צו עשה להכריח לקנות נכס עם חריגות בניה

הן נאלצו למכור את הנכס זמן קצר לאחר הרכישה, עקב אילוצים כספיים ולא ביצעו בו כל פעולה ממשית.

האחד שאין צו הריסה ביחס לנכס והשני, שלא מיתנהל לגביו הליך משפטי.

יצוין שבדיעבד, התברר לשני הצדדים שיש תיק נכס הכולל מסמכים ישנים משנות ה- 40 של המאה הקודמת, שניתן היה לקבלו ולבצע בדיקות נוספות על סמך החומר המצוי בו. אף אחד מהצדדים לא עשה זאת.

בזמן שהיא קנתה, היא לא ידעה על חריגות בניה כלשהן או על פגם משפטי בנכס.

...

בסופו של דבר הצדדים הגיעו להסכמה בדבר ביטול העסקה ודיווח על כך הועבר לרשויות המתאימות, כך שמבחינה זו לא נגרם נזק.

תוצאה: התביעה נדחית בכפוף לחובת ההשבה של הנתבעות כלפי התובעים.

הנתבעות ישלמו לתובעים סכום של 50,000 ₪.

התובעת הגישה תביעה זו תחילה לבית המשפט המחוזי בבאר שבע בעתירה לצוו עשה של אכיפת ההסכמים בדרך של רישום זכויותיה בחנויות.

אין מחלוקת כי עד היום לא הוסדרו החריגות, ולמרות זאת לא בוצעה ההריסה והשמוש בחנויות עם חריגות הבניה ללא היתר - נמשך.

נתיב החסד הודיעה לו כי אם תיאלץ להסדיר את החריגות תעזוב את המושכר (סעיפים 9 – 12 לתצהיר הנתבע).

לאחר שמיעת הראיות והטענות, מצאתי כי לפחות לפי מאזן ההסתברויות, אם לא מעבר לכך, הוכח כי נתיב החסד היא שבנתה את חריגות הבניה: ראשית, הנתבע רכש את הנכס מכונס נכסים, והעביר את הזכויות בנכס על שמו ללא בעיה, ולכן סביר שבאותו שלב לא היו חריגות בניה.

גם אם אישום זה נמחק במסגרת הסדר טיעון, והצו עצמו לא הוגש, הרי שעצם העובדה שהוגש כתב אישום נגד נתיב החסד בו נטענה טענה כזו, היא תוספת מה להכרעה העובדתית המסתברת ממכלול הנסיבות, לפיה חריגות הבניה ניבנו על ידה במסגרת השפוץ שנערך באותה עת, קל וחומר כאשר לא התייצב עד מטעמה להבהיר זאת.

...

אני מקבל אפוא את טענת הנתבע בעניין זה, כי היה ברור לכול שנתיב החסד תעזוב את החנויות אם יפורקו חריגות הבנייה, ובנסיבות אלה, התובעת היא שביקשה או הסכימה שלא יפעל לפירוק החריגות.

לנוכח כל האמור לעיל, גובה הנזק בגין אי גילוי חריגות הבניה, עומד על סך של 252,000 ₪ ליום עריכת חוות הדעת במאי 2019, שהם במעוגל 255,000 ₪ להיום.

סיכומו של דבר הנתבע הפר את הסכמי המכר של החנויות בכך שהיה עליו לדעת, כבעל הנכס, על חריגות הבניה, והוא הצהיר בהסכמי המכר הצהרת כזב לפיה אין בנכס חריגות בניה.

התביעה של גרבר למתן סעדים הצהרתיים ואופרטיביים - הסעדים שלהם עתרו גרבר בכתב התביעה המתוקן היו הבאים: סעיף 128.1 – צו עשה המופנה כלפי שמעון, מירב והחברות לבצוע ואכיפת הסכם גרבר ולרישום זכויות הבעלות של גרבר בנכס בלישכת רישום המקרקעין, ומתן צו שיורה ליעקב לשאת בכל תשלום שחל עליו על מנת לאפשר את הרישום; סעיף 128.2 – צו המורה לשמעון, מירב, החברות ועינת לפעול יחדיו להסדרת הרשוי של הנכס, לרבות הגשת כל התוכניות המתחייבות ותשלום העלויות הכרוכות בכך; וסעיף 128.3 – צו המורה ליעקב לעשות את כל מה שנידרש על מנת להעביר את הזכויות בנכס על שמם של גרבר, לחתום על כל מיסמך שנידרש ולשאת בכל תשלום הכרוך בכך.

לגבי עינת – שעה שגרבר התקשרו עם אדריכלית חדשה מטעמם ונוכח הטענות שהם מעלים כלפי עינת, ברור כי היא לא תמשיך לטפל מטעמם בנושאים הקשורים לנכס, ולכן, יש לדחות את הדרישה להורות לה לפעול לקבלת היתר בנייה או הסדרת חריגות הבנייה, כלומר, את הדרישות לסעדים הצהרתיים או האופרטיביים כלפיה.

אף שמעון העיד כי הוא נפגש עם יעקב לגבי קניית המיגרש ויעקב אמר לו "שיש לו בעיה למכור בגלל גובה המיסים שהוא צריך לשלם ואז עלה הרעיון של לבנות בית ולמכור אותו בפטור" (עמ' 39, שורה 17), ואישר שוב בהמשך כי יעקב ידע שאם ימכור את המיגרש כמגרש יאלץ לשלם מס שבח "ובגלל זה הכל התחיל" (עמ' 43, שורה 43, ועמ' 44, שורה 6).

...

עובדות מוסכמות ורקע כללי – לצערי אין מנוס אלא לתאר באריכות את השתלשלות האירועים וההליכים המשפטיים אשר בבסיס המחלוקות בתיק זה לאורך השנים.

הדין מחייב להיעתר לבקשת הרשות לפצל סעדים, הדדית, לגבי שני הצדדים - הן גרבר והן כהן – אם כי אני מציעה להם להפסיק את ההתגוששות המשפטית.

אשר על כן, ולסיום, אני מורה כדלקמן: התביעה של גרבר כלפי כהן נדחית, ללא צו להוצאות.

התביעה של כהן כלפי כל הצדדים נדחית.

טענות משיבים 3 ו-4 לטענת משיבים 3 ו-4, הרי שמכרו את הנכס זה מכבר למשיבים 5 ו-6, ואף מסרו להם את החזקה בו. במצב דברים זה אין המבקשת יכולה לכפות את משיבים 3 ו-4 , כמו גם על משיבים 1 ו-2, הלכה למעשה, לבצע הריסה בנכס שאינו בבעלותם וחזקתם.

עוד נטען כי בנסיבות אלה משיבים 5 ו-6 הם, והם בלבד, יכולים לפעול בשטחם ככל שיינתן צו עשה שפוטי, ועל כן יש למחוק ממילא מהבקשה את משיבים 1-4.

המשיבים טענו כי לדידם משפנו לרשות המקומית על מנת קבלת אישור לרישום הזכויות בטבו לגבי דירתם הקודמת, נאמר להם כי עליהם להמתין כחודש ימים עד להגעת פקחים שיבדקו קיומן של חריגות, כך גם בטרם רכשו את הנכס, עורך דין מטעמם ערך בירור אצל המבקשת ולא הודע לו דבר וחצי דבר אודות חריגות בניה בנכס.

במצב דברים זה – כאשר מדובר בחריגת בניה הקיימת מזה 15 שנים (משנת 2004); כאשר תיק הפיקוח ניפתח רק בשנת 2015 (אף זאת – רק בשל בקשה לקבלת אישור להעברת זכויות בטבו וביקור פקח בנכס), שאז נודע למבקשת על חריגת הבניה; כאשר בוצעה שוב העברת זכויות בנכס והונפק אישור להעברת זכויות על ידי הערייה, וגם אז לא בוצעה אכיפה כלפי חריגת הבניה למרות שפקח ביקר בנכס בשנית; כאשר מדובר בחריגת בניה מינורית שעניינה הקמת מחסן מעץ בשטח של 5 מ"ר על גבי יציקת בטון בשטח של 8 מ"ר, אשר מצוי בחצר בית פרטי, צמוד לחומת אבן המקיפה אותו, באופן שאינו פולש לשטח צבורי ואינו מסכן את הציבור או את המשיבים; וכאשר לא הובא לפניי טעם עינייני מדוע חריגת הבניה לא תוכשר על ידי המבקשת – הרי שלא מצאתי ענין צבורי מיוחד במתן צו הריסה.

...

כך מובא, למשל, ברע"פ 4021/14 פארק המים קריות (2008) בע"מ נ' הועדה מקומית לתכנון ולבניה חיפה (19.8.14) (ההדגשות שלי – א.ש.) – "עמדתן של הערכאות הקודמות בסוגיות הנ"ל מתיישבת גם עם גישת הפסיקה הנוהגת שלפיה מתן צו הריסה ללא הרשעה איננו בגדר עונש, כי אם אמצעי לשמירת הסדר הציבורי, שתכליתו היא הסרת 'מכשול' לרבים (במובן הרחב), ומניעת מטרד מן הציבור בשל עצם קיומו של מבנה בלתי חוקי .... משכך נקבע עוד כי: 'ספק אם כלל יכולה טענת הגנה מן הצדק להישמע במסגרת הליכים על פי סעיף 212 לחוק התכנון והבניה' (דברי חברי, השופט ס' ג'ובראן, ב-רע"פ 2411/12 בוסקילה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה אילת [פורסם בנבו] (23.3.2012)), ובנושא זה אינני קובע מסמרות. בהקשר זה מקובלת עלי גם קביעתו של בית המשפט המחוזי הנכבד שלפיה הסעד עבור התנהלות לא-ראויה של הרשות בנוגע לאכיפת הוראות חוק התכנון והבניה ... איננה בהותרת הבניה הבלתי חוקית על כנה, כאשר יש אינטרס ציבורי בהריסתה – אלא באמצעים אחרים (ובכלל זה בהנחיית הרשות לפעול במרץ מוגבר לאכיפת החוק כדין), כאשר הכלל הוא כי: 'בכפוף לנסיבות בעלות ייחוד, יד האינטרס הציבורי הרחב על העליונה, כדי שלא לעודד הקדמת 'נעשה' ל'נשמע'"..

במצב דברים זה, ונוכח המפורט בפיסקה 18 לעיל, לא מצאתי כי קיים אינטרס ציבורי מיוחד במתן צו ההריסה ואני דוחה את הבקשה.

מהות התביעה וטענות הצדדים כתב התביעה נוסח על ידי התובע כ"בקשה לשיחרור כספי נאמנות" ו"בקשה לצוו עשה".

הריסת כל חריגות הבניה: פירוק הפרגולה ופרוק המדריגות, לא תיחשב להכשרת העבירות, כי אם לבצוע צו הריסה.

התובע החזיק במכתב מיום 7.8.17 ולפיו דרישת הפיקוח היא להרוס את תוספות הבניה שנעשו בלי היתר וכי "לא מצוי פתח להוציא רישיון", הוא לא גילה זאת לקונה, ואף קיבל הסכמת הקונה לנסות במשך שנה ושמונה חודשים (מיום חתימת ההסכם ב-22.10.17 ועד 30.6.19 ), כדי להשיג היתר בניה בדיעבד לחריגות שבוצעו בנכס.

אציין בהקשר זה כי לא התובע ביצע החריגות כי אם מי שממנו הוא קנה את הנכס, כך שהבעיה בנכס ידועה לו מזה שנים, ואף על פי כן, סבר משום מה שיוכל להכשיר העבירות הללו.

האדריכלית שנשכרה מטעם התובע, הגב' שירה מזוז כתבה במכתבה מיום 3.7.19 כך: "הריני מודיעה כי הטיפול בהוצאת היתר בניה לבית... אינו תחת טפולי ! לא ניתן היה להתיר את האישום על הנכס וכל הנסיונות נתקלו בחומה בצורה. לא היתה אפשרות אף להגיש בקשה, כיוון שהדיירים הוכרחו קודם כל להרוס את תוספת הבניה שלא היתה חוקית" (ת/3 , הדגשה לא במקור).

...

סוף דבר נוכח כל האמור לעיל, משלא הוכיח התובע באיזה אופן ניתן היה להכשיר העבירות הבניה, מבלי להרוס ולפרק את כל התוספות הבלתי חוקיות, אין מנוס אלא לקבוע כי הוא אינו זכאי לקבל את יתרת התמורה בסך 100,000 ₪.

משנדחית התביעה, אני מחייבת את התובע בהוצאות משפט בסך 7,500 ₪.

אני מורה למזכירות להעביר הפקדון לידי הנתבע באמצעות בא כוחו, אך זאת, בחלוף המועד להגשת ערעור על פסק הדין.