פינוי מוקדם של נכס כחודש לפני תום השכירות

כן טען הנתבע, כי במסגרת המשא ומתן לפני חתימת ההסכם, ולאחר שהביע את חששו לשכור נכס המצוי בכינוס נכסים, הבטיח לו התובע כי ההסכם מחייב גם את הכונס, וכי המושכר יימכר רק בתום תקופת השכירות ולאחר שהנתבע יפנה אותו; ליתר ביטחון הוכנס להסכם הסעיף לפיו תנתן לנתבע התראה מוקדמת של ארבעה חדשים במקרה של מכירת המושכר לפני תום תקופת השכירות (סעיף 11(ג) להסכם).

כונס הנכסים עצמו לא הובא לעדות, על ידי מי מהצדדים, על אף שדומה כי עדותו בעיניין זה (כמו גם לגבי עניינים נוספים, ועל כך בהמשך) היא רלוואנטית מאין כמוה; ואולם די לי במכתבו של הכונס אל הנתבע מיום 8.11.2016, בו נידרש הנתבע לפנות את המושכר עד ליום 1.1.2017, כלומר, תוך פחות מחדשיים ימים ממועד המכתב, על מנת לקבוע, כי לא היה בידו של התובע ליתן לנתבע התחייבות על התראה בת ארבעה חדשים מראש טרם פינויו מהמושכר, שהרי בפועל ניתנה לו התראה בת פחות מחדשיים בלבד.

...

מנגד, אני מקבלת את התביעה-שכנגד בחלקה, ומחייבת את התובע לשלם לנתבע פיצוי בגין הפרת ההסכם, בין על סמך הפרה צפויה ובין על סמך הטעיה וחוסר תום לב בשלב הטרום- חוזי, וזאת בסך של 30,000 ₪.

בקיזוז הסכומים שנפסקו אלו כנגד אלו, התוצאה הסופית היא, כי על הנתבע לשלם לתובע סך של 30,000 ₪, וכך אני קובעת.

לאור התוצאה אליה הגעתי, אני קובעת כי כל צד יישא בהוצאותיו.

בהתאם להוראת סעיף 2.2 של ההסכם, הנתבע התחייב לשלם למשכיר את מלוא התשלומים עפ"י חוזה השכירות בגין תקופת השכירות אלא אם (ההדגשה במקור – נ. מוראני) השוכר יחזיר את החזקה בנכס למשכיר לפני תום תקופת השכירות ובהתראה של 3 חודשים מראש.

בעקבות הפינוי המוקדם של הנכס ובטול שני השיקים האחרונים, התובע נקט בשני הליכים משפטיים כדלקמן: התובע הגיש את שני השיקים שבוטלו לבצוע במסגרת תיק הוצל"פ 528007-02-17.

דיון והכרעה: מסירת הודעה מראש: עפ"י הוראות חוזה השכירות, היה על הנתבע להודיע בכתב 3 חודשים לפני מועד הפינוי, במידה והוא מבקש לפנות את המושכר לפני תום תקופת השכירות.

תביעת התובע לתשלום שכר חודשי נוסף בגין אי מסירת הודעה מוקדמת גובלת בחוסר תום משווע, הרי, הוא גבה עבור החודש העשירי של תקופת השכירות והיה ברור שהנתבע יפנה את הנכס לכל המאוחר עד 1/3/17 ולא ברור על סמך מה הוא זכאי לתשלום נוסף בגין אותו חודש עשירי של השכירות! יוצא שהתביעה נשוא תיק 19501-05-17 (למעט יתרת החוב בגין הוצאות חשמל) אין לה כל בסיס והיא נדחית.

...

לעניין הוצאות החשמל שנתבעו, הנתבע הודה שהוא נשאר חייב תשלום יתרה כלשהי ואני קובע שדין תביעת התובע בכל הקשור לסך 218 ₪ להתקבל.

סיכומו של דבר, אני מקבל את תביעת התובע באופן חלקי ומחייב את הנתבע לשלם לתובע את הסכומים המפורטים להלן: סך של 1,082 ₪ בגין מחצית חודש .

אני מורה על סגירת תיק הוצל"פ מס' 528007-02-17 כנגד הנתבע.

כאמור, התובע עותר לפסיקת פיצוי בגובה 637,000 ₪ כאשר סכום זה מורכב מפיצוי בסך 220,000 ₪ בצרוף מע"מ בגין אובדן דמי שכירות למשך ארבעה חודשים משלא היה ניתן להשכיר את הנכס נוכח מצבו הפיזי וגם בגין אי-מסירת הודעה מוקדמת 60 יום לפני הפינוי; פיצוי בסך כ-205,700 ₪ בצרוף מע"מ "לתיקון הנזקים בכלל הדירות בבניין" (סעיף 66(ב) בכתב סיכומי התובע); פיצוי בסך כ-260,500 בצרוף מע"מ לשם "תיקונים לשקום נזקים במערכת בבניין על פי הצעות מחיר" (סעיף 66(ג) בכתב סיכומי התובע); וכן הוצאות חוות דעת ועדויות (חוות דעת מהנדס - 11,700 ₪; הוצאות עדות - 5,616 ₪).

כבר כאן אעיר, כי אמנם יש בסיס סביר להניח שעצם פעולות הפינוי כשלעצמן, כל שכן עת מדובר בפנוי של נכס כה גדול (בן מספר קומות וחדרי מגורים), יכולות להביא לתמונת מצב עגומה של הנכס (לכלוכים, גרוטאות וכו'), ואולם, קשה שלא להתרשם כי גם רמת התחזוקה שלו במהלך תקופת השכירות, ככל הנראה, לא הייתה מן המשופרות, בלשון המעטה.

אשר למחלוקת העובדתית שבין הצדדים בשאלה אם הפרה העמותה את חוזה השכירות בכך שפינתה אותו לפני תום תקופת השכירות ללא הודעה מוקדמת, מקומה להתברר בהליך הנוסף.

...

בנוסף, גם לגופה, דינה להידחות.

שלוש הערות לפני חיתום דברים בהמשך להערה שהבעתי בסעיף 32 לעיל, נוכח משך תקופת השכירות (קרוב ל-8 שנים), והיקפה, בהתחשב ביחסי האמון שהיו בין הצדדים, סבורני כי במובחן ממצבו הפיזי והליקויים ההנדסיים שבמערכותיו, דומה כי היה ראוי והוגן שהעמותה תדאג להשיב את הנכס לחזקת התובע, כשהוא נקי ולאחר פינוי כל פסולת שנוצרת מטבע הדברים עקב הליך הפינוי.

סיכום לאור האמור, התביעה נדחית.

לטענת הנתבע, ידע התובע עוד בחודש אפריל 2018 כי הוא מתכנן לעזוב את המושכר לפני תום תקופת השכירות, והוא עצמו אף החל לחפש שוכר חלופי.

לא הוכח, כי התובע הסכים לעזיבה מוקדמת של הנתבע את הנכס, לפני תום שנת השכירות הראשונה, וכי מחל על זכותו החוזית לקבל דמי שכירות עד תום התקופה.

למעשה, במהלך חקירתו בדיון בבקשה למתן רשות להיתגונן, הודה הנתבע, כי לא היתה כל הסכמה מצד התובע לפינוי מוקדם של הנכס, כאשר אמר כי הסביר לתובע את הקשיים שלו ו"הציע לפצות" אך כל פניותיו אל התובע "נתקלו בקיר" (בעמ' 4 לפרוט' ש' 27-32).

...

אין לקבל את הטענה, משום שהגעתי למסקנה שחובו של הנתבע גבוה הרבה יותר מסכום הערבות, ועל כן בדין חולטה הערבות.

לסיכום, אני מקבלת את התביעה ומורה כדלקמן: הנתבע 1 ישלם לתובע סך של 82,492 ₪ בצירוף ריבית והפרשי הצמדה ממועד הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל.

בנוסף, ישלם הנתבע 1 לתובע שכר טרחת עו"ד בסכום של 8,500 ₪ והוצאות המשפט הכוללות את האגרה בסך 2,617 ש"ח ואת שכר טרחת השמאי בסך 1,755 ש"ח. אני מחייבת את הנתבעים 2 ו- 3 לשלם לתובע סך של 30,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל.

לטענתם, המשכירים היתעלמו מבקשותיהם לתקן ליקויים בנכס והשוכרת שהגיעה שלושה שבועות לפני מועד תחילת השכירות, גילתה שהבטחות המשכירים לתיקונים ולסיוד הנכס לא קוימו, פנתה למשכיר בנושא, ונענתה שהיה עסוק במעבר דירה ולא התפנה לקיים את שהוסכם (ש' 31-33 בעמ' 41 לפרוטוקול מיום 30.11.2022).

השוכרים הגישו את תביעתם בזמן שהשוכרת וילדיה גרו בנכס ובמהלך הדיון החליטה השוכרת לעזוב את הנכס כחודש לפני תום השכירות.

בחירת המשכיר לא לתעד את הגינה מראש, תמוהה לנוכח עדותו על מקרה קודם בעבר, בו שוכרות נכס של אימו המנוחה גרמו לנזקים בסך 50,000 ש"ח לגינה (ש' 36 בעמ' 51 וש' 1 בעמ' 52 לפרוטוקול מיום 28.12.2022).

בעניינינו, פעולת המשכירים לחילוט הערבויות הבנקאיות נעשתה בשלב מוקדם, תוך היתעלמות מטענות השוכרים ובשים לב לכך שמלוא שכר הדירה לשנה שולם מראש, המשכירים לא הזמנון גנן שיטפל שיטפל בגינה במהלך תקופת השכירות ואף לא הסכימו לביטול ההסכם והשבה יחסית וטענו שימתינו לתבוע בתום השכירות.

...

כיון שלא ניתן לכמת את העליות גם בהעדר צילומי הדירה לפני ואחרי פינוי הרהיטים, דין טענות השוכרים להידחות.

מנגד, השבת חיובי ועד הבית שנטענו, לא הופיעו בסיכום הסעדים בסעיף 31 לכתב התביעה ומשכך דינם להידחות.

סוף דבר לאור האמור, המשכירים ישלמו לשוכרים 12,215 ש"ח וכן הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 18,000 ש"ח גם בהתחשב בכך שהתביעה התקבלה חלקית והתביעה שכנגד נדחתה.