פינוי וסילוק יד משימוש במקום חנייה בבית משותף

בפני תובענה לפינוי וסלוק יד ממקרקעין, שעניינה סיכסוך בין בעלי דירות בבית משותף.

התובע טוען כי הנתבעת השתלטה שלא כדין, על שטח הידוע כשטח א' בגודל של 177.39 מ"ר בתשריט הרשום של הבית המשותף, המוצמד לחלקותיו כזכות מעבר ועל שטחים נוספים משטח הרכוש המשותף, משתמשת בהם לחניה פרטית, שתלה עצים בצורה החוסמת מחסן של התובע, ואף ביקשה וקיבלה היתר בניה אשר סותר את תשריט הבית המשותף.

מקבל אני אמנם את טענת הנתבעת כי אין מקום כי אורה על ביטולו של היתר הבניה, נוכח העובדה כי אינני יושב כבית משפט מינהלי, מה גם שהועדה המקומית אינה בעל דין לפני, אך לעומת זאת, אני מוציא בזאת צו מניעה קבוע, המונע על הנתבעת לבנות או להחזיק בשטח א' בתשריט הבית המשותף, בין אם הדבר הותר לה בהיתר הבניה ובין אם לאו.

...

לפיכך, אני מורה לנתבעת לפנות ולסלק את ידה מהשטח אותו הגדיר המומחה מטעם בית המשפט, כשטח של הרכוש המשותף בגודל 61.05 מ"ר המוחזק על ידי הנתבעת, לרבות הריסת כל בנוי או נטוע על ידה בשטח זה. עוד ניתן בזאת צו מניעה קבוע על כל שימוש ייחודי של הנתבעת בשטח זה. לא מצאתי לנכון לחייב את הנתבעת בפיצוי בגין עגמת נפש.

אשר על כן, אני מורה לנתבעת כמפורט בסעיפים 17 ו-18 לעיל, לפסק הדין.

עוד אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 10,000 ₪.

לפני תביעה לפינוי וסלוק יד. הצדדים ועיקר הטענות התובעת היא נציגות הבית המשותף ברחוב ריינס 50, בתל-אביב (מקרקעין הידועים כחלקה 55 בגוש 6215) (להלן – הבית המשותף).

היה על רעות טל למלא אחר הצוים ביום 11.10.2017, "אלא אם עד למועד זה תקבל היתר כדין ובכלל כך גם תפעל לתיקון צו רישום הבית המשותף באופן שיתיר לה לעשות שימוש בשטח ג' כחנייה, מצב דברים בו יתבטל גם הצוו המורה על בניית הגדר כאמור לעיל". עוד נקבע בפסק הדין כי בהעדר היתר במועד – יהא על רעות טל למלא אחר הוראות הצוים בפסק-הדין "החל מאותו מועד ולאלתר". "עם זאת היה והנתבעת תמצא בעיצומם של הליכים לקבלת היתר ולתיקון צו רישום הבית המשותף, ויהא בידה להראות כי הליכים אלו מתקדמים וכי דרוש פרק זמן מסוים נוסף לשלם (צ"ל לשם – י.נ.) השלמתם, תוכל להגיש בעיניין זה בקשה והיא תישקל על בסיס האמור בה". הנתבע 1 אישר כי היה מודע לאותו היבט משפטי (עמ' 35, ש' 4-3: "אני גם כן ראיתי לפני כן את המסמך של גברת דאובר, גם לא התכחשתי לזה שראינו את המסמך הזה").

הסטה של הצנורות עשויה לבוא בגדר "שימוש רגיל וסביר", ובילבד שאותה פעולת הסטה מתחשבת ב"תנאי המקום", ואינה משבשת "את שלמותו הסימטרית והאסתטית" של הבית המשותף.

...

לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, הראיות והדין החל, נחה דעתי כי דין התביעה להתקבל, בחלקה העיקרי.

אני נעתר לבקשה ליתן את הסעד הנתבע.

דין טענות הנתבע 1 להידחות מכל וכל.

לפניי תביעה לצוו עשה לפינוי וסלוק ידם של כל הנתבעים מהשטחים המשותפים בחצר הבית המשותף ברחוב נחשון 7 בחיפה ולהשבת המצב לקדמותו, לרבות הסרה של גדרות, פרגולות, דקים, משטחי חניה, מחסומים, שערים, חפצים אישיים וכיוב'; וכן תביעה שכנגד, אותה הגישו הנתבעים 1 ו-2 כנגד התובעת, לפינוי וסלוק ידה מהמקלט המשותף, גג תוספת הבניה שהם בנו, חדר המדריגות והחצר שבה נטען כי התובעת ובני ביתה עושים שימוש ייחודי, וכן לחיובה בהוצאות שהוציאו עד להגשת התביעה כאן ובקשר עם סיכסוך השכנים שבינם, הוצאות שמאות שהוציאו, חיוב בתשלום דמי שימוש בגין השמוש במקלט ובגג תוספת הבניה שבנו, וכן בהתקנת תיקרה אקוסטית לאור מפגע הרעש שבדירת התובעת והמטרד שנוצר אגב כך. בנוסף על כל אלו ביקשו פרבשטיין לחייב את התובעת לשלם להם פיצוי בגין עוגמת הנפש שנגרמה להם בנסיבות נשוא התביעה.

התובעת אמנם הכחישה כל קשר לציוד שצולם בעבר במקום ואף טענה כי פרבשטיין בעצמו עושה שימוש בחלק זה של הרכוש המשותף, ואולם דומני כי משפתחה התובעת פתח בחדר המדריגות מול דלת ביתה אל הגג האמור, עשתה כן כדי לעשות בעצמה שימוש ייחודי בגג זה, הא ותו לא. יצויין כי התובעת ביקשה לדחות את תביעת פרבשטיין לסילוק ידה משטח הגג האמור תוך שהיא מסתמכת על ההסכם נספח א', ותוך שהיא מבקשת לקרוא אל תוכו הסכמה מפורשת לשימוש ייחודי על ידה באותו שטח (בנגוד לעמדתם כאן), ולקבוע כי תביעת פרבשטיין בעיניין זה הוגשה בחוסר תום לב. לבסוף ולעניין השמוש בחלק החצר הכלוא משמאל למדרגות השמאליים, מצאתי כאמור כי מדובר בחלק שניסגר בשער חשמלי אשר השליטה בו מצויה בידי כל מי שבידיו קוד לקודן, ואשר משמש הלכה למעשה כחניה.

...

לסיכום, מצאתי כי אף שאכן נעשה על ידי כל דיירי הבית המשותף שימוש ייחודי בחלקים שונים ברכוש המשותף, הרי ששימוש זה נעשה על פי הסכמה מפורשת של מי שתובע ביטולו ומניעתו כעת או שנעשה בשל כורח המציאות ואינו אלא בגדר זוטי דברים ועניין של מה בכך.

מכל אלו אני דוחה את התביעות ההדדיות שלפניי.

בשים לב לתוצאה מצד אחד, ולבניה שאינה תואמת את ההיתר של קיר התמיכה במדרגות הכניסה השמאלית מן הצד האחר - אני קובעת כי כל צד, לרבות בודן ואיתן, יישאו בהוצאותיהם.

פתח דבר לפני תביעה לפינוי וסלוק יד שהגישה התובעת כנגד הנתבע ובמרכזה דרישה לפינוי מנכס המצוי במבנה בדרך בן צבי 84 תל אביב, הידוע כ ״בית פנרמה״ (להלן: "המבנה" או "בית פנרמה").

הנתבע מפנה להסכם ומציין כי ״הכונס מצהיר, כי למיטב ידיעתו, לא נמכרו ו/או הוצמדו שטחי חניה ליחידות שנרכשו ע״י צדדים שלישיים, וכי לא יוצמדו שטחים כלשהם ליחידות כלשהן.

בנוסף, הילכת עוקשי דוקא מחזקת את מעמדו של הנתבע, מאחר שהוא זה שמחזיק ועושה שימוש ברכוש המשותף ואילו התובעת מנסה לקבל בעלות על הרכוש המשותף בעוד שהיא עצמה כלל אינה דיירת במקום.

יפים לעניין זה דבריו של כב' בית המשפט המחוזי בעש"א (מחוזי חי') 19110-02-16 אלון עדני נ' אורי ואקנין (נבו 23.05.2016)‏‏, והפנייתו לספרות הרלוואנטית (ההדגשה שלי): "הרכוש המשותף הנו קניינם של כל בעלי הדירות בבית המשותף ואין למי מהבעלים זכות לעשות שימוש ייחודי בו. שימוש ברכוש משותף יחשב כרגיל וסביר במידה שעשייתו אינה מונעת מיתר דיירי הבית המשותף לעשות בו שימוש דומה גם הם ...

...

עוד אוסיף, כי אני נוטה להסכים גם לטענת התובעת לפיה אילו היה הנתבע שוכר את היחידה יחד עם שטח המרפסת, הרי שלא היה כל צורך לשלם לתובעת עבור השימוש שנעשה בו. אם כך, נחה דעתי כי הנתבע ערך את ההסכם עם מי שהוא ראה לנכון כבעל הזכויות בשטח זה. בשולי הדברים אוסיף, כי אילו היו הבעלים של יחידת הנתבע סבורים שהם בעלי הזכויות בשטח הצמוד, הרי שהם היו דורשים לעצמם את התשלום ששילם הנתבע לתובעת עבור השימוש במרפסת.

סיכומו של דבר, כפי שהוסבר מעלה, ועל בסיס הצטברות הראיות שנפרשו בפניי, לאחר שבחנתי את עמדות הצדדים ושקלתי את נסיבות העניין, הגעתי למסקנה לפיה דין התביעה להתקבל ויש להורות על פינוי הנתבע וסילוק ידו משטח המרפסת הצמוד.

סוף דבר התביעה מתקבלת.

תביעה לפינוי ולסילוק יד ותשלום שכר ראוי בטענה שהנתבעות פלשו שלא כדין לחלק מהמקרקעין השייכים לתובעים, והשתמשו בשטח הפלישה שלא כדין למדרכה ולחניה לציבור וגבו דמי חניה מהציבור, וכן לתשלום שכר ראוי בגין השמוש במקרקעין הנ"ל כמקומות חניה.

על פי סעיף 125 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן-"חוק המקרקעין") רישום בפנקסי המקרקעין לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו, אולם אין בכך כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין; עם הצגת נסח רישום המקרקעין ומסמכי הבית המשותף הרשומים בלישכת רישום המקרקעין, ברור באופן חד משמעי כי המקרקעין בשטח הפלישה הנם של התובעים ובבעלותם (ע"א 509/64 חברת חלקה נ. לוי, פ"ד יט(2), 177, 169), והתובעים מעולם לא התירו ו/או הסכימו באופן כלשהוא שהנתבעות תעשנה שימוש בשטח הפלישה; תביעת הפינוי מסתמכת על סעיף 16 לחוק המקרקעין, וכלל הוא שהתובע סילוק יד ממקרקעין מכוח בעלות בהן, די לו להוכיח את עובדת בעלותו בהם, ומכאן ואילך מוטל הנטל על הנתבע להוכיח את זכותו להמשיך ולהחזיק במקרקעין (ע"א 127/77 מלכה קפה נ. לוי, פ"ד לא(3) 455), ובמקרה שבפנינו אין לנתבעות כל זכות שהיא להחזיק במקרקעין או לעשות בהם שימוש; הסגת גבול הנה עוולה בהתאם לסעיף 29 לפקודת הנזיקין הקובעת כי הסגת גבול במקרקעין היא כניסה למקרקעין שלא כדין, או היזק או הפרעה בידי אדם למקרקעין שלא כדין.

...

טענות הנתבעות בכתב ההגנה: בכתב ההגנה טענו הנתבעות שיש לדחות את תביעת התובעים מהסיבות כדלקמן: שטח החניה על חלק משטח התובעים וחלק גדול ממנו מצוי בשטח הדרך הציבורית; העירייה פעלה ברשות חברת רסקו שהקימה את הבניין; העירייה פעלה בהסכמת התובעים, כולם או חלקם, בהסכמה מכללא; קיימת זיקת הנאה לטובת הציבור מכוח שנים ללא התנגדות הבעלים, ואין לבטלה; סימון בכחול לבן אינו פוגע בתובעים אלא מיטיב עימם, ומכל מקום כל השימוש בשטח החניה לא פגע בתובעים ולא גרם להם לחסרון ממון; אין כל יריבות בין התובעים לבין הנתבעת 2, וסמכויות האכיפה של הוועדה המקומית מוגדרות בסעיף 203 לחוק התכנון והבנייה, והתובעים לא טוענים שמדובר בשימוש אסור, והסעד הכספי אינו מכוון כלפי הנתבעת 2.

אם יהיה חיוב במע"מ לסכום זה, יהיה על הנתבעת 1 להוציא חשבונית מס עצמית למע"מ, ולהעביר אליו את סכום המע"מ. סבור אני שהשמאי מטעם התובעים עשה חסד עם הנתבעות, שכן הוא לא לקח בחשבון את העובדה שהחניה בשטח הפלישה מותרת לכל תושבי רעננה גם בשעות שאין לשלם עליהם, ובכך נותנת העירייה שירות לתושבי העיר בשטח הפלישה על חשבון התובעים, ואת נתון זה לא לקח בחשבון בעת קביעת השמאות.

לאור האמור לעיל סבור אני שעל הנתבעת 1 לשלם לתובעים, ביחד ולחוד, דמי שימוש ראויים בשטח הפלישה לתקופה של 7 שנים לאחור מיום הגשת התביעה בסך 877,751 ₪ (125,393 X 7) בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום הגשת התביעה (18.2.2019) ועד ליום התשלום בפועל.

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, תוצאת פסק הדין הינה כדלקמן: על הנתבעות 1 ו-2 ועל כל הבאים מכוחם לפנות את שטח הפלישה בשטח 245 מ"ר המסומן בחוות דעתו של המודד רמזי קעואר (נספח 4 למוצגי התובעים), לסלק ידיהם ממנו ולמסרו לתובעים כשהוא נקי מכל אדם וחפץ, וזאת עד ליום 20.5.2024; על הנתבעת 1 לשלם לתובעים, ביחד ולחוד, כדלקמן: את הסך 877,751 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום הגשת התביעה (18.2.2019) ועד ליום התשלום בפועל; את הוצאות המשפט הכוללות את אגרת המשפט במלואה, שכר המומחה מטעמם בהתאם לסכום ששילמו לו עבור חוות הדעת, ושכר העדים מטעמם בהתאם להחלטות בית המשפט, הכל בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל; שכ"ט עו"ד בסך 70,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל.