פירוק שיתוף על ידי עסקת קומבינציה

על פי התובעים, הנתבעים 14, 17 , 19, ו-21 התקשרו עם התובעות 7 ו-8 בהסכם קומבינאציה מותנה לפיו ההסכם לא ייכנס לתוקף אם פירוק השתוף יתבצע בדרך של מכירה לצד ג'.

לטענתם, גם אם נניח לצורך הדיון שניתן באופן תאורטי על פי התב"ע שבתוקף לחלק את החלקה לשני חלקים כפי שנטען על ידי חלק מהנתבעים, הרי שלא ניתן על פי הדין לפרק את השתוף בה בדרך של חלוקה בעין, באמצעות כפייה על מספר שותפים לקבל חלק אחד במשותף.

מר נרקיס נישאל בעדותו על השיקולים שהנחו אותו עת ניכנס לעיסקת רכישת חלקים של המקרקעין: "אמרתי לבית המשפט שהסבירו לי שישנה בעיה עם אדם אחד ועוד יותר בדקתי היטב שניתן יהיה לקנות את כל החלקה או במזומן או בקומבינאציה.

...

סוף דבר אשר על כן, אני קובע כי פירוק השיתוף ייעשה בדרך של חלוקה בעין כפי בקשת הנתבעים, כך שהמתחם האחד יוקצה לנתבעים והמתחם השני יוקצה ליתר בעלי הדין.

לאור התוצאה אליה הגעתי, ישלמו התובעים לנתבעים הוצאות בסך של 50,000 ₪.

צד שיציב קשיים בתהליך, יגרום בסופו של דבר לעיכוב שלא לצורך ולפגיעה גם באינטרסים שלו.

בהעדרם של "הסכמי קומבינאציה" עם כל בעלי הזכויות במקרקעין/בחלקה, המאפשרים את מימוש הזכויות על ידי "עסקת קומבינאציה", הדרך למימוש זכויות אלו, הינה, באמצעות פירוק השתוף במקרקעין, כפי התביעה שהוגשה לבית משפט השלום בתל-אביב בת.א. 41390-06-12.

...

על כן, ולא בכדי, נקצב מועד למסירת "רשימה" זו – 90 יום – וכי רק "עם קבלת הרשימה יחתמו הצדדים על הסכם קומבינציה". אני דוחה את טענת המבקש שאול לוי, שהוא הציג את ה"רשימה" אותה הוא התחייב להגיש.

סוף דבר אני קובע שלא נחתם "הסכם קומבינציה" כלשהו בין המבקשים ובין המשיבים.

אני קובע שה"הסכם" מיום 2/2/2011 אינו "הסכם קומבינציה". מטרתו של "הסכם" זה הייתה, להעלות על הכתב את אותם "עקרונות הסכם הקומבינציה", באותם הנושאים אשר בהם הגיעו הצדדים לכדי הסכמה במהלך המשא ומתן אשר התנהל ביניהם.

זאת ועוד; כל עוד, אין הסכמה בין כל בעלי הזכויות בנכס/במקרקעין, על אופן ביצוע מימוש הזכויות במקרקעין, וכל עוד מונחת בפני בבית המשפט התביעה לפירוק שיתוף במקרקעין, (ת.א. 41390-06-12), אין גם כל אפשרות מעשית למימוש הזכויות במקרקעין, בדרך של "עסקת קומבינציה". אין לי אלא להצטרף לדבריו של כב' השופט רחמים כהן שנאמרו במסגרת ה"פ 43879-12-15, אותה הגישו אסתר ויואל הגין נגד כל בעלי הזכויות במקרקעין, בנושאים שונים הנוגעים למימוש הזכויות במקרקעין: "בית המשפט מציע לצדדים להיפגש ולבדוק את האפשרות להגיע להסכמות נוספות וסופיות, במידת האפשר, הכוללות את כל בעלי הזכויות במקרקעין ...". היות וסבור אני, שלשני הצדדים יש חלק בכך שהמשא ומתן ביניהם לא השתכלל לכדי "הסכם קומבינציה" והתנהלותם אף מקשה על מימוש הזכויות במקרקעין בדרך של "עסקת קומבינציה", אני מחליט שלא לעשות צו להוצאות.

לאחר שהצדדים לא הצליחו להגיע להסכמות במשך תקופה ולאחר קיום שני קדמי משפט, ניתנה על ידי ביום 21.12.18 החלטה, בה קבעתי כך: "לאחר שניתנה שהות מספקת של כ-7 חודשים (מאז הקדם הראשון) למיצוי הסדר ולא הושגו הסכמות של כל בעלי הזכויות, יש מקום לקדם את התיק. בשלב זה ולאחר עיון בכתבי הטענות ובטענות הצדדים בקדמי המשפט האחרונים, אני סבור כי יש מקום להורות על הגשת סיכומים קצרים בכתב, ובעת הזו, ללא צורך בניהול הליך של הגשת ושמיעת ראיות. מבלי לטעת מסמרות כרגע, מעיון בטיעוני ההגנה עולה כי ישנה לפחות אפשרות לדחייתן, גם אם יאומצו הטענות העובדתיות שבבסיסן. כך למשל, ישנה אפשרות שהטענה לדחיית פירוק השתוף במכר וחיוב הצדדים לבצע עסקה משותפת, עקב פגיעה כספית בתמורה עקב המיסוי במכר, תדחה מנימוקים שמניחים את הפגיעה הכספית הנטענת וממילא נדמה לכאורה שגם אין מחלוקת ממשית כי תהיה כנראה פגיעה כזו במסגרת מכר. על כן, השאלה בעיניין זה היא משפטית למעשה, היינו, האם פגיעה כספית עקב מסוי, מהוה נימוק שלא לאפשר פירוק שתוף בכלל או לחייב בצו ביצוע עסקה משותפת נגד רצונם של חלק מהשותפים. על כן, בעיניין כזה אפשר לסכם ואין צורך בהבאת ראיות. כך גם לכאורה לגבי שאר הטענות שמבוססות על עובדות. עם זאת, אתיר לצדדים ככל שירצו בכך, להתייחס בסיכומים גם לשאלת הצורך בשמיעת ראיות, כך שהחלטה סופית בעיניין זה תנתן במסגרת ההחלטה בכללותה.

הטענה: יש לפרק את השתוף בדרך של בנייה על המיגרש אחרת תיגרם פגיעה כספית ניכרת לנתבעים עקב עלויות מסוי הנתבעים טוענים, לחילופין, כי יש לפרק את השתוף במיגרש על ידי עריכת הסכם קומבינאציה, שבמסגרתו בעלי הזכויות יהיו רשאים לבחור, או בקבלת דירות או בקבלת תמורה כספית.

...

גם הטענה הנוספת של העירייה, שלפיה יש לעכב הליכי התביעה הנוכחית, נוכח הליכים שהיא יזמה ושמכוחם ייתכן וייקבע כי היא בעלת זכויות במגרש, דינה להידחות.

סוף דבר אשר על כן, אני מורה על פירוק השיתוף במגרש בדרך של מכר למרבה במחיר ללא זכות סירוב לבעלי הזכויות במגרש.

לצורך כך, אני ממנה בזה את עו"ד בועז רווה, ככונס נכסים למכירת המגרש באופן הנזכר לעיל.

" פירוק השתוף מהוה זכות יסוד של כל בעל בית משותף (ראו: סעיף 37(א) לחוק) שרצוי לעודדה, משיקולים כלכליים של פיתוח הקרקע, משום שהשיתוף עשוי לעכב את הפיתוח של הנכסים המשותפים, לסרבל ביצוע עיסקאות במקרקעין המשותפים, וכן להכביד על אופן השמוש במקרקעין (ראו בעיניין זה: דברי כבוד השופט מ' לנדוי בע"א 319/74 רובינשטיין נ' פיין, פ"ד ל (1) 454, 457 (1975); דברי כבוד השופט מ' לנדוי בע"א 623/71 גן בועז נ' אנגלנדר, פ"ד כז (1) 334, 336 וכן ראו: י' ויסמן, דיני קנין, בעלות ושתוף, כרך שני תשנ"ז – 1997, 278 (להלן: "ויסמן")).

יפים לעניין זה דבריה של כבוד השופטת ש' נתניהו בע"א 725/82 ריינר נ' קומיסר,פ"ד לז (3) 131, 140 (1983) לפיהם: "באין הסכמה על אופן פירוק השתוף, דרך החלוקה של מקרקעין הניתנים לחלוקה היא פירוק השתוף על-ידי חלוקה בעין. זו הוראת סעיף 39(א) של חוק המקרקעין. רק אם המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה, או אם בית המשפט נוכח, כי חלוקה בעין תיגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, רק אז יהיה הפרוק בדרך של מכירת הנכסים וחלוקת הפדיון, כאמור בסעיף 40(א) של החוק". חלוקה בעין חלוקה בעין משמעה חלוקת המקרקעין באופן המפצל את זכויות הבעלות במקרקעין לכל צד, באופן עצמאי.

כי בפירוש בין הנתבעים ישנם שני קבלנים שהציעו לי, שניהם, או לפחות אחד מהם, כבר עסקת קומבינאציה בתנאים שנראו לי פחותים מהשוק, ז"א ברור לי שבמכירה שיכנסו אליה קבלנים אחרים, אפשר יהיה להשיג את מאכסימום התמורה למה לא פנית גם אלינו בבקשה לקבל הצעה לעיסקת קומבינאציה או כסף? אני גם לא פניתי אל השני, הוא פנה אלי".

...

שרה דוד פור, אמיר אדיבי, ג'ימי פנחסי, וקמל פנחסי (אשר יוצגו כולם בדיון בפניי באמצעות מר ג'מי פנחסי), רכשו את חלקה של הנתבעת 1 במקרקעין נשוא התובענה, ועל כן ניתנה להם האפשרות להגיש כתב הגנה מטעמם (ראו החלטתי בפרוטוקול הדיון מיום 22/12/11).

בנוסף לאמור ועל מנת לשמור על קבלת תמורה ראויה בגין הזכויות במקרקעין, בהתמחרות הפנימית, אני קובעת כי שווי המקרקעין ייקבע על ידי שמאי מקרקעין.

מובן כי ככל שיחפצו הצדדים במועד מאוחר יותר להסכים ביניהם על מכירת המקרקעין כולו במכירה פומבית דווקא, אין מניעה שיעשו כן. סוף דבר אשר על כן, אני קובעת כדלקמן: אני מורה על פירוק השיתוף של כל הזכויות במקרקעין הידועים כחלקה 18 בגוש 6874 הממוקמים בעיר חולון (מגרש 228).

אני ממנה את עוה"ד שלמה שחר מרחוב יבנה 15 בתל אביב, בטלפון 03-5662808, פקס: 03-5662801, ככונס נכסים לביצוע הפירוק.

לדבריה, הבהירו נציגיה לכונס כי הסכם הקומבינציה בין הצדדים קובע שפירוק השתוף, ככל שיתבצע, יהיה באמצעות חלוקה בעין, וכי הוסכם שבשום מקרה לא יתבצע הפירוק באמצעות מכירה כפויה.

במקרה כזה יש לתת תוקף להוראת סעיף 37(ב) לחוק המקרקעין, אשר קובעת כי "היתה בהסכם שתוף תניה השוללת או מגבילה את הזכות לידרוש פירוק השתוף לתקופה העולה על שלוש שנים, רשאי בית המשפט כעבור שלוש שנים, לצוות על פירוק השתוף על אף התניה, אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות הענין". במקרה שבפני עברו 30 שנה מאז ההסדר שבין הצדדים, ונראה כי מעבר הזמן מצדיק הפעלת שיקול דעת רחב מצידו של בימ"ש, שלא להתייחס להגבלת דרך פירוק השתוף אשר נקבעה על ידי הצדדים.

קביעה זו נעשית על ידי בדרך האנלוגיה לקביעות אשר נקבעו ע"י ביהמ"ש העליון בפס"ד גנז, באשר לעסקאות נוגדות לפי סעיף 9 לחוק המקרקעין.

...

המשיבה טענה כי יש לדחות את הבקשה על רקע היתנהגות חסרת תום לב של הכונס, אשר פעל אך ורק כדי להטיב עם הנושה המובטח ועם הקונה, חברת סנו, שהיא לקוחה של משרדו.

עם זאת, יש כמובן לקחת בחשבון את ענין תום ליבו של בעל העסקה השניה:-"טול את המקרה בו ידע בעל העסקה השניה, בעת כריתתה, על קיומה של העסקה הראשונה. במצב דברים זה אין לומר כי המנעותו של בעל העסקה מלרשום הערת אזהרה היא שהביאה ל'תאונה המשפטית' שביצירתן של עסקאות נוגדות. הוא הדין אם בעל העסקה השניה רכש את הנכס בלא לבדוק כלל את פנקס המקרקעין, או את מצבו של הנכס, המצוי כבר, אותה עת, בחזקתו של בעל העסקה הראשונה". כל האמור לעיל נקבע כאמור ביחס להוראות סעיף 9 לחוק המקרקעין, הקובעות במפורש את עדיפותה של העסקה הראשונה מבלי להידרש כלל לענין רישום הערת אזהרה.

במקרה שבפני נראה כי יש לראות בהעדר רישום הסכם השיתוף מאז שנת 76' ועד לדרישת המשיבה לראות בבנק כמי שכפוף להסכם השיתוף, מחדל של ממש השולל את תום הלב של המשיבה, ומאיין הפרת חובת זהירות מצד הבנק, גם אם הייתי מגיעה כאמור למסקנה כי היתה הפרה כזו.

התוצאה היא כי אין מקום לטענות כלשהן מצד המשיבה כלפי הבנק על פיהן, למרות העדר רישום הסכם השיתוף כקבוע בחוק המקרקעין במשך 30 שנה, יש לראות את הבנק כמי שכפוף להוראות אותו הסכם שיתוף, הקובעות כי פירוק השיתוף ייעשה בדרך של חלוקה בעין בלבד.