פיצוי בהפקעת קרקע לפי שווי נוכחי

המאפיינים אותם יש להביא בחשבון ביחס לכל נכס אינם רק אלו הנוגעים לייעוד נוכחי אלא כוללים גם את הפוטנציאל הטמון בכל נכס, שכן פוטנציאל זה עשוי להשפיע על שוויו של הנכס.

לאור כל זאת יש לומר, כי פצויי קרן נומינליים לפי סעיף 12 לפקודת הרכישה בצרוף פיצוי פירות נומינליים לפי סעיף 13(1) לפקודה, מסלול הפצוי שבחרו בו כאמור התובעות, יתבצע במקרה דנן כדלקמן: פצויי קרן נומינליים לפי סעיף 12(ב) לפקודת הרכישה: פיצוי זה ייקבע על פי שווי שוק של המקרקעין במועד ההפקעה.

...

שוכנעתי כי הערכותיו משקפות את שווי המקרקעין בתקופה הקובעת (עד שנת 2104) בצורה נכונה וראויה יותר.

שוכנעתי כי השמאי פרמינגר מטעם התובעות, הפריז בהערכותיו בחלק נכבד מהשנים בשווי המקרקעין (ראה בנדון ביקורתו המוצדקת של השמאי קרול בחקירתו הנגדית – עמ' 57 לפרו' שו' 19-28; עמ' 58 לפרו' שו' 1-2; עמ' 66 לפרו' שו' 2-15; עמ' 69 לפרו' שו' 21-27; עמ' 70 לפרו' שו' 1-10).

לנוכח השינוי התכנוני והאחר שחלו במקרקעין לאחר שנת 2014, אחזיר סוגיה זו להערכת המומחה יצחקי, שלאחר קבלתה אתן פסק דין סופי בתובענה זו. סוף דבר לאור כל האמור לעיל אני פוסק כדלקמן: א. התביעה נגד הנתבעת 2 נמחקת בזאת בהעדר עילה, כמפורט בהרחבה לעיל.

"שינוי הייעוד מזכה בפיצויים על יסוד השוואה של השווי של המקרקעין לפי מצבם ערב תחילתה של התכנית עם המצב אחרי תחילתה של זו; אולם, אין מעריכים את מידת הפגיעה תוך היתייחסות לשינוי הייעוד שיחול ביתר המקרקעין שבסביבה אחרי תחילתה של התכנית החדשה ומכוחה. קרקע, שנועדה, למשל, לבנייה והפכה לבעלת ייעוד צבורי, אינה שוות ערך יותר מאשר ערכה ערב התכנית, גם אם יתר החלקות באותו גוש יהפכו לפי התכנית למיועדות לבנייה צפופה ורבה יותר (ראה ע"א 402/85 [4])." הפצוי הרלוואנטי להמרצת הפתיחה שלפני הנו פיצוי בגין הפקעת המקרקעין ולא פיצוי בגין ירידת ערך המקרקעין בעקבות שינוי ייעוד החלקה ל"דרך", וברור כי עיקר הפגיעה במקרקעין הרלוואנטיים היתה פגיעה מכוח אותה תכנית שייעדה את החלקה לדרך, במקום הייעוד הקודם של המקרקעין.

לעניין זה נפנה לדוגמא ל-בר"מ 9556/06 הועדה המקומית לתיכנון ולבניה פתח תקווה נ' ליאון מיטרני (4/1/07) (להלן: "עניין מיטרני"), בו נדחתה בקשת רשות ערעור על פסק-דין של בית משפט לעניינים מינהליים, אשר אימץ חוות-דעת שמאי מכריע שקבע כי שווי מקרקעין, לאחר אישור תכנית קובעת ששינתה את ייעודם לדרך, הנו 0, מאחר ששווי נכס מקרקעין משקף ערך נוכחי של הנאות עתידיות, וקרקע המיועדת לדרך ולהפקעה לא תניב לבעליה כל הנאה עתידית, ואף אין לה שווי שוק.

...

יתר על כן אני סבור כי עמדת השמאי מטעם מע"צ כי ערך הקרקע הוא 10% שכן יש להעריכה כשווי של דרך הייתה יכולה להיחשב כנכונה אילו הדיון היה נסב בתביעה לפיצוי בגין ירידת ערך לפי ס' 197 לחוק התכנון והבניה שאז לצורך זה אכן מקובל לקבוע כי שינוי לטובת דרך מוריד את ערך הקרקע בכ-90% (ראה ה"פ (חי) 93/05 מוצטפה נ' מע"צ (פורסם בנבו 8.5.07), ת.א. (ת"א) 165/97 פרלמן נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רעננה, [פורסם בנבו] תק-מח 99 (2) 65535 (1999)), אלא שבענייננו לא הוכח ולא נטען כי ניתן למבקשת במישרין או בעקיפין פיצוי לפי סעיף 197 לחוק בכלל ובגין תוכנית הדרך בפרט, ובענייננו אין אנו עוסקים בתביעה לפי סעיף 197 לחוק אלא בפיצויי הפקעה, שלכל היותר המשיבות טענו כי נלקחה בחשבון הפגיעה עקב ההפקעה במסגרת ההתחשבנות לעניין היטל ההשבחה, אך לא נטען כי ניתן פיצוי כאמור למבקשת, עקב התוכנית, דהינו המקרקעין שלה "נפגעו על-ידי תכנית שלא בדרך הפקעה" כמשמעותה של הפגיעה בפרק ט' לחוק התכנון והבניה.

לפיכך ולשם כיסוי מלא וסופי של כל טענה, דרישה תביעה וזכות שהיא בגין כל נזק, הפסד והוצאה אשר נגרמו ויגרמו לנעדרים או למי מטעמם בגין הפקעת השטח המופקע נשוא התובענה, על כל הבנוי, המחובר והנטוע עליהם לרבות ובכלל זה בגין אובדן זכויות עיבוד, אובדן הכנסות, פגיעה בעיסוקי ובעסקי הנעדרים, מעברים חקלאיים, מערכות השקייה, פגיעה בשטח המעובד, הגדלת הוצאות עיבוד, הקטנתה הכנסות, חידוש ציוד ו/או בגין כל נזק, הפסד הוצאה אשר נגרמו ויגרמו לנעדרים בין בהווה ובין בעתיד - כפועל יוצא מהפקעת השטח המופקע, בין בהווה ובין בעתיד, תשלם המשיבה למבקש - כמנהל נכסי הנעדרים, פיצויי הפקעה בסך של 84,264 ₪ (שמונים וארבעה אלף מאתיים שישים וארבעה ₪), ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית בהתאם לחוק פסיקת ריבית והצמדה התשכ"א-1961, החל מיום 18.6.08 ועד למועד התשלום בפועל.

סיכום הנני מחייבת את המשיבה לשלם למבקש פיצוי בגין הפקעת המקרקעין בגוש 10498 חלקה 114 בסך 9,246 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק (על פיצויי הפקעה חלות הוראות החוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, תשכ"ד-1964), וזאת מתאריך 27/7/2011 ועד לתשלום המלא בפועל.

במכתב המענה של השמאי מיום 2.7.18 לפניית הבהרה של ב"כ המבקשים, הוא ציין כי חוות דעתו הכלכלית גרידא היא שההוצאות הנילוות בנסיבות הנוכחיות הן אפס.

בע"א 9396/07 כסלו נ' חברת רכבת ישראל בע"מ, פיסקה 30 (פורסם במאגרים, 2010) נפסק מפי כב' השופטת, כתוארה אז, נאור כי "פיצויים בגין נזקים נלווים מהוים חריג בעצמם לכלל של תשלום פיצוי לפי שווי השוק החופשי. שכן, אילו הייתה מכירת הקרקע רצונית, לא היה זכאי בעל הזכויות לתמורה בגינם מהקונה". ישנם מקרים בהם מוצדק לפצות פיצויים נלווים משמעותיים, שעה שההפקעה גוררת אחריה פגיעה חמורה במצבו הכלכלי של הנפקע, כאשר ההפקעה היא של נכס רב משמעות מבין נכסיו, מהוה נטילת מקור פרנסה או במקרים דומים מסוג זה עליהם עמדה כב' השופטת ארבל בע"א 5964/03 עזבון המנוח אדוארד ארידור ז"ל נ' עריית פתח-תקוה, פ"ד ס(4) 437 , 484 (2006).

...

די בכך כדי לדחות התובענה בגין רכיב זה. התוצאה לאור האמור לעיל, אני מקבל את התובענה במובן זה שהפיצוי בגין ההפקעה ורכישת הזכויות יעמוד על סך של 1,398,659.175 ₪.

התביעה בעניין דמי השימוש וההוצאות הנלוות נדחית.

לפיכך אני קובע כי המשיבות תשאנה בהוצאות המבקשים, ביחד ולחוד, בסך של 90,000 ₪.

לעניין שיפורים שהוכנסו במקרקעין על ידי הרשות המפקיעה, קובע סעיף 12(ב) לפקודת הקרקעות שיש להיתעלם מעלייה זו - "בתנאי שבבוא בית המשפט להעריך פיצויים אלה, יעריכם לפי השווי שימצאנו כשוויה של הקרקע, הזכות או טובת ההנאה על אותו בסיס בזמן ששר האוצר פירסם ברשומות את ההודעה על כוונתו לרכוש אותה, ובלי להביא בחשבון כל השבחה או עבודות שנעשו או תיעשנה או תיבננה על אותה קרקע". בשומת הפיצויים יש להיתעלם משיפורים ומהשבחות שהוכנסו במקרקעין לאחר המועד הקובע לשומת הפיצויים.

על שיטה זו עמד המלומד נמדר בספרו הפקעת מקרקעין, בעמ' 519: "שיטת הוון ההכנסות- the income approach- מבססת את אומדן שווי נכס המקרקעין על בסיס הכנסותיו הצפויות לאורך זמן, שכן הנכס שווה לערך הנוכחי של ההנאות העתידיות הצפויות להיתקבל ממנו. שיטה זו בוחנת את שוויו של הנכס על פי ההנאות העתידיות הצפויות להיתקבל תוך ביצוע הוון לערך נוכחי ביום ביצוע הערכת השווי. כך למשל, ניתן להעריך את שוים של מקרקעין על פי דמי השכירות שיתקבלו על פני תקופת חיי הנכס בשימושו המיטבי, תוך היוונם לערך עכשוי. שיטה זו מגיעה לערך ההוני של הנכס דרך השווי הפירותי שלו.

...

אין בידי לקבל כלשונה אף אחת מחוות הדעת השמאיות.

על כן, אני קובע את שיעור ההיוון ל- 3%.

סוף דבר על פי כל האמור לעיל, אני מקבל את התביעה ומחייב את הנתבעת לשלם לתובעת 593,560 ₪, אגרת בית המשפט, ועוד הוצאות משפט אחרות כולל שכר טירחת עו"ד בסך 46,800 ₪, כשהם נושאים הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית והפרשי הצמדה.

כמו-כן צורף תשריט שהוצג בתחילה כתשריט התכנית ג/235, אולם הסתבר בדיעבד כי אין המדובר בתשריט של תכנית זו. בתשובותיו של השמאי מח'ול במסגרת חקירתו הנגדית הוא הבהיר כי מבחינתו בין אם חלה תכנית שייעדה את החלקה למגורים (25/RP או ג/235), ובין אם קודם בוצעה בניה ורק לאחר מכן ניתנה לה לגאליזציה באמצעות תכנית שחלה על המקרקעין, לדעתו יש לשום את פצויי ההפקעה לפי שווי של בניה למגורים.

הינה כי כן שווייה העכשוי של קרקע צריך לקחת בחשבון גם את הפוטנציאל העתידי להשבחות בעתיד, כגון שינוי ייעוד של קרקע חקלאי לקרקע לבניה או אישור תכנית המעניקה זכויות בניה נוספים, ובילבד שהציפיה הנה סבירה בנסיבות העניין" ועיין גם ב-קמר, כרך שני בעמ' 718-719, שם נפסק: "שווי השוק מושפע הן מאפשרות הניצול הנוכחיות של המקרקעין והן מהפוטנציאל לשינוי ייעודם של המקרקעין בעתיד. הפוטנציאל התיכנוני של המקרקעין איננו מגולם אך ורק בתכניות ביניין העיר, החלות על המקרקעין במועד הקובע לשומת הפיצויים. אינפורמאציה תכנונית רלוואנטית מצויה גם בתכניות צפויות, המיועדות לחול על המקרקעין. המדובר בסיכוי להרחבת אפשרויות הניצול של המקרקעין, על דרך של שינוי הייעוד לייעוד כלכלי יותר או הגדלת אחוזי הבניה... לא דומה שוויין של קרקעות חקלאיות, שייעודן חקלאי, והן נימצאות בלב אזור חקלאי, לשוויין של קרקעות חקלאיות, הצמודות לאזור בנוי. עם ההתרחבות הטבעית של העיר, סכוייה של קרקע חקלאית הגובלת בעיר, ובמיוחד - קרקע המצויה במרחב התיכנון של העיר, לשינוי ייעוד, הנם גדולים יותר. סכויים וציפיות מסוג זה מביאים בהכרח לעליית ערך השוק של קרקע זו." ובהמשך: "כאשר הייעוד הסטאטוטורי של המקרקעין הנו ארכאי, וככזה אינו משקף עוד את המציאות, נוטה שוק המקרקעין להיתעלם מייעוד נושן זה, ושווי המקרקעין עולה בהתאם לפוטנציאל הטמון בהם." באותן שנים, ולפני המועד הקובע, ועל כך אין מחלוקת, החלה להיבנות העיר אור עקיבא, נעשו עבודות פיתוח בסביבה הסמוכה לחלקה, ואף בוצעה בניה בחלקות הסמוכות לחלקה 12, ולפחות לכאורה מההתכתבויות, עולה כי הבניה היתה חוקית (שכן המכתבים מצביעים שרק תוספת מסוימת למבנה היתה בלתי חוקית, אולם המבנה עצמו היה חוקי).

...

עמדת קרן קיסריה כי אין היא מחויבת בשיפוי הנתבעת על שטח שבסופו של יום הוצא משטחי החכירה, ואשר לא נעשה בו שימוש על-ידי הקרן עד למועד הוצאתו משטחי החכירה, מקובלת עלי.

לאור האמור לעיל, ההודעה לצד ג' נדחית, ואת תשלום פיצויי ההפקעה לתובעת תשלם הנתבעת.

הנתבעת תשלם לצד ג' - קרן קיסריה הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 50,000 ₪ לתשלום בתוך 30 יום מהיום שאם לא כן ישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.