פירוק שיתוף במקרקעין בשל אי-אפשרות חלוקה בעין

ומה כאשר החלוקה האפשרית בעין הנה בדרך של רישום בית משותף? גם על כך עמד מ"מ הנשיא, כב' השופט לנדוי בעיניין רוטשילד בקובעו כי גם במקרה זה של חלוקה בעין בדרך של רישום בית משותף, תנתן עדיפות לרישום הבית כמשותף על פני מכירתו, אלא שבבואו להכריע יהיה בית המשפט רשאי לשקול שיקולים נוספים על פני ההפסד הניכר לשותפים בשל החלוקה, ובכלל כך לידון בשאלה האם יש בחלוקה בדרך של רישום הבית המשותף משום אי צדק כלפי מן מן השותפים.

כך גם כב' השופט מ' חשין בעיניין רידלביץ בקובעו: "...והרי זה, דבר המחוקק: שבעוד אשר לעניינו של סתם פירוק שתוף במקרקעין, ובכפיפות לכלל ההפסד הניכר, חייב הוא בית-המשפט להורות על חלוקה בעין – אין לו לבית-המשפט שיקול-דעת וסמכות אם יורה על חלוקה בעין או אם יורה על מכירה – הינה הוראת הבית המשותף מקנה סמכות לבית-המשפט ("רשאי בית המשפט") אם יורה על רישום בית משותף או אם יורה על מכירה למרבה במחיר".

ניתן היום, כ"ח אדר תשע"ח, 15 מרץ 2018, בהיעדר הצדדים.

...

אין בחלוקה בעין בדרך של רישום בית משותף כדי לגרום למי מן השותפים בהם הפסד ניכר, ואין בשיקולים הנוספים המתחייבים בנסיבות משום מניעה לחלוקת המקרקעין בדרך זו. אני מורה על פירוק השיתוף במקרקעין הידועים כחלקה 258 בגוש 6160 ומצויים ברחוב ניצנה 11 בעיר גבעתיים, בדרך של רישום בית משותף, ובו שתי יחידות רישום נפרדות.

אני מורה כי לאחר שיושלם הליך רישום הבית המשותף, יפורק השיתוף במחצית הדרומית של המקרקעין – המחצית ובה יחידת הדיור השנייה, אשר הוגדרה גם כ- "חלקה" ואשר זכויות החכירה בה שייכות לנתבעת 3 ולתומר – בדרך של מכירה לכל המרבה במחיר.

לשם ביצוע כלל האמור אני ממנה את התובע, עו"ד אביחי ורדי, שהינו המנהל המיוחד לנכסי החייב תומר קאירי נושא ת.ז. מס' 029054517 ביחד עם ב"כ הנתבעים, עו"ד אשר שלקוביץ, ככונסי נכסים.

במידה וחלוקה בעין איננה אפשרית עבור כלל השותפים, אך אין מניעה לחלוקה בעין במידה ומקצת השותפים יישארו בעלים במשותף ואותם שותפים הסכימו לכך, הרי שיש להורות על חלוקת המקרקעין בדרך זו. האמור יפה גם ביחס לפירוק השתוף על דרך של רישום בית משותף.

אלא שבבואו להכריע, יהיה בית המשפט רשאי לשקול שיקולים נוספים על פני ההפסד הניכר לשותפים בשל החלוקה, ובכלל כך לידון בשאלה האם יש בחלוקה בדרך של רישום הבית המשותף משום אי צדק כלפי מי מהשותפים.

העדר ההתייחסות בהסכם השתוף ובהסכם המכר ללא תמורה שבין מר עזרא לנתבעת 12, מלמדים כי לא נעשתה הצמדה כנטען.

...

סוף דבר אני מורה על פירוק השיתוף במקרקעין על דרך רישום בית משותף בין שני אגפים; עמק יזרעאל 48 ועמק יזרעאל 46.

בהינתן העובדה לפיה הצדדים לא הגישו חוות דעת של המפקחת על רישום המקרקעין כמצוות סעיף 42(א) לחוק המקרקעין ובהינתן המחלוקות ביניהם, אין מנוס ממינוי כונס נכסים חיצוני לביצוע הרישום.

לשם ביצוע האמור אני ממנה את עוה"ד יגאל דורון מרחוב החילזון 6 ברמת גן, בטלפון 03-7566400, בפקס: 03-7566401 ככונס נכסים.

משכך, אין אפשרות להוציא היתרי בנייה ללא הקמת המבנה בעת ובעונה אחת בכל שטח התוכנית המיועד למגורים ואין אפשרות לבצע חלוקה בעין.

מאחר ואין חולק כי שווי הזכויות עולה על 2.5 מיליון ₪ הרי שהסמכות לידון בתובענה נתונה לביהמ"ש המחוזי.

כל יתר הסעדים שעניינם מקרקעין, כמו תביעה לאכיפת הסכם מקרקעין, הצהרה על זכות או העדר זכות במקרקעין וכיו"ב – כל אלו מנותבים לבית המשפט המחוזי.

אמנם גם בעיניין אבו ג'אנם חלה על המקרקעין תכנית המורה על איחוד וחלוקה של המקרקעין ללא הסכמת הבעלים והבעלות על המיגרש טרם נרשמה בפנקס המקרקעין, אך שם עמדה למבקשים זכות להרשם כבעלי זכויות בחלק בלתי מסוים מתוך חלקה של רשות הפיתוח במיגרש בעיר רמלה, בו רשומות כבעלות זכויות רשות הפיתוח ונכסי רמלה 3 בע"מ. בעיניין נורילי הוחלט יש סמכות לביהמ"ש המחוזי לידון בתובענה לפירוק שתוף לפי סעיף 10 לחוק המיטלטלין, בשל שווי המיגרש.

...

נקבע : (סעיף 6 להחלטה) "כידוע, המבחן הקובע את שאלת הסמכות הוא מבחן הסעד. בענייננו, מתבקש פירוק השיתוף. לכאורה – פירוק השיתוף בזכויות במקרקעין; אך בפועל – תוצאתו המעשית של הסעד תהיה פירוק השיתוף במקרקעין, קרי – שלמקרקעין נושא ההליך יהיו בעלים חדשים. כלומר: גם אם אין מדובר בזכויות רשומות, מהותו של ההליך ועיקרו – מתייחסים לסוגיית הבעלות במקרקעין, ותוצאת ההליך – חילופי בעלים. בנסיבות אלה, דומה כי הערכאה המתאימה לדון היא זו שלסמכותה מסר המחוקק את הדיון בפירוק השיתוף במקרקעין, קרי בית משפט השלום, ואני קובע כי בית משפט זה מוסמך עניינית לברר את התביעה". המבקשים טוענים בבקשת רשות ערעור כי בימ"ש קמא שגה בקביעתו כי בביהמ"ש המחוזי קיימות דעות שונות וכי קיימת מחלוקת פוסקים.

כאן המקום להדגיש כי קביעותיהם של השופט הנדל ושל השופט עמית – כמו גם החלטתי זו – ניתנו בדן יחיד ואינן מהוות הלכה מחייבת, בהתאם לסעיף 20 (ב) לחוק יסוד: השפיטה".

בנסיבות אלה, אני סבורה כי התשתית העובדתית מובילה למסקנה כי עסקינן בפירוק שיתוף במקרקעין.

לסיכום: לאור האמור לעיל, ניתנת למבקשים רשות לערער והערעור נדחה לגופו.

מאחר ואין באפשרות אחד הצדדים לרכוש את חלקו של האחר רק במידה ולא ניתן לבצע חלוקה בעין בין הצדדים יש למנות כונס נכסים מוסכם לצורך מכירת המקרקעין לצד ג' המרבה במחיר.

כן. בית המשפט העליון דחה ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי שאישרה קביעה של בית המשפט לעינייני מישפחה שפירוק שתוף בהיעדר תשריט מאושר לחלוקת המקרקעין יעשה בדרך של מכירה באמצעות כונס, להלן תמצית החלטת בית המשפט לעינייני מישפחה אשר לא נהפכה על ידי בית המשפט המחוזי כפי שסיכם בית המשפט העליון בפסק דינו: ״עוד נפסק כי משלא הוצג תשריט מאושר לחלוקת המקרקעין, לא ניתן להורות על פירוק השתוף בדרך של חלוקה בעין.

בית המשפט הנכבד הוסיף וקבע כי אם יתברר תוך 120 ימים ממועד כניסת מינוי כונס הנכסים לתוקף כי לא ניתן לפעול לחלוקה בעין, כונס הנכסים יפעל לפירוק השתוף בדרך של מכירת המקרקעין במכירה פומבית וחלוקת הפדיון בין השותפים״ (בע״מ 2180/15 פלוני נ׳ פלוני, פורסם בנבו, 19/08/2018) ועוד: ״חלוקה בעין על פי סעיף 39 לחוק המקרקעין אפשרית רק "במקרקעין הניתנים לחלוקה", כלומר, מקרקעין שקיים לגביהם תשריט חלוקה שאושר על ידי מוסדות התיכנון, כאמור בסעיף 143 לחוק התיכנון והבניה, תשכ"ה-1965 .

...

משכך לא מצאתי להיעתר לבקשת התובעת לפיצול סעדים ובקשה זו נדחית.

סוף דבר הכונס שימונה יפעל בהתאם לאמור בסעיף 75 לעיל.

כאמור לעיל, לא מצאתי להיעתר לבקשת התובעת לפיצול סעדים.

בין הצדדים נתגלעה מחלוקת באשר לדרך פירוק השתוף; לטענת התובעת, יש לפרק את השתוף במקרקעין בדרך של מכירה, שכן פירוק שתוף בדרך של חלוקה בעין – אשר ממילא כלל לא אפשרי במקרה דנן, בין היתר בשל חריגות בנייה – יביא להפסד ניכר לשותפים, וכן בשל מערכת היחסים העכורה השוררת לטענתה בין הצדדים.

ומה כאשר החלוקה האפשרית בעין הנה בדרך של רישום בית משותף? גם על כך עמד מ"מ הנשיא, כב' השופט לנדוי, בעיניין רוטשילד בקובעו כי גם במקרה זה של חלוקה בעין בדרך של רישום בית משותף, תנתן עדיפות לרישום הבית כמשותף על פני מכירתו, אלא שבבואו להכריע יהיה בית המשפט רשאי לשקול שיקולים נוספים מעבר להפסד הניכר לשותפים בשל החלוקה, ובכלל כך לידון בשאלה האם יש בחלוקה בדרך של רישום הבית המשותף משום אי צדק כלפי מן מן השותפים.

עם זאת, מר רביב ציין בחוות דעתו כי במסגרת חישוב שווי הזכויות בחלופת פירוק שתוף בדרך של חלוקה בעין, לא הובאו בחשבון זכויות בנייה נוספות, זאת בשל העידר הסכמה קיימת לגבי ניצול זכויות בנייה.

...

מקובלת עליי טענת הנתבעות לפיה חלוקה בעין באמצעות רישום בית משותף איננה טעונה הסכמה, שאחרת לא היה בידו של בית המשפט להורות על רישום בית משותף בכל מצב שבו אין הסכמה של כל השותפים, והסמכות הקבועה בסעיף 42 לחוק המקרקעין הייתה מתרוקנת מתוכן.

סוף דבר הוכח בפניי כי בנסיבותיה של התובענה שבנדון, אין הצדקה לסטות מן הכלל לפיו פירוק השיתוף ייעשה בדרך של חלוקה בעין באמצעות רישום בית משותף.

התובעת תשלם לנתבעות הוצאות משפט בסך של 20,000 ₪.