגבי הנתבע 2 והן לגבי משפ' סופר מכוח הסכם השיתוף ביניהם.

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, אני דוחה את תביעת התובעת.

בתשובת המינהל צוין כי כדי שניתן יהיה לטפל בבקשה לעברת הזכויות לעותר יש להמציא למינהל בקשה להעברת זכויות, הסכם מכר, אישורי מס שבח ומס רכישה, וכי עם קבלת החומר ניתן יהיה להעביר האמור לשמאי לשם קביעת דמי הסכמה (ראה נספח 10 לעתירה).

על כן ובהתאמה נדרשו על ידי רמ"י מסמכים שונים הנוגעים להעברה מסוג זה, מסמכים אשר העותר כשל בהמצאתם; לא הגיב לדרישה להמצאתם, ולא פעל בהתאם לה. הטעם השני היה, כי בהתאם להחלטות הנהלה ומועצת מקרקעי ישראל, גובשה מדיניות עליה הוחלט עוד בשנת 2003, לפיה אין לאשר הקצאת נחלות לא מאוישות ללא תמורה במושבים במרכז הארץ, אשר מושב ברכיה נכלל בתוכם.

אוסיף, ואף זאת כימעט בבחינת למעלה מן הצורך, כי לא ברור כיצד טוען העותר שהמינהל היה חייב לקבל את הסברי האגודה ביחס לכך שמדובר בהעברה ללא תמורה, למרות שנכתב במפורש כי הסך של 40,000 ₪ ניתן בתמורה להחלטה על הקצאת הנחלה לעותר; זאת כאשר הסבר שניתן על ידי האגודה דחוק ביותר.

...

דיון והכרעה לאחר שבחנתי את טענות העותר בעתירתו ובסיכומיו – שאכן כפי שטענה המשיבה יש בהם משום הרחבת חזית תוך העלאת טענות חדשות – ולאחר שבחנתי את תשובת המדינה, באתי לכלל מסקנה כי יש מקום לדחות את העתירה.

כך למשל בעניין בעניין אלמגור ואח' [ת"א 674/05 אלמגור מושב עובדים נ' רמ"י (מיום 12.8.2007)] מצא בית המשפט, כי נפלו פגמים מהותיים בהתנהלות המינהל, וזאת עוד טרם פנה לבחון מהו הסעד הראוי לאור אותם פגמים; מה שאין כך בענייננו ולא מצאתי כל פגם בהתנהלות רמ"י. עוד יוער, כי כפי שציינה רמ"י בסיכומיה, בסופו של דבר ניתן סעד רק למי שהיו מומלצים בעלי זכות מוקנית במועד הקובע.

נוכח כל האמור העותר לא ביסס כל עילה למתן הסעד המבוקש, ולא הראה שיש טעם המצדיק התערבות בהחלטות חוזרות וברורות של רמ"י שהובהרו לעותר, למצער, משנת 2008 ובהמשך בשנת 2015, לפיהן אין מקום למתן הסעד המבוקש על ידו ולרשום את הזכויות על שמו.

אשר על כן העתירה נדחית.

למעשה, רק בשנת 1979 הגישה המשיבה 3 לרמ"י (וכשמה אז: מינהל מקרקעי ישראל, אשר סמכויות ניהול המקרקעין שבבעלות המערערת 2 הועברו לידיה במסגרת כתב האמנה בין ממשלת ישראל לבין קק"ל משנת 1961) – בקשה להעברת זכויות החכירה על שמה.

יוער כי מהמסמכים שהוגשו לבית המשפט המחוזי הנכבד, עולה כי שיעור דמי ההסכמה שנקבע לחלקת המקרקעין והמבנה בו מחזיקה המשיבה 3, גבוה פי כמה מסכום דמי ההסכמה ששולם על-ידי המשיבים 2-1.

אין חולק, כפי שפורט לעיל, כי במרוצת השנים, וחרף העובדה שהמשיבים (והחוכרות המקוריות) לא פעלו כנדרש בהתאם להסכם החכירה – המערערת 1 ניאותה לאפשר את העברת הזכויות בכל המקרקעין, בשני חוזים נפרדים, ובילבד שההעברה תיעשה "במיקשה אחת" ובכפוף למילוי מספר תנאים, לרבות תשלום דמי ההסכמה על-ידי המשיבים כולם.

...

משמעות הדבר היא, שיש לקבל את הערעור במובן זה שנורה כי אין מקום למתן צו המחייב את המערערת 1 לחתום על הסכם חכירה למשק עזר עם המשיבים כולם.

ואולם, מכיוון שלא הובהר די הצורך מדוע התביעה הוגשה בסופו של דבר רק לאחר שחלפו שנים רבות בהן רמ"י לא טיפלה לכאורה בעניינם של המשיבים ולא הגיבה לפניותיהם בכתב – סבורני כי המשקל שיש לייחס לנתונים אלה אינו רב, מה גם שהסתבר כי המערערת 1 פנתה פעמים מספר אל המשיב 1 תוך הבהרה כי העברת זכויות החכירה לא תיעשה כל עוד לא ישולמו דמי ההסכמה במלואם, ופניות אלה, כאמור, לא נענו כהלכה.

נוכח כל האמור לעיל – אציע לחבריי כי בכפוף לאמור בפיסקה 30 שלעיל נקבל את הערעור, במובן זה שייקבע כי על המקרקעין חל הסכם חכירה למשך 49 שנים החל משנת 1978 ועד לתאריך 30.09.2027, כאשר בעלי זכויות החכירה הרשומים בנכס הן החוכרות המקוריות.