פינוי מדירה של אדם שגר עם סבו: פינוי דייר המתגורר עם קרוב משפחה

ביום 1.1.59 סבו של הנתבע 3, סלים ועלני ז"ל, חתם מול הנתבעת על הסכם שכירות מוגן, במסגרתו שכר דירה בת חדר אחד, שכללה מטבח וחדר שירותים משותף, בקומה הראשונה של הנכס.

לגופו של עניין, סעיף 20 לחוק הגנת הדייר קובע (להלן: החוק): "20. (א) דייר של דירה שנפטר, יהיה בן-זוגו לדייר, ובילבד שהשניים היו בני-זוג לפחות ששה חדשים סמוך לפטירת הדייר והיו מתגוררים יחד תקופה זו.

(ב) באין בן-זוג כאמור בסעיף קטן (א) יהיו ילדי הדייר לדיירים, ובאין ילדים - קרוביו האחרים, כל אלה בתנאי שהיו מתגוררים בדירה יחד אתו לפחות ששה חדשים סמוך לפטירתו, ולא היתה להם בזמן פטירתו דירה אחרת למגוריהם.

קרי: גם לאחר פסק הדין הקודם, ומהלך 16 שנים לאחר שניתן (משנת 1997 ועד להגשת ההליך הנוכחי), התובעת השלימה עם מגוריה של מישפחת ועלני בנכס.

כפי שציינתי, בהליך הקודם יוסף ז"ל טען שהנכס הושכר בכללותו, וכי בני המשפחה התגוררו בכל החדרים, עשו שימוש במחסן אחד, ואילו מחסן אחר נאטם, וכי התובעת סירבה לחתום על הסכמי שכירות ביחס לתוספות ולמחסנים, בשל מצבו של המבנה.

פעם אחר פעם, גם בהליך הקודם וגם בהליך הנוכחי, התובעת לא עשתה דבר כדי לתחזק את הנכס השייך לה. התובעת ישבה בחוסר מעש שעה שהדיירים, בני מישפחת ועלני, השקיעו כספים וממון רבים כדי להפוך את הנכס לראוי למגורים, ולאחר שעשו כן, פנתה בהליכי פינוי לבית המשפט על סמך טענות הסותרות את הסכמת הצדדים ואת היתנהגותה.

...

התביעה שכנגד והקיזוז דין התביעה שכנגד להידחות.

לפיכך, אני דוחה את התביעה שכנגד, בהיעדר הוכחה לפרטים הדרושים לביצוע ההתחשבנות בין הצדדים, כפי שעולה מפסק הדין בהליך הקודם.

סיכום אני מורה על דחיית התביעות.

אין חולק אבל כי האב לא פינה מעולם את הדירה, והמשיך להתגורר בה, כאמור, עד למותו.

טענות הצדדים: ההקדש טוען כי הנתבע פלש לדירה, ואף אם יקבע כי הוא דייר מוגן הרי שיש לפנותו מהדירה, הן מהטעם שמעולם לא שילם דמי שכירות, והן מהטעם ששינה את השמוש במושכר והפך אותו מדירה לעסק.

הנתבע לעומת זאת טוען כי סבו היה הבעלים של הדירה, שכן הוא קיבל אותה כנגד חוב שכולל ורשה היה חייב לו. הנתבע טוען כי סבו, הרב רייזמן התגורר בראשית המאה הקודמת בתנאים פיזיים מחפירים בירושלים.

יש לציין כי הנתבע טוען שכולל ורשה והקדש בידרמן חד הם, אך מוסכם כי הדירה נשוא התביעה לא ניתנה מלכתחילה לסב מכוח התרומה או ההלוואה של קרוב משפחתו.

יש לציין כי המסמך המאשר שהסב זכה בהגרלה הוא משנת תרפ"א 1921 (וצורף כנספח לתצהיר התובע) דבר שגם כן לא עולה בקנה אחד עם המכתב משנת תר"פ או עם התזה שהתובע בונה ולפיה הסב קיבל את הדירה, לאחר שהתגורר בה, כפצוי בגין הכסף האבוד.

...

על כן אני דוחה את טענות הנתבע כי הוא הבעלים של הדירה ונעתרת לבקשת ההקדש ומורה כי הנתבע יפנה את הדירה בתוך 30 יום כשהיא פנויה מכל חפץ ואדם.

אפתח ואומר כי טענות הנתבע בעניין זה נדחות.

אכן הנטל הוא על ההקדש להוכיח מהו גובה דמי השכירות הראויים, ורצוי היה להרים נטל זה באמצעות חוות דעת שמאית, אך משלא הביא הנתבע כל ראיה לסתור את האומדנא של התובעים, והיות וזו נראית סבירה בשים לב לביקוש הגבוה של האזור, הרי שאני מקבלת אותה.

סעיף 20 בחוק הגנת הדייר קובע כדלקמן: "20. (א) דייר של דירה שנפטר, יהיה בן-זוגו לדייר, ובילבד שהשנים היו בני-זוג לפחות ששה חדשים סמוך לפטירת הדייר והיו מתגוררים יחד תקופה זו.

(ב) באין בן-זוג כאמור בסעיף קטן (א) יהיו ילדי הדייר לדיירים, ובאין ילדים - קרוביו האחרים, כל אלה בתנאי שהיו מתגוררים בדירה יחד אתו לפחות ששה חדשים סמוך לפטירתו, ולא היתה להם בזמן פטירתו דירה אחרת למגוריהם.

בתצהירה פירטה התובעת כי הנתבע לא גר בדירה עם הסבא והסבתא, שגרו רק עם המטפלת שלהם: הסבא בחדר האמצעי הצר במיטת יחיד, כשבקיר מולו רהיטים וחפצים שונים המונחים בצפיפות (סעיף 17 בתצהירה), והסבתא עם המטפלת בחדר האחרון, הגדול יותר.

לגוף העניין, מוכרת הפסיקה המאפשרת לבני מישפחה לגור עם הדייר המוגן מבלי שהדבר יהווה הפרת הסכם, ומוכרות הוראותיה הקובעות כי היוצאים מהכלל הם בני מישפחה נעדרי תום-לב. הדיון הוא תאורטי גרידא, אך גם לו היינו מבקשים לעשות זאת - אין בידינו להיתחקות כיום אחר 'כוונת הצדדים' בהליך הקודם, בודאי בהיעדר הסב המנוח וב"כ הקודם של הנתבע.

סוף דבר ענייננו בתביעת פינוי בה נידרש הנתבע, נכדם של מי שהיו דייר מוגן ודיירת נגזרת, לפנות את הדירה אליה פלש על פי הנטען לאחר מות סבתו.

...

בשנת 2011 הגישה התובעת תביעה נגד הסבא (ת.א. 50372-06-11) בטענה כי אין לאפשר לנכדו (הנתבע בתביעה דנן) ללון בדירה, בנוסף לסבתא ולמטפלת הסיעודית שלה, וכי הדבר מנוגד להסכם השכירות המוגנת (להלן: "התיק הקודם").

הנתבע מסכם ומדגיש בסעיף 19 בסיכומיו כי פסק הדין הקודם הוליד עוולה ואין לתת לה להמשיך ולהתקיים, "במיוחד מקום בו ניתן לחדול מהמשך קיומו של פסק הדין השגוי כאמור מבלי להפר או לפעול בניגוד לפסק הדין שיונק את כוחו מזכויות מוגנות שחדלו להתקיים כאמור". בסעיף 21 מוסיף הנתבע ומבהיר "לא ייתכן כי בית המשפט הנכבד ייתן ידו להמשיך ולקיים פסק דין שגוי ומנוגד לתקנת הציבור מקום שקיימת הדרך המשפטית הנכונה לגרום להפסקת העוולה". ביטול פסק דין של פשרה, המבוסס על פי מהותו על ויתורים הדדיים של הצדדים, אינו דבר של מה בכך, ובתי המשפט התייחסו לצורך "בקיומם של טעמים כבדי משקל אשר יצדיקו את המסקנה כי דין ההסכם להתבטל" (ע"א 2495/95 בן לולו נ' אטראש).

סוף דבר ענייננו בתביעת פינוי בה נדרש הנתבע, נכדם של מי שהיו דייר מוגן ודיירת נגזרת, לפנות את הדירה אליה פלש על פי הנטען לאחר מות סבתו.

לאור כל האמור לעיל - התביעה מתקבלת.

בעבר הוגשה כנגד התובע ובני משפחתו תביעת פינוי מחצר הסמוכה לדירה (תיק 15765-04-10).

משכך טוען הוא כי היות שהתגורר עם המנוחה במשך למעלה מ-6 חודשים עובר למועד פטירתה, והיות שגם אין לו דירת מגורים אחרת, יש להכיר בו כדייר מוגן בהתאם להוראת סעיף 20(ב) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] התשל"ב – 1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר").

לטענתו, על רקע האמור ולאחר שהוריו לא יכלו להיתמודד עם מצבו, הוא הועבר בשנת 1992 לפנימיית עלומים בכפר סבא בה שהה עד סוף שנת 1995.

הנתבע שכנגד מוסיף על האמור כי בכל מקרה אין התובע יכול לטעון כנגד מגוריו בדירה בשל השתק שפוטי, ומכל מקום כי התובע מבקש להתעשר על חשבונו ולהנות מזכויות אותן רכש (הנתבע שכנגד) מכוח מגוריו עם המנוחה הגם שמעולם הוא (התובע) לא סעד אותה.

במקביל על הילדים ועל קרוביו האחרים לעמוד בשני תנאים נוספים: מגורים משותפים עם הדייר המוגן במשך לפחות 6 חודשים עובר למועד פטירתו וכן העידר דירה אחרת למגורים (ראו גם: ד' בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, (מהדורה שנייה, 2014) (להלן: "בר אופיר"), בעמ' 259).

· השכנה מירב קדוש (ת/11) אשר גם היא הגישה תצהיר בתביעת הפינוי (נ/6) בו מסרה כי אביו של התובע התגורר בדירה, הוסיפה בעדותה כי מישפחת התובע התגוררה בדירה לתקופות ולסירוגין בעוד התובע בעצמו היה שם כל הזמן (פרוטוקול הדיון מיום 18/1/15 עמ' -74-75).

...

משכך ואף לגופו של עניין טוענת הנתבעת כי יש לדחות את התביעה.

אני קובעת איפוא כי גם הנתבע שכנגד לא התגורר בדירה במשך 6 חודשים עובר לפטירתה של המנוחה, ואשר על כן כי גם הוא לא עומד בתנאיו של סעיף 20(ב) לחוק הגנת הדייר.

סוף דבר התביעה העיקרית – נדחית.

עוד אני קובעת כי התובע ישלם לנתבעת הוצאות ההליך ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 10,000 ₪ וכי הנתבע שכנגד ישלם לנתבעת הוצאות ההליך ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 5,000 ₪.

האם והנתבע שניהם מוגדרים כ"קרובים אחרים" לפי סעיף 20(ב) לחוק הגנת הדייר, ולפיכך שניהם באותה דרגת עדיפות כדיירים נדחים ויכולים להחשב כדיירים נדחים במקביל כפי שנפסק בעיניין פיז'ק. כך גם עולה כי הנתבע עומד בכלל התנאים שנקבעו בעיניין שפי – הוא התגורר עם סבו מעל שישה חודשים סמוך לפטירתו; בעת פטירת הסב לא היתה לנתבע דירה אחרת למגוריו; הוא המשיך להתגורר בדירה עד לפטירתו של האב; ובעת פטירת האב לא היתה לו דירה אחרת למגוריו.

טענה נוספת שמעלים התובעים היא כי הנתבע אינו יכול ליצור זיקה לדייר המקורי, סבו, כילד בן שנתיים המתגורר עם הוריו.

תנאי החוק "ביקשו להגן על הדייר מפני השארות ללא קורת גג מעל לראשו. אם התגורר עם קרוב מישפחה סמוך לפטירתו של זה האחרון,  אין לפנותו מן הדירה בשל כך שרק הנפטר היה הדייר המוגן מעקרו: באם קיים הקרוב שנותר בחיים את התנאי של התגוררות בצוותא סמוך לפטירת הדייר המוגן במשך תקופה של שישה חודשים לפחות ואין לו מקום מגורים אחר, הרי הופך הקרוב הנותר בחיים לדייר" (ר"ע 264/85 הברפלד נ' גנקין, פ''ד לט(2) 441 (1985)).

אני מודעת לכך כי משמעות תוצאת פסק הדין היא פגיעה בזכותם הקניינית של התובעים לדור נוסף, אך משבחר המחוקק מתכלית סוציאלית להגן על שלושה דורות של דיירים (מקורי, נגזר ונדחה), וכאשר גם כיום עודנו תקף החוק כבעבר, איני רואה מקום לסטות מהאיזון עליו מורה החוק.

...

לאור האמור, המסקנה היא כי הנתבע הפך להיות דייר מוגן נדחה במקביל לאימו המנוחה.

לפיכך דין התביעה להידחות.

לפיכך התובעים ישלמו לנתבע שכ"ט עו"ד בסך של 4,000 ₪ והוצאות משפט וזאת תוך 30 יום.