פרשנות הסכמי חכירה והארכת חוזה חכירה לתקופה שנייה

[ההדגשות שלי ל.ב.] אציין כי פנייה נוספת של המבקשת באותו נושא מיום 17/5/09, במסגרתה הצביעה המבקשת על כך שבהתאם לתכנית מתאר גב/355 אוחדו שתי החלקות למגרש תיכנוני אחד וביקשה כי לאור זאת תיבחן שוב עמדת המשיבה - נענתה ביום 19/5/09 על ידי עו"ד רונית טודר מטעם המשיבה, כי הואיל וחוזי החכירה המקוריים בגין החלקות נחתמו טרם אוחדו החלקות על ידי תכנית גב/355 ובהנתן שבגין חלקה 500 קיים חוזה חכירה מהוון לתקופה שנייה ואולם לא ניתן לפעול לחידוש החכירה לתקופה שנייה בגין חלקה 499, הרי שאין אפשרות לאחד את החוזים ואת תקופות החכירה.

יתרה מכך, לטענת המשיבה בנסיבות אלו, חוזה החכירה אינו מחייב אותה להאריך את חוזה החכירה לתקופה נוספת וזאת, לאור פרשנותו של סעיף 21 לחוזה החכירה.

...

הנני סבורה כי האמור חל ביתר שאת בהינתן שממילא גם מקום בו נדחית בקשה להארכה במסגרת יובל מוקדם, ניתן לפנות להארכת הסכם החכירה בהתאם לסעיף 21 להסכם החכירה – קרי המשמעות הנובעת מכך שהבקשה להארכה לפי יובל מוקדם נדחית, אינה בהכרח דחייה מיניה וביה של הארכת הסכם החכירה, אלא שהארכת ההסכם תוכל לשוב ולהיבחן במועד הקרוב יותר לסיום תקופת החכירה, בפנייה בהתאם לסעיף 21.

לאור כל האמור, באתי לכלל מסקנה ולפיה בדין נדחתה בקשתה של המבקשת להארכת הסכם החכירה ובהתאמה – בראי הסעד אשר התבקש במסגרת המרצת הפתיחה – כי המבקשת לא הייתה זכאית להארכת הסכם החכירה כנטען על ידה.

סוף דבר; אשר על כן התביעה נדחית.

ביום 11.3.2013 חתמו יצחק ורשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י") הסכם להארכת חוזה החכירה לתקופה של 49 שנים נוספות, אשר תחילתה במועד סיום תקופת החכירה לפי חוזה החכירה, וסיומה בשנת 2030 (להלן: "החוזה החדש", וביחד עם חוזה החכירה "ההסכמים").

הראשונה, הנה עצם סמכותה של רמ"י לדרישת דמי הסכמה מחוכרים כתנאי להעברת זכויות חכירה, והשנייה, נסובה סביב סמכות רמ"י במקרה דנן לחייב את יצחק בתשלום דמי הסכמה, מקום בו חוזה החכירה והחוזה החדש אינם כוללים הוראה מפורשת בנושא.

אומנם, בע"א 118/83 עמר נ' מינהל מקרקעי ישראל (פורסם בנבו, 5.2.1985) (להלן: "פרשת עמר")) ניתן למצוא עגון לגישה לפיה יש לפרש את הסכמי החכירה - ביחס לסמכות רמ"י לגביית דמי הסכמה - בהתאם לנוסחם של ההסכמים הרלוואנטיים, ברם פרשת עמר נדונה שנים רבות עובר לפרשת דלק ולפרשת הדר, על קביעותיהן לעניין זכאותה של רמ"י לדרישת דמי הסכמה ללא עגון מפורש בחוזיה עם החוכרים (והיא אף נעדרת כל היתייחסות לפרשת וייראוך שקדמה לה, אשר גם במסגרתה אושרה גבייתם של דמי הסכמה בהיעדר הוראה חוזית).

...

דומני כי אין בעובדה שדמי ההסכמה צוינו באופן מפורש בחלק מהחוזים בהם התקשרה רמ"י עם חוכרים כדי לשלול סמכותה לגבייתם במקרה שבפני, שכן, כאמור לעיל, זכאות רמ"י לדרישת דמי הסכמה אושרה בפסיקה גם במקרים בהם לא כלל החוזה הוראה מפורשת בעניין (ראו פרשת דלק, בפס' 6; פרשת הדר, בעמ' 249-250), כאשר באופן פרטני אף נקבע כי לא ניתן להסתמך על האמור בחוזי רמ"י עם חוכרים אחרים ביחס לדרישת דמי הסכמה (פרשת וייראוך, בעמ' 492-493): "העובדה שבחוזים עם חוכרים אחרים ראה אותו משיב לנכון לפרש ולפרט את כוונתו לגבות דמי הסכמה ואת אופן קביעתם, אין בה כדי לסייע בידי המערערים שאינם צד לחוזים אלה." סיכומם של דברים, מסקנתי הינה כי דרישת דמי ההסכמה מיצחק כתנאי להעברת זכויות חכירתו במקרקעין לרוכש הינה בסמכותה הכללית של רמ"י, ואף בסמכותה הפרטנית בנסיבות ענייננו, בהן ההסכמים בינה ובין יצחק נעדרים הוראה מפורשת בדבר דרישת תשלום כאמור.

סוף דבר אשר על כן, התובענה נדחית.

המבקש ישלם את הוצאות המשיבה וכן שכר טרחת עו"ד בסך 30,000 ₪.

בפני העותרים בשתי העתירות והמשיבים 4 – 6 בבג"ץ 3134/12 עומדות שתי אפשרויות: האחת, לצעוד במסלול של זכות קדימה; השניה, ללכת בדרך של פטור לפי התקנה הנזכרת.

באירונמטל בקשתה של החוכרת לממש האופציה ולהאריך החכירה הוגשה בעיצומה של תקופת החכירה, כשמונה שנים לפני סיומה, משמע, בתקופה שחוזה החכירה, וסעיף האופציה הכלול בו, היו בתוקף, ולא 11 שנים אחרי סיום חוזה החכירה, כפי שהיה במקרה דנן,[footnoteRef:1] כאשר חוזה החכירה, וסעיף זכות הקדימה הכלול בו, כבר מזמן אינם בתוקף.

אשר לפרשנות התכליתית, ברור כי תכליתה של הוראה זו שבחוזי החכירה ההסטוריים היא להקנות לחוכרי המשנה זכות להמשכיות, היינו, שלאחר עשרות שנים, במהלכן ניהלו במקום את בתי המלאכה שלהם, שעליהם היתה פרנסתם ופרנסת משפחתם, יהיו הם זכאים להמשיך בכך, בבחינת "אל תשליכנו לעת זקנה". מאליו מובן, כי מימוש זכות הקדימה צריך להעשות בתום תקופת החכירה, או בתוך זמן סביר לאחר מכן, כשהשאלה מהו זמן סביר תלויה, בכל מקרה, בנסיבות הענין.

...

אולם, בסופו של דבר, העותרת 2 ומר מיכאל וייס (אשר העותרות 3, 4 הן בנותיו ויורשותיו היחידות) לא חתמו על חוזה חכירת משנה חדש עם העיריה, ובחרו להצטרף לתביעה, שהוגשה נגד העיריה (ה"פ 246/04) לקבלת זכות החכירה הראשית מהמינהל, או לפחות את תנאיה.

סיכום סיכומו של דבר, העותרים אינם עומדים בתנאי תקנת הפטור ממכרז, וגם לא מוקנית להם היום האפשרות לממש את זכות הקדימה שהיתה להם בעבר.

ומעבר לכל זאת, אני מקבל את טענת העיריה, כי אין כל הצדקה חוקית, ציבורית, או מוסרית, לתת היום לעותרים עדיפות מפליגה על פני שאר הציבור, ולהעניק להם "גמול" על שנים ארוכות של אי תשלום ועשיית דין עצמית, בדרך של קבלת זכויות במקרקעי ציבור, ללא מכרז.

אני דוחה את העתירה.

לשיטת המינהל, אין יסוד לטענת הנתבעים לפיה משמעות אי אזכור תניית שינוי הייעוד בהסכמי החסכון שקדמו לחוזה החכירה, היא כי לא ניתן היה להכלילה בחוזה החכירה, זאת בשל הטעמים הבאים: שאלת הכללת תניית שינוי ייעוד בעת חידוש חוזה חכירה נדונה והוכרעה על ידי בית המשפט העליון, שקבע כי ניתן להכליל תניית שינוי ייעוד בחוזה חכירה המאריך את תקופת החכירה, אף אם זו לא נכללה בחוזה החכירה המקורי שחידושו מתבקש.

אם הפרשנות התכליתית בפסק הדין בעיניין מהדרין הביאה למסקנה כי המינהל רשאי להוסיף את תניית שינוי הייעוד בעת הארכת חוזה החכירה, חרף הקביעה דנן לגבי הוראה א1, הרי מקל וחומר מתבקשת המסקנה כי המינהל רשאי היה לכלול בחוזה החכירה עם חיימוביץ את תניית שינוי הייעוד, לאור הוראות סעיף 6 להסכם החסכון.

התכלית שעמדה בבסיס הפרויקט היתה שקום וטפול ברבבות פרדסים שהוזנחו, ננטשו ונחרבו בתקופת מלחמת העולם השניה ובתקופת מלחמת השיחרור, זאת לאור רווחיות ענף הפרדסנות בארץ עובר לפירסום הפרויקט.

...

סיכום על יסוד האמור לעיל, אני מקבל את תביעת המינהל נגד הנתבעים, ומורה כדלקמן: על הנתבעים 3-11 לסלק ידם מן המקרקעין, לפנותם, ולהשיבם למינהל כשהם פנויים מכל אדם וחפץ, לרבות כל הבנוי והנטוע עליהם.

אני נעתר לבקשת פיצול הסעדים שבסעיפים 49 ו-50 לכתב התביעה.

התביעה שכנגד נדחית.

ביום 22.10.2015 נחתמה תוספת שניה להסכם ההלוואה הראשון בתוספת השנייה הסכימו הצדדים, כי ככל שהסכם הפשרה עם בנק דיסקונט לא יצא אל הפועל, דבר אשר יחייב את הנתבעים להעמיד באופן מידי את מלוא הסכום הנידרש לפדיון הנכס בסך 23.3 מיליון ₪, אז התובעת תעמיד לנתבעים את מלוא הסכום האמור בסך 23,300 ₪ כהלוואה לנתבעים.

השומה (עמ' 46 לחוות הדעת); "אומדן שווי זכויות חכירה הלא מהוונות הכפופות/הכבולות להסכם השכירות עם חב' דלק – 20,100,000 ₪; אומדן שווי זכויות החכירה הלא מהוונות המשוחררות מהסכם השכירות עם חב' דלק (בהנחה שהסכם השכירות מבוטל ואינו תקף – הנחה אשר איננה כבולה בהסכם עם חברת דלק ותיקה) – 26,600,000 ₪; אומדן השווי לא כולל מע"מ. כמו כן חוות הדעת נערכה בהנחה שמנהל מקרקעי ישראל יאשר הארכת הסכם החכירה לתקופה של 49 שנים נוספות." הנתבעים ניסו להיתעלם מקיומה של השמאות של שמאי זרניצקי, היות והיא שומטת את הקרקע תחת כל טענותיהם.

באופן המתגלגל בו פעלו הצדדים בהתקשרות ביניהם; משלא חתמו על הסכם המכר; באשר המשא מתן לכריתתו נכשל; ועקב העמימות בה ניסחו את הסכם ההלוואה ונספחיו, בעיקר בקשר ליחס בין המסמכים ולאופן שבו יש לפרש את לשון המונחים: "תמורה"; "סכום ההלוואה"; "סכום האופציה" והיחס ביניהם; וכן מהם "השינויים המחויבים", בזיקה להוראת סעיף 1.2.

...

המסקנה אליה הגעתי היא כי לא הושגה כלל הסכמה המעידה על כוונה משותפת של הצדדים להתקשר בהסכם מכר למכירת 51% מזכויות מפגש חיריה במקרקעין בסכום שעליו הסכימו שני הצדדים, לא 10 מיליון ₪ ולא 25.5 מיליון ₪.

מצאתי כי המסקנה שנדרש להסיק במצב דברים זה היא כי לא התגבשו גמירות דעת ומסוימות לעניין התמורה המוסכמת לרכישת הזכויות במקרקעין, והתמורה המהווה את סכום ההלוואה שוויתור על פירעונה מקנה לבסד דלקים אופציה לרכישת 51% מזכויות החכירה של מפגש חיריה במקרקעין על-פי הסכם הלוואה והתוספות להסכם ההלוואה, לצורך ההתקשרות בהסכם המכר.

התוצאה לאור כל האמור, ולאור המסקנה אליה הגעתי היא כי לא הייתה גמירות דעת ומסוימות ביחס לתמורה להתקשרות בחוזה המכר למכירת 51% מזכויות החכירה של מפגש חיריה במקרקעין , ולפיכך ומטעם זה התביעה נדחית.