צו מניעה נגד שכן בגין בנייה בשטח המשותף

במסגרת התביעה התבקש מבית המשפט ליתן צו מניעה קבוע כנגד הנתבעים 1 ו-2 (להלן: "הנתבעים"), דיירים בבית המשותף, הממוקם ברחוב שועפט ליד רכבת אסהל הקרוי "אבראג' אלקודס" (להלן: "הבית המשותף"), ולהורות להם ולמי מטעמם להפסיק את הבניה בשטח המשותף.

המשיבים מפנים טענות שונות כנגד היתנהלות המבקשת ביחס לעבירות הבניה המבוצעות ברכוש המשותף וטוענים להתרשלותה ביחס לבניה המתבצעת ברכוש המשותף, וברי כי אף אם לא השתמשו במונחים של "אכיפה" או "עצירת הבניה" הרי שמדובר בסעד שיורה למבקשת לפעול ולאכוף את הוראות החוק, ולמזער את הנזקים על ידי עצירת הבניה ופעולות אכיפה, שכן הכיצד יכולה המבקשת למזער את הנזקים ולמנוע את היתרחבות הבניה שלא כדין מבלי לבצע פעולות אכיפה? בנוסף, טענת המבקשת כי סמכויות הפיקוח הוקנו לוועדה המקומית לתיכנון ובניה, נכונה.

...

שילוב טעמים אלו על יסוד התכליות שעמדנו עליהן מוליך למסקנה כי ראוי הוא כי הדיון בטענות שעניינן הפעלת סמכויות האכיפה שבחוק התכנון והבניה יהיה גם הוא בפני בית-המשפט לעניינים מינהליים.

משכך הסעד המבוקש נכנס לגדרי סמכותו של בית משפט לעניינים מנהליים, וגם מן הטעם הזה דין הבקשה לסילוק על הסף- להתקבל.

אני מורה על דחיית התביעה נגד עיריית ירושלים.

ההליך שלפניי החל עם הגשת בבקשה לצוו מניעה כנגד המשיב לאסור עליו לבצע כל עבודות בניה בשטח המשותף של הבניין, לרבות עבודות חפירה, יציקה, ברזלנות, טפסנות או כל בניה אחרת.

סכויי התביעה – קיים קושי של ממש לקבוע מסמרות בהקשר זה אולם נזכיר כי התביעה דנא הוגשה במקור בגין בניה שבוצעה לכאורה על ידי המשיב בחזית שטח הבניין, וכפי שהודה המשיב עצמו – בטרם ניתן היתר בניה כדין.

בבקשתם דנא חזרו המבקשים על טיעוניהם כעולה מן הבקשה לסעד הזמני והוסיפו כי אל מסכת ההיתעללות הנטענת הצטרף לנתבע שכן נוסף ושמו ערן בן עזרי, המשיב מס' 2, כמי ששותף להקמת הסוכה ומחנה גם הוא את רכבו בחניה שיוחדה למבקשים, ועל פי הנטען הוצא נגדו גם צו למניעת הטרדה מאיימת.

...

ככל שתיקון כתב טענות מיועד להביא להכרעה בשאלות שבמחלוקת ואין בו בכדי לגרום נזק או עיוות דין לבעלי הדין, נוטה בית המשפט להיעתר לבקשות לתיקון ברוחב לב (ראו לדוגמא: רע"א 2345/98 סלים דנגור ו-3 אח' נ' חנוך ליבנה ו-3 אח', פ"ד נב (3) 427, בעמ' 431-432; ע"א 3092/90 צבי אגמון נ' זוהר פלדבוי, פד"י מו(3), 214).

בנסיבות המקרה שלפני, יש להיעתר לבקשה לתיקון התביעה, זאת מאחר והמחלוקת כולה נסובה סביב השימוש שנעשה ברכוש המשותף, ובכלל זה שאלת החניה.

אי לכך – הבקשה לתיקון התביעה מתקבלת.

עוד הורה בית-המשפט להביא תוכן החלטתו לפני הועדה המקומית לתיכנון ובנייה בחיפה על מנת שתפעל לאלתר וללא דיחוי על פי סמכותה בדין לעצור מידית ולהרוס כל בנייה שנעשתה שלא כדין ובנגוד להיתר בניה, כל שכן, ברכוש המשותף.

באותו מועד צרפו המשיבים לתיק בית-המשפט היתר בניה בגין מס' תיק ביניין 623609, היתר בניה מס' 62360908, בעיניין "תוספת בניה בקומת קרקע הכוללת חדר ממד וחדר נוסף ומשטח מרוצף בחזית בקומה א כנ"ל ומרפסת לא מקוקה בחזית על עמודים בחזית" (כך במקור – אז).

כאמור בפתח הדברים, עם תחילתו של ההליך וביום 13.04.2020 ניתן על ידי בית-משפט זה (כב' השופט ארדמן) צו מניעה האוסר על המשיבים לבצע כל עבודות בניה בשטח המשותף של הבניין, לרבות הכנת תשתיות בנייה למרפסת בחזית הבניין, בניית תוספות בנייה בצידו האחורי או כל בניה אחרת שאין לה היתר כדין.

כאמור, ביום 05.01.2021 ניתנה על ידי החלטה מפורטת ומנומקת בכלל הבקשות; באותה החלטה פירטתי את מהות ההליכים שהתקיימו עד כה, וניתן כנגד המשיבים צו מניעה זמני האוסר עליהם או מי מטעמם לעשות כל שינוי במצב השטח נכון ליום 30.04.2020 וכן להמנע מעשית שימוש בגינה הצמודה לבית המבקשים וכן בחניה מושא תיק ביניין 62/3609, בקשה מס' 62/3609/03.

...

לסיכום – הבקשה למתן צו מניעה מתקבלת כאמור ואני מחדדת את תוקפם של הצווים הקיימים בתיק מיום 30.4.20 ומיום 5.1.21 ומורה לצדדים להימנע מביצוע כל דספוזיציה, ולהימנע מביצוע כל פעולה המשנה את המבנה ובכלל זה עבודות בנייה ו/או הריסה וכל עבודה מכל סוג שהוא במקרקעין נשוא הבקשה הידועים כבית משותף ברחוב בילינסון 10 בקריית חיים, הידועים כחלקה 9 גוש 11586.

בשלב זה, ולפנים משורת הדין, הבקשות לביזיון בית המשפט נדחות תוך שניתנת בזאת התארה למשיבים כי ככל שיוכח כי פעלו בניגוד להוראות הצו, בית המשפט ישקול מתן סעדים מתאימים על פי הוראות הדין.

לשלוח לצדדים ולהודיע תוכן החלטתי למשיב 1 טלפונית.

כאמור, המומחה מעריך ירידת ערך בשווי של 150,000 ₪, אולם מחקירתו עלה כי העריך זאת על "הצד הנמוך". המומחה העיד בקשר לכך כדלקמן – "ש. קבעת 150,000 ₪ פגיעה בירידת ערך עקב בניית העמודים של הנתבעים, בסעיף 11.2.1 בחוו"ד ציינת שבגלל העמודים שבנו הנתבעים בשטח המשותף לא ניתן... מצטטת, מה זה מקובל כשאתה אומר מקובל?

בהקשר זה יש ממש בהפניית ב"כ התובע לת.א (חיפה) 33372-02-12 **** סטר נ' ששון בר עוז [פורסם בנבו], ושם נאמר: "בכל מקרה ברור כי הסכמה צריכה להיות מפורשת ומוכחת בראיות". מעבר לאמור, העיד התובע כי לא מצא לנכון לעתור לצוו מניעה נגד הנתבעים, שכן המים חדרו לתוך הבית.

...

לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, סבורה אני שיש לאמץ את קביעת המומחה, ועל הצדדים לשאת בעלות, במשותף.

לאור האמור, נחה דעתי לקבל את התביעה שכנגד, בחלקה, שהרי דלאל "נהנה" במידה מסוימת ומכוח נסיבות אובייקטיביות, על אף טענותיו בעניין, מאותה מעטפת קירות.

בהתאם להערות המומחה בסעיף 26 לחוות הדעת, סכום זה כולל את רכיב המע"מ. סוף דבר לאור המקובץ לעיל התביעה העיקרית מתקבלת בחלקה כדלקמן; פגיעה בשווי הדירה עקב הבנייה שביצע יעקובוב, סכום כולל של – 225,000 ₪; דמי איזון – 142,312 ₪; פגיעה בזכויות התובע למימוש פרויקט תמ"א 38 – הרכיב נדחה; סה"כ – 367,312 ₪ בתוספת ריבית והפרשי הצמדה מיום חוות דעת מומחה בית המשפט ועד התשלום בפועל; ביחס לרכיבים לעיל, יש לייחס לתובע אשם תורם בשיעור של 15%.

לא ניתן למכור שטח גג וזכויות בניה ולהוציאם מהרכוש המשותף, בלא שמצמידים אותם למבנה כלשהו, ולענייננו, לחדר.

עוד עתר, למתן צו מניעה כנגד הנתבעות, המורה להן להמנע מלרשום היחידה בגוש 7017 חלקה 15 בלישכת רישום המקרקעין וזאת עד לפסק דין חלוט בתביעה שתוגש על ידי עמידר ולחילופין על ידי התובע כנגד בעלי היחידות שבנו בלא היתר ועד להריסת הבניה הלא חוקית של הגלריות בבניין.

עוד טענו, שיש לדחות את התביעה מחמת היתיישנות או למצער מחמת שהוי שכן התובע מסתיר בחוסר תום לב כי סרב לחתום על מיסמכי המכר עוד בשנת 1999, לאחר זכייתו במכרז, מחמת העובדה שחלק על כך שאין החדר מתחת לגג כלול במימכר.

סעד נוסף שבקש התובע, הנו סעד בו יאסור בימ"ש זה על הנתבעות רישום זכויות בעלות בבניין, עד שהתובע ימצה ברור מחלוקת עם בעלי זכויות אחרים בבניין בגין בנייה בלתי חוקית.

...

באשר לצו מניעה, הנתבעות טענו שהתובע עצמו צירף כנספח 6ז מסמך לפיו הבהיר עו"ד שטרית, מטעמן, כי הנתבעות תעכבנה תחת ידן את המשך הרישום עד לסיום המחלוקות שבין בעלי הזכויות בבניין, בינם ובין עצמם, מכאן שהמסקנה שהתביעה מיותרת והוגשה בחוסר עילה ו/או מבלי שהייתה הצדקה לסעד הנתבע בה, ודינה להידחות.

עוד טענו, שיש לדחות את התביעה מחמת התיישנות או למצער מחמת שיהוי שכן התובע מסתיר בחוסר תום לב כי סירב לחתום על מסמכי המכר עוד בשנת 1999, לאחר זכייתו במיכרז, מחמת העובדה שחלק על כך שאין החדר מתחת לגג כלול במימכר.