פינוי מדירה שכורה שהתקבלה בירושה בשל אי תשלום שכר דירה

בסעיף 4.1 לנוהל משרד הבינוי והשיכון 08/19 "הסדרת זכויות חוזיות של דיירים ממשיכים" (18.8.2015) ("נוהל ההסדרה") נקבע: "לא ייחתם חוזה עם הדייר הממשיך אם נמצאה הפרה יסודית של החוזה"; ובסעיף 4.1 לנוהל נקבע: "אם ההפרה היסודית היא בגלל אי תשלום שכר דירה, תתן החברה לדיור צבורי ארכה של 3 חודשים להסדיר עניין זה. לא עמד הדייר הממשיך בהסדר, תפעל החברה לפינויו... בכל מקרה לא ייחתם חוזה שכירות ללא תשלום החוב או ביצוע הסדר החוב". סעיף 4 לחוק זכויות הדייר בדיור הצבורי קובע אף הוא כי הוראות חוק המקנות זכות לדייר ממשיך לא יחולו אם חוזה השכירות הופר הפרה יסודית, אלא אם כן תוקנה ההפרה תוך זמן סביר.

בפי הנתבע ארבע טענות עיקריות לכך שלא שילם את החוב: (א) הוא זכאי לשלם דמי שכירות חודשיים בסכום הקרן ששילמה אמו, כ-150 ש"ח לחודש; (ב) אין מקום לידרוש ממנו לשלם את חובות העבר של אמו מאחר שאינו יורש שלה, ומאחר שחלק מהחובות התיישנו; (ג) אין מקום לחייבו בדמי שכירות חופשיים (בחלוף שנתיים ממועד פטירת האם) מאחר שסכומים אלה חוטאים לתפקיד התובעת כחברה לדיור צבורי המחויבת בעזרה סוציאלית לדיירים; (ד) יש לחשב את גובה דמי השכירות לפי גודל הדירה לפי חשבון הארנונה, ולא לפי גודל הדירה כמופיע בחוזה השכירות עם אמו.

אם טענות התובעת במישור הכספי יתקבלו (כפי שהן התקבלו בתובענה דנן בעיניינו של הנתבע), ואותם דיירים לא ישלמו את חוב העבר המגיע מהם, התובעת תהא רשאית לתבוע את פינוים מהדירות.

...

סיכומו של דבר: לא בוססה אכיפה בררנית בעניינו של הנתבע בהשוואה לאחרים.

סוף דבר מכל המקובץ לעיל, התביעה מתקבלת כדלקמן: ניתן בזאת צו המורה לנתבע לפנות את הדירה ברחוב ברלב 113/3 בתל אביב הידועה כחלקה 12 בגוש 7243 ולהשיב את ההחזקה בה לתובעת כשהיא ריקה מכל אדם וחפץ.

הנתבע ישלם לתובעת סך של 160,040 ש"ח. הנתבע יישא בשכר טרחת בא כוח התובעת בסך של 20,000 ש"ח. הסכומים ישולמו תוך 30 יום שאם לא כן יישאו ריבית פיגורים לפי סעיף 5(ב) לחוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961 מיום פסק הדין ועד התשלום בפועל.

הנתבעות ביקשו להשאר בדירה והתחייבו לשלם את מלוא חובן, תוך שטענו כי הנתבעת 2 צפויה לקבל כספים בירושה וכי דמי השכירות ישולמו מתוך כספים אלו.

ביום 27.7.17 שלחו המשכירים לשוכרת מכתב נוסף בו התריעו בפניה, כי בהיעדר תשובה למכתבם ומשלא פרעה את חובה, ככל שלא תפרע את החוב בתוך 30 ימים, בכוונתם להגיש נגדה תביעה בלישכת ההוצאה וכן תביעה לפינוי מושכר.

בחודש ינואר 2017 העבירה להם הנתבעת בהעברה בנקאית סך של 17,000 ש"ח. ביום 24.1.17 העביר התובע לשוכרת את הטבלה בה פורטו החובות בגין אי תשלום שכר הדירה לאורך השנים (נספח 3).

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, מצאתי לחייב את הנתבעות, יחד ולחוד, לשלם למשכירים את מלוא סכום התביעה בגין דמי השכירות - דמי השכירות שנתבעו עד לתקופת פינוי הדירה ביום 31.8.17: סך של 25,500 ש"ח אותו אישרה השוכרת במסמך האישור, וחוב דמי השכירות לשנת 2017 בסך של 24,750 ש"ח. לא מצאתי לקבל את תביעת המשכירים לתשלום פיצוי בגין עלות פינוי הדירה (שכר שני ימי עבודה בסך של 2,400 ש"ח).

...

לטענת התובעים, בנסיבות אלו, הם הסכימו להיעתר לבקשת הנתבעות ולהשאירן בדירה.

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, מצאתי לחייב את הנתבעות, יחד ולחוד, לשלם למשכירים את מלוא סכום התביעה בגין דמי השכירות - דמי השכירות שנתבעו עד לתקופת פינוי הדירה ביום 31.8.17: סך של 25,500 ש"ח אותו אישרה השוכרת במסמך האישור, וחוב דמי השכירות לשנת 2017 בסך של 24,750 ש"ח. לא מצאתי לקבל את תביעת המשכירים לתשלום פיצוי בגין עלות פינוי הדירה (שכר שני ימי עבודה בסך של 2,400 ש"ח).

לפיכך: דין התביעה להתקבל ברובה.

בנוסף, בשים לב לסכום התביעה ולתוצאותיה, ישלמו הנתבעות, ביחד ולחוד, לתובעים הוצאות משפט בסך של 1,348 ש"ח ושכר טרחת עו"ד בסך של 10,000 ש"ח. הסכומים האמורים ישולמו בתוך 30 ימים, שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין.

הנתבעים הוסיפו וטענו לעניין זה כי עצם קבלת דמי השכירות מהוה גם היא ויתור על הזכות לתבוע פינוי בשל אי־תשלום דמי שכירות.

התובע 2, דוד ליסיצין, העיד כי ירש יחד עם אֶחיו ואחיינו 4 דירות מהוריו המנוחים.

ויפים לעניין זה דברי בית המשפט העליון בע"א 582/61 בוכול נ' בוכהלטר, פ"ד טז 1320, 1327 (1962): "גלוי וידוע, כי 'אי־המשכת' זו, של תשלום דמי־השכירות, אינה אלא מחדלו של דייר to continue to pay rent, כלשון סעיף 8 לפקודת הגבלת שכר־דירה (דירות), 1940, שקדמה לחוק הנ״ל. 'הדייר לא המשיך בתשלום דמי־השכירות' נאמר, 'הדייר לא שילם דמי־שכירות' לא נאמר, ללמדך כי לא די בהמנעות מתשלום כדי לפנות דייר אלא אם היה במחדלו של דייר משום נתוק של המשכיות התשלומים. תנאי זה, שבלעדיו אין עילה לפינוי בהתאם לסעיף 36(1) הנ״ל, לא נתקיים כאן". פסק־דין זה עסק בהפסקת תשלום של שבע שנים עקב מחלוקות שהתעוררו בעיניין דרישת בטוחה על המחאה בנקאית שאבדה אצל המשכיר מתשלום שכ"ד קודם.

סיכסוך זה הוסדר בין הצדדים במסמך בכתב אשר נערך בכתב־ידו של התובע ומשכך, מנועים התובעים מלטעון לעילת פינוי בשל אי־תשלום שכר דירה.

...

נוכח המטרות שפורטו בסיכומי התובעים (עמ' 7 לסיכומים) לא מצא בית־המשפט כי טענות אלה, גם לו הוכחו, רלוונטיות לגופן של עילות פינוי – נטישה ואי־ תשלום דמי שכירות, לזכותם של תובעים יאמר שיכולה הייתה להיות להם רלוונטיות כלשהי לעניין סעד מן הצדק אילו היו הדיון מגיע לשלב זה. תוצאות והוצאות תביעת הפינוי נדחית.

סעיף 3(1) לתוספת מורה לבית־המשפט להעריך את שכר הטרחה בתביעת הפינוי כ־2% משווי הנכס כולו "כשהוא פנוי", ולהוסיף עליו את שכר הישיבות הנוספות ומע"מ. לצורך כך, ראוי היה להעריך את ערך הנכס על יסוד טענת ב"כ התובעים בתגובה שהוגשה על־ ידו בתיק ש 39181-03-21, סעיף 8 לתגובה (3,000,000 ש"ח).

אלא שבמקרה המיוחד של זכות דיירות מוגנת אשר כבר הוערך שוויה על ידי קונה מרצון מצא בית המשפט מקום להקל את קביעת התעריף ולקבוע כי שווי הנכס הנכון המהווה את נושא המשפט הוא למעשה ערך פינויו של הנכס על ידי בעלי הבית והוא אותו הסכום אותו ניסה בעל הבית "להציל" באמצעות תביעת הפינוי.

מסמכים מהם עלה כי הדירה שהושכרה לסמיח, הייתה בבעלות אמו המנוחה של התובע, ולמעשה נקבע כי לו הזכות להרשם כבעליה ביום 26.1.2012 מכוח דיני הירושה.

מכתבו של התובע (בעצמו) מיום 25.6.2021 ממוען לנתבע ולאחיו סמיח, נושא כותרת "הפרת הסכם – פינוי הדירה", ממנו עולה כי בתום התקופה הקצובה בהסכם, נתבקשו הנמענים להעביר 12 שיקים לתקופת שכירות בת שנה נוספת, לא עשו כן ונותר חוב לחודשים מאי ויוני 2021 בגין דמי שכירות שלא שולמו וחוב נוסף בגין אי תשלום דמי ועד בית מחודש אוקטובר 2021.

"דו"ח על ביצוע פעולה מבצעית" של צו הפינוי על גביו נרשם בכתב יד "בבואי למקום מצאתי את המקום סגור, דלת הכניסה ניפתחה ע"י מנעולן הוחלפו מנעולים... הזוכה זומן למקום וקיבל את המפתחות...". 9.10.

אשר לתקופה שמתום התקופה הקצובה העיד עופר (עמ' 6-7 לפרוטוקול): "בגמר החוזה היה דין ודברים עם הדייר סמיח ומתי שהוא לא שילם לי ונגמרו לי 12 צ'קים של מר מוסטפא אמרתי לו אם הוא רוצה להמשיך שיחתום על הסכם ויחתים את אח שלו על ערבות ויביא 12 צ'קים. לקח זמן, חודש ראשון, התקשרתי אליו ואמרתי לו מה עם התשלום והוא לא עונה, כן עונה, התקשרתי לאח שלו והוא נתן לי צ'ק אחרי החוזה. אמרתי לו מה עם החוזה ואם הוא רוצה לפנות. עבר עוד חודש, לך תבוא וזה לא קרה. פניתי עוד פעם למוסטפא ואמרתי לו מה עם 12 צ'קים ונתן לי עוד צ'ק. בקיצור הגענו לחודש שישי, יותר נכון במאי הוא התחיל להיתנער מוסטפא, הוא אמר אני לא ערב, אמרתי לו אין בעיה הוצאתי מכתב להזכיר שזה יעלה לו הוצאות ואחרי המכתב הפעלתי את הצ'ק ערבות." ב"כ הנתבע הקשה בחקירה על עופר בשאלות לגבי חלוף הזמן למן תום התקופה הקצובה ועד לפנייתו הראשונה בכתב של עופר לנתבע, ועל כך השיב לו עופר (עמ' 7 שורות 14-23, ההדגשות שלי ד.ב): "היה לי בטחון בגלל צ'ק ביטחון שאגבה את כספי ולכן לא רציתי להכביד עליו יתר על המידה ונתתי לו זמן סביר. בין לבין אמרתי למוספטא או שיפנה לי את הבית או שיתן לי את החודש שהוא גר בדירה אז הוא ארגן לי צ'ק. אם אתה שם לב יש 2200 ₪ ואני לא זוכר אם זה היה תשלום לחודש מרץ או פברואר. התאריך על הצ'ק הוא 8.3.21. אחרי זה נשאר חייב לי עוד חוב ונתן לי עוד שני צ'קים שאם שמים לב צ'ק אחד 3400 כשבעצם צריך לשלם 2200 וצ'ק נוסף על 1000 ₪ שמכסה חודשיים. רואים שהאלף הנוסף הוא לא בתאריך של החוזה אלא ב- 25.4.21. הוא שילם עבור חוב. מפה מבינים שהיה לו חוב. באפריל גביתי את שכר הדירה כולל אפריל. בחודש מאי חשבתי שימשיך היות ששילם ויחתום לי על ההסכם. זה לא סמיח שילם זה מוסטפא שילם. ההיתנהגות של מוסטפא היתה שהוא ישלם את הכספים כפי שהוא שילם בכל השנה הקודמת." עדותו זו של עופר מתיישבת היטב עם חומר הראיות ואפנה להעתק שלושת השיקים שצורפו על ידי התובע, ופרטיהם לעיל בסעיף ‎9.3.

ניתן היום, כ"ב אייר תשפ"ג, 13 מאי 2023, בהיעדר הצדדים.

...

סיבת כפירתו של הנתבע באחריותו לחובות אחיו נעוצה אך באופן שפנה אליו עופר, ומובן כי אין לאפשר התנערות מחוב לו ערב הנתבע ואף שילם חלק ממנו בשל כך. אני קובעת כי הנתבע ערב לחובות אחיו סמיח הן בשים לב ללשון ההסכם עליו חתם גם הוא, והן מהמצג שהציג לאורך תקופת מגורי סמיח בדירת התובע, גם לאחר התקופה הקצובה.

מסקנה זו מתיישבת היטב עם עדות הנתבע בפרוטוקול (עמ' 10) לפיה סמיח אחיו כלל אינו יודע קרוא וכתוב בעברית ועל כן לא קרא את ההסכם ולא היה מודע לתוכנו משהנתבע העיד "עשיתי בעצמי את החוזה עם עופר" (עמ' 9 שורה 35).

סוף דבר אני קובעת כי דין התביעה להתקבל במלואה ודוחה את כלל טענות הנתבע.

שנית – ושאלה זו חשובה לאין ערוך מהראשונה- מהם סכויי ההצלחה של הנתבע-המבקש, אם יבוטל פסק הדין והנתבע יורשה להיתגונן במשפט.

הינה כי כן, למבקשת טענות בעל פה כנגד חוזה בכתב עם התובעת במסגרתו צוין בסעיף 13, כי המבקשת אינה רשאית לבצע במושכר, או בכל חלק ממנו, לרבות קירותיו החיצוניים ו/או הפנימיים שינוי כלשהוא, לרבות הוספת בנייה, ולא להוציא ו/או להוסיף מהמושכר כל אביזר ו/או חלק הצמודים ו/או המהוים חלק ממנו אלא אם קיבל את הסכמת המשכיר בראש ובכתב.

נוכח אי תשלום שכר הדירה, הגישה התובעת תביעה לפינוי המושכר.

סופיות הדיון- לא ניתן להיתעלם מהעובדה, כי הבקשה הוגשה כ-7 שנים לאחר מתן פסק הדין בהיעדר הגנה.

...

לפיכך, יש לדחות את הבקשה.

ביטול פסק הדין מחובת הצדק- לאחר עיון בבקשה ובתגובה ושמיעת טענות הצדדים בדיון, הגעתי לכלל דעה כי אין מקום לביטול פסק הדין מחובת הצדק.

בסיכום האמור לעיל; בהינתן ולא נמצא מקום לביטול פס"ד מחובת הצדק, ונוכח העובדה כי קו ההגנה של המבקשת לא נתמך בראיות מתאימות כך שהלכה למעשה היא לא פירטה את סיכויי הגנתה, הגעתי לכלל דעה כי לא הוכח שיש מקום לבטל את פס"ד. אשר על כן, הבקשה נדחית.