פרשנות תניה חוזית דו-משמעית בזכות שימוש במחסן

לכך יש להוסיף כי במסגרת סווגי החוזים שהובאו לאחרונה על-ידי בית-המשפט העליון בעיניין ביבי כבישים, הרי שאת הסכם השכירות שבפנינו יש לסווג כ"חוזה סגור עם התניה מלאה: חוזה ממצה שכל תנאיו מוגדרים באופן ברור ונהיר, והוא איננו זקוק לפרשנות יצירתית" (פסקה 13 לפסק-דינו של כבוד השופט א' שטיין).

כמו כן יש לסווגו כ"חוזה עסקי", קרי חוזה בין שני "עוסקים" - "מתקשרים מתוחכמים המנהלים עסקים ומיוצגים היטב מבחינה משפטית בעת ההיתקשרות" (פסקה 2 לפסק-דינו של כבוד השופט ע' גרוסקופף) - שלגביו "מתן מעמד מכריע ללשון החוזה מסייע ליצירת יציבות וודאות חוזית, שכן הוא מאפשר לצדדים מתוחכמים ומיוצגים היטב מבחינה משפטית לעצב את ההיתקשרות החוזית שלהם כרצונם, תוך שימוש מושכל וזהיר בלשון ההסכם" (שם, בפיסקה 6).

חובת תום-הלב תמשיך, כמובן, לחול על יחסי הצדדים, אך תחולתה תהא שיורית ושמורה למקרים קצוניים של מצגי שוא, הטעה ושימוש לרעה בזכויות; היא לא תשפיע על קביעת תוכנו של החוזה כהוא זה. מבין שתי הגישות המוצעות ביחס לעובדות החוזה שבפנינו נראית לי יותר גישתה של המשכירה, וזאת על-פי הפרשנות הלשונית של הסכם השכירות, נסיבות כריתתו וכן הנסיבות החיצוניות ודרך ביצוע הסכם השכירות על-ידי השוכרת.

מכלל האמור לעיל אני סבורה איפוא כי יש לדחות את תביעת המשכירה לסעד זה. הסעדים הנוספים – דמי-שכירות ראויים בגין בנייה ללא היתר כאמור, המשכירה טענה כי יש לחייב את השוכרת לשלם לה סך של 1,412.306.28 ₪ בגין דמי-שכירות ראויים בגין חלקים של המושכר אשר ניבנו על-ידי השוכרת ללא אישור של המשכירה ואשר שמשו אותה במשך כל שנות השכירות, קרי מיום 1.10.1998 (מכולה בחצר המושכר, מחסן, עמדת שמירה ומדרגות חיצוניות) (חישוב דמי-השכירות הראויים צורף גם כנספח כמוצג 71 לתיק המוצגים המוסכם).

הם סיירו בו, ואמרו לי חד משמעית שנכס מסוג זה, שבנוי באופן ייחודי וספציפי למטרות מיפעל הפיס, עם ציוד ישן, עם תאורה מיושנת, עם מזגנים, לא ניתן להשכיר.

...

אשר-על-כן, לאחר שקלול כל הנתונים הנמצאים בפניי ואיזון בין השיקולים השונים שהובאו לעיל, אני סבורה כי במקרה זה יש להגביל את משך הפיצוי המוסכם מיום 1.6.2014 ועד ליום 20.9.2018, הוא המועד בו הסכימה למעשה השוכרת להשיב את מצב המושכר לקדמותו.

סוף דבר מכלל האמור לעיל אני פוסקת כי: התביעה העיקרית של השוכרת נדחית.

כל יתר תביעות המשכירה בתביעה שכנגד נדחות.

בהמשך, התברר למערערת כי בצד היתנגדות משרד הבטחון לחידוש הקשרים עמה, היא לא תוכל לקבל משלטונות ארה"ב אישור ייצוא חוזר, בנסיבות אלה, הודיעה האחרונה למשרד הבטחון כי היא מבטלת את בקשתה לקבלת היתר ייצוא, ומבקשת לעשות שימוש בזכותה מכוח סעיף 4 להסכמים בינה לבין משרד הבטחון (להלן: סעיף 4 לחוזה), שלפיו במקרה שבו המשרד "לא יוכל" להעניק לה היתרי יצוא, היא רשאית להחזיר לו את כל הפריטים הצבאיים שרכשה ממנו, ולקבל בחזרה את תמורתם.

לדבריו, המערערת – בהתנהגותה ובמעשיה – הביאה לכך שלא תוכל לקיים כל קשר מסחרי עם ארה"ב, והדבר ניכר בעמדתן החד-משמעית של הרשויות האמריקאיות בנוגע לאפשרות לסחור עמה, וכן בחובות שהוטלו עליה מכוח הסדר הטיעון שאליו הגיעה עם רשויות התביעה בארה"ב. (ה) דיון בלב המחלוקת בין הצדדים עומדת שאלת פרשנותו של סעיף 4.

פריטים אלה היו נותרים, איפוא, במחסני הסוחרים כ"אבן שאין לה הופכין", דבר שהיה כרוך בפגיעה כלכלית קשה מנקודת מבטם של הסוחרים – כך בפרט נוכח העלויות הגבוהות של הפריטים שעל הפרק – בלא שהיתה להם כל שליטה על כך. על מנת לעודד סוחרים לרכוש פריטים צבאיים הוחלט, איפוא, במשרד הבטחון להעניק להם "כרית בטחון", ש"תבטח" אותם מפני אי הוודאות וחוסר היציבות המוגברים המלווים את הענף.

סעיף 4 לחוזה קובע מעין "מנגנון בטוחי" בין הצדדים, שבמסגרתו מבטיחה המדינה לרוכש הציוד הגנה מפני מימד מסוים של חוסר וודאות, באמצעות התחייבות חוזית כי תרכוש ממנו את הציוד בחזרה תמורת מחיר קנייתו.

...

נוכח מסקנתי שלעיל, אין צורך לטעמי להכריע בכך, ודין טענתה של המערערת – גם בהקשר זה – להידחות.

(V) התוצאה סוף דבר, אציע לחבריי לדחות את הערעור על כל חלקיו.

המערערת תשלם למשיב שכר טרחת עורך-דין בסך 50,000 ₪.

אשר להליך האזרחי, שם ניתן לחלוק כלל על עצם ההצדקה לכלל הפסילה של עדות מפי השמועה (עיינו: אלכס שטיין, "סעיף 10א לפקודת הראיות: פרשנותו הראויה ופסיקתו של בית-המשפט העליון" משפטים כא 325, 329 (1992)), הגישה הנוהגת מחמירה עם המתנגד לקבילות שאיחר את המועד להעלאת היתנגדותו: "כידוע, במשפט האזרחי ראיה שלא באה עליה היתנגדות במועד הגשתה, היא כשרה לכל דבר ועניין" (ע"א 1639/01 קבוץ מעיין צבי נ' קרישוב, פ"ד נח(5) 215, 275 (2004)).

בעיניין מאגר המים (בנגוד למחסן) אין כל הודאה של הנתבעים כי ניבנה עבורם, גם לא היתייחסות בהסכם השכירות, גם לא מסמכים רלבאנטיים כלשהם בתצהירו של קפלן, גם לא ידיעה כלשהיא שלו בעיניין: עלות הקמתו של מאגר המים אכן 380,250 ₪, יש לקבל אמנם (מוצג 11 לתצהירו), אך צמד מכתבים לקוניים וכלליים במיוחד של מהנדס בטיחות ל"מיתחם סבן ירכא", שמועדם רגע לפני הגשת התביעה הכספית ושנים לאחר הבנייה (נספחים 9 ו-10) ודאי שאינם יכולים ליצור את הקשר שבין הנתבעים לאותו מאגר מים, שבנוסף אף התברר בחקירה כי משמש את מידאס.

מהותה של התיבה "בהוצאות ודמי נזק": "הכוונה היא ל'פצויי בעד הנזק שניגרם... בשל ההפרה ותוצאותיה', כלשון סעיף 10 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (ברכיהו ליפשיץ חוק הערבות, התשכ"ז-1967 עמ' 136 (2021)). פצויי ההסתמכות בקשר עם הפרת ההסכם יסוד נמצא להם בהוראת סעיף 10 לחוק החוזים (תרופות) (עיינו לדוגמה: חוות דעתו של כב' השופט מ' חשין בע"א 3666/90 מלון צוקים בע"מ נ' עריית נתניה, פ"ד מו(4) 45 (1992)). שילוב האמור מובילנו למסקנה כי חיוב בגין פצויי הסתמכות נכלל איפוא עקרונית בגדר הערבות להתחייבויותיו החוזיות של השוכר, אפילו אין בהסכם השכירות (וברור שלא תהיה) תניה מפורשת לתשלום פצויי הסתמכות במקרה של הפרת ההסכם. לא באה גם כל טענה אחרת בהקשר זה מפי הנתבעים.

שנית, המדובר בתביעות האחת בעילה שטרית, האחרת בעילה חוזית, ולא ברור, גם מן האסמכתאות שאליהן ראה ב"כ הנתבעים להפנות בתמיכה לטיעונו (ע"א 879/92 מקור הנפקות וזכויות בע"מ נ' רוסמן, פ"ד נ(1) 774 (1996), ע"א 4630/04‏ קניונים נכסים ובנין בע"מ נ' בני יעקב נדל"ן בע"מ (13.12.2006)), כיצד האחת יכולה להוציא את האחרת בנסיבות המקרה.

...

מהותה של התיבה "בהוצאות ודמי נזק": "הכוונה היא ל'פיצויי בעד הנזק שנגרם... בשל ההפרה ותוצאותיה', כלשון סעיף 10 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (ברכיהו ליפשיץ חוק הערבות, התשכ"ז-1967 עמ' 136 (2021)). פיצויי ההסתמכות בקשר עם הפרת ההסכם יסוד נמצא להם בהוראת סעיף 10 לחוק החוזים (תרופות) (עיינו לדוגמה: חוות דעתו של כב' השופט מ' חשין בע"א 3666/90 מלון צוקים בע"מ נ' עיריית נתניה, פ"ד מו(4) 45 (1992)). שילוב האמור מובילנו למסקנה כי חיוב בגין פיצויי הסתמכות נכלל אפוא עקרונית בגדר הערבות להתחייבויותיו החוזיות של השוכר, אפילו אין בהסכם השכירות (וברור שלא תהיה) תניה מפורשת לתשלום פיצויי הסתמכות במקרה של הפרת ההסכם. לא באה גם כל טענה אחרת בהקשר זה מפי הנתבעים.

עם זאת, ייאמר בתמצית (שהרי אין בכך חיוניות שעה שמתקבלת התביעה על יסוד כתב הערבות), כי טענה חמורה זו דרשה תשתית ראייתית מפורטת יותר על מנת שניתן יהיה לקובעה כממצא עובדתי, ועל כן לא מכך תוכל התובעת להיבנות.

סוף דבר ניסיונם רב השנים של דיזיין ופרנסיה להימנע מתשלום כלשהו בגין אותה הפרה ברורה ובוטה של הסכם השכירות בשנת 2019 בא בזאת לכלל סיום, גם אם סכום חיובם אינו מגיע כדי סכום התביעה המלא.

זכות זו איננה זכות חוזית, והיא לא היתה אמורה להיווצר כתוצאה מהסכמה או מצג של אחד הצדדים.

זכות זו, על-פי החוק, איננה ניתנת להתניה על-ידי מנסחי התקנון, ואיננה כפופה לרצונם (ראו: יהושע וייסמן דיני קנין-בעלות ושיתוף 430 (1997)).

ומפרש הרשב"ם (שם ע"ב): "תגרין-לקנות מירקות גינתו. ולא יכנס מתוכה לשדה אחרת-כלומר לא יכנס בתוכה לכתחילה כשאין צריך לזו הגינה כלום, אלא ליכנס דרך עליה לשדה אחרת שלו כדי לקצר את דרכו, דדמי [=שדומה הדבר] להכנסת תגרין. שזה החיצון לא שיעבד לו דרך אלא [כדי] לתקן גינתו ללקוט פירותיה אבל למידי דאינו [=לדבר שאינו] צורך הגינה לא שיעבד לו". הריטב"א (רבי יום טוב בן אברהם אשבילי, ספרד, 1250-1320) בחידושיו לתלמוד הבבלי (שם) מדגיש כי אין דינם של כל הנכסים שווה, וטיבה של זכות מעבר לכניסה לנכס פנימי תיגזר מסיווגו של הנכס ומדרך השמוש המצויה בו: "הא דתנן [=זה ששנינו] מי שיש לו בור לפנים מביתו של חברו-דוקא נקט בור, דאילו חדר דרכו להיכנס בין ביום ובין בלילה". ממשניות אלה, אשר נפסקו להלכה כלשונן (ראו רמב"ם, שכנים, פרק ו, הלכות יג-יד), וכן בהסתמך על פרושו של הרשב"ם והערתו של הריטב"א (טור ושולחן ערוך, חושן משפט, סימן קסט, סעיף א; בית יוסף על הטור, שם), נלמד מהן עקרונות בדבר טיבה ואופיה של זכות מעבר: ראשית, דרך הטבע היא כי זכות מעבר תהיה מוגבלת.

ולבסוף, באיזון שבין האינטרס המוכר של בעל הנכס הפנימי, הוא זכות המעבר, לבין האינטרסים הנ"ל של בעל הנכס החצוני, יש לקחת בחשבון את מהותו של הנכס הפנימי, ולבחון מהו טיבו של הצורך למעבר הנובע משימוש זה. בעניינינו מדובר כאמור במחסן, והוא מצוי בקומת הקרקע; דירת המגורים של התובע, אם תיבנה, תשכון על הגג, בקומה הרביעית, אולי גם בחמישית.

...

אני קובע אפוא כי לבעלי המחסן הידוע כתת חלקה 2 בבית המשותף שבחלקה 34 בגוש 30025 בירושלים, נתונה זיקת הנאה בחצר הצמודה לתת חלקה 1 והמסומנת 'א'.

הנתבעים לא עתרו לשום סעד אופראטיבי נגד הצדדים השלישיים, אלא רק לכריכתם בהליך, באופן שכל ממצא ומסקנה בתובענה יהווה מעשה-בית-דין גם כלפי הצדדים השלישיים.

אין בכך כדי למנוע מהם לנקוט בהליכים אחרים, כמפורט בסעיף 10 להודעתם לצד השלישי, אם יחליטו לעשות כן. בהיתחשב עם התוצאה, עם אופן ההיתדיינות ועם כלל נסיבות העניין, החלטתי שכל צד יישא בהוצאותיו.

זאת ועוד, הפסיקה קובעת, כי כל שעל המבוטח לעשות הוא למלא באופן סביר אחר תניות הפוליסה, וכי דרישות דווקניות של המבטחת צריכות להיכתב בלשון חד-משמעית.

הכסוי הביטוחי היה מותנה "בתנאי שיהיה שומר קבוע במקום". לא הייתה מחלוקת, שהשומר שהופקד על המחסן לא היה על משמרתו בעת שבוצעה הפריצה.

לאחר מכן, טוענת המבטחת כי אין הוא זכאי לתגמולי הביטוח, כי לא עמד בתנאי השמירה, וכי צריך היה להבין בעצמו שהשומר חייב להיות ער. ההכרעה בדבר תחולת הכסוי הבטוחי נתונה אפוא בין שני וקטורים המושכים לכיוונם מנוגדים: הפירוש האובייקטיבי של תנאי השמירה, בעיני האדם הסביר, שלפיו יש לשלול מהתובע את הכסוי הבטוחי; ומנגד, האמונה הסובייקטיבית של התובע כי הוא עומד בתנאי הפוליסה, על סמך אישור המבטחת את המצב הקיים שהוצג בפניה.

פסק-דין Eximin החיל את הדוקטרינה ביחס להפרות של חובות זהירות חוזיות, תוך שימוש בעקרון תום-הלב "ההתנהגויות בגינן חולקה האחריות – אי שיתוף הפעולה, אי הגילוי, אי ההבהרה ואי האזהרה – אינן הפרות של תניות הקבועות במפורש בחוזה או של תניות שנקראו בעבר ע"י בתי המשפט אל תוך החוזה כתניות מכללא. הגדרתן של התנהגויות אלה כהפרות החובה של קיום החוזה בתום לב אינה אלא הכרה בכך שהן מהוות אשם תורם להפרת החוזה ולנזק שבא בעקבותיה" (פורת בספרו הנ"ל בעמ' 48).

...

לפי הנחיית הממונה על שוק ההון, ביטוח וחיסכון "כאשר נדחית תביעתו של תובע, על המבטחת לפרט את כל נימוקי הדחיה לתביעתו בהזדמנות הראשונה שיש לה ואם לא עשתה כן, לא תוכל המבטחת להעלות, במועד מאוחר יותר, נימוק נוסף לדחיה, אותו יכלה לטעון בהזדמנות הראשונה". לעניין ה"שמירה" ושנת השומר: אין חולק, כי אילו היה מדובר בהתרשלות מקרית או חד-פעמית של השומר, שזנח את משמרתו, או שנפלה עליו תנומה בלתי צפויה – לא היה הדבר עומד לרועץ למבוטח.

במקרה דנן, ההפרה של הנתבעת תרמה בסופו של דבר להפרה שביצע התובע ושהביאה לנזק.

לאורם של שיקולים אלה, אני סבורה כי החלוקה הצודקת של האשם התורם בנסיבות המקרה היא בשיעור של 50%-50%.

סוף דבר לפיכך, אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובע 50% מתגמולי הביטוח הקבועים בפוליסה, קרי סך של 11,000$ (לאחר ניכוי הישתתפות עצמית) כערכם בש"ח ביום 10.3.2002, בצרוף הפרישי הצמדה וריבית כחוק ממועד זה ועד התשלום בפועל.