פירוש ההסכם עם חברה קבלנית עלות כוללת או עלות לפי מדידה

בין היתר, נקבע בהסכם כי חברת ש.י.כ תספק ותתקין מערכת מדידת מים אחת קומפלט, בעלות של 40,000 ₪, כנזכר בסעיף 03.2.009 לכתב הכמויות המתאר את המערכת כך: "אספקה והתקנת מערכת מדידת מים בקוטר "8 כולל צנרת ואביזרי צנרת והכנות וכן מלכודת אבנים אלכסונית תוצרת א.ר.י בקוטר "8 מגוף טריז עם תמסורת TRS בקוטר "8 אל חוזר דגם N70 בקוטר "8 מז"ח כולל מגופי תמסורת לפני ואחרי המז"ח בקוטר "8 משחרר אויר בקוטר "2 ומונה מים משולב בקוטר "4 ואביזריו.

לאחר שלא היתייחס לדוא"ל הנ"ל ולאחר שחברת ש.י.כ שלחה לו מייל תיזכורת ביום 30.11.14, השיב מר פניני, בהמשך להודעת הדוא"ל שלו לחברת ש.י.כ. מיום 23.12.14, באלה המילים: "איריס שלום. סליחה על העיכוב בתשובתי... (שלש נקודות במקור – י"ד) עברתי על הפרוט של הצעת המחיר לבצוע השינוי בגמלים ומאשר (ההדגשה במקור – י"ד) את הניתוח המוצג בו לרבות העלויות שהוגדרו בו לבצוע כל אביזר, כל זה בכפוף לחוזה ולהתקשרות שלכם עם הקבלן הראשי ואו המזמין" (נספח ז' לכתב התביעה).

ההודעה לצדדים השלישיים הוגשה על יסוד טענותיה של חברת ש.י.כ שלפיהן הצדדים השלישיים הורו ואשרו לה לבצע את התקנת 65 מערכות המדידה החלקיות, כאשר לכאורה צד ג' 1 אישר את ביצוע העבודה, בעוד שצד ג' 2 אישר את תימחור העבודה שהגישה חברת ש.י.כ. לטענת חברת ונונו, הצדדים השלישיים לא היו מוסמכים לאשר מחירים או את ביצוען של עבודות שלא הזמינה חברת ונונו וככל שעשו כן, הרי שחרגו מסמכותם ועליהם לשאת בעלויות מחדליהם.

לטענתה, בפסק הדין בעיניין ביבי כבישים נקבע כי על בית המשפט לפרש חוזה על פי תכליתו האובייקטיבית, וכי חיובים אשר נדרשו שלא על פי הוראותיו הכתובות של החוזה ושלא על פי הסכמים חדשים ששינו את האמור בחוזה – דינם בטלות, ובפרט במקרה דנא היות שעבודות כלל לא נדרשו ולא בוצעו, אלא שכאמור, מסתבר כי העבודות נדרשו והתבקשו, הן על ידי חברת ונונו והן על ידי המזמין, וכן הסתבר כי העבודות לא נכללו בכתב הכמויות בהיסח הדעת ובעניין זה האחריות מוטלת על המזמין, על המתכנן מטעמו, פניני ועל חברת ונונו ביחסים מול ש.י.כ., שהרי הראשונה הכתיבה לש.י.כ את כתב הכמויות ולא להפך ויתרה מכך, כי לכל אורך הדרך, הן לפני הגשת התביעה והן לאחריה, למעט בשלב בו החליטה לבצע שינוי חזית, טענה חברת ונונו עצמה כי יש לשלם על העבודות הנ"ל, כך שאין כל דימיון בין התיק דנא למקרה של ביבי כבישים.

בתיק זה קיימים ארבעה תמחירים שונים לעבודות שביצעה חברת ש.י.כ: התמחיר הראשון הוא תמחורו של מר ברנס, המבוסס על מחירון משכ"ל, ולפיו עלות הכנה בקוטר 10" נעה בין 4,063 ₪ - 4,500 ₪, ועלות הכנה בקוטר 6" נעה בין 2,435 ₪ - 2,500 ₪; התמחיר השני הוא תמחורו של אינג' נווה, המבוסס על מחירון דקל, ולפיו עלות הכנה בקוטר 10" היא 19,490 ₪ ועלות הכנה בקוטר 6" היא 14,360 ₪; התמחיר השלישי הוא התימחור הראשון שערכה חברת ש.י.כ ע"ס 9,543 ₪; והתמחיר הרביעי הוא התמחיר המעודכן ששלחה חברת ש.י.כ למר פניני בדוא"ל ולפיו עלות הכנה בקוטר 10" היא 11,248 ₪ ועלות הכנה בקוטר 6" היא 7,783 ₪ ואשר מר פניני אישר.

כפי שפורט בהרחבה בפרקים הקודמים של פסק הדין, חברת ונונו לא שילמה לחברת ש.י.כ סכומים שלא היו שנויים במחלוקת בסך של 40,000 ₪ + מע"מ, עבור מערכת המדידה הבודדת וכן 40,200 ₪ בגין העבודות הנוספות ואף לא שילמה סכום ע"ס 245,988 ₪ + מע"מ מתוך חשבון חלקי מס' 10, שגם לא היה שנוי במחלוקת וכיום מסתבר כי גם הסכום שהיה במחלוקת, בקשר להכנות, אף הוא היה צריך להיות משולם כאשר מדובר בסכום נכבד של 616,775 ₪ בתוספת מע"מ. חברת ש.י.כ. ביטלה את ההסכם עם חברת ונונו ביום 22.3.15, לאחר שהתראותיה לא נענו.

...

אקדים את המאוחר ואציין כי במסגרת תצהיר העדות הראשית שמסר מר ויטה, הקטינה חברת ונונו את סכום התביעה שלה וזאת עקב כך שבסופו של דבר היא התקשרה עם חברה אחרת לביצוע העבודות (אסתא חברה לבניין והשקעות בע"מ), אשר גבתה ממנה מחיר נמוך יותר מחברת י.ל. דר. מר ויטה טען בתצהירו כי אם חברת ש.י.כ הייתה מבצעת את העבודה, אזי הייתה גובה מחברת ונונו סכום ע"ס 23,377 ₪ + מע"מ (סכום הנמוך ממה שנטען בכתב התביעה ואשר עמד על 54,405 ₪ כולל מע"מ), ומששילמה חברת ונונו לחברת אסתא 60,020 ₪ בתוספת מע"מ (סכום זה שגוי שכן המחיר לאסתא היה 62,200 + מע"מ, כעולה מהחשבון של חברת אסתא שצורף לתצהיר חברת ונונו כנספח י"ב), אזי ההפרש שמבטא את הנזק שנגרם לחברת ונונו עומד על 36,643 ₪ + מע"מ (כשבעצם ההפרש אמור להיות 38,823 ₪ + מע"מ, לאור השגיאה האמורה).

סוף דבר תביעת ש.י.כ מתקבלת ותביעת ונונו נדחית.

הודעת צד ג' נגד צד ג' 2 נדחית.

בהינתן שתביעת ונונו כנגד צד ג' 2 נדחתה באופן מלא, ולנוכח היקף התביעה המשמעותי כנגד צד ג' 2, ע"ס 620,295 ₪ והעובדה שתיק זה נמשך למעלה מחמש שנים, כמו גם העובדה שצד ג' 2 הוכיח את היקף שכר טרחתו והוצאותיו בתיק זה, סבורני כי מדובר בהוצאות ריאליות וסבירות ואין כל סיבה כי ייגרם לצד ג' 2 חסרון כיס בעניין זה. לפיכך, אני מורה לחברת ונונו לשלם לצד ג' 2 את שכר טרחתו והוצאותיו המוכחות ע"ס 59,476 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין.

· מישפחת וינברג וחברות השייכות לה (יכונו יחד לשם הפשטות: "וינברג"), בעלות המיגרש והמבנה הישן, אשר התקשרו עם חברת בוטיק בהסכם קומבינאציה לשימור ולשיפוץ אגפי המבנה.

השופטת חיות הטעימה: "... חוזה פאושלי הוא חוזה המכתיב מערכת הקצאת סיכונים מסוימת. הקבלן, הנהנה מידע עודף בדבר המשאבים העומדים לרשותו ובדבר עלות הרכיבים הספציפיים המרכיבים את חבילת המוצר הכוללת, משקלל ידע זה עם פוטנציאל הסיכון הגלום בכך שלא מתבצעת מדידה פרטנית של כל בית ובית. מזמין העבודה, במקרה זה העמותה, הוא בעל האנטרס לחסוך בעלויות הכרוכות בבדיקה פרטנית של כל בית ובית ומעוניין לדעת מה 'השורה התחתונה' לפני הכניסה להתקשרות. לפיכך הוא מקבל על עצמו את הסיכון לכך שלו היה מנהל משא ומתן לגבי כל רכיב בנפרד או קובע מחיר לפי מדידה, יתכן והיה מקבל מחיר חוזי נמוך יותר פר רכיב או פר מטר. מערך סיכונים זה מבוטא במחיר החוזי הכולל הנקבע, ומשקף את הערכת הצדדים בדבר פוטנציאל היתממשות הסיכון. דעתי היא כי מקום בו קיים חוזה שבבסיסו הסכמה על מערך הקצאת סיכונים מעין זה, אין לומר, על דרך העקרון, שקיבלת בתים בעלי שטח גדול מהמוסכם מהוה קבלת הטבה ללא זכות בדין. התשלום העודף הנו תשלום רצוני במסגרת היחסים בין הצדדים... החיוב החוזי של הקבלן היה לבנות את הבתים בהתאם לשטח שנקבע. אולם כאשר נקבע כי המחיר יקבע ללא מדידת שטח לאחר הבצוע, חזקה כי במחיר החוזי שקלל הקבלן גם את הסיכון שהשטח בפועל יהיה גדול יותר. הערכת סיכונים זו לא בוצעה לכאורה באפילה. היא הערכה מחושבת ומושכלת. אם התרשל או טעה הקבלן בהערכת סיכוניו, עדיין אין המשמעות שנפגם החוזה וניתנה זכות שלא בדין. זהו פוטנציאל סיכון אנהרנטי לסוג זה של חוזה, ואין בכך משום התעשרות שלא כדין של מקבל ההטבה." (מתוך סעיף 22 לפסק הדין) ובחזרה לענייננו.

בחקירתו, הוא העיד שלא היה מוסמך לאשר תוספות תשלום, אלא בגין שלוש העילות המסוימות (המנויות בסעיף 5.3.1): "הבניין רעוע... אין לזה תוספת תשלום בגלל זה הוספנו מיליון 300 בהתחלה... אני יכול להוסיף כסף וזה הסמכות שיש לי בחוזה הספציפי הזה שהוא חוזה מיוחד בפרויקט מיוחד... לשלם רק אם אני הגדלתי את הסטאנדרט וגם אמרתי לקבלן אם אני אבקש לשדרג לדיירים במקום אסלה מסוג מסוים לאסלה יותר יקרה אני אשלם לך כסף אם יהיו עוד שינויים ונקבל עוד קומות קומה וחצי ברור שנשלם לך כסף דרך אגב אנחנו ישבנו על הסעיפים האלה ודנו בהם והם היו ברורים זה לא היה משהו לא ברור או סותר." (עמוד 1,005, שורות 28-27; עמוד 1,006, שורה 9 עד שורה 15) הדגש כאן אינו בפירוש שהעניק המפקח להוראות החוזה (או לסתירה ביניהן), אלא בתפיסתו, כמי שאמון על החשבונות וההתחשבנות, את הסיכום שנעשה בנושא זה והתנהלותו בהתאם (ראו למשל, את מכתב תשובתו לניצנים מחודש פברואר 2014 ונימוקיו לסרוב לאשר תוספת שכר - נספח 53 לתצהיר של מאיר).

...

לעניין זה חשוב להדגיש כי אפילו אם בנסיבות המקרה, ניתן היה להגיע גם לקביעות אחרות (ועל כך ארחיב בהמשך), ודאי שאין בכך כדי להוביל למסקנה כי המפקח פעל מתוך שיקולים פסולים.

לדבריו, הוא הגיע להבנות עם הרוכשים "שהזמן שאני מאחר להם הוא בערך מנובמבר דצמבר בגלל כל העיכובים שהיו למשל עיכובי סיני כמו שהיו מותרים לקבלן בסופו של דבר גם לי היו מותרים מול הרוכשים ומול וינברג" (עמוד 1,763, שורה 13 עד שורה 15).

תשלום עבור תיקון וטיפול בליקויי בנייה - בשלב זה, בוטיק הוכיחה את זכאותה לפיצוי בגובה 89,000 ש"ח. יש להיעתר לבקשתה לפיצול סעדים ביחס לנזקים שיתבררו בעתיד.

סיכומו של דבר: תביעתה הנגדית של בוטיק מתקבלת באופן חלקי כמפורט לעיל.

חוזה פאושלי או "חוזה מפתח", משמעו מחיר כולל, קרי, הקבלן המבצע מתחייב למסור למזמין כמות מסויימת של דירות גמורות וראויות למגורים על פי מיפרט טכני מוסכם מראש, תמורת מחיר מוסכם וקבוע מראש, כאשר הקבלן הוא הנושא לבדו בכל עלויות הבנייה והחומרים על פי המפרט ותוכניות הבניה שעליהם הוסכם בין הקבלן לבין המזמין.

אולם, כל עבודה שאינה מפורטת או נזכרת במיפרט הטכני ובתוכניות הבניה, אינה כלולה במסגרת המחיר הפאושלי של ההסכם, ויש לשלם עבורה בנפרד (ראו, לדוגמה, ע"א 616/04 עמותת מורים בונים בלוד עמב"ל עמותה רשומה נ' דו בר (1983) חברה לעבודות בניה בע"מ (13.12.2006); ת"א (מחוזי י-ם) 2625/00 גביר קבלנים לעבודות בנייה ופיתוח בע"מ נ' עובד לוי תיעוש האבן והבנייה בע"מ (29.5.2006); ת"א (מחוזי ת"א) ריאד אספניולי עבודות בנין ופיתוח בע"מ נ' משהר מרכז קניות בילוי ופנאי בע"מ, בפיסקה 10 (22.1.2012)).

לחאם הפניתה לסעיף 16ב לפרק ד' לנספח "תנאים כלליים להסכם עם קבלני משנה", נספח שנחזה כחוזה אחיד, שבו נכתב כלהלן: "התמורה שקבלן המשנה יהיה זכאי לה תהיה בהתאם לכמות העבודה שתבוצע בפועל על ידי קבלן המשנה לפי מדידה שתעשה ותאושר על ידי סולל בונה והמהנדס אלא אם כן הוסכם במפורש כי ההסכם הנו פאושלי, שאז תשולם התמורה לפי קצב היתקדמות העבודה בהתאם לטבלת התשלומים לפי שלבים" (הדגשה הוספה – י"ע).

סלים טען כי בכך הוא הותיר את הנושא פתוח לפרשנות, וכלשונו: "ת: כל אחד התכוון למה שהוא התכוון. אז אני, בשבילי היום, תוכניות לא חתומות. אז זה פותח לי שאני אבוא ואגיד: חברה בואו נבדוק מה האמת ומה היושר ומה ההיגיון. האמת שלא תומחר, היושר – שאי אפשר להלביש על קבלן עבודה בסדר גודל כזה ולהגיד לו: סידרנו אותך. תלך לבית המשפט –

...

ככלל, אני סבור שאין מקום לפסוק פיצוי בגין הסכם בלתי חוקי, מאחר שסעד הפיצויים לא נזכר כלל בסעיף 31 סיפא לחוק החוזים, כך שמעשה או מחדל בניגוד לחוזה פסול לא מהווים "הפרה" בגינה ניתן לפסוק פיצויים (לדעות אחרות ולדיון בנושא ראו יצחק עמית "פיצוי מוסכם – סוגיות והיבטים" דין ודברים י 17, 25 (התשע"ח)).

סיכומו של דבר, שיש להפעיל את הוראת סעיף 31 סיפא לחוק החוזים ולחייב את סולל בונה לשלם את הוצאות התקורה שנגרמו ללחאם בגין התארכות הבנייה שלא בעטיה.

סיכום וסוף דבר דחינו את ערעור לחאם בכל הנוגע לתשלום תמורה נוספת בגין השינויים והתוספות שמקורם בתוכניות החדשות, הגם שברי כי הסכמתה של לחאם נעשתה תחת לחץ של סולל בונה ומתוך חשש לחילוט הערבויות שנמסרו על ידי בילדקו.

בהסכמים שבין החברה למבקשים, התחייבה החברה כי על המגרשים יִבָּנוּ בתים בהתאם לתשריט ולמפרט הטכני שצורפו להסכמים.

לטענתה, "די בכך ששיטתו של המומחה בנוגע למדידת גודל פתחי החלונות אפשרית על פי התקנה ואינה מופרכת על פניה או בלתי סבירה, כדי להצדיק את אימוץ קביעתו ועל מנת למנוע היתערבות בקביעת ממצאים על פיה". לגוף הדברים, טוענת החברה כי "הפרשנות המוצעת ע"י המבקשים אינה מתיישבת עם הלשון הפשוטה של התקנות". בתוך כך נטען, כי "המשמעות הפשוטה של לשון התקנה היא ששטח החלון הוא שטח הפתח בתוכו מותקן החלון, כלומר – הפתח טרם התקנת החלון. מכאן ברי כי שטח החלון נקבע על פי שטח הפתח שנקבע בקיר ולא על פי השטח שניתן לפתוח בו את החלון". כמו כן נטען, כי השמוש שעשה מתקין התקנות במונח "לפי מידות הבניה החיצוניות המינימאליות", מלמד גם הוא כי "שטח החלון נמדד לפי שטח בניה, דהיינו כולל אלמנטים של טיח ו/או חפוי, ולא לפי פתח האור, ודאי לא לפי פתח האיוורור". עוד טוענת החברה, כי הפרשנות המוצעת על-ידי המבקשים, מביאה בחשבון אינטרס צר אחד של רוכשי הדירות, "תוך היתעלמות מאינטרסים רלוואנטיים נוספים, שחזקה שהתקנה נועדה לשרת גם אותם [...] – תוך עריכת איזון בין האינטרסים השונים". בפרט, נטען כי הפרשנות שמציעים המבקשים מיתעלמת מ"הגבלת יכולת השמוש בחדר במצב בו כל דלת החלון נפתחת לשם הכנסת אויר (באופן שאינו מאפשר להציב ארון או מיטה מתחת לדלת החלון במצב פתוח) או מגלגול עלויות הקבלן בגין הכפלת שטח החלון בחלונות כנף על כנף על רוכשי הדירות".

...

פרשנות זו – אין בידי לקבל.

סבורני, כי ממילא, התקנות יכולות להבטיח, לכל היותר, את קיומו של פתח בקיר שיהיה בגודל מספק, כך שתתאפשר התקנת חלון נאות בעתיד.

דין הטענה, אם כן, להידחות.

אין בידי לקבל את טענת החברה בדבר "אשם תורם" (או כל טענה אחרת ברוח דומה) של התובעים, ולפיה עת רכשו האחרונים את הבית עם הגינה הרי הם יכלו למדוד אותה ומכאן הם מושתקים כיום מלהעלות טענות לעניין גרעון זה. עסקת רכש מקרקעין, לבטח דירת מגורים על השטח שסובב אותה, אינה עסקה פשוטה והמלאכה מורכבת.

ההודעה נגד הקבלן (ליקויי הבניה): כאמור, בעוד טוענת החברה כי הקבלן הוא מי שרכש את חפוי האבן ולכן הוא אחראי גם על איכותו ועל איכות התקנתו, כלומר – בכל עלות תיקון הליקויים, טוען האחרון כי האבן נרכשה על-ידי החברה ומכאן שאין לחייבו יותר ממחצית עלות התיקונים שכן אין הוא אחראי על איכות או תקינות האבן.

בהסתמכה על מיסמך שהוא לשיטתה משקף את החוזה המחייב בין הצדדים, הטעימה החברה בטיעוניה בדבר אחריותו הבלעדית של הקבלן, כי סוכם ביניהם שבמסגרת ההסכמית הם כרתו חוזה עבודה "פאושאלי" שלא כולל כמויות, ולפיו הקבלן ירכוש את האבן.

הקבלן העיד לפניי כי אותה העת הוא עבד עם החברה בפרויקטים נוספים ובהסכמים ביניהם היו קובעים מה אחריותו של כל אחד על רכישת החומרים (ש' 4-1, ע' 46).

לא רק שהיא לא טירחה לחתום על חוזה היתקשרות אלא שגם נמצא כי היא עצמה ניסחה את ההסכם (ש' 20, ע' 29), כך שגם לוּ נניח לשיטתה כי זה ההסכם המחייב, כל עמימות פרשנית אינה לטובתה.

...

לאור זאת, אף שלא שוכנעתי כי החברה ידעה בזמן אמת (במועד ביצוע עסקת המכר) על השגגה בחישוב, אך ללא ספק, עצם התערבותה הלא-ברורה בהפחתת השטח לצד הקושי המשפטי בשינוי החזית, יש ליתן לאלה ביטוי גם באחריות החברה עצמה.

מכאן, אני סבור כי הן החברה הן האדריכל, אחראים במידה שווה לשגיאה שהתגלגלה לפתחם של התובעים.

לאחר כל אלה, סבורני כי על האדריכל לשפות את החברה במחצית אומדן ירידת הערך הנובע מהגירעון בשטח הגינה, שבו מחוייבת החברה.