פירוק שיתוף והעיקרון של אפקטיביות

בעוד שבעלות משותפת בין בעלים שאינם מגיעים להסכמות מכבידה על פיתוח הנכס ופוגעת בסחרותו, פירוק השתוף נתפס כמעודד ניצול יעיל של הקרקע ומונע קיפאון (ע"א 319/74 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' פיין, פ"ד ל(1) 454, 457 (1975); רע"א 1017/97 רידלביץ נ' מודעי, פ"ד נב(4) 625, 632 (1998); יהושע ויסמן דיני קניין: בעלות ושתוף 278 (1997); מיגל דויטש קניין כרך א 596-595 (1997)).

עיקרון העל המעוגן בסעיף 37(א) מורה איפוא כי הזכות לידרוש את פירוק השתוף מוקנית "בכל עת". בהעדר הסכם על שותפות לתקופה קצובה (כהוראת סעיף 37(ב) לחוק המקרקעין), השותפות בנכס "כמוה כשותפות מיום ליום (de die in diem), ולפרוק שותפות כל הנידרש משותף הוא כי יודיע על רצונו בהתרת החבילה" (עניין רידלביץ, בעמ' 632).

...

דין הטענה להידחות.

הטענה נדחית אפוא.

סוף דבר מכל המקובץ לעיל, התביעה מתקבלת.

נטל השיכנוע להוכחת קיומן של נסיבות המצדיקות חריגה מהעקרון של שמירה על קניין הבעלים במידת האפשר בפרוק השתוף, מוטל על הטוען.

יפים לעניין זה דברי כב' המשנה לנשיאה ריבלין בעיניין חלקה 10 (בפיסקה 14): "מתן זכות רחבה מדי לכל שותף לידרוש הן את עצם פירוק השתוף והן את מתכונתו, מעורר את החשש להיתנהגות נצלנית ואסטרטגית מצד שותפי הרוב, בבחינת 'פירוק אסטרטגי'. במילים אחרות, לכל שותף יהיה תמריץ חזק מדי לידרוש את פירוק השתוף, מבלי שהפירוק יגבה ממנו 'מחיר'. במקרה כזה צפויים להיות פירוקים רבים מכפי הנידרש באופן אופטימאלי, בדרך שלא רק תביא לניצול בלתי יעיל של הנכסים במשק, אלא עשויה לפגוע שלא לצורך בזכויות הקנייניות של השותפים האחרים. במובן מסוים דרך הפרוק הנטענת על ידי המבקשים הופכת את הכלל הקנייני לכלל אחריות. מגרעותיו של 'הניצול האסטרטגי' של שותפי הרוב במקרה שלפנינו גוברת על מגרעותיו של 'הניצול האסטרטגי' של המיעוט: אכן – המצב שמתארים המבקשים – בו היתנהגות פסולה לכאורה של אחד השותפים מעכבת את יכולתם של שאר השותפים להנות מהנכס ולפתח אותו – אינו מצב פשוט כלל ועיקר. סיטואציה זו מעלה את בעיית הסחטנות האסטרטגית (הידועה כבעיית ה- Hold-out): כאשר שווי הנכס בעיני הקונה גבוה משווי הנכס בעיני הבעלים, לכאורה אמורה להתבצע ביניהם עסקה יעילה. אך כאשר לבעל הנכס ישנה אפשרות בלעדית לסרב למכור אותו, הוא יכול למנוע את ביצוע העסקה על אף הרווח הצפוי לשני הצדדים מהמכירה – וזאת מטעמים 'אסטרטגיים' בלבד. מצב כזה יוצר כשל שוק המונע את הניצול האופטימלי של הנכס [...] אין להקל ראש בבעיית הסחטנות האסטרטגית; אך נוכח הוראות החוק המפורשות – לא ניתן ליפתור את הקושי הזה בתוך המשטר הקנייני, ועל חשבון ההגנה שמשטר זה מעניק". סיכומם של דברים: נתון של אופי "עסקי" או "השקעתי" כיכול בנכס, להבדיל ממגורים, אינו מצדיק לשנות את מושג ה"הפסד הניכר" כפי שעוצב בפסק הדין בעיניין רידלביץ ולכלול בו אבדן היזדמנות עסקית להשבחת הנכס אגב פירוק השתוף.

...

בסופו של דבר, לאחר שבחנתי את ראיות התובעים לעניין מערכת יחסים עכורה, לא מצאתי כי מדובר ביריבות שעצמתה ומהותה מצדיקות להימנע מפירוק שיתוף בדרך המלך של חלוקה בעין או של רישום בית משותף.

בסופו של דבר, דוקטרינת ההשתק השיפוטי אינה מיועדת להכשיר מסקנות משפטיות שגויות שצד טען להן בהליך קודם, וממילא אף אין בכוחה לעשות כן. יוער כי הנתבעים טענו בתביעתם עוד, כי קיימת מניעה מעשית לפירוק בעין מסיבות מעשיות של מאפייני היחידות השונות (סעיף 34.2 לתביעתם).

סוף דבר מכל הטעמים המפורטים מעלה, דין התביעה לפירוק שיתוף בדרך של מכירה, להידחות.

יפים לעניין זה דברי כב' המשנה לנשיאה ריבלין בעיניין חלקה 10 (בפיסקה 14): "מתן זכות רחבה מדי לכל שותף לידרוש הן את עצם פירוק השתוף והן את מתכונתו, מעורר את החשש להיתנהגות נצלנית ואסטרטגית מצד שותפי הרוב, בבחינת 'פירוק אסטרטגי'. במילים אחרות, לכל שותף יהיה תמריץ חזק מדי לידרוש את פירוק השתוף, מבלי שהפירוק יגבה ממנו 'מחיר'. במקרה כזה צפויים להיות פירוקים רבים מכפי הנידרש באופן אופטימאלי, בדרך שלא רק תביא לניצול בלתי יעיל של הנכסים במשק, אלא עשויה לפגוע שלא לצורך בזכויות הקנייניות של השותפים האחרים. במובן מסוים דרך הפרוק הנטענת על ידי המבקשים הופכת את הכלל הקנייני לכלל אחריות. מגרעותיו של 'הניצול האסטרגי' של שותפי הרוב במקרה שלפנינו גוברת על מגרעותיו של 'הניצול האסטרגי' של המיעוט: אכן – המצב שמתארים המבקשים – בו היתנהגות פסולה לכאורה של אחד השותפים מעכבת את יכולתם של שאר השותפים להנות מהנכס ולפתח אותו – אינו מצב פשוט כלל ועיקר. סיטואציה זו מעלה את בעיית הסחטנות האסטרטגית (הידועה כבעיית ה- Hold-out): כאשר שווי הנכס בעיני הקונה גבוה משווי הנכס בעיני הבעלים, לכאורה אמורה להתבצע ביניהם עסקה יעילה. אך כאשר לבעל הנכס ישנה אפשרות בלעדית לסרב למכור אותו, הוא יכול למנוע את ביצוע העסקה על אף הרווח הצפוי לשני הצדדים מהמכירה – וזאת מטעמים 'אסטרטגיים' בלבד. מצב כזה יוצר כשל שוק המונע את הניצול האופטימלי של הנכס [...] אין להקל ראש בבעיית הסחטנות האסטרטגית; אך נוכח הוראות החוק המפורשות – לא ניתן ליפתור את הקושי הזה בתוך המשטר הקנייני, ועל חשבון ההגנה שמשטר זה מעניק". סיכומם של דברים: ידו של בית המשפט לא אמורה להיות קלה יותר לסטיה מעקרון העדפת פירוק שתוף בעין או בדרך של רישום בית משותף, במקרים שבהם מדובר בנכס "להשקעה" שאינו משמש למגורי השותף המתנגד למכירת הנכס.

...

אולם בסופו של דבר הסכם לא נחתם, ונדרשת הכרעה.

זאת, לאחר שבית משפט השלום דחה את הדיון למשך 4 חודשים על מנת לאפשר לב"כ הנתבעת להביא בפני בית המשפט תוכנית חלוקה על פי תשריט מאושר, ואילו במועד הדיון הנדחה התברר כי ב"כ הנתבעת לא עשה דבר, ולא הביא "כל תשריט מאושר או בלתי מאושר ואף לא הצעת תשריט". בנסיבות אלה, שבהן "לא נעשה כל דבר מצדו של הנתבע לשם המצאת תשריט מאושר" לא מצא בית המשפט מקום להתיר דחיה נוספת.

סוף דבר מכל הטעמים המפורטים מצאתי כי יש לדחות את תביעת התובעת לפירוק שיתוף בדרך של מכירה, שכן הדרך הראויה לפירוק השיתוף בנסיבות העניין הינה על דרך רישום בית משותף כמצוות סעיף 42(א) לחוק המקרקעין.

התביעה נדחית אפוא.

בית המשפט העליון הוסיף וקבע לא אחת כי: "התפיסה היא שקיומם של יחסי שותפות, מקום בו השותפים מסוכסכים אינו רצוי, שכן יכולתה של מערכת המשפט להשכין שלום בין שותפים השרויים במחלוקת, או לכפות עליהם שתוף פעולה, היא מוגבלת. פירוק השתוף אף נתפס כמעודד ניצול יעיל יותר של המקרקעין, בעוד שהבעלות המשותפת הנגועה ביחסים עכורים מכבידה על פיתוח הנכס ופוגעת בסחרותו... ביטוי לתפיסה זו נמצא בסעיף 37 לחוק המקרקעין המורה כי לכל אחד מהשותפים קיימת הזכות לפנות לבית המשפט בבקשה לפירוק השותפות" (רע"א 1497/09 בעלי זכויות בחלקה 10 בגוש 6684 נ' ויסמן (2010, פורסם בנבו, ביום 25.07.10).

בעיניין זה גם מציין המלומד פרופ' דויטש בספרו כי: "זכות הקניין המשותפת, כפי שראינו, מטבעה היא חלשה יותר מזכות הקניין הייחודית, ובעל הקניין המשותף, נזקק להיתחשב בשותפים האחרים בהקשרים שונים של דיני השתוף. יש מקום איפוא להחלטה של עקרונות ההגינות על הזכות לפירוק" (דויטש בעמ' 597) באשר לבקשת הנתבעים לקבל או לקדם תשריט חלוקה שהכינה הועדה המקומית (ר' הודעת הנתבעים מיום 19.07.22) הרי שבעניין זה התובעת הודיעה, כי היא מיתנגדת לאותו תשריט שהועדה ניסתה לקדם חרף קיומו של ההליך הנוכחי ומשום כך אותו הליך הוקפא לטענת התובעת וטענה זו לא נסתרה.

...

לכך יש להוסיף כי ב"כ הנתבעת 6, עו"ד רביב מייצג נתבעים נוספים במסגרת ההליך הנוכחי (את הנתבעים 1, 2, ו-12) וגם שאר הנתבעים המיוצגים על ידו הודיעו כי החלוקה שהוצעה בתשריט המודד איוב מקובלת עליהם למעט ביחס לנתבעת מס' 6 (ר' הודעת הנתבעים מיום 05.09.21 וכן סעיף 5 לסיכומי הנתבעים).

דיון והכרעה לאחר שבחנתי את מכלול חומר הראיות, מצאתי כי בנסיבות המיוחדות שבפני מתן פסק דין חלקי יסייע, יקדם וייעל גם לאחר מכן את התביעה לפירוק שיתוף שבין בעלי הזכויות הפרטיים.

מן הכלל אל הפרט למקרא הפסיקה והוראות החוק עולה, כי נסיבות המקרה שלפני שונות בתכלית, ומכאן שהוראות סעיף 41 לחוק המקרקעין אינן חלות, ואפילו חלות, יש לאבחן את המקרה שלפני מפרשת בנדיקט והלכת גן בועז, וזאת מהטעמים שיפורטו להלן: בנסיבות שבפני לא קיימת מניעה לחלוקה בעין בין כל השותפים, שכן לפי הצעת החלוקה גם הנתבעת 6 תקבל מגרש בשטח של 585 מ"ר, הגם שהוא קטן יותר ולטענתה תפוס שלא כדין, מנגד בפרשת גן בועז דובר במקרה שבו: "(ש)בין המשיבים יש כאלה שחלקיהם קטנים מכדי לאפשר את חלוקתם בעין על-פי דיני התכנון". חרף האמור, יש להעדיף בנסיבות המיוחדות לפרק את השיתוף בשני שלבים, כאשר תחילה ינתן פסק דין חלקי ביחס לתובעת ולאחר מכן פסק דין משלים לפירוק שיתוף בין הפרטיים וזאת במסגרת אותו הליך.

סעיף 39(א) קובע את העקרון היסודי שלפיו: "במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השתוף בדרך של חלוקה בעין". בכלל זאת, החוק קובע מנגנון לתשלומי איזון בין השותפים במקרקעין, אם כך תהא החלוקה בעין אפשרית ואם הדבר נראה לבית המשפט יעיל וצודק בנסיבות העניין (סעיף 39(ב) לחוק).

בית המשפט ציין כי שאלת טיבו ואופיו של ההפסד שנידרש להראות כדי להצדיק מכירה על פני רישום בית משותף נגזר מעליונות העקרון של החלוקה בעין, וקבע כי: "כך יהא בקרקע או בבית סתם. קל וחומר בבית שאנשים דרים בו" (עניין רידלביץ בעמ' 644).

...

על כן, אני מורה על פירוק השיתוף במקרקעין הידועים כגוש 30514 חלקה 41 בשכונת שייח' ג'ראח בירושלים, בדרך של רישום בית משותף, בהתאם לתשריט שהוגש למפקח על המקרקעין (למעט ביחס לחלק שהחזיקה בו נתבעת 18, אשר יועבר לחזקת התובעים).

לשם רישום המבנה כבית משותף, אני ממנה את ב"כ התובעים וב"כ הנתבעים ככונסי נכסים (להלן: כונסי הנכסים).

לאחר שבחנתי את מכלול טענות הצדדים, מצאתי לקבוע כי כל צד יישא בהוצאותיו.