פרשנות ותום לב בביצוע חוזה פיתוח הנדסי

העובדות בתמצית: ביום 12/7/06 נחתם הסכם מכר (להלן: "ההסכם") בין הצדדים במסגרתו רכשו התובעים (להלן: "קראוס") דירה בקומה השנייה בבניין שבנתה הנתבעת, חברת הוריזן גולד השקעות ופיתוח (1998) בע"מ (להלן: "הוריזן").

מפאת חשיבותו של סעיף זה בהסכם והיותו מרכזי במחלוקת שבפני, אביא את לשון ההסכמה בעיניין זה כפי שנכתבה בהסכם המסירה: "בשל העובדה שהקונים מוותרים מצידם לפנים משורת הדין על כל טענותיהם לגבי ליקויים נוספים ו/או בגין איחורים, החברה מצידה, לפנים משורת הדין, מוותרת לקונים על דרישתה לתשלום בגין שינויים ותוספות שנעשו בדירה וכל טענותיה לגבי הזיכויים ו/או טענותיה לגבי האיחורים במסירת הדירה". לסיכום הצהירו הצדדים כך: "עם ביצוע האמור לעיל לא תהיינה לצדדים טענות ו/או תביעות האחד כלפי מישנהו". לצד זאת הובהר ברחל בתך הקטנה שאין באמור בהסכם המסירה כדי לפגוע באחריותה של הוריזן לפי חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר (דירות)"), ובכלל זה בתקופת הבדק.

בסיכומים חזרה הוריזן על הטיעון והרחיבה בנוגע לפרשנות בתום לב של החוזה, לרבות המפרט.

עיון בפסיקה מלמד שבמקרים דומים בהם נגרמו ליקויים שאינם שוללים את ההנאה מהדירה וגם לא פוגעים בה באופן כה משמעותי נפסקו פיצויים בסך אלפי שקלים בודדים בגין עוגמת נפש (ר' למשל תא (הרצ') 8548-04-16 אברהם אשכנזי נ' נווה - גד בנין ופתוח בע"מ (21.5.18) שם נפסק פיצוי עבור עוגמת נפש בסך 10,000 ₪ בגין ניזקי נזילות וכן איחור במסירה; בתא (הרצ') 44439-10-14‏ ‏ שמואל בוקי נ' הלה הנדסה בניה ויזום (1998) בע"מ (27.2.18) נפסק פיצוי בסך 4,000 ₪ בגין עוגמת נפש.

...

מפאת חשיבותו של סעיף זה בהסכם והיותו מרכזי במחלוקת שבפני, אביא את לשון ההסכמה בעניין זה כפי שנכתבה בהסכם המסירה: "בשל העובדה שהקונים מוותרים מצדם לפנים משורת הדין על כל טענותיהם לגבי ליקויים נוספים ו/או בגין איחורים, החברה מצידה, לפנים משורת הדין, מוותרת לקונים על דרישתה לתשלום בגין שינויים ותוספות שנעשו בדירה וכל טענותיה לגבי הזיכויים ו/או טענותיה לגבי האיחורים במסירת הדירה". לסיכום הצהירו הצדדים כך: "עם ביצוע האמור לעיל לא תהיינה לצדדים טענות ו/או תביעות האחד כלפי משנהו". לצד זאת הובהר ברחל בתך הקטנה שאין באמור בהסכם המסירה כדי לפגוע באחריותה של הוריזן לפי חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר (דירות)"), ובכלל זה בתקופת הבדק.

כמו כן אני מקבלת ומאמינה לקראוס שאכן ברוב התקופה החזיקו רכב אחד בלבד.

על-כן אני דוחה את התביעה לסילוק יד מחניה ולדמי שימוש ראויים בגין שימוש בחניה.

התביעה שכנגד נדחית.

ברם, משלא נקבעו מועדים או זמנים להפרה, יש לקרוא את ההסכם עם הוראות דיני החוזים וכללי הפרשנות, ובשים לב להתנהלות בעלי הדין, אשר הראתה כי אף במקרים בהם היו עיכובים בהעברת התשלומים, הדבר היה מתוקן במועד מוסכם בין הצדדים (סע' 9-17 לסיכומי המבקשים).

טענה זו ראויה להתברר לגופה, בשים לב למסמכים המצויים בתיק, שלפיהם מדובר לכל היותר בשלושה תשלומים שלא ניפרעו (חודשים יוני-יולי-אוגוסט), ובעניין זה הפסיקה מכירה, בנסיבות המתאימות לכך, בהחלת דוקטרינת תום הלב, על זוכה הפותח בהליכי הוצאה לפועל, במיוחד באותם מקרים בהם מדובר בהפרה מזערית ו/או מוסברת (ראו: רע"א 5682/07 רוני ר. הנדסה ופיתוח בע"מ נ' דנים השקעות בע"מ (10.03.08); שם דובר באיחור בבצוע תשלומים שנקבעו בהסכם פשרה).

...

בהתייחס לטענה הראשונה - חוסר תום לב בהגדלת סכום החוב, ללא הצדקה בגין אגרות ושכ"ט; הטענה שנייה אי ביצוע הקטנות של החוב; הטענה השלישית -הפסקת משא ומתן שהתנהל בין הצדדים, ללא הצדקה וסירוב המשיבה להצעה המביאה לסילוק החוב ע"י צד שלישי; והטענה השישית -השטרות אינם שלמים והושלמו שלא כדין), אין בידי לקבל את ההתנגדות בגינן טענות אלו, משהן אינן עומדות ברמת הפירוט המינימלית הדרושה בהתנגדות לביצוע שטר.

סוף דבר - אני נעתרת להתנגדות באופן חלקי בלבד, כמפורט למעלה.

לאור המסקנה אליה הגעתי, נוכח טיבן של הטענות ועוצמת ההגנה, אני מוצאת לנכון להתנות את ההתנגדות ולחייב את המבקשים בהפקדת כספים בקופת בית המשפט בשיעור מלוא החוב בתיק ההוצאה לפועל, וזאת עד ליום 21.3.21.

לטענת המשיבים, פרשנות כל הסכם, אף אם הוראותיו ברורות, כפופה לעיקרון תום הלב.

המסגרת הנורמאטיבית: סוגיית האיחורים המינוריים בתשלום נדונה לא אחת בפסיקה, וההלכה היא שיש למנוע מזוכה להפעיל את הסנקציה ולממש את זכותו במסגרת הליכי הוצאה לפועל בגין איחור בבצוע, כאשר אין פרופורציה בין חומרת האיחור בבצוע התשלום לבין הסנקציה (ראו: רע"א 5682/07 רוני ר. הנדסה ופיתוח בע"מ נ' דנים השקעות (10.3.08) (להלן: "עניין רוני הנדסה").

" לגבי טעויות פורמלית נקבע ברע"א 1233/91 אהרון ג'רבי נ' הרצל בן דוד, פ"ד מה(5) 661, (6.11.91), כדלקמן: "יש במציאות חיינו אירועים, בהם נופלת טעות שולית פורמלית, שאיננה גורמת נזק לאיש, ורגש הצדק איננו מרשה, כי ייאמר בנסיבות כאלה, כי הדין ייקוב את ההר ותשלום בתום-לב שנעשה לשם ביצועה של תניה חוזית ייחשב כנטול תוצאות משפטיות. לגבי חיוב לפי חוזה אכן צריך לנהוג בתום-לב; אולם הוא הדין בשימוש בזכות הנובעת מחוזה, וקטע זה מהוראותיו של סעיף 39לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, משליך על המשיב.

...

מכאן, שדין טענת המערערת בעניין זה להידחות.

מטעם זה, לא מצאתי לנכון לחייב את המערערת בהוצאות הליך זה, ואני קובעת כי כל צד יישא בהוצאותיו.

לאור האמור לעיל הערעור נדחה ללא צו להוצאות.

תשובתו של ברנע לפניית ינקוביץ – מכתבו מיום 25/5/21; ביום 25/5/21 השיב ברנע לפניית ינקוביץ במכתב שנשלח אל "מר ישראל לוי – היזם, מר אמיר ינקוביץ' - הקבלן", כותרתו "היתייחסות לפסק בורר מה - 28/10/19". תוכן המכתב הוא כדלהלן: "בהמשך לבקשתו של הקבלן לבחון את נושא אחוזי התשלום לאחר היתקדמות הבצוע, להלן עמדת הבורר – מהנדס מיכה ברנע (היתקיימה גם היתייעצות עם עו"ד עודד ריהן).

לטענתה, הגשת בקשה כזו שבועיים לאחר שהצדדים הגיעו להסכמות, שלפיהן מעונות המזמינה תשלם לינקוביץ הקבלן מיליון שקלים, על אף שלשיטתה ינקוביץ לא הייתה זכאית לסכום זה באותה עת, ותוך ויתור על זכויות חוזיות שעמדו למעונות, נגועה בחוסר תום לב קצוני; זאת מעבר לכך שינקוביץ ניסתה לשכנע את הבורר כי השלב הסופי של הפרויקט שונה מהאמור בהסכם הקבלן, כמפורט לעיל.

במילים אחרות, גם לאחר המועד להגשת בקשה לביטולו של פסק הבוררות, רשאי בעל דין להעלות טענה כי כלל לא מדובר בפסק בוררות; לכן, משסברה ינקוביץ כי אין מדובר בפסק בוררות משלים, לא ביקשה לאשרו, ולא היה עליה לטעון לביטולו; כך הפניתה לע"א 633/75 מדינת ישראל נ' הלוי, פ"ד לא(3) 339, מפי כב' הש' כהן, לרע"א 1023/09 ק. כאצ'ר בניה ופיתוח בע"מ נ' בלושטיין חי (אילת בע"מ, (18/8/09), מפי כב' הש' דנציגר, ולסעיף 27(ד) לחוק הבוררות, המפנה לעילת חוסר הסמכות הקבועה בסעיף 24(1), בשל העדרו של הסכם בוררות בר תוקף.

לטענת מעונות, הפרשנות שינקוביץ מנסה לתת לתיבת המילים "השלב הסופי של הפרויקט" בפסק הבוררות – שלפיה על מעונות לשלם לינקוביץ מאה אחוזים על כל פרק בסיום אותו פרק - היא מופרכת ואינה מתיישבת עם הסכם הקבלן בסעיפים 3.16 וסעיף 18.4, שאליהם הפניתה.

...

סוף דבר לוּ תישמע דעתי, נקבל את בקשת רשות הערעור ונדחה אותה לגופה, תוך שנקבע כי לא נתונה לבורר סמכות למתן פסיקתא מבהירה או מתקנת אלא אך למתן פסיקתא משקפת.

כאן המקום להזכיר שככלל, החלטה לדחיית בקשה למתן רשות ערעור, אשר ניתנה על ידי דן יחיד אינה בבחינת הלכה מחייבת (השוו בר"מ 7511/14 מנהל הארנונה בעיריית תל אביב יפו נ' א.ק. יוניברס בע"מ (22/11/16, מפי כב' הש' דנציגר, פוגלמן וסולברג; "ברם, צוין כי הדברים נאמרו כאמרת אגב במסגרת החלטה בדן יחיד שדחתה בקשת רשות לערער, והם אינם בבחינת הלכה מחייבת כפי פסק הדין בעניין שקם". גם בבע"מ 1811/20 פלוני נ' פלונית (13/4/21), מפי כב' הנשיאה חיות וכב' השופטים מזוז וקרא נקבע: "ראשית, אין מדובר בהלכה אלא בהחלטה שניתנה בדן יחיד, אשר דחתה בקשה לרשות ערעור תוך הערות שהן בגדר אמרת אגב". משכך, נדחית טענתה של מעונות כי לבורר הייתה סמכות להבהיר את פסק הבוררות שנתן או לתקנו, וכל שהיה ניתן לו – אילו ניתנה החלטתו בסמכות לאחר ששני הצדדים פנו אליו כאל בורר – היה למתן פסיקתא משקפת.

סוף דבר אני מקבלת אפוא את בקשתה של ינקוביץ, מאשרת את פסק הבוררות מיום 27/10/19 על כל חלקיו, ונותנת לו תוקף פסק דין.

...