פירוק שיתוף בנכס שהינו דיירות מוגנת

אם הנתבעים יחליטו שלא לממש את האפשרות שניתנה על ידי לעיל, בין אם כתוצאה מחוסר יכולת כספית ובין אם מכל סיבה אחרת, פירוק השתוף ייעשה בדרך של מכירת הנכס למרבה במחיר (למען הספר ספק, שני הצדדים יהיו רשאים להציע הצעות לרכישת הנכס), אולם תוך כך שהנתבעים יהיו רשאים להמשיך ולהתגורר בנכס כפי שעושים היום וכדיירים מוגנים וכך יהפכו הם לדיירים מוגנים של רוכש הנכס, תוך תשלום דמי שכירות מוגנים כחוק.

...

הנתבעים 2-4, 6 ו-7 (להלן: "שעיה"), אשר הגישו כתב הגנה בנפרד משאר הנתבעים, טוענים כי עצם העובדה שהתובעת זכתה בזכויות במקרקעין בדרך שזכתה, היינו נוכח עזיבתם של האחים הנפקדים וחוסר יכולתם לחזור ארצה כביכול, מחייבת את המסקנה שאין מקום להורות על פירוק השיתוף במקרקעין, שכן בנסיבות אלה, פירוק השיתוף צריך להיחשב כחוסר תום לב מצד התובעת וכשימוש לרעה בזכויותיה.

דמי שכירות ראויים לאחר שנתתי דעתי לטענות הצדדים, הגעתי למסקנה שיש לדחות את תביעת התובעת לתשלום דמי שכירות ראויים.

מאחר והגעתי למסקנה כי הנתבעים הינם דיירים מוגנים, לא עומדת לתובעת זכות כלשהי לדרוש תשלום דמי שכירות חופשיים וראויים כפי שתבעה.

סוף דבר אשר על כן, אני מקבל את התביעה לפירוק שיתוף, במובן זה שאני מאפשר לנתבעים לרכוש את חלקה של התובעת בנכס בתמורה לסכום של 2,058,014 ₪.

בנוסף לטענתם כי הם דיירים מוגנים מכוח שכירות מלפני היום הקובע לפי חוק הגנת הדייר, 20.8.68, טוענים הנתבעים כי בעקבות אישור בקשת פירוק השתוף על ידי בית המשפט - כל החלק המוחזק על ידי הנתבעים ייחשב בחזקתם ובדיירות מוגנת , וזאת מכוח הוראות סעיף 33 לחוק הגנת הדייר (ראה סעיפים 38 – 48 לסיכומי הנתבעים).

לנתבעים מוקנות זכויות בנכס כמו גם לתובעים מכוח צו הירושה, ומשנקבע כי לא היו לנתבעים מלכתחילה זכויות דיירות מוגנת – אין מקום להעניק להם זכויות אלה, יש מאיין, בעת פירוק השתוף בנכס.

...

אין בידי לקבל טענה זו של הנתבעים.

משהגעתי למסקנה כי הנתבעים לא היו מעולם דיירים מוגנים – אין מקום במקרה דנא להחלת סעיף 33 (א) לחוק הגנת הדייר, אשר הפסיקה מורה כי ממילא יש לפרשו באופן מצמצם (ראה למשל ע.א. 3295/94 בעניין פרמינגר פ"ד נ (5) 111).

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, אני קובעת כדלקמן: אין לנתבעים זכויות דיירות מוגנת בנכס, לא בחלק ההיסטורי ולא בתוספות שנוספו במהלך השנים.

המשיב הנו דייר מוגן בעצמו ואף בא בנעלי המנוחה לעניין זכויותיה לדיירות מוגנת.

זכות דיירות מוגנת; לטעמי, לאור נסיבות המקרה שבפני, בהן החייבת אינה מתגוררת בנכס כך שאינה טוענת לדיירות מוגנת וכאשר המשיב אינו בן זוגה של החייבת וכן בנסיבות בהן הבקשה היא מטעם שותפים רשומים בנכס, אנו מצויים בבחינת בקשה לפירוק שתוף מרצון ולאור כך יש לבחון אותה, הגם שהבקשה הוגשה במסגרת הליך שהנו הליך פש"ר. יש לזכור לצורך הדיון כי מדובר בנכס ירושה שהוא בבעלות מספר תאים משפחתיים, קשורים אך נפרדים ולא בבעלות משותפת של בני זוג שקשרו את גורם יחדיו.

...

התנהלותו של המשיב, ניסיונותיו למשוך את הצדדים לעוד ועוד הליכים תוך שהוא מתגורר בנכס מבלי לשלם עליו מאומה ופוגע בזכויותיו שותפיו בנכס, מבקש להגיע להסכמות אך בלבד ואלו יתאימו לצרכיו וטענותיו, כל אלו מעידים על התנהלות בחוסר תום לב של המשיב ומובילים למסקנה אחת והיא – כי אין "הצדקה עניינית להגן על השותף (המשיב – ר' ע') ולתת לו ליהנות על חשבון שותפו" (ראו עניין מובאריכי הנ"ל).

סוף דבר: מאחר וקבעתי כי בסמכותי להורות על פירוק שיתוף וכי המשיב אינו זכאי להגנת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, אני מורה על פירוק השיתוף בנכס בדרך של מכירתו כפנוי.

לצורך פירוק השיתוף בנכס אני ממנה את ב"כ המשיבים 4-7, עו"ד שמעון בן איון ככונס נכסים, הדירה תימכר כפנויי, על המשיב לפנות את הנכס בתוך 45 יום מהיום.

התובע לא עמד בנטל ההוכחה המוטל עליו להוכחת הטענות המפורטות בכתב התביעה ביחס לזכויות החייב בנכס והוא נימנע מהזמנת עדים רלוואנטיים לעניין זה. הנתבעת הנה דיירת מוגנת ומכוח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, אין להורות על פינויה מהנכס.

מכל מקום, המגמה העקבית בפסיקה קבעה פעם אחר פעם כי יש לצמצם את תחולת סעיף החוק הנ'ל. טענת הנתבעת לפיה החייב אינו נימנה על השותפים בנכס, ולפיכך בהתאם לסעיף 37 (א) לחוק המקרקעין כונס הנכסים אינו זכאי להגיש בשמו תביעה לפירוק שתוף בנכס, מהוה הרחבת חזית האסורה על-פי דין, ומכל מקום דינה להדחות אף לגוף העניין.

...

אקדים ואומר כי לא שוכנעתי בטענת כונס הנכסים כי בנסיבות מקרה דנן יש להסיק כי החייב והנתבעת זנחו את תוספת ההסכם שנערכה ביניהם ולפיכך היא פקעה ועברה לה מן העולם.

יש לקבל נימוק זה של הנתבעת כאשר ממילא אין לומר כי הימנעותה מנקיטת הליך מיוחד כאמור מחייב דחיית טענות ההגנה אשר נמצאו מוצדקות בהליך זה. על אף כי לגוף העניין לא מצאתי לקבל את התביעה, אציין כי לא שוכנעתי בטענת הנתבעת ולפיה הבעל אינו זכאי בהתאם לסעיף 37 (א) לחוק המקרקעין להגיש תביעה לפירוק שיתוף בנכס מאחר והוא אינו בעל זכויות בו. מעבר לעובדה כי הטענה מהווה הרחבת חזית האסורה על-פי דין, הרי כמפורט בסעיף 7 לעיל, ראש ההוצל"פ קבע בשתי החלטות נפרדות מיום 24.6.09 ומיום 21.9.09 כי על כונס הנכסים להגיש תביעה לפירוק שיתוף בנכס, וכך אכן פעל הכונס במקרה דנן.

לסיכום, אני דוחה את התביעה.

בבג"צ 323/81, המ' 533/81 וילוז'ני נ' בית הדין הרבני הגדול בירושלים, פ"ד לו(2) 733, 744 (1982), נקבע כי גם במצב שהיתה הסכמה בתחילה לחזקה הבלעדית, אולם התעוררה היתנגדות מאוחרת בזמן, לא תחול דיירות מוגנת על שותף: "ההלכה הפסוקה, ששותף לא יהיה דייר מוגן לפי החוק, אלא אם החזיק בדירה החזקה ייחודית כדין, דהיינו שהשותף האחר הסכים להחזקתו הבלעדית. כאשר חזקתו הבלעדית בדירה המשותפת היא בנגוד לרצון השותף האחר, בין אם מלכתחילה פלש לדירה שלא בהסכמת שותפו ובין שלכתחילה החזיק בדירה בהסכמת שותפו, אך כעבור זמן היתנגד שותפו לחזקתו הבלעדית בה (64/65, ענין משיח, פ"ד כ(1) 126) אין הוא מחזיק בדירה באופן בלעדי כדין ושותף מחזיק כזה לא יהיה לדייר מוגן לפי סעיף 33(א) כאמור." בתמ"ש (ת"א) 19220/97 קלדס נ' מזור (3.1.1999) קבעה כב' השופטת צפת: "פסיקת בית המשפט העליון, הצרה כאמור את תחולתו של סעיף 33 לחוק רק לנסיבות בהם ניתנה לשותף חזקה ייחודית בהסכמת השותפים האחרים ..יוצא איפוא כי הנתבעת אומנם מחזיקה בנכס כאחד הבעלים מאז פטירת האב, אולם החזקתה בנכס אינה ייחודית. אין מחלוקת כי לא הייתה הסכמה פוזיטיבית של התובעות להחזקתה- לא במפורש ולא במשתמע...ודוק! מגוריה של הנתבעת עם הוריה כברת רשות של הבעלים (ההורים) אינם מקנים לה זכות כלשהי על פי סעיף 33 לחוק שכן באותה עת היא לא הייתה הבעלים.. בסיכומו של דבר הוכחה פוזיטיבית לחזקה ייחודית מוטל על כתפי הנתבעת". בתמ"ש 61704-06-13 (27.2.2014) דן בית המשפט בשאלה האם יש להורות על פרוק שתוף בדירה שירשו צדדים מאימם והאם נתבע שהתגורר משך כל רוב חייו עם האם בדירה הנו דייר מוגן, ונקבע כי "במקרה דנן, לא הוכיח הנתבע שהתובע הסכים כי תוענק לו החזקה ייחודית בנכס. אדרבא, מהמכתב ששלח התובע לנתבע ביום 25.4.10 עולה בברור כי התובע לא הסכים לכך ועמד על זכותו לקבל דמי שימוש ראויים. גם מהעובדה כי התובע הגיש תביעת פינוי בהליך הראשון הדבר עולה במפורש". בע"א 175/81 אדמיר פתוח ואדריכלות בע"מ נ' קלו, פ"ד לח(4) 293 (1984) נדונה בהרחבה שאלת תחולתו של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר על פירוק שתוף במקרקעין; שְׁלוש שופטי ההרכב החליטו שלא להחיל את ההוראה אולם בחרו בדרכים שונות; השופט שמגר סבר כי עמידת השותף על זכות הדיירות המוגנת מכוח הסכמה להענקת זכות שימוש בנכס עשויה להחשב כחוסר תום לב במובן סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג – 1973; השופט שמגר הבהיר כי אם לא הושגה הסכמה מפורשת לכך שהשותף המחזיק ייהנה מזכות דיירות מוגנת, יראו בדרישתו לזכות הדיירות כפעולה שאינה בתום לב; השופטת בן פורת סברה כי רק מקום שבו מבקש הפרוק הוא שטוען לזכות הדיירות המוגנת, ייקבע כי פעל בחוסר תום לב וזכותו תשלל; השופט ש' לוין סבר כי ההסכמה להחזקה הייחודית, שמקנה מעמד של דייר מוגן, צריכה להימשך עד רגע הפרוק ואם בוטלה ההסכמה לפני כן לא ייהנה המחזיק מזכות הדיירות המוגנת [ד"ר יעקב שקד, פירוק שתוף במקרקעין (התש"ף-2020) עמ' 314-313 (להלן – שקד)].

...

דירת המגורים הסוגיות שבמחלוקת לעניין דירת המגורים בחינת טענות האחיות לעניין פירוק השיתוף בזכויות בדירת המגורים, מלמד על מחלוקות בסוגיות הבאות: האם הנתבעת היא 'דיירת מוגנת' בדירת המגורים ובהתאם לכך האם יש לשום את הדירה כ'פנויה' או כ'תפוסה'? האם קיומן של מחלוקות בין הצדדים הנוגעות להיקף עיזבון המנוחה ו/או קיומן של טענות בדבר כספים שהעיזבון חב לנתבעת, יש בהן כדי לעכב את פירוק השיתוף? אני סבורה שיש להשיב לשאלות הנ"ל בשלילה; אבאר עמדתי להלן: "דיירות מוגנת" – המסגרת הנורמטיבית התובעת טוענת כאמור להיותה 'דיירת מוגנת' מכוח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב - 1972 (להלן – חוק הגנת הדייר), הקובע: "(א) החזיק אדם בנכס כשהוא בעלו או חוכרו-לדורות, או אחד הבעלים או החוכרים-לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירתו בהוצאה לפועל של פסק דין או של משכנתה או בפשיטת רגל, או מחמת חלוקת הנכס במשפט חלוקה או בהסדר קרקעות או מחמת חלוקתו על ידי רישום בפנקס הבתים המשותפים כאמור בסעיף 42 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 3 - יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של החוכר-לדורות החדש.

סוף דבר באשר לדירת המגורים, אני קובעת כדלקמן: ניתן בזאת צו לפירוק שיתוף בדירת המגורים, ומכירתה כפנויה.

לצורך המכירה בשוק החופשי, אני ממנה את באי כח הצדדים – עו"ד טריכטר ועו"ד שחר – ככונסי נכסים, שיפעלו לקבל את המחיר המקסמילי האפשרי.

באשר לנכס המסחרי, אני קובעת כדלקמן: ניתן בזאת צו לפירוק שיתוף בנכס המסחרי.