פיצוי בגין רשלנות מקצועית של עורך דין בעסקת מכר דירה

מבוא תביעה לפיצויים בגין רשלנות מקצועית של עורך דין.

בטענה מרכזית נוספת טען שאם הנתבע לא היה מתרשל והיה דואג לקבל את אישור הועדה המקומית ללישכת רישום המקרקעין סמוך לעיסקת המכר, שכאמור נעשתה ביום 15.12.1996, לכתחילה הועדה המקומית לא הייתה דורשת תשלום כלשהוא עבור היטל השבחה.

לטענתם, בסופו של יום נאלצו לוותר על רכישת הדירות, משום שממועד חתימת החוזה, 16.9.2014, ועד לרישום הזכויות בבית על שם התובעים, ביום 6.5.2015, משך כשמונה חודשים, התייקרו הדירות בבאר שבע בשיעור של 15%, הסכום שעמד לרשותם כבר לא כבר הספיק ונדרשו להם 270,000 ש"ח נוספים, אותם הם תובעים כפצוי.

...

לכן, דין ההודעה לצד שלישי להידחות.

סוף דבר הנתבע ישלם לתובעים את הסך של 123,656 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה.

בהתאם, הנתבע ישלם לתובעים מחצית אגרת בית המשפט בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה ובנוסף, שכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ש"ח. ההודעה לצד שלישי נדחית ללא צו להוצאות.

תחילתו של הליך זה הוא בהגשת תביעה כספית בסך 65,739 ₪ ועילתה השבת כספי שכר טירחת עו"ד ששילמה התובעת לנתבעת 1 ופצוי כספי בגין רשלנות מקצועית במהלך עסקת מקרקעין בה רכשו התובעת ובתה דירה חדשה מחברה קבלנית אותה ייצגו הנתבעים (להלן: "הסכם המכר").

האמירות בסעיפים 5-11 לסיכומי ב"כ התובעת: "לגישתם של עורכי הדין סלנט ואוריין – החוק אינו חל עליהם...ולגישתם אין זה משנה מה קובע החוק...גישה שהביאה למוטיבציה פסולה של מטעם הקבלן ו/או מי מטעם המשרד עו"ד סלנט לשנות את התאריכים הנקובים...עורכי הדין ממשרד עו"ד סלנט הם אלה שיצרו את שיטת החתימה על מיסמכי ה- Blanco כשהתאריך מתווסף במועד מאוחר יותר (או לא מתווסף בכלל)..." הן אמירות חמורות ומיותרות אשר עלו לראשונה במסגרת הסיכומים ללא שמץ של ידיעה או ראיה למעט השערות ומשאלות לב של ב"כ התובעת ועומדים בנגוד לכללי האתיקה המקצועית החלים על עורכי דין.

...

לא ברור כיצד העובדה כי עותק המפרט להסכם המכר המצוי בידי הנתבעים, חסר רישום תאריך בניגוד לעותק המפרט המצוי בידי התובעת שבו נרשם תאריך, תומך בגרסת התובעת כי ההסכם לא נחתם ביום 8.1.15 וכיצד רישום תאריכים במקומות שונים ובמועדים שונים על פני הסכמי מכר שונים מעידים כי הסכם המכר לא נחתם על ידי התובעת ובתה ביום 8.1.15 חוץ מאשר מסקנה על מהימנות עדותם של עו"ד אוריין ועו"ד רוני סלנט שהעידו שניהם כי הסכם המכר נחתם ביום 8.1.15.

עילת תביעה זו נדחית בהעדר חובה לאחריות מקצועית של הנתבעים כלפי התובעת במיוחד כאשר התובעת ובתה נעזרו אם לא יוצגו הלכה למעשה על ידי עורכת דין מטעמן אשר בחנה את תנאי ההסכם ולא טרחה לעמוד על חיובים אלו אשר לטענתה אינם כדין.

סוף דבר הוא כי התביעה נדחית והתובעת תשלם לנתבעים הוצאות משפט בסך 10,000 ₪ הכוללות גם את הוצאות הדיון בבקשה להוספת ראיות ומגלמים גם את דעתו של בית המשפט מסגנון סיכומי ב"כ התובעת.

רשלנות עורך דין בהעברת דירה ללא אישור בכתב על העברת התמורה קבעתי כמפורט לעיל, כי פרט לסכום הראשוני, לגביו רשאי היה עורך הדין להסתמך על חתימת התובע, מה גם שיניב העיד כי מסר את הסכום, ולפירעון המשכנתא – יתרת הסכום לא הועברה, ולפחות לא היה כל אישור בכתב על העברתה.

בעיניין עו"ד וסרצוג (ת"א (מח' מרכז) 33301-02-12 שרון כהן נ' עו"ד חנוך וסרצוג (23.10.2014)), סוכמה הפסיקה בנוגע להקף אחריותו המקצועית של עורך דין כלפי לקוח אותו הוא מייצג בעסקת מכר מקרקעין.

אשמו התורם של התובע בעיניין ע"א 2590/90 ניסים שפורט לעיל, למרות שנקבעה רשלנות של עורך דין בעסקת מכר, נקבע כי יש מקום להטיל על עורך הדין פיצוי נמוך, באמצעות הפעלת מבחן הצדק הקבוע בסעיף 65 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] שעניינו היתנהגות התובע המביאה לאשמו של הנתבע שגרם לנזק.

...

בנסיבות העניין, כאשר מצד אחד ניצב לקוח, הדורש מעורך דינו להעביר את הזכויות באופן מיידי, למרות שטרם קיבל את מלוא התמורה, ומן הצד השני ניצב עורך דין, אשר חב בחובת זהירות מיוחדת כלפי לקוחו, לוודא כי הזכויות לא תועברנה לפני שיש בידיו אישור בכתב כי מלוא התמורה הועברה כמתחייב מההסכם – נראה לי כי יש להטיל את מרב האחריות בשיעור של 60% על התובע, בגין אשמו התורם המכריע, אולם לא ניתן לנכות את עורך הדין הנתבע, הנושא באחריות בשיעור של 40% לנזק שנגרם בסופו של דבר.

סיכומו של דבר התובע ערך הסכם מכר עם יניב ואשתו, לפיו היה עליו לקבל 550,000 ₪ תמורת הדירה.

אני מקבל אפוא את התביעה העיקרית באופן חלקי ומחייב את הנתבע לשלם לתובע 40% מיתרת התמורה, היינו סכום כולל של 80,400 ₪, בתוספת הפרשי ריבית והצמדה ממועד הגשת התביעה ועד התשלום המלא בפועל.

עד למועד זה, יהיה רשאי המלווה (כל אחד מהתובעים) לבחור באחת מתוך שלוש אפשרויות: קבלת סכום ההלוואה הנוספת בצרוף ריבית קבועה בשיעור של 25%, היינו 187,500 ₪ ובסה"כ 937,500 ₪; קבלת קרן ההלוואה, תוך ויתור על הריבית, ומכירת האופציה לרכישת הדירה בפרויקט ברעננה; מימוש האופציה לרכישת דירה בפרויקט ברעננה, במועד הראשון האפשרי לפי תנאי הסכם התמ"א, שבו גם תהפוך ההלוואה הנוספת לתשלום הראשון ע"ח רכישת הדירה.

בנוסף טענו התובעים כי בעקבות רשלנותו של הנתבע ולאור המצב המשפטי שאליו נקלעה קבוצת קדם, הם אינם עתידים לקבל בחזרה את כספם או לרכוש דירה בפרויקט ברעננה.

בנוסף, טענו התובעים כי מעשיו ומחדליו של הנתבע מהוים הפרה של הסכמי הייצוג, וכי הנתבע צפה, או היה עליו לצפות, את הנזקים שייגרמו לֹתובעים, ולכן עליו לפצותם בסכום הנזק שניגרם להם; כי הנתבע הפר את חובת הנאמנות שלו כלפי התובעים, כלקוחותיו, משום שלא פעל בנאמנות ובמסירות כלפיהם, לרבות עריכת הבדיקות המקדימות, ובפרט בעיניין הבטוחות; כי הנתבע הפר את חובתו מכח חוק השליחות וכן הפר חובות חקוקות הקבועות בסעיף 54 לחוק לישכת עורכי הדין ובסעיף 2 לכללי לישכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית).

מיהות הלקוח ומעורבותו – מיהות לקוחו של עורך הדין הוכרה בפסיקה כהיבט שיש לבחון במסגרת בחינת התרשלותו לכאורה של עורך הדין.

בנוסף נקבע כי "כאשר בעיסקה או בחוזה עסקינן, על עורך הדין הנטל להוכיח שבעשיית העסקה הלקוח נטל על עצמו סיכון מרצון מתוך מודעות והבנה מלאה של הסיכון... מכאן שבמישור הראייתי, טוב יעשה עורך דין המבקש להבטיח עצמו מפני תביעת רשלנות מקצועית בלווי עסקה, אם יעגן בכתב את ההסבר שניתן ללקוח 'אוהב סיכונים', אשר דחה את עצתו המקצועית לגבי אופן ביצוע העסקה (לדוגמה, הלקוח ויתר במודע על קבלת ביטחונות בעיסקה)" (עמוד 29, פסקה 2).

...

כמו כן, אני סבור כי הסכום שתבעו התובעים בגין הנזק הלא ממוני שנגרם להם, הוא סביר והולם בנסיבות העניין.

סוף דבר אשר על כן, התביעה מתקבלת במלואה.

הנתבעים ישלמו לתובעים, ביחד ולחוד, את סכום התביעה ע"ס 1,300,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין, מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.

פתח דבר: לפני תביעה כספית על סך של 1,015,000 ₪ לפיצויים בגין נזקים שנגרמו לטענת התובע בשל רשלנות מקצועית של הנתבע אשר ייצג אותו במסגרת הסכם מכר.

לטענת התובע, הוא היתנה את ההיתקשרות בהסכם המכר בכך שהוא ייערך בכתב וכי רעות כבעלת הדירה תהיה צד להסכם ותחתום על כל המסמכים המעידים כי התמורה לעיסקת המכר תיתקבל בדרך של קזוז החוב כאמור, וכל טענה ביחס לתמורה תהיה בינה לבין מסטיי וטל.

אציין, כי על אף שבתחילה הכחיש הנתבע כי ייצג את התובע בעסקת המכר וטען כי ייצג אותו עורך דין מטעמו – עו"ד מאיר כהן (סעיף 26 לכתב ההגנה); במסגרת סיכומיו הודה הנתבע כי אכן שימש כעורך הדין של התובע במסגרת עסקת המכר (סע' 41 לסיכומיו).

כך כותב השופט ד"ר ע' אזר ז"ל (במאמריו רשלנות מקצועית של עורך דין הפרקליט מה 279): "עורך דין, בדומה לרופא, אינו מבטיח הצלחה, כשם שהרופא אינו מבטיח ריפוי. אך שניהם אינם רשאים לטפל בצורה בלתי-סבירה תוך חריגה מהידוע והאפשרי במקצוע ברמתו הטובה. שיקול הדעת הוא לבחור בין אפשרויות ודרכי פעולה סבירות ומקצועיות... המסקנה העדיפה הנה כי טעות בשקול דעת לא תיחשב בהכרח לרשלנות, כאשר היתנהגות עורך הדין מבוססת על ידע משפטי סביר ונעשית ברמה מקצועית טובה" (שם, בעמ' 286).

...

על כן ובהעדר ראיות לעניין ההוצאות המשפטיות, אני קובעת כי התובע לא הוכיח נזק זה. באשר לעוגמת הנפש שנגרמה לתובע, לא יכולה להיות מחלוקת כי ניהול ההליכים המשפטיים הנוספים גרם לתובע עוגמת נפש.

על כן, נוכח ביטולו של הסכם המכר בהסכם הפשרה, אני מורה כי על הנתבע להשיב לתובע את ההמחאות אשר ניתנו לו בנאמנות, וזאת בתוך 30 יום ממועד המצאת פסק הדין לידי הנתבע.

לסיכום לאור כל האמור לעיל, מצאתי כי הנתבע התרשל באופן ייצוגו של התובע במסגרת הסכם המכר.