פיצוי על הפקעת קרקע חקלאית עקב שינוי ייעוד

הקשר האמיץ למקרקעין, לא יכול להוות שיקול בהחלטה בדבר תשלום פצויי סבל, שכן מרבית בעלי הזכויות במקרקעין חקלאיים, למעט משקיעים באיזורי ביקוש, קשורים בקשר אמיץ אל הקרקע, בדומה לחקלאים המעבדים את אדמתם מזה שנים רבות במגזרים שונים במדינה.

בנוסף, התובעים זכו לירידת ערך מלאה (100%) בגין שינוי הייעוד לדרך, בהתאם לחוות דעתה של השמאית ג'רבי.

כפי שנפסק בעיניין מסרי (פסקה 13 לפסק דינו של השופט פוגלמן): "פועל יוצא של הליך דו-שלבי זה – שינוי ייעוד, ולאחריו הפקעה בפועל – הוא כי ככלל גם הפיצויים מוענקים בשני שלבים, שכל אחד מהם הוא פרי עילת תביעה עצמאית ונפרדת: בשלב הראשון מוענק פיצוי בגין ייעוד המקרקעין לצורכי ציבור; ובשלב השני מוענק פיצוי נוסף בגין ההפקעה עצמה.". משמע, מדובר בשני הליכים נפרדים, כאשר לא ניתן לומר שהליך התביעה לפיצויים בגין ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התיכנון והבניה, הוא בגדר "בקשה לפצויי הפקעה" כנדרש בקריטריון 7.

לשיטת התובעים, הדין שקדם לפסק דין רוטמן חל עליהם, מאחר ולטענתם, במקרה דנן, מתקיימות הנסיבות הבאות שהוכרו בדין הישן שקדם לפסק דין רוטמן, ככאלו המחייבות בתשלום פצויי סבל, כדלקמן: צו ההפקעה חל על כ- 5,500 מ"ר, אך התובעים קיבלו פיצוי רק עבור כ- 3,200 מ"ר, כ- 60% מהשטח שהופקע ויתרת השטח נפגעה; נתיבי ישראל מכירה בפגיעה בחלקה ואין מחלוקת כי יתרת החלקה לא הושבחה, מאחר ובמסגרת הסדר הפשרה שילמה נתיבי ישראל לתובעים פיצוי בגין הנזק ליתרת החלקה וב"כ נתיבי ישראל הסכים במפורש לכך שיתרת החלקה לא הושבחה (עמ' 18 לפרוטוקול, ש' 34-33); התכנית הביאה להפקעת המקרקעין לדרך ויעוד יתרתם למעבר חשמל, כבישים ומסילות ברזל, תוך פגיעה ביתרה כך שכ- 77% מהחלקה הופקעה, או נפגעה וגם על יתרתה קיימות הגבלות קו בנין עיר, מכוח הדרך או מעבר החשמל; לתובעים נגרם עוול הנובע מעצם ההפקעה המצדיק תשלום פצויי סבל; בעקבות ההפקעות, לתובעים נותרה יתרת קרקע קטנה אשר לא מועילה ולא מניבה שום תועלת ובפועל, לא נותרה להם כל יתרה הנתנת לשימוש כלכלי; מדובר על הפקעות חוזרות ונישנות; ההפקעה כולה הגיעה לכ – 5.5 דונם, כאשר מתוכם עבור כ- 2,300 מ"ר, כ- 40% מכל שטח ההפקעה לא שולם פיצוי; קיים ערך אישי לקרקע ואמם של התובעים סירבה בכל תוקף למסור חזקה ולשחרר את הקרקע, שהייתה יקרה לליבה בשל ההיסטוריה המשפחתית ורבת השנים.

...

מסקנה זו מתבקשת גם מהאמור במכתב ב"כ התובעים לשר התחבורה מיום 20.1.2014 (נספח ב2 לראיות שר התחבורה) בו צוין, כי: "4. במסגרת המו"מ לקראת הסדר הפשרה... סירב עו"ד פלג אלימלך שישולם פיצוי עבור 25% מהמקרקעין במסגרת הסדר הפשרה, בטענה כי הפיצוי עבור 25% מהמקרקעין צריך להיות משולם גם על ידי הועדה המקומית וחברת חשמל וכי קיימת מחלוקת בעניין בין מע"צ לביניהן. לפיכך, עמד על כך עו"ד פלג שהפיצוי מהמטר הראשון ישולם רק במסגרת תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה...

אני סבור, כי דין טענה זו להידחות, שכן היא אינה מתיישבת עם התנהלות התובעים בזמן אמת.

לאור כל האמור לעיל, אני סבור כי החלטת שר התחבורה בעניין זה הינה החלטה סבירה ואין להתערב בה. סוף דבר לאור האמור לעיל, התביעה נדחית.

בפסק הדין הובהר כי בהקשר זה יש לאמץ מנגנון דו-שלבי: בשלב הראשון, בעקבות הפגיעה בתכונות הקרקע כתוצאה משינוי הייעוד זכאים בעליה לקבל פיצוי על ירידת הערך הנובעת מכך; בשלב השני, כאשר מתממשת ההפקעה – יפוצו הבעלים בגין שווי הקרקע בהתאם לייעודה החדש.

לעומת זאת, מבחינת הגישה שנוקט חברי, עשויה להיתקבל התוצאה הבאה: באין פגיעה (למשל, אם קרקע בייעוד חקלאי נותרת בייעוד חקלאי גם לפי תכניות חדשות כמו בעיניין נגור) – אין כל פיצוי על פגיעה בשינוי ייעוד; בהתקיים פגיעה (בשל ייעוד חדש לפארק, למשל) – הפצוי ייפסק במלוא עוצמתו על בסיס עיסקאות השוואה.

באופן קונקריטי, אמת המידה לצורך הגשת תביעת פיצויים, לעמדתם, היא הצבעה על תכנית המצויה בשלב ההפקדה בתוספת "דבר מה נוסף". לעומתם, השופט גרוסקופף כלל לא נידרש בחוות דעתו לשאלה האם פוטנציאל תיכנוני כשלעצמו יכול לגבש עילת תביעה, משום שלשיטתו השאלה אינה נידרשת להכרעה בעניינינו, משעה שבכל המקרים העומדים להכרעה לפנינו, ממילא קמה זכות לפצוי בגין פגיעה תכנונית לפי סעיף 197 לחוק התיכנון והבניה בשל שינוי ייעוד הקרקע מייעוד חקלאי לייעוד צבורי.

...

בהקשר זה, סבורני כי האיזון אותו מציעה השופטת ברק-ארז, לפיו רק כאשר הפוטנציאל התכנוני מתבטא בתכנית מופקדת יש לפצות בגין ציפיות בעל המקרקעין, הוא איזון ראוי, אשר לוקח בחשבון גם את האינטרסים הציבוריים ועקרונות של צדק חלוקתי.

אם כן, במישור העקרוני, סבורני כעמדתו של השופט גרוסקופף כי אין מקום להכריע בעת הזאת בשאלה האם פגיעה תכנונית כשלעצמה עשויה לעלות כדי פגיעה ובאילו נסיבות.

כשלעצמי, אני סבור כי לגבי השאלה הראשונה נשוא דיוננו, די ברף של תוכנית מופקדת ו"דבר מה נוסף" המעיד על התקדמות של ממש בהליכי התוכנית באופן המעיד על סיכוי טוב לאישורה, רף נמוך מעט מהרף הגבוה של כמעט נקודת "אל-חזור" שציינה חברתי.

הדברים האמורים מקבלים משנה תוקף שעה שהפיצוי על שינוי הייעוד של המקרקעין בעניינינו מחקלאות לדרך נדון בשלל ערכאות, לרבות בית המשפט העליון, וניתן בעיניינו פסק-דין סופי וחלוט.

ראשית, יודגש, כי מקריאה מעמיקה של כלל כתבי-הטענות שהגישה הנתבעת מס' 1, כמו גם מעמדתהּ בדיונים שנערכו בפני עולה, כי היא סברה שקיים בעניינינו כפל תביעות, כי חלק מרכיבי התביעה כאן כוללים דרישה לתשלום פיצוי מכוח סעיף 197 לחוק התיכנון והבנייה, הגם שתביעה נוספת בעיניין זו הוגשה לועדה המקומית, וכי יש להפריד בין שאלת הפצוי בגין פגיעה במקרקעין עקב שינוי היעוד לבין שאלת הפיצויים בגין ההפקעה (ר' סעיפים 67-79 לכתב-ההגנה, וכן סעיפים 49-60 לסיכומים).

...

לפיכך, ובשים-לב להלכות עקביות של בית המשפט העליון, לפיהן הסכמים יש לקיים, וחזקה שאדם שחתם על הסכם, מכיר את תוכנו ויישא באחריות, מקל וחומר שעה שהתובעים השאירו טענה זו ללא מענה במסגרת תשובתם לסיכומי הנתבעים, אני דוחה את תביעתם של התובעים מס' 3-5 נגד הנתבעת מס' 1.

על יסוד כל האמור לעיל, ובשים-לב לטבלה המצורפת, אני קובע כך: כלל התביעות נגד נתבעת מס' 2 נדחות.

גוש חלקה שטח החלקה שטח ההפקעה שיעור ההפקעה בעלי החלקה פסק-דין חלוט 10040 20 9,466 מ"ר 954 מ"ר 10.08% התובעים מס' 6-7 10040 21 30,698 מ"ר 3,832 מ"ר 12.48% התובעים מס' 6-7 10040 40 16,457 מ"ר 8,522 מ"ר 51.78% התובעים מס' 3-5 כן 10040 43 10,662 מ"ר 6,485 מ"ר 60.82% התובעים מס' 3-5 כן 10040 44 10,650 מ"ר 2,794 מ"ר 26.23% התובעים מס' 3-5 כן 10040 109 13,652 מ"ר 2,716 מ"ר 19.89% התובע מס' 8 10040 110 13,612 מ"ר 1,416 מ"ר 10.40% התובעים מס' 9-10 10405 9 61,919 מ"ר 50,182 מ"ר 81.04% התובעת מס' 2 כן 10405 14 75,695 מ"ר 11,896 מ"ר 15.72% התובעת מס' 1 כן באשר להוצאות ובשים-לב לתוצאה אליה הגעתי, אני מחייב את התובעים יחד ולחוד לשלם לנתבעת מס' 2 שכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪.

לשם יישום ההצעה, התקבלה ביום 15.6.2016 החלטה 1470, אשר קובעת כי חוכר זכאי לפצוי בעבור זכויותיו והשקעותיו במקרקעין גם כאשר ישנו שינוי ייעוד מקרקע חקלאית לקרקע לצרכי בטחון (ר' נספח 54 לתצהיר אלי לוי ונספח ח' לתצהיר האגודה).

באשר לפיצויים, עמדת האגודה היא שבהתאם להחלטה מיום 7.2.06 כל פיצוי על הפקעה או שינוי יעוד בחלקות ב' יהיה לאגודה והמחזיק/מעבד - התובעים במקרה זה - יזוכה על המחוברים בלבד.

התובעים טוענים כי דרישת ההשבה מהוה הפקעה עקב שינוי ייעוד המקרקעין מקרקע חקלאית לקרקע לצורכי בטחון.

...

סיכומו של דבר, אני מוצאת כי אכן היה זה מן הראוי להגן על הציפיה הסבירה של התובעים.

אני מקבלת את טיעוני האגודה כי פעלה כמיטב הבנתה לצורך מיקסום הפיצוי.

סיכומו של דבר, התביעה מתקבלת בחלקה.

מנגד, סברה הנתבעת, כי הילכת שיח חדש חלה באופן רטרוספקטיבי, כך שללא קשר למועד ההודעה על ההפקעה, הנפקעים זכאים אך לפצויי בגין השווי החקלאי של המקרקעין המופקעים, להבדיל מפיצוי בגין הפוטנציאל לשינוי ייעודם.

נקבע, כי היות והלכת שיח חדש נפסקה בקשר למקרה בו מינהל מקרקעי ישראל ביטל חוזה חכירה עקב שינוי הייעוד של הקרקע שהוחכרה על ידו, ולא בקשר להפקעת מקרקעין, אזי הלכה זו אינה חלה באופן ישיר אלא משפיעה באופן עקיף בלבד.

...

בענייננו, הקביעה לפיה אין להתחשב בפוטנציאל שינוי הייעוד מביאה למסקנה שהפיצוי ששולם לתובעת, בסכום של 55 ₪ למ"ר הוא הפיצוי הראוי וההולם בנסיבות העניין.

אולם, נחה דעתי כי שוני זה נובע מקיומן של חוות דעת שמאיות שונות בשני התיקים הללו, בכל הנוגע לשווי הקרקע ללא פוטנציאל שינוי הייעוד - האחת, בתיק זה, העריכה את פיצויי ההפקעה לפי שווי של 55 ₪ למ"ר, והשנייה, בתיק שסטוביץ, העריכה את הפיצויי לפי שווי 100 ₪ למ"ר. עצם קיומו של הבדל בין חוות דעת שמאיות בשני תיקים שונים אינו מהווה הצדק לאמץ את חוות הדעת מהתיק האחר.

ניכר כי לא זה היה אומד דעת הצדדים בקבעם כי להכרעה בתיק שסטוביץ תהיה השפעה על תוצאתו של תיק זה. סוף דבר ביתרת טענות הצדדים לא מצאתי ממש ולאור המקובץ, נדחית עמדת התובעת לפיה היא זכאית לפיצוי נוסף על זה שנפסק לה. חרף התוצאה אליה הגעתי, לא ראיתי לחייב את התובעת בהוצאות הנתבעת.