פרשנות סעיף 27 לחוק הגנת הדייר: זכויות דייר מוגן לאחר פטירה

יחד עם זאת, בשים לב להוראות סעיפים 23, 26 ו- 27 לחוק הגנת הדייר, ולעדותו של דהן, אשר נולד בשנת 1977, החל לעבוד בקיוסק בשנים 1996-1995, ואף העיד כי המנוחה לא עבדה בעסק, קבע בית משפט השלום, שהמנוחה הפכה, עם פטירתו של המנוח, לדיירת מוגנת בעסק, במעמד של "דיירת נגזרת", לאחר שבאה בנעליו של המנוח, ולאחר שמכלל העדויות, שנשמעו בפני בית המשפט, קבע בית המשפט, כי המנוחה הוסיפה לנהל את הקיוסק באמצעות הבנים.

בית המשפט מציין כי הבן יכול היה לטעון לזכות של דיירות מוגנת בהתאם להוראת סעיף 27(2) לחוק הגנת הדייר, היינו כ"דייר נדחה", מכוח העובדה לפיה עבד בעסק כבר עם "הדייר המקורי". אולם לא הוכח, כי העסק דרוש לו לקיומו כנדרש בסעיף 27(2) הנ"ל. לפיכך נקבע כי גם הבנים אינם בעלי זכויות.

(ההדגשות הוספו - ע' ר') נראה כי הדברים פשוטים וברורים ובית המשפט העליון אף מוסיף ומבאר כי אמנם קיימת מגמה לפרש כיום את דיני הגנת הדייר בצמצום, נוכח התמורות שחלו במציאות החברתית כלכלית ובשוק הדירות, אולם במקרה זה לשון הסעיף ברורה ואין יכולת לפרשה אחרת, ולכן אין מקום לידרוש מבנו של הדייר המקורי או הנגזר להוכיח את הרכיב של "העסק דרוש לקיומו". השוו לעניין "יורש", נכד של הדייר המקורי, ע"א (ת"א) 1394-05-11 רוזן נ' מונטקיו (18.1.12).

...

הוצאות לאור מציאת הערעור מוצדק בסוגיית הדיירות הנדחית הרי נראה כי יש מקום לקביעת הוצאות בשיעור מופחת יחסית ולכן ניתן להסתפק בסך של 10,000 ₪.

לפני סיום במסגרת בקשה של המשיבה להורות על ביטול עיכוב הביצוע, שניתן בתיק ערעור זה, בשל אי עמידת המערערים בתנאים שנקבעו בו, שהיו תשלום דמי שכירות חודשיים בסך של 5,000 ₪, הגישו המערערים תשובתם ובה טענו, כי הנכס נשרף בחודשים האחרונים בשל סכסוך משפחתי, ולכן לא שילמו את התשלומים הנ"ל. אבהיר, כי בהיעדר נתונים אודות השריפה וטיעונים אודות השפעתה על הדירות המוגנת [ראו למשל ע"א 3505/96 שרעבי נ' קפרא, נב (2) 419 (1998)] איני מוצאת לנכון במסגרת פסק הדין להתייחס לסוגיה זו. סוף דבר אם דעתי תשמע, כי אז הערעור יידחה והמערערים יפנו את המושכר עד ליום 1.3.19.

המערערים ישלמו למשיבה הוצאות בסך של 10,000 ₪.

בע"א 712/76 צ'רני נ' מורד, פ"ד לא(2) 99 (1977) הטעים כבוד השופט מאיר שמגר את האבחנה, לענין הנידון, בין בן-זוגו של דייר מוגן שנפטר לבין ילדיו (וחד הוא אם ענין לנו בפירושו של סעיף 20 לחוק הגנת הדייר או בפירושו של סעיף 27 לו).

בפרשה משנת 1961, אפילו שהמוקד בה היה אחר, היתייחס כבוד השופט יואל זוסמן לנדון: "המחוקק הרחיב את הגנתו לגבי ילדים – וממילא צמצם בכך את זכויות בעל-הבית – כדי שלא יישארו אחרי מות הדייר שמו התגוררו, בלא קורת גג ממש, היינו, ללא 'דירה אחרת למגוריהם'. אנו חייבים לפרש את הוראת המחוקק פשוטה כמשמעה. אם הוסיף אותו קרוב להחזיק בדירתו [במקום אחר] עת בא להתגורר עם הדייר הנפטר, אות הוא כי לא עשה ישיבתו [בדירה המוגנת] קבע, ואין טעם מדוע לא יחזור אחרי מות הדייר אל מקום מגוריו הוא. ואילו קרוב שחיסל את דירתו [האחרת] והצטרף אל הדייר [המוגן], עם מותו של דייר אין לו דירה אחרת למגוריו והוא עשוי לזכות בהגנת החוק" (ע"א 182/61 עיזבון ציזלינג נ' רוזין, פ"ד טו 2347, 2351 (1961)).

...

מצה את הדברים הללו כבוד השופט אורי שהם, בפסק-דין אשר ניתן לפני שנים ספורות: "תכליתו המקורית של החוק אינה תואמת את השינויים הכלכליים והחברתיים שעברו על המדינה ותושביה מאז חקיקתו. מציאות זו הביאה את בתי המשפט לפרש בצמצום את זכויותיו של הדייר המוגן מכוח החוק. משנחקק חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, ולזכות הקניין הוקנה מעמד של זכות יסוד חוקתית, התגברה מגמת צמצום פרשנותו של החוק, אשר, מטבעו ומטיבו, מכרסם בהגנה הראויה על זכות הקניין של בעלי הנכסים המושכרים, לטובת דאגה לרווחת השוכרים. אכן, מקובלת עליי המגמה, כי יש לפרש בצמצום את הזכויות המוענקות לדיירים מוגנים מכוח אותו החוק, עד שיבוא המחוקק ויאמר את דברו" (רע"א 7411/12 הוניג נ' גונן, מפסקה 13 לפסק-דינו (פורסם באתר הרשות השופטת, 18.12.2013)).

המסקנה היא כי יש לו דירה אחרת למגוריו ומכאן שאין הוא עונה על התנאי אשר בסעיף 27 לחוק הגנת הדייר.

אין הוא זכאי לקנייתה של דיירות מוגנת, נדחית או אחרת, בנכס הנדון.

בהסתמך על הפרשנות שניתנה בפסיקה לסעיפים 23(ב) ו- 26 לחוק הגנת הדייר, קבע בית משפט קמא, כי הגם שבשעת פטירתו של המנוח וינר אלמנתו ובתו (הגב' נילי פולק) היו בין החיים, הן לא היו זכאיות להיות דיירות מוגנות במושכר.

בית משפט קמא קבע כי המבקש ממלא אחר התנאים הקבועים בסעיף 23(ב) לחוק הגנת הדייר אלא שאינו ממלא אחר התנאי הקבוע בסעיף 26 לחוק הגנת הדייר, ולפיכך אין הוא זכאי למעמד של דייר מוגן בנכס לאחר מות סבו המנוח.

...

יצחק כהן, שופט סגן נשיא השופט אמיר טובי: לא אוכל לצערי להצטרף לדעתו של האב"ד סגן הנשיא כב' השופט יצחק כהן משום שסבורני כי דין הבקשה להידחות.

ובהמשך נאמר (עמ' 464 לפסק הדין): "אמנם נטען על-ידי המערערת כי גם בחיי בעלה הושכרו במושכר שולחנות אשר שימשו אנשי עסקים אלה או אחרים, מעת לעת, אולם כפי שהובהר לעיל, יש שוני, מבחינה משפטית, בין השכרה אשר נבחנת על-פי הוראותיו של חוזה השכירות לבין השכרה שעליה חל האיסור שבסעיף 26. לענין הוראת החוק האמורה אין בהיתר להשכרה שניתן בחוזה השכירות כדי להוסיף או לגרוע, כי איסור זה צמח ועלה מדברו של המחוקק ואינו תלוי בהסדרים החוזיים שקדמו להיווצרותה של הדיירות לפי חוק". המסקנה המתבקשת היא שאין בעובדה שסבו המנוח של המבקש השכיר בעבר חלקו של המושכר לצדדים שלישיים, אף אם הדבר נעשה בידיעת המשיבה, כדי להוסיף או לגרוע מזכויותיו של המבקש.

תמר נאות פרי, שופטת אשר על כל האמור לעיל, הוחלט, ברוב דעות, כדלקמן: (א) לדחות את הבקשה להגשת ראיות נוספות בערעור.

לחלופין, יש לראות בכל יתר הנתבעים (מלבד הנתבעת 3) כדיירים מוגנים, למקרה שייקבע, כי הנתבעת 3 לא רכשה זכויות דיירות מוגנת לאחר פטירת חוסיין ז"ל, וזאת מכוח סעיף 23(ב) לחוק הגנת הדייר.

והשלישי דייר "נדחה" - שנתקיים בו החריג הקבוע בסעיף 27(2) שאינו רלוואנטי לענייננו.

נפסק ב- ע"א (ת"א) 581/84 אברהם ואח' נ' זאב, פ"מ תשמ"ו (1) 102 (1984), כי: "אין צורך לחזור ולהזכיר את הפירוש הנכון של הוראות סעיף 23(ב') לחוק הגנת הדייר הנ"ל [11]. אכן, נאמר שם "באין בן זוג" אולם כוונת המחוקק היתה לאו דוקא לפטירתו ולמותו של בן-הזוג אלא לאי עמידתו של בן זוג זה בתנאי החוק.

...

שוכנעתי, כי הראיות שהונחו לפניי אינן מבססות די הצורך את הטענה, כי הנתבעים ניתקו את המשכיות התשלומים.

סוף דבר לאור המקובץ, דין התביעה ככל שהיא נוגעת לנתבע 2 להידחות.

משמע, הנני מורה על פינוי כל הנתבעים, למעט הנתבע 2, מן המושכר.

טענות הצדדים התובעים טוענים כי יש לפרש את חוק הגנת הדייר בצמצום.

חוק הגנת הדייר מגדיר שלושה סוגים של דיירים: "דייר מקורי" – הוא הדייר שרכש את זכות הדיירות המוגנת בדירה, אם מכוח החוק ואם מכוח חוזה; "דייר נגזר" – מעמד המוענק בסעיף 20 לחוק הגנת הדייר לקרוביו של הדייר המקורי לאחר פטירתו כל עוד מתמלאים תנאי הסעיף.

סעיף 27 לחוק הגנת הדייר קובע את התנאים להכרה בדיירות נדחית: היה אדם לדייר לפי סעיפים 20 עד 26 ונפטר או חדל להחזיק במושכר, לא יהיה אדם אחר לדייר לפי סעיפים אלה; אולם – (1) מי שנתקיימו בו התנאים המפורטים בסעיפים 20 או 22 יהיה לדייר אף אם היה לפניו אדם אחר לדייר לפי אותם סעיפים, ובילבד שהוסיף להתגורר בדירה ולא היתה לו דירה אחרת למגוריו בזמן שהדייר שלפניו נפטר או חדל להחזיק במושכר; .

...

לאור האמור, המסקנה היא כי הנתבע הפך להיות דייר מוגן נדחה במקביל לאימו המנוחה.

לפיכך דין התביעה להידחות.

לפיכך התובעים ישלמו לנתבע שכ"ט עו"ד בסך של 4,000 ₪ והוצאות משפט וזאת תוך 30 יום.