פרשנות חוות דעת שמאי וקיזוז עלויות בנייה בפיצוי מיוחד

עוד הנן טוענות כי חוות דעת השמאי שבגינה ניתן הפצוי התייחסה גם לנזק למבנה ולא רק לתכולת המיטלטלין.

עוד הנו טוען כי בכל מקרה יש לקזז מסכום הפצוי את סכום ההישתתפות העצמית של הנתבעת 1.

הטעם השני לדחיית טענות הנתבעת בהקשר זה הנו, כי גם כאשר הסכם ויתור יחשב כחוקי ותקף, על פי ההלכה הפסוקה יש לפרשו בצמצום, על פי נסיבות כריתתו, כאשר נוכח הפגיעה בגישה לערכאות, יש לנסחו במדויק על מנת שיתפוס, ובמיוחד כאשר עסקינן בוויתור על זכויות שאינן ידועות, שכן ההנחה היא שצדדים אינם מוותרים על זכויות שאינן ידועות להם.

בנסיבות אלה להסיק מפיצוי לנזקים קלים יחסית של כ- 20,000 ₪ כי התובע התכוון לוותר על זכותו לפצוי על ניזקי קונסטרוקציה שעלותם מגיעה למאות אלפי שקלים, עליהם כלל לא ידע ויתכן כי טרם נוצרו באותו מועד, בתמורה לפצוי פעוט של 10,000 ₪ יהיה לטעמי מרחיק לכת, ואינני מוכן ליתן פרשנות שכזו למסמך, כשהדברים לא נרשמו בו במפורש.

לעניין הנזקים, קבע המומחה מטעם בית המשפט בהשלמה לחוות דעתו מיום 29.5.18 כי העלות הנה הסך של 554,000 ₪ בצרוף מע"מ. לסכום זה יש להוסיף כמפורט בסעיף 2.4 למסמך את עלויות החיבור לביוב, נקוז, עבודות עפר, ובנית קיר בצד הדרום המזרחי של החלקה שהוזכרו בחוות הדעת הראשונית של המומחה בסך 117,840 ₪ בתוספת מע"מ. סה"כ 671,840 ₪ ובתוספת מע"מ סך של 786,053 ₪.

לסכום הנ"ל אוסיף 4 חודשי דמי שכירות לזמן הבניה בסך 3,800 ₪ לחודש על פי חוות דעת השמאי בניטה שצורפה לכתב התביעה, והנתבעות לא הגישו חוות דעת נגדית, היינו הסך של 15,200 ₪.

...

אינני מקבל את טענות הצדדים השלישיים באשר לסעיף 16 לחוק חוזה הביטוח או באשר למועד הרטרואקטיבי לחלות הפוליסות – כפי שציינתי לעיל, חבותן של הנתבעות אינה בשל מעשה פרטני של הכנת תכנית המתאר קודם לשנת 1995, אלא בהתייחס להתנהלותן באופן מתמשך לאורך השנים.

גם אינני מקבל את טענות הנתבעות כי עסקינן באירוע צפוי שנגרם במתכוון.

אשר על כן אני מחייב את הצדדים השלישיים לשפות את הנתבעות בסכום אותו חויבו בסעיף 26 לעיל, כלפי התובע, בניכוי סכומי ההשתתפות העצמית בכל פוליסה.

על פי חוות דעת מומחה בית המשפט, המהנדס והשמאי מר דן אורמן, אשר מונה בהסכמת הצדדים (להלן: "המומחה"), מוכחות ומוצדקות הוצאות בסכום של 2,958,782 ₪, לפני מע"מ (ראה חוות דעתו, חקירתו וכן תיקון בעמ' 19 לפרוטוקול מיום 19.3.2017).

לא ראיתי לקבל טיעון לגבי הוצאות החורגות מאלו בהן הכיר המומחה, ואף לא ראיתי לקבל טענה לגבי הוצאות ניהול עודפות והוצאות מימון, שהרי זו היתה תרומתה של התובעת למאמץ הבניה המשותף, ואין לפצותה על כך. לאחר שעיינתי בכלל הראיות ושמעתי את המומחה, שוכנעתי, כי התובעת אמנם נשאה בעלויות בסכום שאינו פחות מהסכום שאושר על ידי המומחה, ובסכום זה אתחשב בפסיקתי להלן.

הגם שלגירסת התובעת, שתפה היא מעת לעת את הנתבעים, ובמיוחד את הנתבע 2, בשינויים שיש לעשות בתכנון הבית ועוד, ניכר כי לא הציגה באופן שוטף ומלא לנתבעים את הקף הבניה והעלויות הכרוכות בכך.

בנסיבות אלה מצאתי כי היתה חובה על התובעת, אשר פעלה כנאמנה מטעם הנתבע בניהול הבניה והוצאותיה ואשר אף היתה הגורם המקצועי בכל הקשור לבניה, להסדיר מנגנון דיווח מתמיד ומתועד לאישור עלויות הבניה ולמניעת מחלוקות בעיניין זה. משנמנעה התובעת מלעשות כן, עליה להישתתף בהפסדים אשר נגרמו לנתבע כתוצאה מכישלון ההשקעה וההפסד, ועל כן ראוי לקזז מתוך החזר העלויות בהן נשאה את אותם הסכומים המבטאים את ההפסד אשר נגרם לנתבע, שהם בראש ובראשונה עודף ההוצאות וההשקעות על תמורת המכירה.

תוצאה זו אף מתחייבת, לטעמי, על פי פרשנות תכליתית להסכם שבין הצדדים.

...

הצדדים בתיק זה הסמיכוני להכריע בתביעותיהם ההדדיות על דרך הפשרה, בין סכומי רצפה (1,250,000 ₪) לתקרה (2,500,000 ₪) אשר ישלמו הנתבעים לתובעת, ואף בקשו כי פסק הדין יינתן על פי חומר הראיות והטיעונים שבתיק, מבלי שהגישו סיכומי טענותיהם, וכי יהיה מנומק.

לא ראיתי לקבל טיעון לגבי הוצאות החורגות מאלו בהן הכיר המומחה, ואף לא ראיתי לקבל טענה לגבי הוצאות ניהול עודפות והוצאות מימון, שהרי זו היתה תרומתה של התובעת למאמץ הבניה המשותף, ואין לפצותה על כך. לאחר שעיינתי בכלל הראיות ושמעתי את המומחה, שוכנעתי, כי התובעת אמנם נשאה בעלויות בסכום שאינו פחות מהסכום שאושר על ידי המומחה, ובסכום זה אתחשב בפסיקתי להלן.

כאמור, שוכנעתי כי התובעת מימנה את הוצאות הבניה ועלויותיה בסך 2,958,782 ₪, לפני מע"מ. אף הוכח ואין זה במחלוקת כי הנתבע שילם מתוך אלה סך של 930,000 ₪ כולל מע"מ, שהינו סך של כ – 800,000 ₪ לפני מע"מ. על כן, ומכח הסכמתם המקורית של הצדדים, זכאית היתה התובעת, לאחר שכבר נמכר הבית לקבל את יתרת הוצאותיה, בסך 2,158,782 ₪.

הנני מחייבת את הנתבעים ביחד ולחוד לשלם לתובעת סך של 2 מיליון ₪.

ביום 21.12.2017 הסכימו הצדדים על מתוה דיוני לפיו בית המשפט ימנה שמאי מומחה אשר "יעריך את שווי הקרקע החקלאית נשוא תיק זה בשטח של 63 דונם כפנויה וריקה למועד הקובע". בסעיף 5 להסכמת הצדדים נקבע כי בית המשפט יכריע במחלוקות שהגדירו הצדדים ובכלל זה: גובה הפצוי; המועד הקובע לשומה; שאלת זכאות המושב לפצוי בגין הפוטנציאל לשינוי הייעוד; שאלת זכאות המושב לפצוי בגין הפסד ריווחי הָנַבָה שהמושב היה עשוי להרויח ממטע אבוקדו, מנגנון הצמדת הפיצויים - האם המושב זכאי להפרשי ריבית והצמדה או להפרשי הצמדה בלבד; האם הרשות זכאית לקזז מהפצוי המגיע למושב את ההוצאות שנגרמו לה, לטענתה, בעקבות פלישות למקרקעין.

משקיבלתי את עמדת הרשות יש לדחות את הערכת השמאי בעיניין זה. פיצוי בגין עלות בניית החומה הגובלת במקרקעין הקמת החומה המושב טוען כי בנה במקרקעין חומת בטון וכי יש להשיב לו את עלויות בנייתהּ.

המצהירים מטעם המושב העידו בתצהיריהם כי נפלה טעות בחוות דעתו של שמאי המושב שכן אורך החומה הוא 3 ק"מ ולא כ-500 מ' (סעיף 15ב' לכל אחד מהתצהירים), והפנו לחוות דעתהּ של השמאית בוגין הנ"ל שם צוין כי "קיימת חומת בטון ביטחונית לאורך כ-3 ק"מ בחלק הצפוני של משבצת הקרקע..". איני סבורה שיש בחוות דעתה של השמאית בוגין לסייע למושב שכן זו הייתה מונחת בפני השמאי מטעמו ובכל זאת מצא לנכון לקבוע כי יש לפצות את המושב בגין בניה של 430 מ"ר בלבד.

שיערוך סכום הפצוי נועד לגשר על פני פער ירידת ערך הכסף, כאשר השאלה האם וכיצד יש לשערך את החיוב תיעשה על פי הפרשנות הראויה של הדין הרלוואנטי (ע"א 4030/03‏‏ מפעלי גרנות – אגודה שיתופית חקלאית מרכזית בע"מ נ' מס הכנסה - פקיד שומה למפעלים ‏גדולים, פסקה 11 לפסק דינו של השופט עדיאל (2.7.2007); רע"א 1015/01 בן ארצי נ' מדינת ישראל - ועדת הזכאות, פסקה 25 לפסק דינה של השופטת פרוקצ'יה)).

ניסיון הרשות להיתנער מאחריותה לסילוק הפולשים ולגלגל אותה לפתחו של השוכר הבודד, הוא מקומם ואין לתת לו יד, במיוחד מקום שרשויות המדינה לא עמדו בחובה זו ושעה שהרשות ידעה, ולמצער צריכה היתה לדעת, כי אין בכוחו של המושב לטפל בנושא.

...

אני דוחה את טענת המושב כי נפלה טעות סופר בחוות דעת השמאי מטעמם, שכן השמאי מצטט במדויק את הקטע הרלוונטי וקובע כי חוות הדעת של בוגין התייחסה גם לחומה אחרת שאינה נשוא הדיון ועל כן הגיע למסקנה כי מדובר בחומה של 430 מ"ר בלבד.

המסקנה העולה מעדויות אלו היא כי המושב פעל ככל יכולתו כדי למנוע את הפלישה.

סוף דבר לאור האמור, תביעת המושב מתקבלת בחלקהּ והתביעה שכנגד נדחית.

בכך הפסידו התובעות דמי שכירות בסך של כ-6,000 ש"ח לכל חודש שכירות עבור כל דירה ובסך הכול כ-24,000 ש"ח עבור חודשיים עבור שתי הדירות; (5) עלות התקנת מערכת סולארית בסך של 3,600 ש"ח בדירה 24; (6) הוצאות הכנת חוות דעת הנדסיות וחוות דעת שמאיות בסך של 21,843 ש"ח; (7) פיצוי מוסכם בגין הפרה יסודית של ההסכם בשיעור של 10% משווי העסקה כמפורט בסעיף 15.2 להסכם.

] למזמין עודף של 0.484 יחידות קרקע לדירה ועפ"י המחיר שנקבע בהתמחרות שווי עודף זה הנו בסך של 260,413 ש"ח. חלק זה יירכש ע"י הקבלן מחלקה של הגב' רחל טל במחיר הנקוב לעיל מכונס הנכסים עפ"י הוראות ההסכם עימו אך בפועל לא ישולם ע"י הקבלן אלא סך זה יקוזז ממחיר התמורה בגין בניית 3 דירות כמפורט בסעיף 3.1.2 להלן.

יתר על כן, בבואנו להיתחקות אחר אומד דעתם האובייקטיבי של הצדדים, עלינו לשאול את עצמנו מה היו צדדים סבירים והגונים מסכימים בסוגיה זו. נראה שאם הנתבעת הייתה יודעת שהתובעות מפרשות את ההסכם באופן שלאחר מסירות הדירות הן תוכלנה לתבוע פיצוי בגין שווין הממוצע – וזאת על אף שההסכם מיפרט איזה דירות בדיוק יימסרו להן ומה שווי עלויות הבניה – הנתבעת לא הייתה מסכימה לכך, וההסכם היה מנוסח אחרת.

המומחה האושר התבקש לחוות דיעה בנושא זה לנוכח הוראת סעיף 25(ג) לחוק החוזים, הקובעת כי "ביטויים ותניות בחוזה שנוהגים להשתמש בהם בחוזים מאותו סוג יפורשו לפי המשמעות הנודעת להם באותם חוזים". מאחר שבית המשפט אינו מומחה לניסוח חוזים בעיסקאות הזמנת שירותי בניה ועיסקאות קומבינאציה, המומחה התבקש לחוות דעתו אם יש לביטוי "דירה ממוצעת" משמעות מיוחדת בעגה המקצועית.

ירידת ערך המומחה שנהב קבע פיצוי בסך של 4,000 ש"ח לדירה בגין ירידת ערך שאותה ייחס לשינוי מהמידה המינימאלית של רוחב מסדרון הנדרשת בתקנות בכל אחת מהדירות, ובסך הכול 12,000 ש"ח. התובעות לא ביקשו לחקור את המומחה משום שלטענתן יש מקום להתערב בקביעתו זו על סמך שיקולים משפטיים גרידא ואלה הם: התובעות טענו בחוות הדעת מטעמן לסטיות בנייה בממ"ד, במקלחת, בחדר האמבטיה וברוחב המסדרון בכל אחת מהדירות הגורמות לירידת ערך של הדירות.

...

על רקע זה אני קובע כדלקמן: בעילת ליקויי הבנייה, שנמצאה מוצדקת במידה מספקת, תישא הנתבעת בעלות חוות הדעת מטעם התובעת (הכוונה לחוות הדעת של מזור, ולהן בלבד) כנגד קבלות.

אשר לשכר טרחת עורך דין: בתיק זה הושקעו משאבים רבים ובלתי מידתיים בין הסכום הנתבע לסכום שנפסק בסופו של דבר.

אני מעמיד את שכר הטרחה שישלמו התובעות לנתבעת על סך של 25,000 ש"ח, וזאת לאחר שהבאתי בחשבון שהתביעה התקבלה בחלקה.

גם בהיתעלם מהמתווה שקבל ביטוי בסע' 14(ו) לתוספת השלישית הרי סמכות התיקון הכללית הנתונה בידי הרשות לא משוחררת מכל מיגבלה: "רשות מקומית השוקלת לשנות באופן רטרואקטיבי את חיובי הארנונה חייבת להביא בחשבון, לצד האנטרס הצבורי בגביית מס אמת, גם את האנטרס של הפרט. עם השיקולים שיבואו בחשבון בקבלת ההחלטה ניתן למנות את משך הזמן שלגביו מבוצעת התחולה הרטרואקטיבית, מידת ההסתמכות מצד האזרח ומידת היעילות והצדק שבחיוב למפרע. חשיבות לא מבוטלת נודעת גם לשאלה אם קיימת כיום אפשרות לברר את העובדות לאשורן ואם הטעות נגרמה בשל הטעה מצד האזרח. לדעתי, ככלל, רק במקרים מיוחדים יש הצדקה לערוך שינוי רטרואקטיבי של חיוב ארנונה. מן הראוי ששומת הארנונה תהיה קבועה ויציבה בהקדם האפשרי" (ע"א 4452/00 ט.ט. טכנולוגיה מיתקדמת בע"מ נ' עריית טירת הכרמל, פסקה 22 לפס"ד כב' השופט אינגלרד נו(2) 773 (2002)); ראו גם : עע"מ 1164/04 עריית הרצליה נ' **** יצחקי, פסקה 8 לחו"ד כב' השופט ארבל (5.12.06)).

בעקבות החלטה זו התקבלה חו"ד נוספת של השמאי המייעץ ולאחר מכן ניתנה  ביום 14.4.2015 החלטה נוספת של ועדת הערר, אשר הורתה על עריכת שלושה תיקונים בחוות דעתו של השמאי המייעץ, כלהלן : "סיכום עלויות ההתאמה בהיתחשב בהוצאות שהוצאו בפועל על ידי העוררת [החברה-א' ב'], לעומת הוצאות לבניית אותו שטח למבנה תעשייתי פשוט, וזאת בהסתמך על מחירון מקובל; תיקון השטחים שנשמטו במצב הקודם וכן התמהיל הנכון בין מחיר לשווי במצב החדש"(פסקה 34 להחלטה).

בהתאם לנוסחה הבסיסית לקביעת היטל ההשבחה יש לנכות את השווי הקודם מהחדש, כך שבאם מתחשבים גם בבנייה הבלתי חוקית הרי, מן הסתם, השווי במצב הקודם עולה וכפועל יוצא מכך פוחת ההפרש בין המצב הקודם לחדש ממנו נגזר היטל ההשבחה (השוו : ע"א 1188/92 הוועדה המקומית לתיכנון לבניה ירושלים נ' גלעד ברעלי, עמ' 470, פ''ד מט(1) 463 (10.4.95)) בזיקה לפיצויים בהתאם לסע' 197 לחוק;  רע"א 1054/03 הועדה המקומית לתיכנון ובניה ירושלים נ' בדיחי (8.6.03)) בעיניין שומת פצויי הפקעה).

למרות זאת אוסיף, כי בעיניין השטח שלטענת החברה נגרע מהערכת השווי במצב הקודם (1,200 מ"ר) הרי השמאי המייעץ הסביר בחוות דעתו, בין היתר, כי מהערכת השווי של המצב החדש הפחית שטח של 1,815 מ"ר ובכך נוצר קזוז והתוצאה הסופית לא מקפחת את החברה (עמ' 9 לחוות הדעת).

עוד הוסיף השמאי המייעץ, כי גם לו פרשנות החברה לעיסקאות שכירות בלבד היא הנכונה, הרי לא ניתן לסמוך על העיסקאות אותן הציגה החברה, שכן : "הרי שברי וברור כי השוואה לדמי שכירות מנכס מסחרי המניב דמי שכירות של 75 ₪/מ"ר/חודש היא מין שאיננו במינו, וכמובן שאין מדובר בעיסקאות דומות אלא השוואה בין נכסים השונים בתכלית זה מזה "(עמ' 5 לחו"ד).

...

חיזוק למסקנתי זו אני מוצא בעובדה שהשמאי המייעץ בהנחיותיו לצדדים שניתנו ביום 22.5.16 לשם יישום ההחלטה הקודמת, הורה לחברה להגיש "עסקאות השוואה בהן נמכרו שטחים בייעוד מסחרי ממרכזי קניות הדומים ככל האפשר במאפייניהם לנשוא הערר. עסקאות ההשוואה יהיו מקרקעין ולא קרקע". על החלטה זו החברה השיגה בפני ועדת הערר בטענה כי בקשת השמאי המייעץ לא מתיישבת עם ההחלטה הקודמת, וועדת הערר החליטה לדחות השגה זו בהחלטתה מיום 17.7.17 בהסבירה "לא מצאנו כי המסמכים שנדרשו הצדדים להגיש לשמאי המייעץ נוגדים את הנחיות ועדת הערר או אינם סבירים. לפי כך אין הצדקה כי נתערב בהליך התלוי ועומד בפני השמאי המייעץ..". · הפרשנות בה דגל השמאי המייעץ היא פרשנות אפשרית להנחית ועדת הערר בהחלטתה הקודמת, מה גם, כפי שהסביר השמאי המייעץ, עסקאות השכירות להשוואה אותן הציגה החברה רחוקות מעסקאות השוואה רלוונטיות מדמי שכירות.

מכל האמור, ההשבחה עומדת על סך 56,673,456 ₪ (חלף 52,167,788 ₪ כקביעת ועד הערר) וההיטל מחצית סכום זה. הוצאות המשפט הצדדים, שניהם, השיגו כנגד החלטת ועדת הערר מיום 7.11.23 בגדרה הועדה המקומית חויבה לשם הוצאות משפט לחברה בסך 20,000 ₪ בצירוף מע"מ. עיינתי בהחלטה ובטענות הצדדים, ולא ראיתי הצדקה להתערבות במסקנה זו, שכן לוועדת הערר שיקול דעת רחב בקביעת הוצאות המשפט וההתערבות ראוי לה כי תעשה במקרה יוצא דופן – וזה לא המקרה.

סוף דבר מורה על דחיית ערעור החברה, וגם על דחיית ערעור הוועדה המקומית למעט התיקון שקיבל ביטוי בפסקה 68 שלעיל.