פיצוי בגין איחור במסירת דירות על ידי הקבלן מתי מגיע

במסמך נרשם כי התובעת, "מחוסר מקום מגורים חלופיים, הסכימה ליטול על עצמה את האחריות להתגורר בדירה טרם קבלת תעודת איכלוס", וכי היא "לאחר קבלת כל ההסברים, החליטה לקבל החזקה ולהיכנס לגור בדירה טרם קבלת טופס 4". במסמך זה מוותרת התובעת על זכותה לפצוי בגין האיחור במסירת הדירה, כדלקמן: "הקונה מצהירה כי היא מודעת לכך ומסכימה לכך שהעיכוב בקבלת טופס איכלוס מקורו בסיבות מוצדקות אשר אין לקבלן כל אפשרות להשפיע עליה[ן] וכי אין לה ולא תהא לה כל תביעה כספית כנגד הקבלן ו/או טענה בגין איחור במסיר[ת] דירה על ידי הקבלן, הואיל והעיכוב מקורו בנסיבות מוצדקות המקנות לקבלן הזכות לאחר במסירת החזקה בדירה לידי הקונה.

בקשת רשות העירעור נדחתה, ונקבע (סעיף 7 להחלטה; ההדגשה הוספה, א.ו.): "...בדין ציין בית המשפט קמא כי ההוראה בחוק המכר בדבר גובה הפצוי המגיע לרוכש דירה במקרה של איחור במסירת הדירה כאמור, הנה הוראה קוגנטית אשר לא ניתן להתנות עליה. על כן אף אם ההסכם לפצוי האמור היה נחתם מרצון הרי שאין לאותה הסכמה תוקף, וזאת לאור הוראות סעיף 7א(א) לחוק המכר לפיהן: "אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה..". מטרתו של סעיף זה היא להיתמודד עם מציאות בה לרוב רוכשי דירות אינם מקבלים את הדירה אותה רכשו בזמן, כאשר לאיחור זה ישנן השלכות הן מבחינת הצפיות של הקונה והן מבחינה כלכלית בשל הצורך במציאת מקום מגורים חלופי ותשלום שכר דירה (ראו: ה"ח הממשלה תשס"ז מס' 263 עמ' 140).

...

אין לאפשר למוכר לעשות כן בניסוח עקלקל באמצעות תקופת החסד (עיינו, ע"א (מחוזי מרכז) 50273-02-19 רויאל נתניה בע"מ נ' אטלי, פיסקה 13 (22.9.2019); עניין פנחסוב ("סעיף 5א לחוק המכר יישם למעשה הגיונה של הפסיקה הנ"ל ולאחר תיקונו ניתנו פסקי דין מהם עולה למעשה כי תניה בהסכם המכר הקובעת כי במקרה של איחור המזכה בפיצוי יהיה הרוכש זכאי לפיצוי רק מעבר לתקופת ה"גרייס" של 60 ימים, מנוגדת היא להוראתו הקוגנטית של סעיף 5א לחוק המכר"); לשורה של פסקי-דין שבהם נקבע כי לאחר חלוף תקופת החסד הפיצוי נמנה ממועד המסירה החוזי, עיינו, עניין חי, פיסקה 66, והאסמכתאות שם).

על כן, התביעה לגבי רכיבי הנזק הנוספים נדחית.

על אלו יתווספו הוצאות בגין האגרה כפי ששולמה, וכן הוצאות חוות-דעת המומחה מטעם התובעת בסך 2,925 ש"ח. סוף דבר לסיום, התביעה מתקבלת באורח חלקי, במובן זה שהנתבעות ביחד ולחוד תשלמנה לתובעת: (א) פיצוי בסך (ב) שכר-טרחת עורך-דין בסך 35,000 ש"ח, הוצאות אישיות לתובעת בסך 5,000 ש"ח, הוצאות בגין עלות חוות-דעת המומחה בסך 2,925 ש"ח והאגרה כפי ששולמה.

תביעה כספית, שעניינה איחור במסירת חזקה בדירה על ידי קבלן שמכר לתובעים את דירתם וכן טענה לתשלום עבור זכויים בגין מוצרים שלא סופקו באמצעות הנתבעת.

בשים לב למועד מסירת החזקה בדירה, עותרים התובעים לחייב את הנתבעת לשלם להם את הפצוי החוזי בגין איחור בארבעה חודשים במסירת החזקה בדירה, פיצוי בגין עלות השיש, הכיור והברזים וכן פיצוי בגין נזק שניגרם להם כתוצאה מהאיחור במסירת החזקה בדירה (תשלום ריביות עודפות ) וכן פיצוי בגין עוגמת נפש.

גם אם סברה הנתבעת מלכתחילה, כי השיש מסופק על ידי חברת השיש, היה עליה לדאוג בסופו של יום, כי הכיור יגיע לידי התובעים.

...

בסופו של דבר, תואם מועד למסירת החזקה רק בסוף חודש מאי 2022.

אחר ששמעתי את הצדדים, החלטתי לדחות את מרבית טענות התובעים טענתם העיקרית של התובעים הינה, כי כיוון שאת התיאום אל מול חברת המטבחים עושה הנתבעת, הרי שהיה על הנתבעת לוודא, כי המטבח מותקן במועד והיה על הנתבעת ליידע את חברת המטבחים באשר למועד שבו עליה לספק את המטבח.

אין בידי לקבוע, בהסתמך על הצעת המחיר, כי אמנם התובעים זכאים לזיכוי מעבר לזה המצויין בהסכם שבין הצדדים ושאותו קיבלו התובעים.

בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט לתביעות קטנות בראשון לציון, כב' הרשמת הבכירה דורון זיו-אב בת"ק 31358-12-22 מיום 21.3.2023, במסגרתו נפסק למבקשים פיצוי חלקי בגין איחור במסירת החזקה בדירה אשר נמכרה על ידי המשיבה – חברה קבלנית.

לבסוף, ומקום בו שילמה המשיבה, קודם להגשת התביעה, פיצוי בהקף של 25,680 ₪, עתרו המבקשים כי בית המשפט יורה למשיבה לשלם לידיהם את יתרת הפצוי המגיעה להם, והמשקפת את תקופת העיכוב במסירה החזקה ובסך כולל של 19,116 ₪.

...

בהתייחס לסוגיית ההתאמה בין היקף השינויים ומהותם, לבין היקף תקופת דחיית מועד מסירת החזקה, מצא בית המשפט קמא כי המבקשים לא תמכו את טענותיהם בעניין זה בחוות דעת ממנה ניתן היה להסיק כי המדובר בשינויים מינוריים, והגם כי ביחס לחלק מהשינויים ניתן להסיק כי אכן מדובר בשינויים קלים, חלק אחר של אותם שינויים חייב הגשתה של חוות דעת, על מנת לקבוע כי מיצוי משך הדחיה המוסכם אינו קורלטיבי אליהם.

לאחר עיון בבקשת רשות הערעור, ובפסק דינו של בית המשפט קמא , באתי לכלל מסקנה כי דין חלק הארי של בקשת רשות הערעור להידחות, וביחס לחלק נוסף יש להוסיף ולקבל את תשובת המשיבה.

בהינתן כל אלה, דין חלק הארי של בקשת רשות הערעור להידחות, וכך אני מורה.

במסגרת הבקשה עותרת המבקשת לתשלום פיצויים בגין האיחור במסירת דירתה על ידי המשיבות, וזאת בהמשך להחלטתי במסגרת בקשה 48 בהליך דנן.

נזכיר שאותה בקשה כוונה גם נגד כונס הנכסים שמונה על ידי בית משפט זה, בעוד שהבקשה שעל הפרק מכוונת אך ורק נגד הקבלן הראשי, הא ותו לא. זאת ועוד, בפרוטוקול הדיון מיום 18.10.2022 (אליו הפנה בית המשפט השלום) הובהר כי המחלוקת בבקשה 48 פשוטה לכאורה מאחר ו"עניינה אך ורק השאלה אם הקבלן איחר או לא איחר במועד מסירת הדירות לדיירים ביחס למועד שנקבע בהסכם, ואם ישנה סיבה כלשהיא לפטור אותו מחובתו בגין אותו איחור.

בנוסף, ולא פחות חשוב, מבחינת מדיניות משפטית ויעילות מערכתית יהא זה בלתי יעיל בעליל לקבוע שכל תביעותיהם ודרישותיהם של רוכשי הדירות הרבים בפרויקט שניהלה החברה, ושעילתם בפיצויים המגיעים להם מאת הקבלן הראשי בגין האיחור במסירת הדירות, יידונו דוקא בבית המשפט של חידלות הפרעון.

...

דא עקא, נראה כי החלטתי לא הובנה כהלכה.

להשלמת התמונה, נציין כי בהליך דנן ישנן עוד בקשות תלויות ועומדות אשר הוגשו בעקבות החלטתי הקודמת בבקשה 48.

בבוא העת תיבחן לגבי כל אחת מהן השאלה האם ראוי לדון בה בגדרו של הליך חדלות הפירעון אם לאו (ראו החלטתי בחדל"ת (מחוזי ת"א) 49937-12-20 שמים ורודים בע"מ נ' הממונה על הליכי חדלות פירעון ושיקום כלכלי, בפסקאות 11-10 (נבו 21.11.2022) והאסמכתאות שם).

טענות התובע האמורות אף הועלו בזמן אמת על הכתב בפניית עורך-דינו אל עורך-דינה של הנתבעת מיום 31.8.16, בה ביקש לתאם פגישה חוזרת בעוד כשבועיים (מועד חזרת התובע מחו"ל) "בתקווה שהדירה תהיה אז ראויה למגורים ו[ניתן יהיה] לבצע את מסירת החזקה לאחר שיוסדר עניין הפצוי המגיע למרשי בגין האיחור, לרבות מסירת ערבויות מתאימות עד לקבלת תעודת הגמר ללא כל זאת לא יוכל מרשי לקבל חזקה על הדירה" (נספח 5 לתצהיר תובע 1).

כך, במסמך ההסכמות מיום 2.2.16 הוסכם כי עבודות הפיצול יבוצעו על-ידי "קבלן" בשונה מן ה"מוכר" הוא הנתבעת, ובהתאם אכן עבודות הפיצול בוצעו בפועל על-ידי ס.מ.מ. כמו כן, עבודות הפיצול לא נזכרות בהסכם המכר מיום 14.2.16, והצדדים פעלו להוספת סעיף מפורש בנספח התיקונים (סעיף 23) שעל פיו עבודות הפיצול לא יבוצעו לפני קבלת תעודת גמר, היינו לאחר המועד שנקבע בהסכם למסירת הדירה לתובע על-ידי הנתבעת.

זאת נוכח קביעתם המפורשת של הצדדים בסעיף האמור כי "איחור בהשלמת הדירה ובמסירתה לקונה, מכל סיבה שהיא, שלא יעלה על 60 יום... לא יהווה הפרה של התחייבויות המוכר בחוזה זה ולא יזכה את הקונה בפצוי כלשהוא. איחור מעל ל 60 יום... יזכה את הקונה בפצוי דמי שכירות ראויים מהיום ה 61... ועד למסירת החזקה, בסך השווה לדמי שכירות של דירה באותו אזור הדומה לזו שנרכשה על-ידי הקונה ובכפוף לשעור הקבוע בסעיף 5א(א) לחוק המכר דירות, ופצוי זה בלבד. הקונה מצהיר במפורש כי הוא מוותר על כל סעד אחר בגין אחור במסירה כולל סעד בגין תקופת האיחור המותרת כאמור" (וכן בסעיף 4 ללוח התשלומים, נספח ג' להסכם המכר; וראו: ע"א 4337/02 ירמיהו עייני חברה לבניין בע"מ נ' קו-אופ צפון היפרשוק רשתות שיווק בע"מ, פ"ד נח(1) 799, 806-805 (2003); ע"א 10944/02 שיכון ופיתוח לישראל נ' אוחנה, פ"ד נח(3) 673, 680-678 (2004); וכן, ת"א (מחוזי י-ם) 9943-12-11 אהרונוב נ' אלקטרה בניה בע"מ, פסקות 17-16 לפסק דינה של כבוד השופטת מ' אילני (2.2.2022)).

...

אני סבורה כי אין לחייב את התובע לשוב ולתת הזדמנות לנתבעת לתקן את הליקויים לאחר שזו סירבה לבצעם במשך תקופה ניכרת מאז פנייתו אליה לראשונה בחודש מרץ 2017.

סוף דבר התביעה העיקרית מתקבלת כך שעל הנתבעת לשלם לתובע סך כולל של 29,638 ₪ (כמפורט בפסקאות 16 ו-27 לעיל), ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.

התביעה שכנגד נדחית.