פרשנות סעיף 51 לחוק מס שבח מקרקעין

בעת הגשת ההצהרה טרם היתקיימו תנאי סעיף 51 לחוק, כפי שגם צוין במכתב הנילווה,שכן ניות טרם קיבלה חזקה במקרקעין ולא נימסר יפוי הכוח הבלתי חוזר לניות.

בע"א 355/76 בסו נ' מלאך, פ"ד לא(2) 359, 362-361 (1977) אומר השופט עציוני: "אין זה סוד, כי במציאות הרווחת בישראל, מרביתם של חוזי החכירה לדורות שנערכו ונערכים בין מינהל מקרקעי ישראל או הקרן הקימת לישראל לבין אנשים פרטיים, כמוהם כחוזים להעברת בעלות, כאשר הצדדים, ובעיקר המחכירים, מעדיפים, מסיבות שלא אתעכב עליהן כאן, צורה זו של החכרה לדורות על-פני צורה של העברת הבעלות באופן פורמאלי, למרות שנוסח החוזים הללו איננו מותיר למעשה כימעט כל הבדל בין השתיים. כמובן, הדבר תלוי בכל חוזה וחוזה לגופו, לפי ניסוח תניותיו, והדרך בה יש לפרשן ולהבינן." עמדה על כך גם השופטת ביניש (כתארה אז) ברע"א 2821/95 שם, עמ' 526: "הדיעה המקובלת היא כי 'חכירה לדורות' - ובמיוחד לתקופה כה ממושכת - קרובה במהותה לבעלות יותר מאשר לשכירות, ותכונות אלה מוענקות לה בדרך כלל בהתחייבויות חוזיות...

לפי ההגדרה של מכירה בסעיף 1 לחוק היא כוללת גם הענקתה של זכות לקבל זכות במקרקעין, ובלשון אחרת גם זכות חיובית נכללת בהגדרת מכירה (ע"א 480/66 "קו לבן" מפעלי פיתוח ובניה באשדוד בע"מ נ' מנהל מס שבח מקרקעין, פ"ד כא(2) 190 (1967); ע"א 328/79 מנהל מס שבח מקרקעין נ' גפני, לא פורסם (29.5.1980)).

...

כוח זה לתבוע, כשלעצמו, אינו מעיד על בעלות, אך בהצטרפו לאינדיקציות אחרות בהסכם הוא מחזק את המסקנה שמדובר בהקניית זכויות הקרובות לבעלות.

חרף האמור לעיל, נראה לי כי יש מקום להחזיר את התיק למשיב שידון רק בשאלה אם יש מקום לביטול חיובי העוררות בקנסות.

העוררים ישלמו הוצאות למשיב בסך 20,000 ₪.

בית המשפט המחוזי בירושלים 20 מאי 2013 ו"ע 49087-05-12 הפטריארך היווני האורתודוקסי של ירושלים, תיאופיליוס השלישי ואח' נ' מנהל מסוי מקרקעין איזור ירושלים בפני כב' השופט בדימוס משה רביד משה יצחקי שמאי מקרקעין עו"ד ד"ר ליאור דוידאי העוררים 1. הפטריארך היווני האורתודוקסי של ירושלים, תיאופיליוס השלישי 2. ניות קוממיות שותפות מוגבלת המשיב מנהל מס שבח מקרקעין איזור ירושלים פסק דין

בעת הגשת ההצהרה טרם היתקיימו תנאי סעיף 51 לחוק, כפי שגם צוין במכתב הנילווה,שכן ניות טרם קיבלה חזקה במקרקעין ולא נימסר יפוי הכוח הבלתי חוזר לניות.

בע"א 355/76 בסו נ' מלאך, פ"ד לא(2) 359, 362-361 (1977) אומר השופט עציוני: "אין זה סוד, כי במציאות הרווחת בישראל, מרביתם של חוזי החכירה לדורות שנערכו ונערכים בין מינהל מקרקעי ישראל או הקרן הקימת לישראל לבין אנשים פרטיים, כמוהם כחוזים להעברת בעלות, כאשר הצדדים, ובעיקר המחכירים, מעדיפים, מסיבות שלא אתעכב עליהן כאן, צורה זו של החכרה לדורות על-פני צורה של העברת הבעלות באופן פורמאלי, למרות שנוסח החוזים הללו איננו מותיר למעשה כימעט כל הבדל בין השתיים. כמובן, הדבר תלוי בכל חוזה וחוזה לגופו, לפי ניסוח תניותיו, והדרך בה יש לפרשן ולהבינן." עמדה על כך גם השופטת ביניש (כתארה אז) ברע"א 2821/95 שם, עמ' 526: "הדיעה המקובלת היא כי 'חכירה לדורות' - ובמיוחד לתקופה כה ממושכת - קרובה במהותה לבעלות יותר מאשר לשכירות, ותכונות אלה מוענקות לה בדרך כלל בהתחייבויות חוזיות...

...

כוח זה לתבוע, כשלעצמו, אינו מעיד על בעלות, אך בהצטרפו לאינדיקציות אחרות בהסכם הוא מחזק את המסקנה שמדובר בהקניית זכויות הקרובות לבעלות.

חרף האמור לעיל, נראה לי כי יש מקום להחזיר את התיק למשיב שידון רק בשאלה אם יש מקום לביטול חיובי העוררות בקנסות.

העוררים ישלמו הוצאות למשיב בסך 20,000 ₪.

נימוקיו לעניין זה הם, בקליפת אגוז, כי התוצאה, אליה הגיע השופט ויתקון באותו עניין, איננה מתחייבת מנימוקיו שם, וכן כי המחוקק גילה דעתו בתיקון מתש"ם (חוק מס שבח מקרקעין (תיקון מס' 8), תש"ם-1980), שבו נעשה שינוי גם בנוסח סעיף 51, כי הלכה זו אינה נראית בעיניו, ומשום כך יש לראות בה, במבט לאחור, פירוש שלא הלם את מטרת המחוקק.

...

עם כל הכבוד סבורני, כי אל לנו לדבוק במסקנה זו, ואין לנהוג על פיה מהנימוקים הבאים: בדבריו למעלה מן העניין המצוטט לעיל, כשעורר את הקושי הנ"ל, אמר השופט אשר, בעמ' 407: "התרשמנו מההוראה בסעיף 47 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, הקובעת כי חיוב לשלם בארץ במטבע חוץ יש לקיימו בתשלום במטבע ישראלי לפי שער חליפין רישמי ביום התשלום...

התוצאה היא, שייוצר הפרש בין המס שישלם הנישום במקרה האחד לבין המס שיצטרך לשלם הנישום במקרה האחר, הפרש שהוא לרעת הנישום כששווי המכירה של הנכס אותו רכש נקבע על-פי התמורה החוזית במטבע זר. יובהר, כי כל אחת מהדרכים האמורות לחישוב שווי המכירה, בין אם על-פי התמורה ובין אם על-פי שווי השוק, אינה מבטאת איזה שהוא יחס א-פריורי של המחוקק, כאילו לדרך חישוב מסוימת, בהבדל מהאחרת, צמודה סנקציה כלשהי.

מכאן, שאין כל דופי בקביעת הועדה, כי יום המכירה לעניין תוספת המס יהא יום עשיית ההסכם (ה-26.10.77), וכי ההמרה למטבע ישראלי של התמורה החוזית הנקובה בדולרים תיעשה ביום זה, שהוא גם היום בו ייקבע "שווי המכירה". דין עירעורו של המנהל להידחות.

לפנינו שלושה ערעורים על החלטות ועדות ערר לפי חוק מס שבח מקרקעין, תשכ"ג-1963 (להלן-החוק) שליד בית המשפט המחוזי תל-אביב-יפו, בהן נדונה והוכרעה-לא באותו האופן-סוגיה שעניינה פירוש סעיף 51 לחוק, לעניין הטלת ריבית על מס שבח שלא שולם.

...

ע"א 71/82 הוגש על-ידי פוני ואחרים (להלן-הבעלים) נגד מנהל מס שבח מקרקעין (להלן-המנהל) על החלטתה של ועדת הערר מיום 1.1.82 בראשות השופט י' רווה, בה נדחה הערר דחייה חלקית, ונקבע, כי במכירת מקרקעין על-ידי הבעלים לקבלן נמסרת לקבלן ההחזקה במקרקעין עם תחילת הבנייה, ולפיכך רשאי המנהל לחיב את הבעלים בתשלום ריבית על המס המגיע מהם.

מקובלת עליי טענת המנהל, כי בעניינינו חל סעיף 31(ג) לחוק המתקן, אשר על-פיו יחול סעיף 94 המתוקן, המאפשר הטלת ריבית על יתרות מס, שחייבים בהן בשל מכירות שנעשו לפני יום פרסום החוק המתקן, ולא חל-כטענת הבעלים-סעיף 31(א)(2) לחוק המתקן, הקובע, כי הוא יחול על מכירות שנעשו לפני רסומו של החוק המתקן ושטרם נתקיים בהם אחד התנאים של סעיף 51 לחוק, באשר סעיף 31(ג) לחוק המתקן הוא סעיף ספציפי, העומד בפני עצמו ואינו כבול על-ידי ההוראה שבסעיף 31(א).

טענה נוספת, הנטענת על-ידי בא-כוח הבעלים והנדחית על-ידיי, היא, שעל-פי החוזה זכאי הבעלים להכנס למגרש גם כאשר הקבלן בונה עליו, ומכאן שאין לקבלן ה"החזקה" במגרש.

גם הטענה, לפיה מתוך זכות הבעלים לסלק את הקבלן במקרה של הפרת חוזה מצידו למדים אנו על אי-מסירת ה"החזקה" לקבלן, נדחית על-ידי, באשר גם כאשר נמסרת לקונה "החזקה" אליבא דכולי עלמא, והקונה מפר את החוזה, יכול הבעלים לסלקו מהקרקע (תלוי בטיב ההפרה ובמוסכם בחוזה בעיניין זה).

דעתי היא כי לא זו בלבד שהדבר לא נאמר בחוק מס שבח מקרקעין, אלא אף אין מקום לתת פירוש כזה לסעיפים 9 ו-56.

אשר לאגרות העברה-אמנם, כבר קודם לחוק מתשכ"ג, ניסה המחוקק ליסתום אי-אילו פירצות, בדרך של הטלת מס בולים על ייפויי-כוח בלתי חוזרים ועל פעולות מסויימות במניות של תאגידים המחזיקים במקרקעין, אבל נשארו עדיין מספר פירצות שדרכן אפשר היה להסב זכויות במקרקעין גם ללא צורך בתשלום אגרה או מס, ולכך בא המחוקק בהסדר חדש על-פי סעיף 9 לחוק מס שבח מקרקעין וחייב בתשלום תוספת מס גם הסכמים למכירת זכויות במקרקעין, אם נתקיימו בחוזים אלה התנאים האמורים בסעיף 51 לאותו חוק.

...

כיון שכך, נראה לנו כי ייטיב העותר לעשות אם יחדש עתה בקשתו לשר המשפטים לפי סעיף 67, כדי שישקול אותה לאור האמור בפסק-דיני זה. דעתי היא כי יש לבטל את הצוו-על-תנאי ולדחות את העתירה.

ואף-על-פי-כן סבור אני, כי שר המשפטים יוכל להעניק את הכפרה האמורה בסעיף 67 של חוק בתים משותפים, לא בשל האיחור בתשלום המס שאינו, כאמור לעיל, לא מעלה ולא מוריד, אלא בשל האיחור בעצם ההעברה שנתבקשה במקרה דנן בחודש מרס 1967.