פיצול חנות לשני עסקים ללא היתר בנייה

התובעת קיבלה היתר בניה לפרויקט הכולל שינוי מהותי של שני מבנים סמוכים קיימים, בהם הבניין בו מצויה החנות.

היא מייעדת אותו לעסק אחד או שניים לכל היותר, כדי למקסם את התועלת העסקית ממנו.

המותב הקודם שמע את כלל הראיות והעדים לסוגיית הפינוי, וזאת בהתאם להסכמת הצדדים לפצל את שמיעת ההליך ולדון בסוגיית גובה הפצוי בשלב השני.

עקרי ההחלטה חזרו שוב גם בהחלטה שניתנה ביום 4.12.22, בבקשה לעכב את הדיון עד להגשת בקשת רשות ערעור על ההחלטה שלא להתיר שמיעה מחודשת של הראיות.

...

נוכח האמור, אני מקבלת את קביעת מומחה בית המשפט לעניין שווי הגלריה.

אשר על כן, התביעה מתקבלת ואני מורה על פינוי הנתבעת מהמושכר.

התובעת תשלם לנתבעת עד ליום 11.7.23 סך של 2,900,894 ₪ בצירוף מע"מ, כחוות דעת מומחה בית המשפט, בסה"כ – 3,394,046 ₪.

אי הוכחת קיומו של הסכם שתוף מחייב בחלקה 32 התובע טוען בתביעתו לקיומו של מיטרד הגורם להפרת פרטיותו מצד הנתבע בכך שהאחרון התקין מצלמות בגובה 10 מ' המרוחקות כ- 1 מ' "מבית מגוריו המכוונות אל חצר ביתו"; לבניית חנות ע"י הנתבע המשמשת כגלריה לממכר מתנות, הפועלת ללא רישיון עסק וללא שניתן היתר בניה, תוך "הסגת גבול המקרקעין של התובע"; להקמת סככה המשמשת חניה לרכב הנתבע, המרוחקת פחות מ- 1 מ' "מביתו של התובע"; לבניית פרגולה/מצללה "בקוו אפס" מכל הכיוונים, לרבות "מהמקרקעין של התובע". אלא מאי? התובע אינו טוען בכתבי טענותיו כי נערך במהלך השנים הסכם שתוף רשום/לא רשום בין בעליה המשותפים של חלקה 32, אשר במסגרתו הוקצו לשותפים מגרשים ספציפיים לשימושם והחזקתם הבלעדיים.

ברי כי בעל דין הטוען כי הנו מחזיק ומשתמש בשטח מוגדר מתוך חלקה שבבעלות משותפת (חלקה 32 במקרה דנן), וטוען לפלישה למגרשו, עליו הנטל להוכיח כי נעשתה חלוקת שימוש בחלקה 32 בין על דרך פירוק שתוף במקרקעין ע"י ביהמ"ש ובין על עפ"י הסכם שתוף/הסכם חלוקת שימוש בין כלל הבעלים במשותף על החלקה המשותפת, חלוקה המהוה פיצול של החלקה המשותפת לתתי חלקות, המפרט איזו תת חלקה (מיגרש ספציפי), יועדה לשימושו של כל אחד מהשותפים, ומה גבולותיה.

...

סיכומם של דברים, ולאור הכשלים הראייתיים בסל הראיות שהציג התובע כמפורט לעיל, דין התביעה העיקרית להידחות ללא צורך לדון ולהכריע בה לגופה.

בהעדר הוכחת יריבות משפטית בין התובע שכנגד לנתבע שכנגד, גם דין התביעה שכנגד להידחות, ולו מטעם זה בלבד.

סוף דבר מכל האמור לעיל – אני מורה על דחיית התביעות ההדדיות.

בהיתחשב בכך שהמבנה הוקם בשנת 1926, ושנתבעת 1 התחתנה בשנות ה-50 ונתבעת 18 נולדה בדירה במבנה באותה תקופה, לא בלתי נימנע להניח כי אפשר שהנכס ניבנה כיחידה אחת (או למצער כשתי קומות), אך פוצל בשנות ה-50.

היות והצדדים הסכימו כי ככל שהפיצול בוצע לפני שנת 1967 הוא חוקי ואינו טעון היתר בנייה, הרי שעצם החלוקה לא אמורה להוות מחסום מפני אישור התשריט.

נכונה אני להניח כי מדובר בבנייה שנוספה לאחר שנת 1967 (למצער, בנוגע ליחידה שניסגרה בדירה 2), ללא היתר בנייה כדין.

שם, בנסיבות הדומות לנסיבות ההליך הנוכחי, נבחן עניינו של בית בן שלוש קומות ובו חמש דירות וחנות, ששני שותפים החזיקו בו ביחס בעלות דומה מאוד לזה של התובעים והנתבעים בהליך זה. רידלביץ התגוררו בדירה בחזקתם, ויתר הדירות היו מושכרות.

בית המשפט הבהיר כי: "החוק אינו מעסיק עצמו בכדאיות גרידא, במסחר, בעסק, בהשוואת ערכים בין סוגי הפעילויות, בשאלה איזו פעילות תביא עימה את התמורה הגבוהה ביותר. החוק משוחח עמנו על דרך השלילה: האם ייגרם 'הפסד ניכר' עקב החלוקה? ... השאלה אינה כיצד ניתן לנצל באופן מלא את הפוטנציאל הממוני הטמון בנכס המקרקעין, ולא בהשוואה לפוטנציאל זה נבחן את שאלת ההפסד הניכר" (שם, שם; ההדגשה הוספה).

...

על כן, אני מורה על פירוק השיתוף במקרקעין הידועים כגוש 30514 חלקה 41 בשכונת שייח' ג'ראח בירושלים, בדרך של רישום בית משותף, בהתאם לתשריט שהוגש למפקח על המקרקעין (למעט ביחס לחלק שהחזיקה בו נתבעת 18, אשר יועבר לחזקת התובעים).

לשם רישום המבנה כבית משותף, אני ממנה את ב"כ התובעים וב"כ הנתבעים ככונסי נכסים (להלן: כונסי הנכסים).

לאחר שבחנתי את מכלול טענות הצדדים, מצאתי לקבוע כי כל צד יישא בהוצאותיו.

בשנת 1997 או בסמוך בנתה מלכה, על פי היתר בניה מיום 24.2.1997, קומה שנייה מעל הנכס ו/או החנויות שרכשה ממר יעקב גילבוע, כולל סגירת מעבר (בקומת הקרקע) בין שני חלקי הנכס והוספת מדרגות פתוחות לקומה השנייה.

במיתחם הצמוד לתתי החלקות פועלות חנויות שניבנו כאשר ניבנה המיתחם, ולכן רמ"י מאפשרת פעילות עסקית לצד תעשיה ומלאכה.

התובעת לא חשבה באותה עת שתוכל להפעיל במקום מסעדה/מסחר/שירותים אחרים, ולא ביקשה לעשות כן, ולכן יש לדחות את טענת התובעת להסתמכות על אפשרות להפעיל במקום בית עסק שאינו בגדר תעשייה ומלאכה.

בהתאם לנהלי הרשות (למשל: נוהל B 35.14 בדבר שינוי יעוד/ניצול או פיצול מיגרש), לא תהיה מניעה לחתום עם התובעת על עסקת חידוש החכירה אם תסדיר את השימושים בנכס, בין אם בעריכת עסקת שינוי יעוד וניצול, במסגרתה יתוקן חוזה החכירה, יתוסף יעוד מסחרי לייעוד המותר לשימוש ויימסר תשלום עבור השמוש בייעוד החדש; ובין אם על דרך הפסקת השמוש המסחרי החורג.

...

הנתבעות טענו בסיכומיהן כי דין התביעה להידחות מחמת הטענות הבאות: יש לדחות את התביעה על הסף מחמת העדר עילה (רמ"י אינה הגוף המנהל את הרישום במרשם המקרקעין), ו/או העדר יריבות (בהתאם להוראות החוזה עליו חתמה התובעת, ועל פי נוהל B 22.04, בדבר פעולות לצורך רישום/עדכון זכויות בלשכת רישום המקרקעין, החובה לפעול לרישום הזכויות במקרקעין מוטלת על החוכר).

ואולם, משעה שגם הנתבעת הרחיבה טענותיה בסעיף 18 לסיכומיה עת הקדישה פרק נפרד לטענותיה כי לא נפל פגם בהתנהלותה, וכי אין לצפות ממנה לערוך ביקורות באלפי העסקים שבמקרקעיה, הרי שיש לראות בכך הסכמה לפריצת המסגרת הדיונית, גם בסוגיות החורגות מן המחלוקת הפרשנית בשאלה אם מסעדה נופלת לגדר "מלאכה". שוכנעתי כי יש ממש בטענת התובעת כי הנתבעת ידעה שנים ארוכות על השימוש העסקי שנעשה במקרקעין, כמו בעסקים מסחריים סמוכים, שהנתבעת מודה כי נעשה בהם שימוש מסחרי.

בנסיבות מעין אלו, בהן התעלמה רמ"י מהשימוש הנוגד את תנאי החכירה, אני סבורה כי אין מקום להתנות את רישום החכירה וחידושה, בתשלומי עבר בגין תקופה המוקדמת למועד שבו גילתה רמ"י דעתה לראשונה כי היא עומדת על הפסקת השימוש המסחרי שאינו תואם את חוזה החכירה, ולחלופין, מתנה את חידוש החכירה בהסדרת עסקת שינוי יעוד/ניצול.

בשולי הדברים אוסיף כי בעניין מנש לא הייתה מחלוקת שמסעדה אינה עולה בקנה אחד עם מטרת חוזה החכירה שכמו בענייננו, היה למטרת תעשייה ומלאכה; מה שמחזק את מסקנתי כי על פי פרשנות תכליתית אובייקטיבית, "מסעדה" אינה בבחינת "מלאכה". סוף דבר: אני קובעת כי ניהול המסעדה אינו תואם את מטרת החכירה בחוזה החכירה.

כל שצרף היה רשיון עסק לשנת 2012 (נספח 1(ד)), אך בו צוין כי "אין לראות במתן רשיון משום 'לגאליזציה' כלשהי לבניה המצויה במקום". כנשאל בחקירתו הנגדית האם יודע שאין היתר בניה למבנה השיב "אני לא יודע שאין היתר בניה" (עמ' 1348 לפרו' שו' 11-12); כשנשאל האם אי פעם בדק אם יש או אין היתר למבנה אותו רכש (בשני שלבים, עם השנים, כפי שנראה להלן), השיב: "בחיים לא" (עמ' 1348 לפרו' שו' 13-14); היינו – לא הוכח כי למבנה שהחזיק בבאני ערב הפינוי, היה היתר בניה כדין.

ההסכם הוא מיום 13.5.2009 (ההסכם גם צורף בצורה ברורה יותר וסומן נ/73); ב"הואיל" הרביעי של ההסכם האמור נרשם כי – "והואיל ואין רישום מסודר לגבי הזכויות בחנות והרישום היחיד לגביה הוא בעריית טירת כרמל (ככל הנראה הקרקע עליה ניצבת החנות היא קרקע השייכת למינהל מקרקעי ישראל) וכזה הוא מצב הדברים מזה שנים ארוכות". במילים פשוטות יותר – התובע אברמוב ידע ו/או צריך היה לדעת לנוכח האמור בהסכם, כי הזכויות במבנה שרכש אינן מוסדרות ברמ"י בדרך של חכירה, וזאת מעבר לעובדה שהחנות ניבנתה ללא היתר כדין (ראו דברינו בסעיף 93(יא) לעיל).

כפי שהרחבנו בפרקים הקודמים, המבנה המקורי, ממנו פוצלו המבנים בהם החזיקו ניסים ואלי, ניבנה על ידי ראובן אברהם ללא היתר בניה, ולא נחתם לגביו הסכם חכירה, חכירת משנה או הסכם הרשאה.

...

על כן אני מורה על דחיית התביעה שכנגד.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל אני מורה על דחיית התביעה העיקרית והתביעה שכנגד.

במצב דברים זה אני מורה כי כל צד יישא בהוצאותיו, לרבות עמרם (שניתן להניח כי תרוויח גם היא מעסקת הרכישה של מקרקעי המתחם מהנתבעת, הגם שהרווח לא יגיע כדי התעשרות שלא כדין).