פסילת סעיף ויתור על דיור חלופי בהסכם משכנתא

הנאמנת אף מבהירה בסיכומיה כי בנגוד לעמדת הנושים שלפיה מדובר בחוזה פסול או בהסכם למראית עין שיש לבטלו בהתאם להוראת סעיף 13 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973 וככזה יש להורות על בטלותם ללא הגבלת מועדי זמן בהתאם להוראת סעיף 221 לחוק חידלות פרעון ושקום כלכלי, הרי שאין מדובר בהסכם למראית עין מאחר והיחיד, אשר היה מודע להליכים אשר התנהלו כנגדו, השיב את הדירה לידי רעייתו (שקודם לכן העבירה מחצית מזכויותיה אליו), כך שאין מדובר בהסכם למראית עין.

הנושים סבורים כי בנסיבות עניין זה רעייתו תוכל לקבל מחצית משווי התקבולים כך שלאחר ניכוי שווי המשכנתא הכולל (380,000 ₪) יהיה באפשרות האישה לממש את יתרת הסכום (725,000 ₪) לצורך השכרת נכס חלופי או לחילופין לצורך מתן אפשרות לקבל דיור חלוף במשך תקופה של עד חצי שנה בעלות של 5000 ₪ לחודש מתוך תקופת ארבע השנים אשר קבועה במסגרת הוראת סעיף 229(ד)(1) לחוק חידלות פרעון ושקום כלכלי) או לחילופי חילופין, לצורך רכישת דירת מגורים אחרת.

סעיף זה נועד לבטל פעולות שהובילו להברחת הנכסים מקופת הנשייה מסוג של מסירת נכס, ויתור על נכס, הסתלקות מירושה וכו' וגם אם הפעולות אינן עונות בהכרח על הקריטריונים של פעולה לגריעת נכס מקופת הנשייה או מסוג של העדפת נושים או במידה ולא ניתן להוכיח מה נעשה בכספי התמורה שהתקבלו מממכר נכס או מהברחת נכס.

400,000 ₪ כתוספת תשלום בגין העברת הזכויות לפי הסכם הממון (על מהותו עמדתי קודם לכן): אם נאמץ את שווי דירת המגורים לפי חוות דעת השמאי מטעם הנאמנת (1,830,000 ₪) בהפחתת שווי המשכנתא המעודכנת נכון ליום 31.8.2022 (340,888 ₪), שווי מחצית הזכויות של היחיד עומד על 745,000 ₪; הפחתת שווי דיור חלוף מוגבר לאור היות הדירה מותאמת לצרכים מיוחדים, לפי ס' 229 לחוק חידלות פרעון ושקום כלכלי, מצדיק תשלום של 400,000 ₪ נוספים.

...

אני סבור כי הואיל והיחיד אמנם התרשל, ואפילו רשלנות חמורה, אין מדובר במקרה בו אין להחיל את ההפטר על החובות הללו, הגם שנוצרו בשל מרמה של מר מורגן, שכן היחיד לא הורשע בעבירה פלילית של מרמה, וכאשר היקף האחריות שלו נבחן על ידי בית המשפט העליון, הוא חויב בגין רשלנותו ולא בגין פעולות מרמה.

בהתאם אני מורה על מתן צו לשיקום כלכלי בהתאם לסעיף 161 לחוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי לחוק ובהתאם לתנאים כדלקמן :  חובת התשלומים - על היחיד להוסיף לקופת הנשייה סך של : 240,000 ₪ בגין רכיב בהשתכרות (4000 ₪ למשך תקופה מוארכת של 60 חודשים).

אין לה אלא להלין כלפי עצמה על שהסתמכה על רצונה לקבל מחצית מקרקעין במתנה תחת גיבוש תכנית כלכלית לרכישת דירה חלופית; היא לא הוכיחה כי הסיבה לויתור על זכייתה במחיר למישתכן היא החתימה על מיסמכי המתנה ובכל אופן לא הייתה לה יכולת כלכלית לרכוש את הדירה בה זכתה ב"מחיר למישתכן"; הנתבעת לא הוכיחה שהשקיעה משאבים בהכנת התשתית המקצועית לבניית יחידת דיור.

היא סבורה שמאחורי התביעה עומדים בני מישפחה בעלי עניין פסול ולא התובע עצמו.

(פרוטוקול שם, עמ' 32 שורות 29-33) לגבי נסיבות החתימה השיב כי לא התובע ולא הנתבעת דיברו על צורך במשכנתא: "ש. האם הסברת לצ. שככל שא. לא תעמוד בתשלומי המשכנתא שהיא ביקשה ליטול כדי לשעבד את זכויותיה לטובת בנק, הוא עלול להפגע מזה והבנק עלול לידרוש פירוש שתוף במקרקעין?

ויתור על זכיית הנתבעת בדירה בפרויקט "דירה למישתכן" - כעולה מגירסת הנתבעת, הוריה הבטיחו לה במהלך שנות מגוריה בקרוון על המקרקעין (משך 26 שנות מגוריה שם) שיאפשרו לה לבנות ביתה על המקרקעין לצרכיה (סעיף 11 בתצהירה).

סוף דבר בנסיבות בהן נמצא כי: מדובר בהתחייבות התובע ליתן מתנה לנתבעת; שני הצדדים לא פעלו להשלמת העסקה; התובע לא ויתר על זכותו לחזור בו מההתחייבות; הנתבעת לא הוכיחה כי שינתה את מצבה בהסתמך על ההיתחייבות - אני מקבלת את התביעה ומצהירה בזאת, כי התחייבות התובע (וש.) כלפי הנתבעת בתצהיר המתנה מיום 18.9.16 על כל צרופותיו לרבות הסכם השתוף ויפוי כח בלתי חוזר - בטלים.

...

במכלול הנסיבות שלפני, הגעתי לכלל מסקנה כי הנתבעת לא הרימה את הנטל המוטל עליה להראות ששינתה ממצבה בהסתמך על ההתחייבות באופן השולל מהתובע את זכות החזרה ממנה.

סוף דבר בנסיבות בהן נמצא כי: מדובר בהתחייבות התובע ליתן מתנה לנתבעת; שני הצדדים לא פעלו להשלמת העסקה; התובע לא ויתר על זכותו לחזור בו מההתחייבות; הנתבעת לא הוכיחה כי שינתה את מצבה בהסתמך על ההתחייבות - אני מקבלת את התביעה ומצהירה בזאת, כי התחייבות התובע (וש.) כלפי הנתבעת בתצהיר המתנה מיום 18.9.16 על כל צרופותיו לרבות הסכם השיתוף ויפוי כח בלתי חוזר - בטלים.

בהינתן היחסים המשפחתיים, שעה שהנתבעת ממשיכה להתגורר בקרוואן על שטח המקרקעין סמוך לביתם של התובע וש., ועל מנת שלא להסלים עוד את היחסים בין הצדדים - הנתבעת תשלם לתובע הוצאות ההליך ושכ"ט עו"ד על הצד הנמוך בסכום כולל של 7,000 ₪, בתוך 30 ימים מהיום.

) x.x.1998 מיום המשיב השתלט על הנכס, ביצע בו שינויים מבניים ובכלל זה בנה בו 10 יחידות דיור ללא היתר; המשיב משכיר את הנכס לצדדים שלישיים, בהם עובדים זרים ומשלשל לכיסו את דמי השכירות תוך פגיעה בזכויות הקנייניות של המבקשים; המשיב יוצר חובות בנכס כגון חוב לתאגיד המים בסך 17,700 ₪ חוב ארנונה בסך של כ 37,000- ₪; המשיב מפר את הסכם הרשות שעליו חתם בשנת 1998 וכן את צוואת הוריו.

אין סעד חלופי שניתן לתת להותרת המצב כפי שהוא.

המשיב הביע היתנגדות למתן הסעד הזמני: המשיב אינו מוצא טעם להעתר לבקשה, שתכליתה אינו ברור; הבקשה פסולה ומטרתה להפעיל לחץ על המשיב תוך שימוש לרעה בהליכי משפט, תכליתה להפחידו, להוציאו מהנכס אגב ויתור על זכויותיו וסחיטת כספים ממנו.

למקרא כתב התביעה עולה כי הסעד הזמני שהתבקש – צו מניעה זמני שיאסור על המשיב או מי מטעמו להמנע מלבצע כל פעולה משפטית בקשר לנכס (סעיף א לבקשה) וכן צו מניעה האוסר על המשיב לבצע כל דיספוזיציה במקרקעין, שינויים מכל מין וסוג שהוא בנכס ו/או בשטח הנכס ו/או בשטח הצמוד לנכס ו/או כל פעולה שיש בה כדי לגרוע מזכויות המבקשים מתוקף צוואת הוריהם המנוחים והסכם הרשות אשר נחתם (סעיף ב לבקשה) - אינו משרת ואינו נועד לשרת את הסעד הכספי מושא התובענה דנן.

ראו לעניין זה רע"א 2561/10 זלכה נ' בנק לאומי למשכנתאות בע"מ ( 9.4.2010 ), (להלן- עניין זלכה).

...

אני סבור שהתוספת נועדה להרחיב את המסגרת שבה פועל הסעד הזמני.

את שווי דמי השימוש, כי יש נכס וברגע שהנכס יימכר, הרי השליטה לא של כונסי הנכסים, יש לי מאין להיפרע, לכן אם הייתי מבקש לעקל אז הבקשה היתה נדחית.

לנוכח כל האמור, הבקשה נדחית.

בכתב ההגנה, שהוגש לאחר שהוגשה בקשתם לעיכוב הליכים, הכחישו המבקשים את טענות המשיבים, וטענו כי המשיבים הם שהפרו את ההסכם בכך שלא עמדו בזמני התשלום; לגבי הטענות לאיחור במסירת הדירה, איחור בתשלום מביא לאיחור במסירה, ההסכם קבע תקופת "גרייס" מותרת, ויש להיתחשב גם באילוצי הקורונה; כי גבו את ריבית הפיגורים בהתאם להוראות ההסכם, לא יצרו עיכוב בקבלת המשכנתא, וכי המשיבים בחרו שלא ליטול ייצוג וככל שיש להם טענות כלפי עורכי הדין שייצגו בעיסקה יש להפנות הטענות אליהם; וכי לא התחייבו לחלוקת הדירה אלא להתקין תשתיות בלבד בהתאם להיתר הבניה ואישור הגורמים הרלוואנטיים, אולם לא ניתן היה לקבל אישור לכך.

בבקשה נוספת שהגישו המשיבים ליתן הוראות להמשך ההליך או לחילופין פסק דין בהיעדר הגנה, טענו כי המשיבים לא ויתרו על זכותם לפנות לערכאות של המדינה, וכי תניית הבוררות בהסכם, עליה לשיטתם לא חתמו, השוללת זכותם לפנות לבית המשפט, הנה תנאי מקפח בחוזה אחיד, ועל כן בטלה.

המשיבים לא ביססו די הצורך את חששם למשוא פנים, ומכל מקום לאור חשש המשיבים הציעו המבקשים אפשרויות חלופיות, אולם המבקשים סרבו לכל הצעה, תוך שטענו באופן כללי וכוללני כי למבקשים "קשרים" לבתי הדין הדתיים ברחבי הארץ, טענה שאין בה די כדי להביא לפסילת מותב בוררות שהוסכם.

שנית, על גבי ההסכם עצמו לא נערכו כל שינויים, ונספח השינויים שנחתם (נספח 1 לתגובת המבקשים) קצר ביותר, כולל ארבעה סעיפים בלבד, שמתוכם שניים עוסקים בתוספת עבודות שהחברה תבצע (הכנת תשתיות ליחידת דיור ועיבוי ארון חשמל).

...

נוכח כל האמור לעיל, גם אם תניית הבוררות כשלעצמה אינה בגדר תניה מקפחת על פי סעיף 4(8) לחוק החוזים האחידים, מקום בו אינה מכפיפה את ההכרעה לדין המהותי, היא מהווה תניה מקפחת, בהתאם לסעיף 4(10) לחוק החוזים האחידים.

" לאחר שנתתי דעתי למכלול נסיבות העניין, והבאתי בחשבון כי המבקשים עמדו על העברת הסכסוך לבוררות בפני מותב הלכתי שיידון לפי דין תורה, ולא על פי הדין המהותי, ולא הוצגה תשתית עובדתית המאפשרת ביצוע בקירוב, דהיינו העברת התובענה לבוררות בפני מותב דומה שיידון על פי הוראות הדין המהותי; ואת עמדת המשיבים, אשר שבו וביקשו כי התובענה תתברר בבית המשפט, ולא בבוררות (וזאת בשונה מנסיבותיו של ה"פ 58314-06-20 הנ"ל), לא מצאתי מקום לשינוי תניית הבוררות שנקבעה בסעיף 15.14 להסכם בדרך של קביעת מותב בוררות אחר לגמרי, ולפיכך אני מורה על ביטולה של תניית הבוררות שבסעיף 15.14 להסכם.

סיכומם של דברים – הבקשה נדחית.

הסכם ההלוואה כלל התחייבות של התובעת 1 כי היא לא תשנה את הסכם ההלוואה לטובת בעלת המשכנתא הראשונה באופן שעלול לפגוע בזכויות השותפות האמורה (סעיף 6.4 להסכם ההלוואה).

בעיניין האדריכל, טענה גב' וינברג בסעיף 32 לתצהירה כי התובעים ביקשו מהנתבעת המלצות על אדריכלים חלופיים, אך האחרונה היתעלמה "שיטתית" מבקשתם.

ממילא, ברי כי טענת גב' וינברג בסעיף 30 לתצהירה ביחס למכתב זה כי "מניסוחו של המכתב עולה כי מדובר רק על חלופה בה על התובעים לוותר על 4 יחידות דיור" נסתרת על ידי הנספח שצרפה לתצהירה שלה.

בפעולותיהם המפורטות בפרק זה יש כדי להוות פעולה פסולה בחוסר תום לב (סעיף 29) והעדר מתן היזדמנות לבצוע ההסכם (סעיף 33).

...

מסקנה זו מתבקשת הן לאור התחמקות התובעים מפירוט טענותיהם באשר לתכנון וקיום פגישות תכליתיות לטיפול בעניינים העומדים על הפרק, הן לאור העובדה כי לא העלו את השגותיהם על התנהלות הנתבעת בזמן אמת והן מהנסיבות הכלליות הסובבות את המניעים העומדים מאחורי ביטול ההסכם, כאמור.

סיכומו של דבר, הודעת הביטול ניתנה שלא כדין.

החזרה בתצהיר על סכומים אלה לא רק שמהווה ניסיון לתבוע סכומים שלא נתבעו אלא מתעלמת במופגן ולא ברור מהחלטת כב' השופטת ערקובי מיום 9.11.22 שדחתה את בקשת התובעים לתקן את התביעה על דרך הוספת ראש נזק זה. אחרית דבר בהינתן האמור – התביעה נדחית.