פירוק שיתוף במקרקעין: מינוי שמאי וחוות דעת

בחוות הדעת ציין המומחה כי הדרך היחידה לפירוק שתוף היא רישום בית משותף, כאשר לנתבעות יוקצה שטח בקומת הקרקע ואילו לתובע יוקצו יתרת השטחים בקומת הקרקע ובקומה השנייה.

בחלוף 7 ימים לא הוגשה כל בקשה ועל כן, ביום 16.6.2020 החלטתי למנות שמאי לצורך מתן חוות דעת לגבי תשלומי האיזון, בזיקה להצעה לפירוק השתוף שהוכנה על ידי מומחה בית המשפט.

...

לעיתים, שיקולים אלו עשויים להביא למסקנה כי יש לסלק את התביעה על הסף, שכן במקרים מסוימים יהא עדיף למנוע השקעת משאבים שיתברר כי היו לשווא.

סיכומו של דבר, אני מחליט לדחות את הבקשה.

בזיקה לקביעותיי בעניין התנהלות הנתבעות, אני מחליט לחייב את הנתבעות לשלם לתובע הוצאות בסך כולל של 2,500 ₪.

כאמור, הנתבע לא העלה את הנושא מאז הדיון של יום 25.9.16 וגם בדיון ההוכחות של יום 29.3.17, לא עשה כן. בנסיבות אלה ומשלא הוכח כי הבניין ראוי להרשם כבית משותף, גם לא הוכחה הטענה כי ניתן או כי צריך לפרק את השתוף בדרך זו. במאמר מוסגר, אציין כי אין מחלוקת כי חלק ניכר מהבניין, שהינו גם ככה ביניין ישן ורעוע, בנוי בצורת מעטפת (ראה עמ' 9 לחוות דעת משלימה של השמאי צבי רון וכעולה מהתמונות בעמודים 10 – 12 לחוות דעתו), כך שלא ברור האם חוות דעת המפקחת הייתה מאשרת את רישום הבית כבית משותף במצב שכזה.

בשלב זה ולנוכח תשובת הנתבע לפיה לא שמר בידיו אסמכתות ביחס להוצאות והכנסות לתקופה 1990 – 2000, ולבקשת התובעים וחרף היתנגדות הנתבע, מיניתי שמאי מקרקעין כמומחה מטעם בית המשפט, לצורך מתן חוות דעת ביחס לדמי השכירות הראויים מחד והוצאות תיחזוקה סבירות מאידך לשנים 1990 – 2000 וכך נעשה (תוך כך שצוין מראש כי ברור שאין בכך כדי לסמן מראש שיהיה מקום בהכרח לאמץ את מימצאי חוות הדעת).

...

לסכום זה יש להוסיף דמי ניהול ראויים, אשר בנסיבות העניין, סבורני כי מגיעים לנתבע, אשר טיפל לבדו בבניין, כאשר הוכחה ממשית לכך שהתובעים היו מוכנים להשתתף בכך, לא קיימת.

לפיכך, התביעה הכספית של התובעים הגלומה בתביעה למתן חשבונות דינה להידחות.

סוף דבר אשר על כן, שעה שמחד, התביעה הכספית נדחתה ומאידך, התביעה לפירוק שיתוף התקבלה, כל צד יישא בהוצאותיו.

העמדה שהוצגה על ידי בא כח התובעים היתה כי "אין פה שום דבר חריג. תמיד מישהו לא רוצה שיקנו אותו. דרך המלך לאפשר לו לקנות תוך שמירת זכויותיו על פי דין... הנתבע שב וצין שיש לו משקיע. יתכבד לירתום אותו להליך המוכר כפי שבימה"ש יפסוק או היתמחרות בין הצדדים או לכל צד ג' פתוח כל השוק ונכבד כל החלטה כזו". לאחר ששקלתי את טענות הצדדים בנסיבות הענין ובשים לב לאופן היתנהלות ההליך מצד הנתבע עד כה, אני סבורה כי הגיעה העת לקדם את התיק ולמנות כונס נכסים לצורך מימוש ההליך של פירוק השתוף תוך שמירת זכויות הצדדים בשים לב לחוות הדעת שניתנה בתיק.

על כונס הנכסים לפעול לפירוק השתוף במקרקעין ולבצוע הליכי המכירה בשם לב להחלטה זו ולאמור בחוות הדעת מיום 31.1018 של השמאי צבי רון.

...

לאור הניסיונות של הצדדים להידברות שלא צלחו, ואופן התנהלותם, אני סבורה כי לא יהיה זה יעיל ונכון להורות על פירוק השיתוף בדרך של התמחרות בין השותפים.

לנוכח חוסר האמון בין הצדדים ולנוכח המחלוקות המהותיות ביניהם, כפי שהתגלעו בהליך, אני סבורה כי למען קידומו ויעילותו של הליך הכינוס, יש למנות כונס נכסים , צד שלישי בעל ניסיון בתחום זה, אשר יפעל בהתאם להוראות בית המשפט ותחת פיקוחו.

בהתאם לכך, ניתנות אף ההוראות כדלקמן: אני ממנה את עו"ד רן ברז (אשר זהותו הוסכמה על ידי הצדדים) , ככונס נכסים של המקרקעין.

בין הצדדים היתנהל בבית משפט השלום בראשון לציון הליך משפטי שעניינו בפרוק השתוף במקרקעין (ת"א 3594/08 ולהלן: "הליך פירוק השתוף").

מעיון בראיות שהובאו בפניי, בכל הנוגע לפנייתו של ב"כ הנתבע עוה"ד חרחס לשמאי דסה בה אמר לו שהשומה שלו חורגת ואינה פרופורציונאלית ביחס לשומות אחרות, לא הוכח כי מדובר בהדלפה של נתונים קונקריטיים מתוך חוות דעת של השמאים הנוספים שמונו במסגרת הסכמות הצדדים.

מעיון בראיות התובעים עולה כי טענת התובעים ביחס לעליית מחירי הנדל"ן לא נתמכה בראיות קונקרטיות וגם חוות הדעת של השמאי שמואל פן אשר הוגשה מטעם התובעים, לא התייחסה במישרין לסוגיה זו. יחד עם זאת, אני סבורה כי יש ממש בעמדת התובעים, במובן זה שהתכלית הכלכלית-מסחרית של ההסכמות אליהן הגיעו הצדדים נועדה לאפשר לתובעים למכור את זכויותיהם במקרקעין במחיר שישקף ככל הניתן את שווי הזכויות הנמכרות במועד מכירתן, ולצד זאת, להוות דרך ראויה ויעילה לסיום המחלוקות הניטשות בין הצדדים מזה שנים רבות.

...

טענות הנתבע הנתבע הכחיש את טענות התובעים וטען כי יש לדחות את התביעה.

סוף דבר לנוכח האמור, אני מורה כי ההסכמות יבוצעו באופן שהערכות השווי של זכויות התובעים במקרקעין, כפי שצוינו בחוות הדעת של שלושת השמאים, יוצמדו למדד מחירי הדירות, וזאת מהמועד שצוין בחוות הדעת השמאיות כמועד הקובע ועד למועד התשלום ובהתאם לכך, התביעה לביטול ההסכמות, נדחית.

לנוכח התוצאה אליה הגעתי ובמכלול נסיבות העניין כפי שפורטו בפסק הדין, אני סבורה כי יש לפסוק הוצאות על הצד הנמוך.

אני מורה כי התובעים יישאו בהוצאות הנתבע בהליך זה, בסך של 1,500, וכן ישאו בשכ"ט עו"ד בסך כולל של 12,000 ₪.

לצד זאת עתרה בסיכומיה למנות שמאי מקרקעין שערוך "חוות דעת בה יציע את אופן פירוק השתוף", ואז לתת בידה "פסק דין משלים" לגבי פירוק השתוף.

...

התביעה לביטול הערת האזהרה מיום 7.5.1995 לטובת הבן המנוח והאלמנה – נדחית.

התביעה לביטול הסכם השכירות המוגנת בין המנוח לבין השוכרים מיום 17.5.1996 – נדחית.

התביעה לפירוק שיתוף – נדחית.