פיצוי מוסכם בהסכם שכירות על אי פינוי, בהתאם לחוק השכירות והשאילה

ממועד פסק הדין לפינוי ועד הפינוי בפועל, התובעת מבקשת כי בית המשפט יפסוק פיצוים מוסכמים, כפי שנקבעו בהסכם השכירות בין הצדדים, בשל הפרה יסודית מצד הנתבעים באי פינוי המושכר.

התובעת הפניתה בהקשר זה לסעיף 19 לחוק השכירות והשאילה תשל"א-1971 אשר קובע: סיום השכירות (תיקון מס' 1) תשע"ז-2017 : 19 (א)"לא הוסכם על תקופת השכירות, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני זמן סביר מראש." להלן נתייחס להוראות ההסכם הרלוואנטיות: סעיף 13 לחוזה שכירות מתייחס לזכות האופציה להארכת ההסכם אשר עליה נשענת התובעת בטענתה כי ההסכם המשיך לחול לרבות הוראות הפצוי המוסכם, וזאת עד לפינוי המושכר.

בהתאם לחוזה השכירות, סעיף הפצוי המוסכם נועד לחול במקרה שבו השוכר לא מפנה את הנכס במועד, או במקרה שבו הנתבע מפר את ההסכם כי אז עומדת למשכיר הזכות לבטל את ההסכם על ידי מתן הודעה בכתב לשוכר על ביטול ההסכם.

...

בתביעה זו עותרת התובעת לשלושה ראשי נזק: תשלום דמי שכירות –התובעת עותרת לכך שהנתבעים ישלמו דמי שכירות בהתאם להסכם השכירות וזאת עד למועד פסק הדין לפינוי - 10.6.14 .

על כן, כבר בפתח הדברים, אני דוחה את טענת הנתבע, לפיה דמי השכירות לא שולמו מאחר שהתובעת ויתרה על תשלומם כאשר ביקשה למכור את הנכס.

אני סבורה כי הדבר מחזק את טענות הנתבע.

סיכומו של דבר: הנתבע ישלם לתובעת דמי שכירות בסך של 28,220 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה ועד היום.

לאור מסקנתי לעיל, כי הנתבע המשיך להתגורר במחסן מכח זכותו על פי הצוואה ולא מכח החוזה בין הצדדים, יש לדחות את התביעה כנגד הנתבעת 2.

לפניי תביעה לפינוי מושכר בשל הפרה של הסכם השכירות וכן תביעה לחיוב בתשלום פיצוי מוסכם בשל אי פינוי המושכר במועד.

עוד היא טוענת כי בהתאם להוראות סעיף 30 להסכם השכירות, לא ניתן לקזז כל סכום חוב לו טוען מי מן הצדדים ומשכך כי היה על הנתבעת לשלם לה את דמי השכירות בכל מקרה.

סעיף 17 להסכם השכירות קובע כי: "השוכר חייב לשלם לחברה את מלוא דמי השכירות ואת כל התשלומים האחרים שהתחייב לשלם על פי הסכם זה, בין אם עשה שימוש במושכר ובין אם לאו". סעיף 30 להסכם השכירות קובע כי: "הצדדים מסכימים כי סכום שהם חבים ו/או יהיו חייבים זה לזה בגין הסכם זה או מכל סיבה שהיא לא יהיו ברי קזוז". חובת השוכר לשלם למשכיר את דמי השכירות עולה גם מן האמור בסעיף 13(א) לחוק השכירות והשאילה התשל"א - 1971 וברי כי אי קיומה, מהוה הפרה יסודית של הסכם השכירות.

חיוב התובעת בתשלום פיצוי לאחר האמור הגענו איפוא לכתב התביעה שכנגד במסגרתו טוענת הנתבעת כי יש לחייב את התובעת בתשלום פיצוי בגין הפסדים שנגרמו לה בשל הפרת הסכם השכירות על ידי התובעת ובכלל כך: הפסד בגין תשלום דמי שכירות לאחר שהנתבעת שכרה מקום חלופי קטן יותר כנגד דמי שכירות גבוהים באופן משמעותי המגיעים כדי הפרש של 8,155 ₪ לחודש (כולל מע"מ) ולמשך 12 חודשים בסך של 97,859 ₪; הוצאות נוספות בסך של 17,897 ₪; הנתבעת מאשרת כי מסכום זה יש לקזז את דמי השכירות בסך של 24,324 ₪ (כולל מע"מ) אותם היה עליה לשלם לתובעת.

...

סוף דבר הסכם השכירות בין הצדדים הוארך עד יום 31/7/16.

משכך אין התובעת זכאית לפיצוי המוסכם והתביעה בעניין זה נדחית.

עם זאת תביעת הנתבעת כתובעת שכנגד לפיצוי בגין הפרת הסכם השכירות תוך השכרת חלק אחר במבנה לצד ג' כמתואר, נדחית.

פיצוי מוסכם בשל אי פינוי המושכר כזכור, טוענים התובעים כי הנתבעים לא השיבו את מפתחות המושכר, הותירו במושכר חפצים וכאמור לעיל, לא השיבו את מצב המושכר לקדמותו והתנהלות זו מהוה הפרה של הסכם השכירות בגין אי פינוי המושכר במועד, ובהתאם לקבוע בסעיף 19.4 להסכם, הרי שעל הנתבעים לשלם 1,300 ₪ בגין כל יום איחור.

סעיף 20 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, קובע את חובתו של השוכר להשיב את החזקה למשכיר בתום תקופת השכירות, וזו לשונו: השבת המושכר בסיום תקופת השכירות 20.

בסעיף 19.1 להסכם השכירות, מוטלת על השוכרות החובה להשיב את החזקה בנכס למשכיר בתום תקופת השכירות, וזו לשונו: "בתום תקופת השכירות, או לפי העניין, בתום תוקפו של חוזה זה מחמת ביטולו מכל סיבה... תפנה השוכרת את המושכר מכל אדם וחפץ ותשיבוהו למשכיר נקי ומסודר.... למען הסר ספק מובהר, כי כל חפץ ו/או ציוד ו/או אביזרים הנותרים ו/או מלאי אשר אינו בגדר רכוש של המשכיר, ואשר נשאר במושכר לאחר פינויו על ידי השוכרת, יהפכו לרכוש המשכיר עם פינוי המושכר, והשוכרת מוותרת על כל טענה או דרישה ו/או תביעה בגינם." מכאן, כי הן לפי הדין והן לפי ההסכם, היה על השוכרות להשיב את המושכר לחזקת המשכיר, כשהוא פנוי מכל חפץ ואדם.

...

מסקנה זו מתחזקת שעה שהתובע ידע שהוא מתקשר עם חברה.

לא נטענה כל טענה לאי תשלום דמי השכירות מטעם הנתבעת 1, כמו גם הערבות נשארה בתוקפה, ולמעט הנזקים שנותרו במושכר בגינם נתבע סעד נפרד, לא הוכח נזק אחר בגין הפרה נטענת זו. משכך, גם דין טענה זו להידחות.

סוף דבר: התובעים ישלמו לנתבעת 6 סך של 6,300 ₪ בגין דחיית התביעה נגדה (ונתבע 5).

בסיכומו של דבר, עותר התובע בכתב התביעה לחייב את הנתבע לשלם לו סך כולל של 102,905 ₪ בגין רכיבי התביעה שלהלן, וזאת בעילה של הפרת חוזה, בעילות נזיקיות שונות (הסגת גבול במקרקעין, רשלנות, גזל והפרת חובה חקוקה) ומכוח חוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט-1979, וחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971: דמי שימוש מוסכמים: בחודשים דצמבר 2017 וינואר 2018 המשיך הנתבע להחזיק במושכר ולעשות בו שימוש חרף העובדה שחדל מלשלם את דמי השכירות והחשבונות ובכך הפר את ההסכם בהפרה יסודית.

סעיף 11.2 להסכם, עליו מבקש התובע לבסס רכיב זה של התביעה, קובע כדלקמן: "אם השוכר לא יפנה את המושכר עם תום תקופת השכירות או בכל עת שהסכם זה יבוטל בשל הפרתו הפרה יסודית או בשל כל סיבה אחרת על פי הדין (להלן: "מועד הפינוי"), ישלם השוכר למשכיר דמי שימוש עבור המושכר בשיעור שיהא פי שלושה משעור דמי השכירות האחרונים שנקבעו בין הצדדים לפי חישוב יומי לגבי התקופה המתחילה ביום בו היה על השוכר לפנות ולמסור את המושכר לידי המשכיר ועד לפינויו כאמור".

במכתב ששלח ב"כ התובע ביום 08.01.18 ושנתקבל בידי הנתבע ביום 09.01.18 נידרש לתקן את ההפרות הבאות תוך 7 ימים: לשלם לתובע את דמי השכירות שבפיגור בגין החודשים דצמבר 2017 וינואר 2018 בסך כולל של 6,000 ₪; למסור לידי התובע את השיקים של דמי השכירות עבור יתרת תקופת השכירות; למסור לידי התובע שיק בטחון בסך של 5,000 ₪; למסור לתובע עותק מאושר ותקף של פוליסת הביטוח בהתאם להוראות סעיף 12 להסכם; לשלם לתובע פיצוי מוסכם בהתאם לסעיף 10.1 להסכם עבור כל יום הפרה, החל מיום 01.12.17 ועד לתיקון ההפרות בפועל; לשלם לתובע הוצאות משפט.

ויודגש, כי באותם פסקי דין דובר בהפרה של אי פינוי המושכר עם תום תקופת השכירות, כלומר הנזק הצפוי הנו מניעת השכרת המושכר באותה התקופה.

...

בסיכומו של דבר, עותר התובע בכתב התביעה לחייב את הנתבע לשלם לו סך כולל של 102,905 ₪ בגין רכיבי התביעה שלהלן, וזאת בעילה של הפרת חוזה, בעילות נזיקיות שונות (הסגת גבול במקרקעין, רשלנות, גזל והפרת חובה חקוקה) ומכוח חוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט-1979, וחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971: דמי שימוש מוסכמים: בחודשים דצמבר 2017 וינואר 2018 המשיך הנתבע להחזיק במושכר ולעשות בו שימוש חרף העובדה שחדל מלשלם את דמי השכירות והחשבונות ובכך הפר את ההסכם בהפרה יסודית.

לאור האמור לעיל ובנסיבות המקרה דנן, סבורני כי יש להפחית ב-40% את שיעור הפיצוי המוסכם כפי שנקבע לעיל (21,000 ₪) ולהעמידו על סך של 12,600 ₪ (75 ימים * 80 דולר ארה"ב * 3.5 ₪ שער הדולר * 60%), דהיינו פיצוי בסכום של 168 ₪ ליום במקום 280 ₪ ליום.

אשר לשכ"ט עו"ד והוצאות משפט – נוכח הפער הניכר בין סכום התביעה (102,905 ₪) לבין הסכום שנפסק לתובע בסופו של דבר (20,115 ₪), על הנתבע לשלם לתובע סך של 3,500 כולל מע"מ בגין שכ"ט עו"ד וכן סך של 2,000 ₪ בגין הוצאות משפט.

סוף דבר על יסוד האמור לעיל, הריני מקבל את התביעה באופן חלקי ומחייב את הנתבע לשלם לתובע סך של 20,350 ₪.

לטענתה, חוזה השכירות הראשי שנכרת בשנת 2000 היה חד צדדי, בין יתר סעיפי החוזה נכללו הוראות מפלות המשיתות עליה את כל ההוצאות ותיקון הליקויים בדירה במהלך תקופת השכירות וזאת בנגוד להוראות חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 וחוק השכירות והשאילה (תיקון), התשע"ז-2017.

באשר לדרישת פיצוי בגין השקעה ממונית והשבחת הנכס (בסך של 403,527 ₪) – התובעים טענו שבהתאם להסכם השכירות הנתבעת 1 כלל לא הייתה רשאית לבצע שינויים במושכר או שיפוצים אלא בכפוף להסכמה בראש ובכתב.

אשר על כן נכללה בהסכם האחרון מיום 30/7/2018 פסקה מודגשת בהבלטה ובקו תחתון בה נקבע כך: "השוכר מודע לכך כי בדעת המשכיר לממש את המושכר ע"י מכירה ו/או בניה ובכל דרך אחרת שימצא לנכון ולכן הוא מצהיר כי מובהר לו כי אי פינוי המושכר במועד עלול לגרום למשכיר נזק רב שתשלומו יחול על השוכר" הפסקה המובלטת והמודגשת הופיעה בסעיף 5 להסכם מיום 30/7/2018 ומיד לאחר קביעת סכום הפצוי המוסכם.

...

אני מחייב את הנתבעים 2 ו-3, ביחד ולחוד, בסך של 160,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה, 31/5/2020 ועד מועד התשלום בפועל.

התביעה שכנגד נדחית.

אני מחייב את הנתבעים 1, 2 ו-3 ביחד ולחוד בתשלום הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך כולל של 25,000 ₪.