צו עשה המורה על מחיקת הערת אזהרה מרשם המקרקעין

לבסוף, בכפוף לתנאים דנן, התובענה נמחקה ללא צו להוצאות.

הנושה וכונסת הנכסים, התובעים בתביעה, עתרו לבית המשפט למתן מספר סעדים כדלקמן: אכיפת החוזה; סעד הצהרתי לפיו החייבים כאן הם הבעלים של הדירה ולהורות על העברת הדירה ורישומה במירשם על שמם החייבים; צו עשה המורה על רישום משכנתא על הדירה לטובת הנושה; מתן היתר לנושה לממש את המשכנתא ולהפרע מלוא חובם של החייבים כלפיו לפי המשכנתא ;צו פינוי המשיבה מהדירה; לחילופין- סעד כספי.

השיעבוד מסוג משכנתא טרם נרשם ,במירשם, על הדירה לטובת הנושה , בהתאם לתנאי המשכנתא, מאחר והעברת הזכויות לפי החוזה ורישומן ,במירשם, על שם החייבים טרם בוצעה מהסיבה ,כי טרם שולמה מלוא התמורה להורים, ולא מסיבה אחרת .הערת האזהרה שנרשמה על הדירה לטובת החייבים לא בוטלה מעולם.

וכן, כונס הנכסים או המנהל המיוחד ירשום לאלתר הערת אזהרה על הדירה בלישכת רישום מקרקעין רחובות בדבר קיום פסק הדין ותוצאתו , בהתאם להוראת סעיף 130 לחוק המקרקעין ,תשכ"ט- 1969.

...

אין ממש בטענה זו ודינה להידחות.

שאר טענות המשיבה והחייבים לא מצאתי ממש בשאר טענותיהם של המשיבה והחייבים, ודין טענותיהם אלה להידחות.

התוצאה היא , אפוא, כי אני נעתר לבקשה ומצהיר , כי החייבים הם בעלי הזכויות בדירה המצויה ברחוב הצנחנים 12 בראשון לציון והידועה גם כגוש 5037, חלקה 37, תת-חלקה 26.

מבוא: התביעה לפני הוגשה על ידי "נציגות קבוצת הרוכשים בפרויקט "אור בשדרה" בשד' הילד 3 רמת גן" – כתובעת 1 וכן, על ידי עו"ד איתן ארז בתפקידו כמפרק של גריני סיטי בפרוק (להלן: "גריני סיטי") ובמסגרתה עתרו התובעים כנגד עו"ד אבי דוידוב ויובל קלנסקי- לסעדים ובכלל זה הצהרה כי פיטורי הנתבעים הנם כדין וצו עשה המורה על העברת כל המסמכים אשר נימסרו בנאמנות לנתבעים לידי התובעים.

כך, אישיות משפטית היא תופעה אשר הדין מעניק לה כשרות לזכויות וחובות במובן הרחב [עניין קדמת לוד; רע"א 46/96 אילה זקס אברמוב נ' הממונה על מירשם המקרקעין, פ"ס נ (2) 202, 205 (להלן: "עניין זקס")].

צירוף חברי הקבוצה אשר מתנגדים להעברת יפויי הכח כנתבעים בהליך; בכל הנוגע לצרוף חברי הקבוצה המפרים במסגרת ההליך, טוענים התובעים כי חברי הקבוצה המפרים הסכימו מלכתחילה שככל ויפרו את התחייבויותיהם כלפי שאר חברי קבוצה, זכויותיהם בפרויקט ימכרו, כאשר בעיניין זה תפקידם של עורכי הדין הוא טכני כבעלי תפקיד (בין היתר מאחר ובידיהם מצויים יפויי הכוח המאפשרים את מכירת הזכויות של חברי קבוצה מפרים ומחיקת הערות האזהרה).

...

ומכאן לנשואי הבקשה לפני- קרי שאלת האישיות המשפטית ושאלת צירוף הנתבעים; במסגרת דיון מקדמי, אשר התקיים לפני ביום 1/10/17, הוצפו טענות הסף כאמור, לבקשת הנציגות אפשרתי לה להגיש עמדתה בכתב בנושא, עמדתה הועברה לתשובה וזו לתגובה ולאחר עיון בכללם ניתנת החלטתי זו. נציגות רוכשים בקבוצת רכישה כאישיות משפטית: בהקשר למעמדה של נציגות הרוכשים כאישיות משפטית, טענו התובעים מחד כי הנציגות מוסמכת ורשאית לנקוט בהליך שבכותרת, כנגד עורכי הדין, הן מכוח הוראות חוק השליחות וזאת, כהשלמה להרשאה מפורשת שניתנה לחברי הנציגות בהתאם להוראות הסכם השיתוף והן מכוח הסמכה ספציפית שניתנה לחברי הנציגות באסיפה הכללית של קבוצת הרוכשים.

בנסיבות אלו, הנני סבורה כי קיום ההליך בלא צירוף כלל הרוכשים בקבוצה, יש בו בכדי לפגוע בזכויותיהם ומשכך, הנני קובעת כי יש צורך לצרפם בהתאם לתקנה 24 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד – 1984 (ראו רע"א 5861/15 עיריית תל אביב יפו נ' עובדיה שומוביץ (26/1/16) במסגרתו נסקרה כלל הפסיקה העדכנית בעניין צירוף נתבעים).

כיוון שכך, הנני קובעת כי קיימת חובה בצירוף כלל הרוכשים בפרויקט כצדדים להליך וזאת, בין כתובעים (ככל שהינם מסכימים עם עמדת התובעים) ובין כנתבעים (ככל שהינם מתנגדים לה).

סוף דבר ; הטענות המקדמיות- הן לעניין אישיותה המשפטית של התובעת – נציגות הרוכשים והן לעניין צירוף הנתבעים – מתקבלות.

לפניי תביעה לצוו עשה נגד הנתבעים המורה להם לסלק את ידם מחלקת התובעים ולהרוס את הבנוי בשטח הפלישה, ולחייב את הנתבעת 1 בתשלום דמי שימוש ראויים בשטח זה. רקע עובדתי וטענות הצדדים התובעים 7-1 הם הבעלים הרשומים של המקרקעין ברחוב ישכון 33 תל אביב, הידועים כגוש 7001, חלקה 21 (להלן: "חלקת התובעים").

התובעים 9-8 הם מוטבי הערת אזהרה בחלקת התובעים ובעלי הזכויות בה. הנתבעת 1 (להלן: "הנתבעת") נמנית על בעלי הזכויות במקרקעין ברחוב יחיא קאפח 25 ו- 27 בתל אביב, הידועים כגוש 7001, חלקה 20 (להלן: "חלקת הנתבעת").

התובעים מוסיפים כי פנו לנתבעת על מנת שתפעל לפנות את שטח הפלישה, והיא השיבה כי אכן קיימת פלישה על פי מירשם המקרקעין ועל פי תוצאות המדידה שלה (שהיו זהות למדידת התובעים), אולם על אף שהפלישה אינה שנויה במחלוקת – היא עומדת בסירובה לפנות את שטח הפלישה.

טענות רשות הפיתוח רשות הפיתוח טענה כי הסעדים המתבקשים לא מופנים אליה, ומטעם זה דין התביעה נגדה להדחות או להמחק על הסף.

...

אני סבור, כי עד שהתגלה דבר הפלישה, יש קושי לטעון שהתעשרותה של הנתבעת באה "על חשבונם" של התובעים, ואין מקום לזכותם, כאשר לא פעלו כלל למימוש זכויותיהם.

סוף דבר הפועל היוצא הוא כי התביעה כנגד הנתבעת להתקבל.

הנתבעת תשלם לתובעים סך של 163,088 ₪ כדמי שימוש ראויים בשטח הפלישה.

הערות אזהרה המשמשות להבטחת חוב צד ג' שאינו בעל הנכס, הוא עניינו של פסק דין זה. המדובר בתובענה למתן צוי עשה למחיקת הערות האזהרה שנרשמו לטובת המשיבים על נכס מקרקעין הרשום על שם אביה המנוח של המבקשת אותו ירשה היא ממנו.

לנוכח טענותיה בדבר בטלות העילה ששמשה בסיס לרישום הערות המלווים, סבורה פלינה כי יש להורות על מחיקת הערות אלו לפי סעיף 132(א)(2) לחוק המקרקעין, שכן לשיטתה, במצב דברים זה, הותרת רשומן במירשם המקרקעין יפגע באמינותו ובמהימנותו.

הסעד המבוקש בתובענה הנו מתן צו עשה המורה על מחיקת הערות המלווים, ומשכך, הסוגיה הדרושה להכרעה היא, כאמור, התקיימותם או אי-התקיימותם של התנאים להסרת הערות אלו מן המירשם.

...

בחינת הסכמות הצדדים בהסכמים מובילה למסקנה שכוונת המנוח ויתר הצדדים להסכמים אלו, הייתה כי הערות המלווים שנרשמו על דירת המנוח יוסרו רק בכפוף להחזר ההלוואות, וזאת בין אם על-ידו ובין אם על-ידי האחים.

סוף דבר אשר על כן, התובענה נדחית.

המבקשת תשלם הוצאות המשיבים וכן שכר טרחת עו"ד בסך 20,000 ₪.

התובעת טענה כי לאחר שרכשה את זכויות הבעלות במקרקעין מאת הנתבעת ,נקטה עריית חיפה בהליכים כנגד נתבעת 1 תחילה על ידי הטלת הערות אזהרה בגין שיעבוד לפי פקודת המיסים גביה, ובהמשך בהליך למימוש השיעבוד בלישכת ההוצאה לפועל, תוך היתעלמות מוחלטת מזכויותיה הקנייניות של התובעת במקרקעין ובכלל זאת נימנעה הערייה, בכוונת מכוון, מלמסור אישור לפי סעיף 324 לפקודת העיריות לשם השלמת הרישום של המקרקעין בטבו על שמה.

התובעת הודיעה לנתבעים 1-2 על ביטול החכירה ודרשה סילוק ידם מהמקרקעין ואולם אלו לא הגיבו להודעה זו. בהתאם עתרה התובעת לצוו עשה לרשום את הבעלות במקרקעין על שמה, צו הצהרתי על פיו ביטלה כדין את החכירה, צו המורה על סילוק יד הנתבעים 1-2 מהמקרקעין ומחיקת החכירה הרשומה ע"ש הנתבעת 1 וכן למחיקת הערות האזהרה שרשמה הנתבעת 3 על זכויות אלו, וכן צו המורה לנתבעת להמציא לתובעת תעודה לפי סעיף 324 לפקודת העיריות לצורך רישום בעלות התובעת במקרקעין.

בעניינינו, הסעד הראשון שנתבע בתובענה שבנדון בפרק הסעדים הוא: "צו עשה- צו לרשום את הבעלות במקרקעין על שם התובעת" (סע' 7).כלומר מדובר בתביעה שבעקבותיה, ככל שטענות התובעת תתקבלנה, יחול שינוי במצב הרישומי- מהערת אזהרה לטובת התובעת לזכות בעלות, תוך גריעת שמה של הנתבעת מן המירשם.

...

התובעת השיבה כי דין הבקשה להידחות שכן מדובר בתביעה במקרקעין שאיננה מתיישנת בחלוף שבע שנים, אלא תקופת ההתיישנות הינה 15 שנים במקרקעין לא מוסדרים, ו-25 שנה במקרקעין מוסדרים (סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות).

הפרשנות אינה דווקנית, אלא כאמור, מהותית ולכן גם דרישה לאכיפת זכות אובליגטורית, עשויה להיחשב כתובענה במקרקעין, אם במהותה נתבעה לצורך שינוי מצב הזכויות הקנייניות בקרקע הנדונה, ראו טל חבקין התיישנות 97 (מהדורה שנייה 2021) בעמ' 104: "והגישה השלטת, והנכונה לטעמנו, היא שתובענה לאכיפת העברת זכות חוזית להירשם כבעל קרקע או חוכר לדורות תסווג כתביעה במקרקעין המתיישנת תוך חמש עשרה או עשרים וחמש שנה, לפי העניין" .

לאור כל האמור הבקשה לסילוק על הסף מטעמי התיישנות נדחית .