פיצוי בגין השבחת מבנה חקלאי ביישוב קהילתי

בית משפט השלום בירושלים תא"מ 36640-03-13 שקרון ואח' נ' עלי, אגודה שיתופית חקלאית להתיישבות קהילתית בע"מ מס' אגודה 57-002905-8 תיק חצוני: בפני כבוד הרשמת בכירה יהלום בלהה תובעים 1.דוד שקרון 2.ליאורה שקרון ע"י ב"כ עו"ד נחום הרפז נתבעים עלי, אגודה שיתופית חקלאית להתיישבות קהילתית בע"מ מס' אגודה 57-002905-8 ע"י ב"כ עו"ד אריק לביאן פסק דין

עקרי העובדות וטענות הצדדים התובעים, זוג הורים לארבעה ילדים, שכרו מהנתבעת, אגודה שיתופית חקלאית, מבנה מגורים בישוב עלי מחודש מרץ 2008 ועד יוני 2012 (להלן: המושכר) בשטח הישוב עלי.

מלבד הנזקים המפורטים בחוות דעת השמאי עד, עותרים התובעים לפצוי בגין נזק לא ממוני בסך 6,345 ₪ ולחילופין, השבת דמי השכירות בגין ששת חודשי החורף עד לעזיבת התובעים את הדירה.

...

" (חקירתו של מר יעקב אלירז, עמ' 25 ש. 15-18) ואף הציעה לשאת בהוצאות המעבר: בסופו של דבר לא פיציתם על הנזק גם מה שהסכמתם לא שילמתם.

מכל האמור לעיל אני רואה לקובע כי נזקי התובע נכון לחודש פברואר 2012 עמדו על 7,800 ₪ וכי ככל שהיה מקבל את הצעת הנתבעת ועובר לדירה אחרת היו הנזקים שנוספו, ככל שהיו נזקים כאלו, שכן כאמור לא הוכח בפניי כי היו נזקים נוספים, נמנעים.

משכך אני קובעת כי הנתבעת תשיב לתובע את שכ"ט המהנדס סבוטין ואת שכר עדותו, סכום כולל של 3,864 ₪ בלבד.

כנגד הדרישות הנ"ל הגישה רפאל במועדים 13/03/14 ו- 21/09/14, בהתאמה, עררים בפני ועדת הערר לפיצויים ולהיטלי השבחה מחוז צפון, (עררים 894/14 + 838 + 896 + 837 - להלן: "הערר").

בנוגע להיתר מ- 2011, ציינה הוועדה כי גם בו אין זכר למילים "שימוש חורג", על אף שהוא ניתן לאחר שבית המשפט העליון פסק את הילכת הושעיה (עע"מ 2408/05 הושעיה ישוב קהילתי כפרי של איגוד המושבים נגד מדינת ישראל - משרד הבטחון (04/02/07) להלן: "עניין הושעיה").

הוועדה ציינה כי טענות המערערות בפניה, לפיה יש לראות בהחלטת הולמ"ב משום היתר לשימוש חורג, מתבססות על אלו: על נוסח ההחלטה, שלפיו קיימת הצדקה "לאשר את ההיתר למבנים ולמתקנים במכון דוד בהליך של מתקן בטחוני ... שלא בהתאם לייעודי הקרקע המאושרים וזאת בשל סודיות המתקן". על ההיתר הכוללני שבין מטרותיו, קובע את ייעודי הקרקע השונים שאינם סטאטוטוריים בתחום מכון דוד ומציין כי תכליתו אינה לשנות סטאטוטורית את ייעוד השטחים הכלולים בתחומו.

נטען כי החלטת ועדת הערר יוצרת מצב לפיו חברה מסחרית אינה משלמת היטל השבחה בגין שימוש חורג בשטחי שמורת טבע, הכל על יסוד פרשנות שגויה.

בפרשת "גרף" נדונה השאלה האם היתר שניתן לפי סעיף 160 לחוק על ידי הולמ"ב, הקובע מיגבלות תכנוניות (איסור בניית קבע לכל ייעוד שאינו חקלאי) ברדיוס מסוים סביב מתקן שבנייתו אושרה על ידי הולמ"ב, מהוה מבחינה מהותית, "הוראת שינוי בתוכנית" לפי סעיפים 175-176 לחוק, המזכה את בעלי המקרקעין הסמוכים (שזכויותיהם נפגעו באמצעות הטלת המיגבלות התכנוניות הנ"ל), בפיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק התיכנון והבנייה (ראה סעיפים 2-4 בפסק הדין בעיניין "גרף").

...

הועדה הגיעה למסקנה כי שימוש בטחוני בכל סוגי הייעוד הוא אפשרי, בנימוק כי התוכנית התירה את השימוש למתקן ביטחוני בכל ייעודי הקרקע המפורטים בה, מבלי לשנות את ייעודי השטח הנ"ל, היינו תוך שאותו שימוש אינו תואם את ייעוד הקרקע המאושר בתוכנית (סעיף 79 להחלטה).

ברם, מאלה לא מתבקשת מיידית המסקנה לפיה הצורך בפיקוח על סמכות סמכות הולמ"ב נובע בכל מקרה, מכך שהבקשה המוגשת בפניה, אינה תואמת את ייעודי ושימושי תכנית המתאר.

מסקנה לעניין תאימות או חריגה לתכנית יש להסיק מתוך הוראות התכנית עצמה ופרשנותן, ותוך השוואתן להיתר שניתן ע"י הולמ"ב. הואיל שהחיוב בהיטל השבחה בוסס ע"י המערערות רק על הטענה כי ההיתר שהופק ע"י הולמ"ב בשנת 2011, הינו היתר לשימוש בטחוני, שאינו תואם את התכנית 2/9 , אלא חורג מייעודיה ומשימושים המותרים לפיה, ומהווה היתר לשימוש חורג, הרי משנמצא כי בסיס זה נשמט, דין הערר היה לדחייה ממילא.

על כן נדחות טענות המערערות בעניין זה גם כן. סיכומו של דבר הערעור נדחה.

בית המשפט המחוזי דחה ערעור שהגישו המבקשות על החלטתה של ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה במחוז הצפון (להלן: ועדת הערר) מיום 20.4.2015.

על השטח שבו מצוי המתקן חלה תכנית מתאר מחוזית המכונה "תמ"מ/2/9" (להלן: התכנית) שעל פיה הוא מיועד בחלקו לשטח חקלאי או שטח נוף פתוח, ובחלקו לשמורת טבע.

ביום 1.6.2011 החליטה הולמ"ב על הענקת מה שהוגדר כ"היתר כולל" למיתקן לתקופה של עשר שנים (להלן: החלטת הולמ"ב), כדלקמן: "הועדה סבורה, כי יש הצדקה לאשר את ההיתר למבנים ולמתקנים במכון דוד בהליך של מתקן ביטחוני לפי פרק ו' לחוק התיכנון והבניה שלא בהתאם לייעודי הקרקע המאושרים וזאת בשל סודיות המתקן". בהמשך לכך, ביום 28.11.2013 שלחה הועדה המקומית עכו לרפאל הודעת חיוב בהיטל השבחה על סך 15 מיליון שקלים.

בית משפט זה נידרש בעבר לסוגיות אלה בעע"ם 2408/05 הושעיה ישוב קהילתי כפרי של אגוד המושבים נ' מדינת ישראל – משרד הבטחון (4.2.2007)) שבו נדונו, בין היתר, הקף הסמכות של הולמ"ב והשיקולים שעליה להביא בחשבון בקבלת החלטותיה.

...

אף המדינה סבורה כי יש לדחות את הבקשה גם לגופה.

באשר לפרשנות סעיף 9 לתכנית, המדינה מוסיפה וטוענת כי זה נועד אך להבהיר כי אין בתכנית כדי לפגוע במתקנים ביטחוניים קיימים או באפשרות להתיר מתקנים בעתיד – הא ותו לא. דיון והכרעה לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ושקלתי את הדברים בכובד ראש, אני סבורה שדין הבקשה להידחות.

סוף דבר: הבקשה לרשות ערעור נדחית.

זאת ועוד, מעיון בהחלטת הועדה מיום 16/5/05, שניתנה כאמור בחלוף כשנתיים ממועד הגשת הבקשה להיתר, דחתה הועדה את הבקשה להיתר מהטעם שקיים "טריז – קלין" הכולל מספר חלקי חלקות בבעלויות שונות שנותר בייעוד חקלאי ושמפריד בין שטח תחנת הדלק לבין כביש 90, קיימת אי התאמה בין תשריט ונספח הבינוי של תכנית ג/8927 לבין נספח התנועה, כאשר מנספח התנועה עולה, כי קיימת רצועת קרקע שמפרידה בין שטח תחנת הדלק לבין כביש 90.

סעיף 188 (ב) לחוק התיכנון והבניה מגדיר מהם "צרכי ציבור" שמאפשרים הפקעת מקרקעין כדלקמן: "'צרכי ציבור', בסעיף זה – כל אחד מאלה: דרכים, גנים, שטחי נופש או ספורט, שמורות טבע, עתיקות, שטחי חניה, שדות תעופה, נמלים, מזחים, תחנות רכבת, תחנות אוטובוסים, שווקים, בתי מטבחיים, בתי קברות, מבנים לצרכי חינוך דת ותרבות, מוסדות קהילתיים, בתי חולים, מקלטים ומחסים צבוריים, תחנות מישטרה, תחנות שירות לכיבוי אש, מיתקני ביוב, מזבלות, מיתקנים להספקת מים וכל מטרה ציבורית אחרת שאישר שר האוצר לעניין סעיף זה". "צורך צבורי" הוגדר בפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, כדלקמן: "'צורך צבורי' – צורכי הציבור כמשמעותם לפי סעיף 188 לחוק התיכנון והבניה, וכן כל אחד מאלה, ולרבות צורך הנובע מהם או הכרוך בהם". (1) מחנה צבאי, תחנת מישטרה, בית סוהר, או מיתקן אחר או אתר המשמש לצורך צבאי או בטחוני; (2) הקמה, הרחבה או פיתוח של ישוב; (3) אתר המשמש או המיועד להנצחה, למורשת, לתיירות, או לצרכי דת לרבות תפילה וטקס דתי, או מקום קדוש; (4) מיתקן תשתית; (5) מיתקן תיקשורת; (6) מיתקן להתפלת מים, מיתקן מים, לרבות מאגר; (7) אתר סילוק וטפול בפסולת; (8) מעגן; (9) תחנת גז, כהגדרתה בסעיף 42 לחוק משק הגז, התשס"ב – 2002, תחנת כוח, קוי הולכה והספקה של גז, נפט, דלק ומוצרים ומיתקנים לאכסונם וכל מיתקן אחר המשמש לצורכי תשתיות; (10) צורך צבורי אחר שאישר שר האוצר, בהתייעצות עם הועדה המייעצת ובאשור וועדת הכספים של הכנסת".

למעמדה החוקתי של זכות הקניין היתייחס בית המשפט העליון גם בע"א 8622/07 אהוד רוטמן נ' מע"צ החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ (14/5/2012) בהתייחסו לסמכות ההפקעה ולחובת תשלום פצויי סבל גם בגין 25% הראשונים מקום שיתרת הקרקע לא הושבחה עקב מעשה ההפקעה.

...

התביעה נגד הנתבעות 2 ו- 3 נדחית.

ההודעה לצדדים שלישיים נדחית.

הנתבעות ישלמו ליורשי שמואל עפרון ולינון תכנון ויעוץ ומחקר בע"מ הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד, בסכום של 40,000 ₪, לכל אחד מהם.

ערעור על החלטת ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה – במחוז חיפה, שניתנה ביום 20/10/10 ובגדרה נדחה עררו של המערער על שומות היטל השבחה שהוצאו לו על ידי הוועדה המקומית לתיכנון ולבניה בעקבות אישור תוכנית מתאר שעניינה הוספת יחידות מגורים בשטחי הקיבוץ.

המחלוקות בין הצדדים עוסקות בשני עניינים; הראשונה, זהות החייב בהיטל – דהיינו בשאלה האם על המערער לשאת בתשלום היטל ההשבחה בגין עליית ערך המקרקעין בעקבות תוכנית המתאר שכללה שינוי יעוד של מקרקעין על מנת לאפשר קליטת חברים חדשים בקיבוץ, או שמא החייב בתשלום הינו בעל המקרקעין – מינהל מקרקעי ישראל.

היטל ההשבחה הולך אל קופות הוועדה המקומית והרשות המקומית – דהיינו לא אל אוצר המדינה אלא אל הקהילה שאליה משתייך בעל המקרקעין – וכהוראת סעיף 13 לתוספת השלישית, נועד הוא לכיסוי הוצאות הוועדה המקומית או הרשות המקומית להכנת תוכניות ולביצוען, לרבות הוצאות פיתוח ורכישת מקרקעין לצרכי ציבור ולשימור אתר או הפקעתו" (שם, בעמ' 63-62.

עיקר המחלוקות נגעו לשאלה הראשונה, דהיינו לשאלה מיהו "חוכר לדורות". כך נדרשו בתי המשפט להכריע האם מי שמחזיק במקרקעין שנים רבות כבר רשות – ובמיוחד כאשר מדובר במושבים או קיבוצים המחזיקים במשבצת הישוב על פי ההסכם המשולש שבין המינהל, הסוכנות היהודית והאגודה – חייב בתשלום היטל.

משק חקלאי מוגדר כדלקמן (סעיף 1(ד)): קרקע המשמשת או נועדה לשמש את הקבוץ ואת חבריו לייצור תוצרת חקלאית ו/או לגידול בעלי חיים ודגים להחזקתם, או לגינון ולייעור ו/או לצרכי מבני מגורים ו/או לצרכי ציבור של הקבוץ ו/או למבני משק חקלאי, שירות או מלאכה, לרבות מבנים לצרכי קבוצות נוער, אולפן לעברית וכדומה – הכל למעט "מיפעל". משמע, על פי חוזה החכירה רשאי היה הקבוץ לנצל את הקרקע שבתחום המשבצת הן בייעוד המקורי לחקלאות, והן בייעוד החדש – למגורים.

...

סוף דבר 33.

בשים לב לכל האמור דין הערעור להדחות.

המערער ישלם לכל אחד מהמשיבים הוצאות משפט בסך של 7,000 ₪.