קביעת דמי הסכמה בעת מכירת נחלה חקלאית

בספטמבר 2008 ובעקבות עליית ערך הנחלות בשוק, שונתה מדיניות האגף החקלאי במשרדי הנתבעת, בכל הנוגע הנוגע לאופן יישום החלטת המועצה, ומאז בכל מכירה של נחלה יש להזמין שומה לצורך קביעת דמי ההסכמה, כמתחייב מהחלטת המועצה.

בהתאם לבקשת התובעים, הזמינה הנתבעת שומה לקביעת דמי ההסכמה בהתאם להחלטת המועצה ולאחר קבלת השומה, נשלחה לתובעים הודעת תשלום, במסגרתה נקבע שווי הנחלה במועד הסכם המכר על סך של 900,000 ₪ ולאחר הפחתת שווי המחוברים ושטחי העיבוד, על סך של 427,000 ₪.

...

טענות הנתבעת הנתבעת טוענת כי יש לדחות את התביעה שכן היא פעלה כדין בקביעת דמי ההסכמה ומנגד - התובעים לא קיימו במשך עשרות שנים את חובתם לעדכן אותה בדבר רכישת הזכויות בנחלה.

גם טענתם החלופית של התובעים, לעניין סכום החוב אותו יש להציב בנוסחה לקביעת שווי המשק, דינה להידחות.

סיכום על יסוד האמור לעיל, התביעה נדחית.

כן נטען ואין חולק, כי התובעת ובעלה המנוח וייס נשאו בתשלום דמי הסכמה לרמ"י, בהתאם לגודלו של שטח המקרקעין בו החזיקו.

לטענתם, מדובר במכירה של חלק מנחלה חקלאית כשהצדדים קיוו, בעת חתימת ההסכם, כי ניתן יהיה לבצע פארצלציה ולחלק הנחלה כפי שבקשו לעשות.

הטעם לדחייה על הסף נעוץ בעובדה, כי התובעת בחרה לתבוע את "עיזבון המנוחה מלכה ליבובסקי ז"ל" כאשר נקבע לא אחת כי עיזבון מנוח/ה אינו בבחינת אישיות משפטית ברת תביעה [ראו בר"ע 6590/10 עיזבון המנוח פואד אשתייה ז"ל נ' מדינת ישראל - משרד הבטחון (פורסם בנבו, 28.5.2012)].

משהודתה התובעת בכתב בתביעתה כי נוכחה לדעת כי ההסכם אינו ניתן לבצוע בשל עמדת רמ"י אשר אינו מאפשר פיצול הנחלה, יש לומר כי מדובר בהסכם שאינו בר. הניסוח אותו מאמצת התובעת בתצהירה ולפיו המניעות האמורה מצד רמ"י לאשר ביצוע הסכם שכזה משמעה סרוב שתוף הפעולה מצד יורשי המנוחה אין בו כדי לשנות את מהות הבעיה והיא פיצול נחלה חקלאית בהיעדר הסכמת רמ"י לכך.

...

מטעם זה בלבד דין התביעה דחייה.

סוף דבר בהינתן כל האמור אין לי אלא לדחות התביעה המבוססת על טענת הפרת הסכם.

עם זאת, לא יכולה להיות מחלוקת כי בעת מימוש הנכס, במידה ויימכר לצד שלישי, יחולו תשלומי מסים ובכללם תשלומי לרמ"י (דמי רכישה ודמי הסכמה) עבור השטח החקלאי ותשלומים אלה עשויים להוות כאמור 50%-40% משווי הנחלה ברוטו, אך כאמור בהילכת ביהמ"ש על ביהמ"ש לבחון בין היתר האם אכן אפשרות כזו עומדת על הפרק באופן כזה שיש להביאה בחשבון במועד עריכת ההיתחשבנות בין הצדדים.

לאור האמור אני קובעת כי בעניינינו שווי הנחלה ייקבע ללא קזוז רעיוני של תשלומי מסים בגין מכר לצד שלישי.

...

לאחר עיון מעמיק בכתבי הטענות ובחינת טיעוני הצדדים בסיכומיהם הגעתי לכלל מסקנה כי בענייננו יש לקבל עמדת התובעת כי רכישת חלקה של האישה בנחלה תבוצע על פי ערכי "ברוטו", ללא קיזוז רעיוני של תשלומי מסים.

לאור האמור אני קובעת כי בענייננו שווי הנחלה ייקבע ללא קיזוז רעיוני של תשלומי מסים בגין מכר לצד שלישי.

צוין כי על התשלום האמור יתוסף חיוב דמי הסכמה עבור יתרת השטח החקלאי של הנחלה בהתאם לתנאים בהחלטה הנ"ל. נדרשו מסמכים להשלמת הטיפול ונקבע כי לאחר המצאתם תוזמן שומה לדמי רכישה בלבד והעברת הזכויות תבוצע בהתאם לנהלי הרשות.

הקונה מפנה להחלטות הרשות ולרקע המשפטי של אופן העברת זכויות מתיישב בנחלה חקלאית מהם עולה כי על בעל הזכויות לשלם לרמ"י דמי הסכמה עבור עליית ערך הקרקע במשק ובמשך השנים התקבלו החלטות נוספות אשר אפשרו לבעל המשק לעגן את זכויותיו בחלקת המגורים ולהפוך מבר רשות לחוכר.

בנוסף ציין כי המנגנון של הנאמנות בסך של 800,000 ₪ תומך אף הוא בחובת המוכרת לשלם דמי הסכמה: "לא. בכל עסקת מכר של נחלה יש תשלום של דמי הסכמה. גם ווידאתי שיהיה מספיק כסף בנאמנות בהתחלה ביקשו סכום קטן יותר, עמדתי שיהיה סכום של כ- מליון והסתפקנו ב- 800 אלף. אם לא היה חל דמי הסכמה ורק מס שבח למה צריך 800 אלף ₪ בנאמנות?", (עמ' 18, ש' 6).

...

על כן אני מחייב את הנתבעת לשלם את דמי ההסכמה ולשאת בהפרש בין דמי הרכישה במועד הוצאת השוברים לבין הסכום שייקבע בעת השלמת העסקה ותשלום דמי הרכישה בפועל.

בגין הפרת ההסכם תשלם הנתבעת לתובעת את הפיצוי המוסכם בסך של 500,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד מיום חתימת ההסכם, 18.7.17, ועד למועד הגשת התביעה.

במידה ולא תשלם הנתבעת את דמי ההסכמה לרמ"י בגין כל המשק ולא רק החלק החקלאי, תשלם הנתבעת לתובעת סך של 1,350,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה, וזאת כדי לאפשר לתובעת להשלים את העברת הזכויות בתשלום דמי רכישה שתגבה רמ"י. כמפורט לעיל, הנתבעת מעכבת את העברת הזכויות במשק בטענות סרק במשך מספר שנים.

בחוות הדעת העריך השמאי כי שווי זכויות "בר רשות" במשק מוערכות בסכום של כ-3,250,000 ₪ בחלוקה הבאה: שווי ההשקעות של התובעים במשק נשוא חוות הדעת מוערך בסכום של כ-700,000 ₪, שווי רכיב הקרקע החקלאית במשק מוערך בסכום של כ- 600,000 ₪ ושווי חלקת המגורים במשק בשטח של כ-2.5 דונם מוערך בסכום של כ- 1,950,000 ₪; תשלום דמי רכישה לרמ"י מוערך בסכום של כ-600,000 ₪; דמי הסכמה לרמ"י בעת מכירת הנכס לצד ג' בגין רכיב הקרקע החקלאית במשק מוערכים בסכום של כ-40,000 ₪ בתוספת מע"מ. לא בוצעה הערכת מס שבח עקב העידר נתונים רלבאנטיים, לרבות העובדה שאומדן זה אינו חלק ממטרות חוות הדעת (סעיף 11 לחוות הדעת נ34).

בכתב התביעה שכנגד ובתצהירו של הנתבע ניתן פירוט לסכום, והוא כולל דמי שימוש בשטחים החקלאיים בשטח של 60 דונם הנכללים בנחלה, דמי שכירות חודשיים עבור מגורים בבית הראשי של הנחלה ובבית המגורים הקטן, והכל במשך 17.5 שנים, החל משנת 2003 ועד הגשת התביעה שכנגד.

מנגד, התובעים טענו כי במשך כ-17 שנים ועד לביטול ההסכם הם התגוררות בנחלה כדין, ובקשו לקבוע כי חובת התשלום קמה רק עם ביטול ההסכמים.

...

התובעים הוסיפו וטענו כי הם התגוררו בנחלה שנים רבות, עשו אותה למרכז חייהם והשקיעו בה מהונם על סמך מצגים של הנתבע ושל חברי האגודה, ואין לאפשר מצב בו הם וילדיהם "ייזרקו לרחוב" ללא מקורות כספיים לרכישת דיור חלופי במקום אחר.

הוצאות כלכליות, סבל ועוגמת נפש אני דוחה את תביעת הנתבע לתשלום של 250,000 ₪ בגין הוצאות כלכליות של ההליכים המשפטיים, סבל ועוגמת נפש.

בנסיבות, לא מצאתי להיעתר לתביעת הנתבע.

התביעה שכנגד שהגיש הנתבע נגד התובעים נדחית.