פיצוי בגין התנגדות בלתי סבירה להיתר בנייה

על פי ההסכמה תוגש תכנית מתוקנת לועדה המחוזית ונת"י לא תתנגד שהוועדה המחוזית תאשר אותה.

"המבקש מצהיר כי הוגשה ע"י המבקש בקשה להיתר בניה למיתחם המוסכים, וטופס בקשה והתיאור שלה רצ"ב ומסומנים "א" והמשיבים 2 ו- 3 מצהירים כי בקשת ההיתר תובא לדיון ותבחן בחיוב בהתאם להוראות החוק והתקנות, וכי ככל שיהיה צורך בקידום תכנית מפורטת לצורך כך יפעל המבקש להגשת תכנית שכזו אשר תובא לדיון בפני המשיבה 2 אשר תמליץ על אישורה בהתאם לסמכותה בחוק".

גם ההחלטה לגופה אינה נגועה בשקול שאינו סביר שעה שהעותר צפה את האפשרות כי הועדה המחוזית לא תאשר את התכנית ואף נערך לכך במסגרת סעיף 4 להסכם בינו ובין הועדה המקומית, שם נקבע כי אם התכנית לא תאושר, מתחייבת עריית טייבה לאפשר לעותר ליזום תכנית ביניין עיר חליפית.

באשר ליתר טענות העותר לנזק שניגרם לו. ברור כי לא היה מקום לשקול במסגרת דיון בתכנית נקודתית שקולי פיצוי בגין הפסד שניגרם לעותר מפינוי מבנים והפקעה.

...

על פי טענת העותר, תכנית טב/3400 קובעת כי דרכי השרות והסדרי התנועה לאורך כביש 444 יהיו בהתאם לתכנית דרכי השרות - טב/3137 שהוכנה, הופקדה, והוחלט לאשרה, אך בסופו של דבר לא אושרה בשל בעיות בירוקרטיות.

נת"י – חברת נתיבי ישראל בע"מ גם נתיבי ישראל טוענת כי יש לדחות את העתירה על הסף ולגופה ומוסיפה את הטענות הבאות.

דיון והכרעה לאחר שעיינתי בכתבי הטענות ובצרופותיהם ושמעתי טענות הצדדים, עמדתי היא כי דין העתירה להידחות.

סיכום נוכח כל האמור, אין מקום להתערב בהחלטתה המקצועית של הוועדה המחוזית והעתירה נדחית.

התובעים פעלו בשיהוי רב וזמן שאינו סביר.

עוד נטען כי בשל סירובם של התובעים לתיקון, ההפחתה הדראסטית בסכומי התביעה, היתנגדותם לחוו"ד מומחה ביהמ"ש, ובשל קביעת מומחה ביהמ"ש לכך, שאין כל מניעה להתגורר בבניין במהלך ביצוע התיקונים, וכי מדובר בליקויים מינוריים, אין מקום לפסיקת פיצוי בגין "עוגמת נפש" והוצאות לטובת התובעים.

יש לדחות לטעמי טענות בעיניין, באשר המומחה קבע במפורש בסעיף 6.3 ( חוו"ד שמאית) כך: "רוחב הרמפה שנמדד בעת הביקור מצביע על כך שמידת רוחב הכביש נטו נשמר בהתאם למידה שנמדדה גרפית מתוך היתר הבניה. כמו כן , המידות המופיעות בנספח החניה ו/או ביתר הבניה אינה מחולקת לכביש /מדרכה /אבן שפה אלא מוצגת כמידה כוללת . המידות בפועל תואמות את התיכנון בפועל ומאושרות ע"י הגורמים המוסמכים. מסקנה : אין מקום לקביעת ירידת ערך בגין רוחב הרמפה. " בסיכום האמור, אני סבור כי על הנתבעת לפצות התובעים בגין הרכיב היחיד שאושר לעיל, ובסך 8,000 ₪ עניינים נוספים שנותרו לשק"ד ביהמ"ש ושתומחרו ( סה"כ 48,081 ₪ ) תיקון רטיבות בדירות קומה 8 בשל בעיות איטום ונקוז בגג ( עמ' 22 , ס 7.1.2 לחוו"ד מומחה ביהמ"ש) הצדדים חלוקים בסוגיית הרטיבות.

" בתשובות לשאלות הבהרה מטעם התובעים , מיום 10.9.21 , תמחר המומחה את עלות ביצוע התיקון (ביצוע טיח פנים וצבע) בסך 37,000 ₪ , לא ראיתי שבמפרט נקבע ביצע טיח בקירות אלו, וכן פיצוי בגין ליקוי צבע , כולל בחניון כבר תומחר , ואולם , נוכח סברתו של המומחה ולפיה: " לבצוע גמר עם בטון גלוי נידרש היה להשתמש בתבניות מתאימות לצורך גימור אחיד וללא סגרגציה בבטון." וכאשר הדרישה הנה לרמה סבירה של ביצוע, ובעדר הוראה אחרת , אני מחליט כי יש מקום לאשר בהקשר זה פיצוי נוסף כולל , ובסך של 10,000 ₪ עניינים נוספים אי התקנת מערכת פיקוד שבת במעליות בנגוד להוראות ההסכם לטענת התובעים בהתאם למיפרט עליהם חתומים הדיירים, הנתבעת התחייבה להתקין מעלית שבת.

...

סוף דבר התביעה מתקבלת בחלקה.

אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים כדלקמן: בגין ליקוי בניה סך 310,900 ₪, לפי קביעת מומחה בית המשפט, ובתוספת 29,060 ₪ (8,000 ₪ + 10,000 ₪ + 11,060 ₪) שאושר לעיל, סה"כ 339,960 ₪, ובתוספת 10% פיקוח ומע"מ , סה"כ 437,529 ₪, צמוד ונושא ריבית כחוק, החל מיום חוו"ד מומחה ביהמ"ש 17.1.21 , ועד לתשלום בפועל.

אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים הוצאות משפט בסך 20,000 ₪, וכן שכ"ט עו"ד בשיעור 15% מהסכומים שנקבעו בסעיף 2 לעיל, צמוד ונושא ריבית כחוק מהיום ועד לתשלום בפועל.

ראו: דברי ההסבר להצעת חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ה-2005, ה"ח הכנסת 88, 198 (להלן: "דברי ההסבר"); ע"א 3511/13 שורצברגר נ' מרין דן פס' 14 לפסק דינו של השופט דנציגר (27.4.14) (להלן: עניין שורצברגר") כפי שבואר בדברי ההסבר ובעניין שורצברגר החוק נועד להיתמודד עם תופעה בגדרה פרויקטים של פינוי ובינוי אינם מוגשמים חרף רצונם של רוב הדיירים, בשל היתנגדות בלתי סבירה של אחד או יותר מבעלי הדירות.

בשים לב לכך שבחוות הדעת של השמאי כהן ובחקירתו סיפק השמאי כהן הסברים ברורים ומשכנעים לדרך חישוב השטחים שביצע המתבססים על היתרי הבנייה של בני הזוג מרום; וכן לאור העובדה שמדובר בפער נטען מיזערי בין הערכות שביצעו השמאים שאין בו כדי להצדיק סרוב לקידום הפרויקט; מצאתי כי אין לקבל את טענות בני הזוג מרום כי סירובם בשל הפער בשטחים בין חוות הדעת הוא סרוב סביר במשקפי החוק בנסיבות העניין.

...

לעניין טענת בני הזוג מרום כי לא הוצעו בהסכם בטוחות הולמות, כי הפיצוי בגין איחור במסירה אינו תואם את הוראות חוק המכר וכי ההסכם קובע איסור על מי שחתם על ההסכם להתנגד לתכנית, מקובלת עלי טענת התובעים כי טענות אלה נטענו אך בעלמא, ללא תימוכין, בלא ראיה או הפנייה למקובל בהסכמים מסוג זה. בעניין זה כבר נקבע כי העובדה שבעלי הדירות הנוספים בפרויקט חתמו על ההסכם יכולה ללמד על סבירות הבטוחה שהוצעה להם.

לאור כל האמור מצאתי כי סירוב כלל הנתבעים להתקשר בעסקת הפינוי והבינוי הוא בלתי סביר כמשמעותו בחוק בנסיבות העניין.

סוף דבר    התביעה מתקבלת.

בכתב התביעה שכנגד עותרת הנתבעת לפצוי בגין נזקיה כתוצאה מהתנהלות התובעת בבצוע הפרויקט: עיכוב לא סביר בקבלת היתר הבניה; איחור במועד השלמת הפרויקט; מיקום גדר הגבול שבין מיגרשי הנתבעת לבין המגרשים הגובלים, תוך גריעת שטחים ממגרשי הנתבעת.

עוד עולה מתרשומת זו, שנערכה בזמן אמת, כי לא הועלתה באותו מועד טענה כי חל עיכוב בהוצאת ההיתר בשל היתנגדות השכנים.

...

אשר לטענת התובעת כי הנתבעת נמנעה מלשתף פעולה (סע' 66 לסיכומיה), איני מקבלת אותה וראו בעניין זה האמור בסעיף 61 לעיל.

כך גם אין בידי לקבל את טענת התובעת, כי הואיל והגדר היתה ממוקמת טרם הבניה בתוך שטחה של הנתבעת, יש לסלק את התביעה בהעדר עילה ויריבות והיה על התובעת לבסס עילה נגד השכנים תחילה (סע' 68-67 לסיכומי התשובה).

לסיכום חלק זה: יש לפצות את הנתבעת בגין גריעת השטח ממגרשיה בסך של 83,000 ש"ח. סוף דבר מכל המקובץ לעיל, התביעה נדחית.

לא ברור האם יינתן היתר בניה, נוכח התכניות המקודמות באזור זה, התובע טען שבקשתו מיתקדמת והיא עברה לועדת תיכנון ובניה לאחר ש"תלו שלטים מסביב לבניין להתנגדויות, ולא היו התנגדויות" (פרו' עמ' 18 ש' 23-24).

עילות התביעה התובעת טענה לעוגמת נפש בשל המיטרד והסמיכות של התוספת לחלון דירתם, וכן לפיצויים בגין ירידת ערך הנכס, עקב המניעה למצות הפוטנציאל ולהרחיב דירתה, כל עוד התוספת שנבנתה שלא כחוק לא תיהרס.

סעיף 1 לחוק קובע כך: "(א) מי שקבל שלא על פי זכות שבדין נכס, שירות או טובת הנאה אחרת (להלן – הזוכה) שבאו לו מאדם אחר (להלן - המזכה), חייב להשיב למזכה את הזכיה, ואם השבה בעין בלתי אפשרית או בלתי סבירה - לשלם לו את שוויה.

. "היתנהגות התובע עשויה אף היא להיות בעלת חשיבות במכלול שקולי הצדק היחסי בין הצדדים..." מנגד, בעת הערכת הפצוי יש להיתחשב גם באמור בסעיף 3 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, לפיו "הזוכה רשאי לנכות ממה שעליו להשיב את מה שהוציא או התחייב להוציא או השקיע באופן סביר להשגת הזכיה", ובמקרה הנוכחי, הכוונה לעלות המבנה הבלתי חוקי שניבנה על גבי המקרקעין ואשר הניב את החסכון בדמי השכירות.

...

התעלמתי מהדרישה לדמי שימוש בסך של 378 ₪ בגין השימוש שעשתה המנוחה במרפסת שנוצרה מעל לתוספת הבניה, בהיות הדרישה קטנונית ומשום שבניגוד לשימוש בתוספת, המנוחה לא הרויחה ולא חסכה סכום זה. שקלול כל הנסיבות והאמור לעיל, מביא אותי למסקנה שהאיזון הראוי בין שתי נקודות המבט של כל אחד מהצדדים לגבי הזכיה, היא לחצות ההפרש ולהעמיד את סכום הזכיה על סך של 29,000 ₪ לשנה.

העובדה שהסכמה זו לא נרשמה בלשכת רישום מקרקעין אינה רלוונטית לסוגיית ההנאה שהפיקו צ'ונה ובני משפחתה מבניית התוספת הבלתי חוקית, על גבי אותה חצר, ולכן אני קובעת כי התובעת זכאית ל-100% מ"סכום הזכיה", וזאת עבור שבע השנים טרם הגשת התביעה ושמונת החודשים שלאחר הגשתה, עד להריסת התוספת בנובמ' 2021.

סוף דבר אני מחייבת את הנתבעים ביחד ולחוד, לשלם לתובעת סך של 222,000 ₪.