פיצויים בגין אי רישום זכויות בטאבו

התובעת הבהירה כי היא אינה טוענת שהזכויות לא הועברו במלואן בהסכם המכר, כפי שאמר זאת בא כוחה בדיון שהתקיים ביום 30.5.12 בהליך בביהמ"ש המחוזי – "התביעה שם [הכוונה לתביעה הקודמת – ר.ב.] עניינה פיצוי כספי על כך שהתובעת לא העבירה את הרישום על-פי דין. בשטח אין מחלוקת שמלוא החזקה בחלקה הועברה, רק הרישום לא הושלם" (עמ' 3 ש' 29-30 לפרוטוקול; ההדגשה שלי – ר.ב.).

וכפי שהגדיר זאת ב"כ התובעת בדיון מיום 20.12.12 בביהמ"ש המחוזי – "אנו לא תובעים כסף בגין קרקע שלא קיבלנו, ככל שיינתן פסק הדין המבוקש לעיל, הטענה שלנו היא הפרה של הסכם המכר, אנו נטען בבית משפט השלום לפיצויים כספיים ושיפוי בגין נזקים, בגין הפרה שעניינה אי ביצוע העברה בטבו על מלוא החלקה והצורך בהוציא הוצאות במקומו על מנת להכשיר את המצב המשפטי לצורך הרישום בהתאם לתנאי ההסכם, הוצאות שהיה עליו לטרוח ולהוציא ולא עלינו, ויש בהסכם גם סעיף לפיצויים מוסכמים" (עמ' 8 ש' 10-14 לפרוטוקול; ההדגשות שלי – ר.ב.).

...

8.6 הזכויות בנכס נרשמו על שמה של התובעת בלשכת רישום המקרקעין ביום 7.12.10 ובנסיבות כמפורט לעיל, בהחלט מקובלת עליי טענת הנתבעת לפיה– "ככל שהכיתוב 'חלק מן המקרקעין', אשר הופיע לכל אורך הדרך בנסח הרישום, הפריע לתובעת, היה עליה להסדיר את הדבר מראש, ועוד טרם החתימה על ההסכם, שכן הדבר היה ידוע לה, ולא הוסתר" (סעיף 24.4 לתצהירו של עו"ד דן גור; ההדגשה במקור).

8.7 על כן, אני דוחה את טענת התובעת כי הנתבעת הפרה כלפיה חובה כלשהי מבחינת אופן רישום הזכויות במקרקעין, ובוודאי שלא הייתה כל הפרה יסודית מצידה של הנתבעת, המקימה זכות לפיצוי מוסכם, כפי הנתבע.

התוצאה 11.1 אשר על כן, ועל יסוד כל המפורט לעיל, אני דוחה את התביעה וכן את ההודעות לצדדי ג'2 ו-3 וההודעה לצד ד'.

עוד טענו הנתבעים, כי הם זכאים לשיפוי ופצוי בגין אי רישום הנכס והעדר יכולת של הנתבעים לבצע את התחייבויותיהם כלפי רוכשי הדירות שרכשו מהם.

בס' 17 לכתב הגנתו טען המינהל : " מבדיקה שנערכה בספר דו"ח הנכסים עולה כי אין כל רישום בטבו של הגוש ( הרישום ניפתח בקובץ בעלות ע"פ ספר משלמי המיסים) ולפיכך אין כל אפשרות לרשום את זכויות הרוכשים בטבו עד לאחר עריכת הסדר כחוק". להוכחת טענה זו, הוצגה בפניי ג/1 – תעודת עובד ציבור של מר חיים לרדו , פקיד ההסדר, שמאשר בס' 2 כי המקרקעין (דנן) גוש 13068 חלקות 4,5,13 אינם מוסדרים.

...

אשר על כן נדחית התביעה הנזיקית ככל שהיא מופנית אל הנתבעים כקבלני הבניין, ובשל פגמים במערכת האיטום של מעטפת הבניין.

לאור האמור, נדחית טענה זו. פיצול סעדים העותרים עותרים לפיצול סעדים על מנת שיוכלו לתבוע בבוא היום את עלויות תהליך הרישום שמוערכות על ידיהם בכ-200,000 ₪ (כ-7,000 ₪ לכל דירה ).

נוכח העובדה שהתביעה נדחית מבוטל בזאת צו המניעה הנ"ל. סוף דבר התביעה כולה נדחית.

"הטענה לדמי ניהול עלתה אחר כך, ואינה קשורה בשום צורך לצורך רישום זכויות בטבו" (פרו' עמ' 1 ש' 21), הצהרה שאינה עולה בקנה אחד עם היתנהלות התובעת, כפי שיפורט להלן.

בנוסף טען לפצוי בסך של 50,000 ₪ בגין אי רישום זכויותיו בלישכת רישום מקרקעין.

...

לדעת פרופ' שחר ליפשיץ, "קביעה זו של בית המשפט התבססה במידה רבה על כך שהסטייה מן החוזה הייתה ללא תמורה מצד המפיץ, ומאחר שמדובר אך ורק בטובת הנאה שקיבל המפיץ, אין די בכך כדי ללמוד שכוונת הצדדים הייתה שהסדר זה ימשיך ויתקיים בכל תנאי". מהכלל אל הפרט יישום האמור לעיל, יחד עם עקרון תום הלב ודרישה לקיום חוזה בתום לב (ס' 39 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973) ויחד עם הראיות שהוצגו בפניי, אני מגיעה למסקנה כי אכן הוכח ויתור מכללא, או שינוי החוזה בהתנהגות הצדדים, בכל הנוגע לגביית דמי ניהול ותחזוקה, בין אם הסיבה לכך שבפועל לא ממש תוחזק המתחם, בין אם חלקו של הנתבע היה שולי ביותר ביחס לחלקה של התובעת במתחם ומר פישמן אכן הורה להניח לנתבע, ובין אם מסיבות פנימיות של שינויי בעלי מניות ושליטה.

חוזה הניהול שנחתם בשנת 1991 לא בוטל מעולם, והוא אינו חוזה למראית עין כפי שטען הנתבע ולא הוכיח טענתו זו. התובעת זכאית לכל היותר לדמי ניהול ואחזקה החל מחודש ספטמבר 2017 ואילך, מועד זה הוא מאוחר להגשת התביעה, ולכן התביעה נדחית.

סוף דבר אני דוחה את שתי התביעות, כל צד יישא בהוצאותיו.

במסגרת הסכמי המכר התחייבה הנתבעת, בין היתר, לרשום את זכויותיהם של התובעים בפנקסי המקרקעין (טאבו); לרשום את הבניין כבניין משותף בפנקס הבתים המשותפים, וכן להסדיר מקומות חנייה בקומה השלישית בבניין (להלן – "החניות ו/או החניות בבניין").

מומחה בית המשפט שמונה לצורך זה , מר יוסי לזר, (להלן- "מומחה בית המשפט") קבע בעיניין זה בחוות דעתו המתוקנת מיום 10/12/2023 (להלן- "חוות דעתו המתוקנת של מומחה בית המשפט"): "קיים פער בין המחירים ששלמו התובעים עבור נכסיהם לבין המחירים בסביבה נכון לשנים 1998-1999. ככל שהפער המוצג (30%) אכן משקף את גילום העידר הרישום של הנכסים נכון לאותה עת בה רכשו התובעים את נכסיהם, אזי ניתן לומר לבטח כי ירידת הערך (בגין אי רישום), הייתה מגולמת במחיר העסקה ולפיכך גם תיתייתר זכאות התובעים לפצוי... לאור משך הזמן הרב שעבר ואי ההצלחה להכין תוכנית פארצלציה (מספר רב של בעלי זכויות), הסבירות להכנת תוכנית מעין זו נמוכה וניתן להניח שמחיר העסקה מגלם זאת" (סעיף 12.5 עמוד 33 לחוות דעת מומחה בית המשפט) יחד עם זאת, מומחה בית המשפט הותיר עניין זה להכרעת בית המשפט (את השאלה האם המחיר הנמוך בכ-30% ממחיר השוק בעת בה רכש כל אחד מהתובעים את הנכס בבניין, מגלם מראש את ירידת הערך הנגרמת כתוצאה מאי רישום הזכויות בלישכת רישום המקרקעין ואי רישום בית משותף), קבע את ירידת הערך בשיעור 4% ובהתאם קבע את ירידת הערך לנכסי התובעים: התובע ירידת ערך ל-3 שנים ו- 10 חודשים לפי 4% ירידת ערך לצמיתות משיח 13,396 ₪ 49,966 ₪ אלון ד.ד. ייזום 17,818 ₪ 66,461 ₪ מנשה 16,344 ₪ 60,964 ₪ צמיר 26,892 ₪ 100,308 ₪ לדרר 14,206 ₪ 53,026 ₪ גיאוכום 15,289 ₪ 57,026 ₪ מצר 14,207 ₪ 52,991 ₪ סה"כ 118,163 ₪ 440,742 ₪ בטרם הוגשו סיכומי הצדדים, ביקש בית המשפט את המומחה מטעמו להבהיר, במסגרת החלטה מיום 20/12/2023:" למען הסר ספק, על מומחה בית המשפט להבהיר בתוך 7 ימים מהיום, מה טיב הנכסים אליהם השווה בחוות דעתו, ולהשיב האם אין במיקומם השונה כדי להשפיע על ערכם (מלבד השפעת העדר הפרצלציה) (למשל- קרבה למרכזי חנויות, כביש ראשי, קרבה לבנייני מגורים וכדומה), בשים לב לכך שנטען שמשרד שנמכר בבניין בו ממקומי נכסי התובעים, נמכר במחיר העולה על מחיר השוק". במענה להחלטה זו, שינה המומחה את קביעתו בכל הקשור לירידת ערכם של נכסי התובעים כתוצאה מכך שלא הועבר הרישום בבעלות עליהם על שמם בלישכת רישום המקרקעין, וקבע: "בשונה מנכסי התובעים, הנכסים בעיסקאות מס"ד 1-4 ממוקמים באזורים בהם קיימים שימושים מעורבים (משרדים , מסחר מגורים). הנכסים בעיסקאות מס"ד 5-6, ממוקמים באיזור תעשיה ומסחר, איזור זה גובל בשימושים שונים כמו מגורים ותעשיה קלה.

...

בהתאם, הנני מורה על חיוב הנתבעת בפיצוי התובעים בגין עגמת הנפש ואי הנוחות שנגרמה להם כתוצאה מביצוע עבודות אספלט באופן לא תקין בסך של 300 ₪ לחניה אחת לשנה.

לסיכום הנזקים כפי שנקבע לעיל, אומצה חוות דעת מומחה בית המשפט למעט לעניין אי הנוחות שנגרמה לתובעים כתוצאה מעבודות האספלט שנעשו שלא בהתאם לתקנים, שהוערכה על ידי מומחה בית המשפט בסך של 200 ₪ לשנה, אך בפועל פסקתי שהפיצוי יועמד על 300 ₪ לשנה לחניה: תובע מס' אי נוחות אספלט 300 ₪ לשנה קירוי 1340 ₪ לשנה מידות חניה 1357 ₪ לחניה שימושים מסחריים סה"כ נזק מיום 20/1/2015 ועד הגשת התביעה - 3 שנים ו- 10 חודשים ש. משיח אודיו (1) 3447 ₪ 4020 ₪ 4,071 ₪ 1,570 ₪ 13,108 ₪ אלון ד.ד. ייזום ונכסים (2) 2298 ₪ 2680 ₪ 2,714 ₪ 1,570 ₪ 9,262 ₪ אבי וקטי מנשה נכסים (3) 2298 ₪ 2680 ₪ 2,714 ₪ 1,570 ₪ 9,262 ₪ צמיר אדריכלים (4) 2298 ₪ 2680 ₪ 2,714 ₪ 2,365 ₪ 10,057 ₪ לדרר גדעון ואסתר (5,6) 2298 ₪ 2680 ₪ 2,714 ₪ 1,570 ₪ 9,262 ₪ גיאוכום בע"מ(7) 2298 ₪ 2680 ₪ 2,714 ₪ 1,570 ₪ 9,262 ₪ אריה מצר (8) 2298 ₪ 2680 ₪ 2,714 ₪ 1,570 ₪ 9,262 ₪ סך הכל 17,235 ₪ 20,100 ₪ 20,355 ₪ 11,785 ₪ 69,475 ₪ כאמור לעיל, מצאתי לקבוע, כי יש לחשב את הנזק שנגרם לתובעים, כנזק זמני, בגין התקופה שמיום החתימה על הסכם הפשרה ועד למועד הגשת התביעה שלפניי, בהתאם לחישוב שנערך על ידי המומחה, בשים לב לאישור המומחה שעם הסרת הליקויים, תיפסק אי הנוחות הנגרמת לתובעים.

סוף דבר לאור האמור לעיל, מורה על חיובה של התובעת בהגשת תכנית בהתאם להנחיות מומחה בית המשפט לעניין רוחב ואורך החניה בשים לב לרוחב המעבר כך שיתאימו לחניה ברמה 1, ובהתאם להוראות מומחית בית המשפט ומומחה בית המשפט לעניין הקירוי והניקוז ועוד, להקצות 6 מקומות חניה לרכבים מסחריים, ולפעול לקבלת היתר לפריצת פתח נוסף בחניון, וככל שלא יתקבל היתר- להרחיב את פתח הכניסה בהתאם להתחייבויותיה בשנת 2015 ל- 9.96 מטר, כך שתהיה בתוכנית התייחסות ותיקון של כל הליקויים עליהם הצביעו מומחי בית המשפט, בתוך 90 יום ממועד קבלת פסק הדין בידי ב"כ הנתבעת, באופן שיתאים לחניות ברמת שירות 1, זאת מבלי לגרוע מחובתה של הנתבעת להקצות לתובעים חניות בקומה 3 בבניין , מיד לכשיתאפשר הדבר.

התביעה הוגשה ביום 22.7.2021 ובגרסתה הראשונה כללה סעד למתן צו עשה בקשר לרישום זכויות המבקשים במקרקעין, וסעד כספי בסך 300,000 ₪ - פיצוי בגין הנזקים וההפסדים הנטענים של המבקשים.

סעד הפצוי מבוסס על חוות דעת לפיה הרישום בטבו הנוגע לדירה שגוי (מספר החניות וזיהוי גוש וחלקה) אולם פרטים אלה תוקנו באישור זכויות חדש ומתוקן מטעם רשות מקרקעי ישראל כך שאין בסיס עובדתי רלוואנטי לנזק הנטען.

השמאי פניני קובע בחוות דעתו כי רישום שגוי של זכויות המבקשים ברשות מקרקעי ישראל וכן אי רישום הבניין כבית משותף וזכויות המבקשים בטבו, פוגעים בשווי הדירה.

...

לפיכך ובשלב זה, בקשת המבקשים להוסיף לכתב התביעה את נזקי ירידת הערך של הדירה נדחית.

התוצאה היא שבקשת המבקשים מתקבלת בחלקה המבקשים רשאים להוסיף סעד כספי של עוגמת נפש בקשר לכלל המשיבים ולחילופין סעד של פיצוי מוסכם בקשר למשיבה 1 בלבד.