פירוק שיתוף במקרקעין: סוגיות משפטיות

פירוק שתוף – אימתי? כלל יסוד בסוגיה נקבע בהחלטת כבוד הנשיא שמגר בר"ע 101/86 מוסא קדמאני נ' וסילה סלים אבו אלחאג' ואח', פ"ד מ(1), 613 (27.3.1986), שם נאמר, בין היתר, כי מאחר שהמחוקק נימנע מלהגדיר את המונח "מקרקעין משותפים", יש לפרש ביטוי זה על פי מובנו הלשוני ועל פי הקשרו החקיקתי.

אך אין זהו המקרה כאן, והתובע לא הציג לבית המשפט אסמכתא אחת – מהפסיקה או מהספרות המשפטית – לפיה הגדרת מספר חלקות נפרדות כיחידה תכנונית אחת – בין אם כמבנן או תחת כל שם אחר, ולא במסגרת תכנית איחוד וחלוקה, משנה את מערך הזכויות במקרקעין, ומקימה זכות לתביעה לפירוק שתוף.

...

כמובן שבית המשפט המחוזי היה ער לקושי לכאורה העולה מהקביעה כי פירוק שיתוף יבוצע גם על מגרש שטרם נרשם כיחידת רישום חדשה, ונימק: "סבורני שעל הבעייתיות האמורה, ניתן להתגבר על דרך פרשנות בצמצום של פסק הדין בעניין קדמאני, באופן שתחולתו תהיה לאותן נסיבות בהן הזכויות העומדות לפרוק וחלוקה נובעות מחוק המקרקעין ועל פיו ואולם, לא תחול במקרה בו הזכויות נשוא החלוקה אין מקורן בחוק המקרקעין, שאז ניתן לראות גם במגרש תכנוני בגדר יחידת מקרקעין שהינה מושא לפירוק שיתוף בהתאם לחוק המקרקעין. הנני סבורה כי פירוש כאמור מתבקש הן לאור שינוי המדיניות השיפוטית ... והן לאור התפתחות החקיקה במסגרתה הוכרה זכות הקניין מפורשות כזכות יסוד וזאת, במסגרת חוק יסוד - כבוד האדם וחירותו...". אם כך, על פי החלטת בית המשפט המחוזי בעניין קעניג, חרף הכלל שנקבע בעניין קדמאני, במקרה בו מקור הזכויות נשוא החלוקה אינו חוק המקרקעין, ניתן לראות גם ב"מגרש תכנוני" בגדר יחידת מקרקעין שהינה מושא לפירוק שיתוף בהתאם לחוק המקרקעין.

בעניין כאן, מתבקשת המסקנה שאין בנמצא תכנית איחוד וחלוקה של חלקותיהם של הצדדים להליך כאן, שכן תכנית רע/185/1 או תכנית רע/3000 אינן תכניות איחוד וחלוקה, ובכל מקרה הן לא שינו את מערך הזכויות הקנייניות של הצדדים, כפי שהוא מופיע בפנקס רישום המקרקעין.

סיכומו של דבר הבקשה מתקבלת והתביעה תימחק.

עם זאת, בהחלטתי האמורה קבעתי כדלקמן: "לאחר שעיינתי בטיעוני הצדדים שהוגשו לפניי, אינני סבור כי יש מניעה לנהל את ההליך במסגרת תיק פירוק השתוף, שכן המחלוקת העובדתית בין הצדדים מצומצמת ביותר, והמחלוקת העיקרית נוגעת לסוגיות משפטיות (וראו לעניין זה ד"ר יעקב שקד, שופט, פירוק שתוף במקרקעין, 255 (2020)). על כן, אם יגיש כונס הנכסים את הבקשה בשמו ובעצמו (להבדיל מהגשה על-ידי צד חצוני להליך "בהסכמת" הכונס), יהיה מקום לידון בבקשה לגופה ולהכריע בה. "

...

בהחלטתי מיום 28.4.2021 דחיתי את הבקשה, וקבעתי: "נחה דעתי ששווי המחוברים הובא בחשבון עוד בשלב האיחוד והחלוקה, קרי – כאשר נקבע היקף הזכויות של הבעלים השונים במקרקעין. במועד זה – הוא המועד שבו ניתן משקל לשימוש שעושים הבעלים במקרקעין ולטיב זכויותיהם, וחזקה על גורמי התכנון שנתנו דעתם גם לשווי המחוברים, והא ראיה – החלטת השמאי מתייחסת לנושא מפורשות, וקובעת באיזה אופן יינתן משקל לשווי המחוברים.

עם זאת, בהחלטתי האמורה קבעתי כדלקמן: "לאחר שעיינתי בטיעוני הצדדים שהוגשו לפניי, אינני סבור כי יש מניעה לנהל את ההליך במסגרת תיק פירוק השיתוף, שכן המחלוקת העובדתית בין הצדדים מצומצמת ביותר, והמחלוקת העיקרית נוגעת לסוגיות משפטיות (וראו לעניין זה ד"ר יעקב שקד, שופט, פירוק שיתוף במקרקעין, 255 (2020)). על כן, אם יגיש כונס הנכסים את הבקשה בשמו ובעצמו (להבדיל מהגשה על-ידי צד חיצוני להליך "בהסכמת" הכונס), יהיה מקום לדון בבקשה לגופה ולהכריע בה. "

ההכרה בזכות הדיירות המוגנת של השותף המחזיק נועדה למעשה רק להגדיל את חלקו ב"עוגת" השיתוף ולהעשירו על חשבון שותפו" (פסקה 58 לפסק דינו של כב' השופט (כתוארו אז) רון סוקול) ברי אפוא, כי אין לאפשר להררי לעקוף את ההחלטות הקודמות שניתנו בעניינו – הן בקביעת טבלאות האיזון, שעליהן לא השיג הררי בזמן אמת, הן בהליכי פירוק השיתוף, ולקבל תמורה עודפת, על דרך של המשך החזקה במקרקעין כאן, ואין להכיר בזכויותיו כדייר מוגן מכוח הוראות סעיף 33 לחוק הגנת הדייר הנ"ל. הפועל היוצא הוא, כי הררי אינו זכאי להמשיך ולהחזיק במקרקעין, משנמכרו זכויותיו בהם במסגרת הליכי פירוק השיתוף, ועליו למסור את החזקה במקרקעין לידי הכונס, וזאת לא יאוחר מיום 31.8.2021.

כמו כן, עותר התובע להורות על פירוק השתוף במקרקעין נשוא התביעה.

דיון והכרעה: לאחר עיון בבקשה ובכתבי הטענות, תגובת התובע, טיעוני הצדדים בכתב, ולאחר ששמעתי את הצדדים בדיון שנערך בפני, ולאחר שקילה, נחה דעתי, כי אין לביהמ"ש כאן סמכות לידון בתביעה, מפאת חוסר סמכות עניינית ואנמק טעמיי: כידוע, בהתאם להמלצותיהן של ועדות מקצועיות הוקם בית המשפט לעינייני מישפחה, במטרה לכנס תחת קורת גג שיפוטית - מקצועית אחת את הטיפול בסוגיות משפטיות שונות, ששורשיהן במחלוקות בתוך התא המשפחתי.

...

דיון והכרעה: לאחר עיון בבקשה ובכתבי הטענות, תגובת התובע, טיעוני הצדדים בכתב, ולאחר ששמעתי את הצדדים בדיון שנערך בפני, ולאחר שקילה, נחה דעתי, כי אין לביהמ"ש כאן סמכות לדון בתביעה, מפאת חוסר סמכות עניינית ואנמק טעמיי: כידוע, בהתאם להמלצותיהן של ועדות מקצועיות הוקם בית המשפט לענייני משפחה, במטרה לכנס תחת קורת גג שיפוטית - מקצועית אחת את הטיפול בסוגיות משפטיות שונות, ששורשיהן במחלוקות בתוך התא המשפחתי.

במצב דברים זה, אני מורה על העברת התביעה לביהמ"ש המחוזי בנצרת.

28 אני מחייב את התובע בהוצאות בסך כולל של 4,000 ₪, אשר ישולמו לידי הנתבעת תוך יום מהיום, שאם לא כן יישא הסכום הפרשי ריבית והצמדה כחוק מיום החלטתי זו ועד התשלום המלא בפועל.

המזכירות תעביר החלטתי זו לצדדים.

יוער, כי נשמעו עדויות מטעם הצדדים, אולם בעדויות אלה לא היה כדי להוסיף מידע רלוואנטי לצורך הכרעה בהליך, ועל כן – יתייחס פסק הדין לסוגיה המשפטית, שהיא הרלוואנטית.

הטעם לפגיעה זו היא התפיסה המשפטית שלפיה: "שיטות משפט שונות רואות את השתוף בנכסים כ'תקלה' שרצוי למהר ולהעבירה לשלב 'פירוק השתוף'. זאת בהיות מצבים אלה מקור פוטנציאלי לסכסוכים, ובהיות בתי המשפט מוגבלים ביכולתם להבטיח שלום בין שותפים ניצים לאורך זמן" (יעקב שקד, פירוק שתוף במקרקעין, 85, 2020, להלן: "שקד") ובהמשך: "פירוק השתוף אף נתפס כמעודד ניצול יעיל יותר של המקרקעין, בעוד הבעלות המשותפת, הנגועה ביחסים עכורים, מכבידה על פיתוח הנכס ופוגעת בסחרותו." (שקד, שם).

...

אין בידי לקבל את טענותיהם של הנתבעים, שלפיהן התובעת פועלת בחוסר תום לב, או כי היא פועלת כ"אשת קש" בעבור צד ג' כלשהו, המנסה, כך לשיטת הנתבעים, להשתלט על חטיבת קרקע בהיקף משמעותי.

ואולם בענייננו, וחרף האמור לעיל, אני סבור כי נכון יהיה לדחות את התביעה לעת הזאת, ולעשות שימוש בסמכותי על פי סעיף 37 (ב) להמשיך ולתת תוקף להסכם השיתוף.

הפועל היוצא הוא, שאני סבור שלעת הזאת, לא מתקיימים התנאים להורות על פירוק השיתוף חרף התניה שבהסכם השיתוף, וצודק ונכון יהיה לאפשר לבעלי המקרקעין ליהנות מפירות השקעתם, ובהתאם – יש לדחות את התביעה.

התביעה נדחית אפוא.

אקדים ואדגיש, כי אין צורך להדרש לסוגיית הבעלות או למעשה לטענה בדבר העדר סמכות עניינית לבית משפט זה, וזאת מן הטעם הפשוט ולפיו על התובע, במקרה שלפניי, להגיש תחילה תביעה לפירוק שתוף אשר במסגרתה יכול הוא, אף לכלול את הסעדים המבוקשים בתביעתו דנן.

בנסיבות, לא יכולה להיות מחלוקת כי יש להחיל את קביעת המחוקק בדבר קיומה של דרך ייחודית לבירור מחלוקת משפטית כגון המחלוקת דנן, דהיינו כל שותף במקרקעין זכאי בכל עת לידרוש פירוק שתוף בחלקה (ראו סימן ב' בפרק ה', סעיפים 37-45 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969).

...

הנתבעים הגישו כתב הגנה וכן בקשה לסילוק התביעה על הסף, היא הבקשה, מושא החלטתי זו. טענות הנתבעים העדר בעלות על המגרש הנתבעים טוענים, כי לא קיימת הכרעה פוזיטיבית בסוגיית הבעלות ולמעשה קיים ספק, אם התובע הינו הבעלים של המגרש.

סבורני כי אין טעם לדון בתביעה, מקום שבו לא הוגש ההליך הנכון והמתאים וכפי שיפורט בהמשך.

לאור כל האמור לעיל, אני מורה על מחיקת התביעה על הסף.

התובע ישלם לנתבעים הוצאות משפט בסך 5,000 ₪.