פיצויים מוסכמים בגין הפרת חוזה מכירת נדל"ן

להלן דבריו: "...בהסכם המכר כמו בכל הסכם מכר בנדל"ן כשמפגרים בתשלומים מעבר לתקופת גרייס, הקונה צפוי בתשלום פיצוי מוסכם אם אני זוכר נכון אולי היה 15% מהסכום כולו ולא מעטים לצערי הרב הפרו את ההסכם ולכן, מולי עמדה דילמה להתעקש על נושא של תשלום פיצויים בגין האיחור במסירה או גם ויתור על הריבית, גם ויתור על הקנסות ועל הטענות של הפרה יסודית של ההסכם וקבלת הנחה בריבית. אני לא רציתי להפסיד את הכל..." (עמוד 20 שורות 2-6).

מאחר שרבים מהרוכשים (עו"ד וטין העיד כי ייצג את רוב הרוכשים בפרויקט ורק חלק קטן מהם הגיש את התביעה דנן- עמוד 30 שורות 14-17) היו במצב של הפרה מול הנתבעת הוא העדיף לנהל משא ומתן עם הנתבעת במסגרתו הוסכם על הפחתת ריבית הפיגורים בגין איחורים בתשלום ואי עמידה של הנתבעת לשלם לה פיצוי מוסכם בגין הפרת ההסכם ומנגד לוותר על הדרישה לקבל פיצוי בגין האיחור במסירה.

...

לאור האמור לעיל, משנחה דעתי כי עו"ד וטין ייצג את התובע 24 ואביו שפעל מטעמו חתם על הסכם הוויתור ולאור עדותו של עו"ד וטין בדבר הנסיבות של ויתור על פיצוי וההסברים שנתן, אני דוחה את תביעתו של התובע 24.

לאור האמור לעיל, מאחר שעו"ד וטין ייצג את התובעת 30 גם בשלב המסירה וחתם בשמה על כתב ויתור, הרי שגם דין תביעתה להידחות.

סוף דבר סוף דבר, התביעות כולן נדחות.

הואיל והסכום שקבלה על פי הסכם המכר הוא הפצוי המוסכם, הייתה המוכרת רשאית לטענתה להותיר את הסכום בידיה, נוכח הפרת הסכם המכר בידי התובע.

עו"ד מועלם השיבה בחקירתה הנגדית שהתובע הציג את עצמו בפניה כאיש עסקים מנוסה, הרוכש נכסי נדל"ן בארץ ובחו"ל. התובע הסביר לה שהוא סומך על רותי, אשר בדקה את העסקה ביחד עם בחור בשם דוד אפרתי, העוסק בתחום זה באיזור ירושלים.

...

סיכום אשר על כן אני דוחה את התביעה ככל שהיא מופנית כלפי המוכרת, וכפועל יוצא אני דוחה גם את ההודעה לצד השלישי.

אשר לתביעה נגד עו"ד מועלם, נדחית בזאת התביעה בגין רשלנות מקצועית, יחד עם זאת אני מקבלת את התביעה בעניין שכר הטרחה וההוצאות.

נוכח ההליכים הממושכים שהתנהלו בתיק, ישלם התובע למוכרת את הוצאותיה, לרבות שכר טרחת עו"ד, בסך כולל של 35,000 ₪.

רקע כללי ויריעת המחלוקת בקליפת אגוז עניינן של התביעה העיקרית ושל התביעה שכנגד שלפניי הוא בעתירת התובעת והנתבעת שכנגד (להלן: התובעת) לפסיקת מלוא הפצוי המוסכם, בגין הפרת הסכם למכירת בית, ובעתירת הנתבעים והתובעים שכנגד (להלן: הנתבעים) להורות על החזר כספים שהתקבלו ע"י התובעת במסגרת ההסכם ושטרם הושבו לנתבעים.

ענייננו במקרה קצוני ביותר של נתבע העוסק בנדל"ן, ושעשה עסקה או שתים בחייו (בהקשר זה אציין כי דרור עצמו זכה לפצוי מוסכם בשיעור של 10% מעיסקת מכירת הדירה שהתבטלה בלוד, כפי שהדברים עולים מסע' 28 לכתב ההגנה) שחשק בבית, כאשר הוא יודע כבר במעמד כריתת ההסכם כי אין ביכולתו לרכשו בהיעדר הון עצמי.

...

זאת ועוד: נוכח כל האמור לעיל ונוכח התנהלות התובעת יש מקום לביטול העסקה והשבת מלוא סכום התמורה ששולמה ע"י הנתבעים לידיהם.

תוצאה אשר על כן אני מורה על קבלת התביעה במלואה ועל דחייתה של התביעה שכנגד.

הנתבעים ישלמו ביחד ולחוד לתובעת את הסך של 240,000 ₪, כשסכום זה נושא ריבית והפרשי הצמדה מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל.

טענות התובעת, בתמצית הנתבע נהג ערמומיות, עשה שימוש בדירת הצדדים ללא תשלום דמי שימוש, משך זמן, היתנהל בחוסר תום לב ומשכך נקבע הפצוי המוסכם בשיעור גבוה, כצופה פני תחבולות הנתבע, ואכן זה האחרון הפר את הסכם המכר למרות שזה אפילו אושר על-ידי בית המשפט – למד גם מן האישור כי הסכום של הפצוי המוסכם אושר בהחלטה שיפוטית חלוטה.

בתמצית פסק הדין (רציו) בע"א 4630/04 קניונים נכסים ובניין בע"מ נ' יעקב נדל"ן בע"מ (פמ"מ – 13.12.2006), נכתב כך: "חוזה מתפרש לפי אומד דעת הצדדים. חופש החוזים מקנה אפשרות לשילוב בין תרופות להפרת חוזה. אין השבה מוסכמת וקיומם של פיצויים מוסכמים מוציאים בהכרח זו את זה, ובתנאי שלא תהא חפיפה ביניהם. בעניינינו הצדדים גיבשו "חבילה" מוסכמת, שחלקה - השבה מוסכמת וחלקה פיצוי מוסכם, ואלה אינם מוציאים זה את זה. לפנינו חוזה לא מסובך לרכישת נכס, שבו נקבעה גם הוראה כי אם יופר החוזה הפרה יסודית ע"י הקונה, כבעניינינו, קמה זכאות לביטול.

(2) (בעקבות ע"א 707/78, 713[7]) כשבוחנים את השאלה, אם יש מקום להפחית את שיעור הפיצויים לפי הסיפא לסעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), יש לבחון את ההפרה הקונקרטית, על תוצאותיה, בכור המבחן של סעיף זה, דהיינו, לקבוע אם מלכתחילה, בעת כריתת החוזה, עשוי היה המפר לראות את הפיצויים המוסכמים כמשקפים לפי קנה מידה סביר כלשהוא את הנזק, העשוי להגרם מאותה הפרה ( 436א-ב).

...

נזק שנגרם לתובעת עקב שימוש בלעדי בנכס משותף על ידי הנתבע שעה שהיא נדרשה לשלם שכירות – יש להורות כי הנתבע ישלם לתובעת סך של 5,000 ₪ בחודש בגין חלקה בדמי השימוש זאת החל מספטמבר 2019 או לכל הפחות החל מיולי 2020 (מועד צו פירוק שיתוף) ועד למועד הפינוי בפועל, סך של 140,000 ₪ נכון להגשת התביעה בתוספת התקופה שתיווסף עד הפינוי בפועל.

(1) מקום שבית המשפט מגיע לכלל מסקנה כי שיעור הפיצוי נקבע - באורח נורמאטיבי - ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש, אין רואים את תניית הפיצוי כבטלה, אלא שבית המשפט קונה שיקול-דעת ("רשאי") להפחית את שיעור הפיצוי שקבעו הצדדים מראש ( 435ד-ה).

וכך כתבתי בהחלטתי: "לפניי בקשה, עוד ביום 2.8.21 עת הגישו כונסי הנכסים עורכי הדין לוי ואוסדיטשר, הודעה על הפרת ההסכם. הודעה זו אינה אלא מעין בקשה למתן הוראות, היא בעצם מעין מיני תובענה בשאלה האם יש להמשיך בביצועו של הסכם המכר, אם לאו. למעשה, הבקשה הוגשה בעקבות החלטה שנתתי ביום 23.5.21, עת אישרתי הסכם מכר אשר נחתם בין הצדדים, לפיו אמור היה המשיב, לבקשה 6, להלן גם האיש, לרכוש את הנכס המשותף לצדדים כנגד שווי של 4,320,000 שקל או במילים אחרות צריך היה האיש לשלם לאישה סך 2,160,000 ₪. את סכום הכסף, על פי הסכם המכר אמור היה האיש לשלם עד ליום 22.5.21 ואין עורר כי סך 1,710,465 אלף ₪ לא שולמו על ידו, במילים אחרות או אם תרצה האיש פרע כ-430,000 ₪ לערך. או אם תרצה אחרת תאמר שחלק הארי של הסכום בו חב המשיב לא שולם. ביום 2.8.21 אגב בקשה 6 העביר המשיב מר נ"ק תגובה ולפיה הוא מודיע ב-2.8.21 כי הוא החליט למכור את זכויותיו בדירה לצד ג' וכי אכן לא שילם עוד את הסכום. אמור מעתה שאין עורר שהמשיב הפר את הסכם המכר גם לא קיבל היתר לאחר בתשלום ולא ביקש מבעוד מועד את הארכת המועד. כמו הציב בעצם המשיב את המבקשת ואת הכונסים בפני מצב מוגמר לשיטתו 'רוצים לא כלום לא רוצים גם לא כלום'. רק ביום 2.8 סיפר המשיב כי אביו נפטר, אביו עליו השלום, נפטר לפני כשנתיים ימים. המבקש היה אמור לקבל את חלקו בכספי הירושה, ועל סכום זה בנה הוא כדי לבצע את הסכם המכר. מה שלא סיפר המשיב זה שאין מדובר בהליך שסופו נראה לעין, אלא בעצם רק הוא בסמוך לקראת חתימת הסכם המכר אם לא אחריו, התחיל הוא לטפל בבקשה לצו קיום צוואה והנה, כפי שהוא אומר גם היום, כ-4 חודשים לאחר המועד אשר (לא ברור) לתשלום עדיין לא הסתדרו הדברים, נדרשים מסמכים שונים, ושלא יודע מתי ואם יתקבל צו קיום צוואה, אולי יוותר בסופו של יום (לא ברור). במילים אחרות, על פי האמור באותה הודעה (לא ברור) החליט המבקש למכור את זכויותיו בדירה לצד ג' ובכך לשלם. הוסיף בסעיף 10 המשיב ואמר שיש לראות את המשיבה כמי שהפרה את ההסכם. מכיוון שהיא רוצה לזכות בפיצוי המוסכם. אותו פיצוי עומד כאמור על סך כ-432,000 ₪. אותה הודעה ביום 2.8.21 היא הפעם הראשונה שבה בעצם נודע לעיני כי המבקש החליט להפוך את ההסכם למעין מסחר בקרקעות ולהעביר את הרכישה לצד ג' אשר אמור לשלם 50,000 שקל פחות. אלא שאת ההודעה כי המחיר שאותו מציע אותו צד ג' לא ננקבה בהודעה ובעצם לך ודע מה סיכמו ביניהם אם בכלל צד ג' והמשיב כאחד. אלא שבכך לא תמו תעתועיו. ביום ה-4.8 הגיש המשיב בקשה למתן אורכה. באותה בקשה למתן אורכה ביקש הוא אורכה של 15 ימים לשלם את הסכום, ואם תעיין ותעיין באותה הודעה לא תמצא אלא בסעיף 18 התניה לשלם עם קבלת הסכמה לרישום הערת אזהרה לטובת צד ג'. יכולת לסבור כי אותו צד ג' הוא אותו בנק למשכנתאות אשר נזכר קודם לכן, אלא שלשון הבקשה לא מזכירה כלל סיחור הזכויות לטובת אותו צד ג'. רק בסעיף 24 מספר לנו המשיב כי יש טעם לאשר מכירת הזכות לצד ג'. אין עורר כי הסכם המכר במסגרתו רכש והתחייב המשיב את הזכויות בדירה לא איזכר אפשרות של סיחור הדירה לצד ג' כל שהוא. ההסכם לא נתן למשיב זכות להערכת המועד, הוא לא נתן למשיב את הזכות להיות מתווך מקרקעין או להעביר את הזכויות לצד ג' כאשר אדם אינו ממלא את חובותיו על פי הסכם מכר, חוזרת הדירה לממכר אצל כונסי הנכסים, המשיב אשר התחייב לרכוש את הדירה אינו הופך על דרך אי התשלום לבעלים אשר יקבע כי הדירה תימכר בפחות. להיפך, חודשים חלפו ומחירי המקרקעין עלו, לו היה מתכוון המשיב להחזיר לכונסים את הדירה כי הוא לא עומד בתשלומים יכלה הייתה המבקשת למשל לנסות להשיג יותר ולא להתחייב להצהרותיו של המשיב כי היא צריכה להסתפק בקונה אשר יציע פחות. אין ויכוח למעשה שהמשיב הפר את ההסכם כי הוא לא פרע במועד, וגם כאשר החלטתי ביום 4.8.21 בהצביעי על כך שהבקשה להארכת מועד הוגשה כבר לאחר הפרת ההסכם, חודשים לאחר הפרת ההסכם, לאחר שהחלטתי לתת למבקש 48 שעות להשלים את המגיע ממנו, לא השלים המשיב ולו אגורה. לא רק שהמשיב לא השלים ולו אגורה גם אותו צד ג' שהוא מדבר בו עוד לא הביע שום התחייבות כעת לקנות משהו באיזה שהוא מחיר ובוודאי שהערובה שהוא הגיש בשעתו אגב השתתפותו בהתמכרות בה לא זכה צד ג' בשל המשיב, אותה ערבות הוחזרה ואין בנמצא שום ערבות לגבי אותו צד ג', במילים אחרות הכונסים אינם חייבים לצד ג' דבר. דרישתו של המשיב כי כונסי הנכסים בלא תשלום גם יתנו הודעה, הערת אזהרה לאותו צד ג' לו כך היו נוהגים כונסי הנכסים הלוא הם פועלים בניגוד לדין בלא אישור של בית המשפט, וטוב עשו הם כאשר לא הסכימו בשום צורה ודרך לאפשר רישום הערת אזהרה לטובת צד ג'. צריך להבין, כאשר אדם מתקשר בחוזה לרכישת מקרקעין. קל וחומר שמדובר באישור הסכם שכמוהו כהחלטה שיפוטית, מול כונסי נכסים, מועדי התשלום אינם המלצה. אדם אינו יכול להחליט שהוא איננו משלם, גם אם הוא טוען שהוא התכוון בשעתו לשלם, גם אם הוא סבר שבתוך ימים ספורים אפשר לסדר את צו קיום צוואה, טעויותיו אינן נופלות לפתחם של כונסי הנכסים או של הצד שכנגד, אם בכלל טעות הייתה זאת. נוסיף ונאמר שכאשר אדם אינו מקיים את ההסכם טוב ייעשה כאמור אם יחזיר את הנכס לכונסי הנכסים ולא יראה בנכס כבשלו, ינהל משאים ומתנים על נכס שאותו לא רכש עם צדדי ג' למיניהם ויאמר לבית המשפט באיחור ניכר עכשיו תאריך לי את המועד. למעשה רק כשחלף ה-22.5.21 סוף המועד נזכר המשיב לספר שהוא לא מתכוון לעמוד בתשלומים. בוודאי לא בזמן. כך או אחרת ביום 4.8.21 הארכתי למבקש את המועד ב-48 שעות ואין ספק שעד לרגע זה לא הפקיד המבקש דבר, לא הניח בפניי דבר, לא הפקיד עבור בעל התשלום רוב הסכום שבו הוא חייב, למעשה אם תרצה תאמר שלא הופקדו עד היום אלא כ-20 אחוז לערך מן הסך של שווי הדירה. מוסיף המשיב וטוען שבכלל המבקשת וכונסי הנכסים אינם בסדר כי הם לא הסכימו לרישום לטובת צד ג'. טענה זו היא אבסורד מוחלט. ואקדיש ואומר שוב, כי לו התכוון המשיב והיה לאפשר לו לסחר את הזכויות לטובת צד ג' היה צריך לומר זאת במסגרת הסכם המכר אגב המו"מ, ואז מצופה מן הכונסים לבוא ולומר שאין הם צריכים להסתבך בעסקאות מורכבות, רוצה המשיב שיקנה בעצמו, לא רוצה שלא יקנה בעצמו, ודי לחכימא. למעשה אני רואה בהתנהלותו של המשיב מעין עשיית דין עצמית. ראשית, התחייב הוא בהסכם מבלי שיוודא כי ברשותו האפשרות לשלם. אמונותיו המוצהרות כי צו קיום צוואה אפשר יהיה להשיג בזמן ויהיה זה מקור סילוק אינה מעניינה של המבקשת. יכול היה למשל המשיב אם ראה שצו קיום הצוואה מתעכב לפנות לבנק ולבקש הלוואת ביניים עד אשר ישתחרר צו קיום הצוואה, כזאת לא עשה. הוא העדיף שתשב המבקשת בחוסר ודאות, מי יודע עד מתי ואם בכלל, בבחינת מעין דמות הנתונה לשליטתו וגחמותיו, אך לא כך כלל (לא ברור). הסכם מכר המקבל תוקף משפטי אינו יכול להיות מופר כלאחר יד מבלי שיהיו לדברים תוצאות. ואולי כדי להצדיק את מה שאני אומר יספר לי המשיב בקצה דבריו כי אם יתחייב הוא בפיצוי המוסכם יש לחייבו רק ב-5 אחוזים הואיל ועסקת המכר נגעה רק בתשלום של מחצית משווי הדירה. שאלה טובה. אלא שהבקשה למתן הוראות אינה נוגעת כרגע בחובת תשלום הפיצוי המוסכם (לא ברור). היא קודם כל נוגעת לזכותם של הכונסים להשיב את הדירה אל השוק החופשי, להתקשר בהסכם מכר כטוב בעיניהם ויידע נא המבקש כי אין סיכוי שחתימה מחדש שלו תאומן בלא ערבויות כדבעי ואישור בית המשפט. ביני לביני לדעתי מיצה המשיב את אפשרויותיו לרכוש את הדירה. ואת הדירה יש למכור כאמור לצד ג'. הואיל וכך אני מורה כי הסכם המכר אינו דרוש עוד לקיום מול המשיב, המבקשת רשאית אם תחפוץ בכך לעתור להחלפת הסכם המכר או בתביעה כספית. הסכום אותו שילם המשיב לכונסי הנכסים יעוכב בידם למשך 90 ימים מהיום, אלא אם כן תוגש תובענה ותינתן החלטה להארכת עיכוב הזמן. לאור התנהלותו ובבחינת 'אני ואפסי עוד' יישא המשיב בהוצאות כונסי הנכסים בסך 8,000 ₪ כל אחד ובהוצאות המבקשת בסך 8,000 נוספים." צא ולמד, כי מראש לא היה בכיס הנתבע הסך הדרוש לתשלום, או מקור סילוק ריאלי עבור תשלום התמורה והוא התכוון למצוא מקור סילוק "בהמשך הדרך", תוך שממשיך הוא להתגורר בדירת הצדדים ללא תמורה.

סוף דבר הנתבע יפרע לידי התובעת סך 432,000 ₪.

בין התובע לנתבעת הכרות ארוכת שנים, ובשנת 2013 החל התובע לעבוד בעסקי תיווך הנדל"ן שהפעילה בשעתו בירושלים.

בגין כל העובדות כפי שהוצגו ביקש התובע מספר סעדים כספיים: 10,000 ₪ פיצויים מוסכמים בגין הפרת הסכם המכר, ביטול הסכם היזמות והשבת 117,000 ₪ ששילם בעטיו, 15,000 ₪ פיצויים בגין עוגמת נפש ונזק לא ממוני, ובתוספת שערוך העמיד תביעתו כאמור לעיל על כ – 150,000 ₪.

...

לאחר בחינת מערכת היחסים החוזית בין התובע לנתבעת והמסקנה כי הנתבעת הפרה את חובת תום לב כלפי התובע במסגרת היחסים בינם שנוגעים להסכם המכר וכי הטעתה את התובע להתקשר בהסכם היזמות באופן המצדיק את ביטולו, נותר לבחון את שאלת הסעד ההולם.

אני סבור כי המקרה דנן מתאים להפעלת דוקטרינת האשם התורם.

16 בסיכומו של דבר, אני פוסק לזכות התובע פיצויים בסכום (מעוגל) של 125,000 ₪ נכון ליום הגשת התביעה.