פינוי דירה שכורה בשכונת מצוקה: פינוי דייר משכונת מצוקה

לא על הכתפיים הצנומות של המערער ודומיו יש ליפתור את מצוקתם של אחרים.

חוזה השכירות בדיור הצבורי לא פעם אוסר על הדייר לאפשר לאדם נוסף לגור בדירה, כך שאם יימצא בביקור מעגל כי מתגורר בדירה אדם נוסף הדבר עלול להוות עילה לפינוי מהדירה.

כיום לדבריו הוא "עומד על רגליו", הגם שעודנו סובל מנכות נפשית בשיעור 100%, ועל כן הגיש בקשה לצרוף ראיות חדשות המוכיחות לדבריו את מגוריו בדירת האב ואת זכאותו למעמד של "בן ממשיך". הבקשה כוללת מסמכים רבים, ויש לציין במיוחד תצהיר מאת גברת נירה גפני, שערכה ביקורי מעגל מטעם עמידר בדירת האב המנוח, ולדבריה ראתה כי אסיס מתגורר עימו בדירה; מכתב מאת יושב ראש ועד השכונה שבה נימצאת דירת האב, ושממנו עולה כי במשך שנים רבות אסיס סייע לאביו באופן יומיומי בטיפולים רפואיים ובלווי למרכז יום לקשיש שבשכונה, עד לפטירתו; וכן מכתב מאת סגן ראש עריית בית שמש, שממנו עולה כי אימו של אסיס מוכרת ומטופלת בשרותי הרווחה בעיר והיא מתגוררת בגפה.

...

עמידר טוענת מנגד, כי דין הערעור להידחות.

יהיה מי שיאמר, כי גם אם מתעורר ספק לגבי מהימנות דוחות ביקורי המעגל, אין לאפשר מצב שבו חוטא יוצא נשכר.

קרי: משפחה שהתחמקה בעבר מתשלום שכר דירה נוסף, או הסתירה הפרה של חוזה השכירות, אין לאפשר לה "להרוויח" היום מהטענה שבדירה התגורר דייר נוסף.

השופטת דפנה ברק-ארז (במסגרת דעת מיעוט) עמדה אף היא על כך שהמתכונת שבה נערכים ביקורי המעגל, מכרסמת מראש באפשרות של בן משפחה לזכות במעמד של "דייר ממשיך": "הלכה למעשה, נוהלי עמידר מתמרצים את הדיירים המתגוררים בדיור ציבורי, אנשים קשי יום שעל-פי רוב משתכרים לצרור נקוב, שלא להצהיר על בני משפחה הגרים עמם, הצהרה הכרוכה בהעלאתו של שכר הדירה. הדיירים מודעים לאפשרות להעלאת שכר הדירה בעודם נותנים את ההצהרה. לעומת זאת, אין הם מודעים לכך שטשטוש העובדה שגרים עמם בני משפחה נוספים עלולה להעמיד בסכנה של ממש את יכולתם של אותם בני משפחה לטעון למעמד של 'דייר ממשיך'. זהו מצב מובנה של אי-סימטריה במידע, העולה בחלק מן המקרים אף כדי 'בפני עיוור לא תיתן מכשול'. אני סבורה אפוא כי כאשר מוצגות לשוכרים בדיור הציבורי שאלות בדבר משפחה המתגוררים עמם יש לעשות כן לאחר שהשואל וידא כי הנשאל מודע לכל המשמעויות של תשובתו בטווח הארוך – ולא רק לכך שתשובה בדבר 'מגורים לבד' תוביל להוזלת שכר הדירה בטווח הקצר". (ההדגשה שלי- ע'ב') (עע"מ 2732/14 שניידר נ' משרד הבינוי והשיכון, פסקה 6 (28.1.2015)).

מנגד טוענים הנתבעים כי מעולם לא שכרו את הדירה וכי הוענקה להם על ידי מייסד העמותה, מר דוד כהן ז"ל (שכונה על ידי הצדדים במהלך ההיתדיינות גם בשם "סבא דוד"), רשות להתגורר בדירה למשך כל ימי חייהם "לנוכח מצבם האישי הקשה והרצון לסייע לנזקקים, זה מיפעל חייו" (סעיף 7 לכתב ההגנה) ועל כן אין כל הצדקה ועילה לפנותם ממנה מאחר שמעולם לא היו אמורים לשלם עבורה דמי שכירות.

עוד טענו הנתבעים שקיים ספק בכשרות רכישת הנכס על ידי התובעת מן העמותה וכי בכל מקרה התובע ואחיו, עו"ד דוד חלפון שאף הוא היה מעורב ברכישה, מודעים לזכויותיהם בדירה, רכשו את הנכס כפוף לזכויות אלו והסכימו להשארותם בה וגם בשל כך אין לפנותם מן הדירה והגשת התביעה נעשתה בחוסר תום לב. דיון והכרעה ראשית אבהיר כי הגם שבחקירתם הנגדית את התובע הקדישו הנתבעים זמן ניכר לסוגיית מודעותו להליכי הרכישה ומעורבותו האישית בהם לעומת מעורבות אחיו – הגם שהלה לא חלק על כך שאחיו, שכאמור הוא עו"ד, טיפל עבורו ברכישה – מבלי להציג כל ראיה פוזיטיבית לפגם כלשהוא ברכישה, יש לזכור כי לצורך ההליך הנוכחי די בהוראת סעיף 125(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "החוק") הקובע כי – "רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו, אולם אין בכך כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969". כאשר לבד מהעלאת סימני שאלה מסויימים לא הוצגה כל ראיה פוזיטיבית לפגם או אי כשרות בעסקת רכישת הנכס על ידי התובע, די בהיותו הבעלים הרשום של הנכס כדי לבסס את זיקתו וזכותו לטעון בעיניין החזקה בדירה, שכן מושכל יסוד היא הוראת סעיף 16 לחוק הקובעת כי – "בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לידרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין". הפסיקה אכן הכירה באפשרות של הענקת רשות בלתי הדירה להשתמש במקרקעין, אולם כך קבע בית המשפט העליון בנושא זה (כאן מתוך ע"א 483/16 חביבה יהודאי נ' חלמיש - חברה ממשלתית - עירונית לדיור שקום ולהתחדשות שכונות בתל ‏אביב בע"מ (3.10.2017) פסקה 38, להלן: "פס"ד חביבה") – "המונח "רישיון במקרקעין" מתייחס להענקת זכות להחזקה ושימוש במקרקעין בתמורה או ללא תמורה, במפורש או מכללא.

הנתבעים טענו כי פניית הנתבעת 2 אל עוה"ד מטעמם היתה בעת מצוקה וכי באותה עת היא היתה "בלחץ נפשי מאוד גבוה" וכן "במצב נפשי לא טוב", כי הדברים שכתב במכתב בדבר תשלום דמי שכירות אינם נכונים ואינם מבוססים על דברים שאמרה לו וכי התשלום ששלמו היה בעצם תרומה לעמותה לסיוע ברכישת מצרכים עבור רכישת מצרכים לחניכים בפנימייה שהפעילה ולא דמי שכירות (הנתבע 1 בעמ' 9 לפרוטוקול שורות 35-32 והנתבעת 2 בעמ' 13 שורה 34 – עמ' 14 שורה 5).

...

במצב דברים זה דין התביעה להתקבל.

אעיר כי גם בפתח הדיון, בשיח שנערך מחוץ לפרוטוקול, וגם בסיומו כפי שנאמר בהחלטתי החותמת אותו המלצתי לצדדים לנסות וליישב מחלוקת זו בהסכמה בין היתר לאור מצבם של הנתבעים אולם מאחר שהללו לא השכילו לעשות כך אין מנוס מהכרעה על פי הדין.

אשר על כן אני מורה לנתבעים לפנות את הדירה מכל אדם וחפץ שבשליטתם תוך 90 יום.

הסברו של התובע לעיכוב בפנוי הדיירים נשען על בקשתו של ארי, לכאורה, כי הדיירת שהועסקה כמטפלת של אסף, תישאר לגור בדירה, לכל היותר מספר חודשים קטן, עד שתמצֵא לה דירה חלופית.

התובע צירף בנוסף, מכתב דרישת פינוי מיום 19.10.2004 שנשלח לזוג סייג באמצעות בא כוחו של אסף (נספח י' לתצהירו המשלים מיום 19.12.2018) ובמסגרתו צוין כי תקופת השכירות הסתיימה והם מחזיקים בדירה שלא כדין וללא תשלום דמי שכירות.

בהקשר זה ציין התובע בקדם המשפט: "אני משלם משכנתא כל חודש בסך של 5,300 ₪ כל חודש. דמי השכירות הם קרוב ל – 4,000 ₪. דמי השכירות משולמים לידי במזומן טיפין טיפין. הדירה נימצאת בשכונת מצוקה ובהתאם סוג השוכרים." (עמ' 9 לפרוטוקול).

...

אין לי אלא להצר על כך, אציין כי צדדים המנהלים עסקים בדרך שנוהלו העניינים כפי שהצטיירו בהליך זה, אינם יכולים לצפות כי בית המשפט יחשוף כבמטה קסם את שבחרו להטמין, כביכול, ואין להם אלא על להלין על עצמם בהתנהלותם זו. סוף דבר הסכם המכר שנחתם הינו הסכם תקף, אולם הבקשה לסעד שהתבקש נדחית משלא הוכח תשלום מלוא התמורה.

התביעה נגד הנתבע מס' 2 נדחית מהנימוקים שפורטו.

התובע ישלם לנתבעים הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך 25,000 ₪.

כאן ראוי לחדד ולהדגיש, כי בהקשר לעילת פינוי הנסמכת על טענה בדבר הפרת הסכם שכירות מחמת ביצוע שינויים במושכר, נקבע כי שתיקת הבעלים במשך זמן רב, עשויה ליצור מניעות, ויתור והשתק, החוסמים עילת פינוי (ד. בר-אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, מהדורה שנייה, עידכון מס' 7, עמ' 88 והאסמכתאות שם).

בהתייחס לתופעת זו נאמר: "אחת התופעות הבולטות הנילוות למגורים בדירות מוגנות היא הדרדרות מצב התחזוקה... כך, בהעדר קשר בין שכר הדירה לבין מצב הדירה או איכותה, בעלי הנכסים מצמצמים את תחזוקת הנכס... התוצאה הברורה היא הדרדרות רמת המבנים, איכותם חזותם ואף בטיחותם. הדרדרות הדירות המוגנות משפיעה גם על בתים שכנים בסביבה, וכך שכונות שלמות הופכות לשכונות מצוקה". (א. מנירב, חוק הגנת הדייר בישראל, המכון ללימודים אסטרטגיים ופוליטיים מתקדמים (אפריל 1999), עמ' 14).

...

על פני הדברים, ומבלי לקבוע מסמרות (אשר אינן נחוצות בענייננו), נראה לי כי אכן, כאשר מתקיימים תנאי סעיף 131(10), אזי מחויב בעל הבית לפעול במסלול שהתווה המחוקק, דהיינו, לפנות את המושכר כנגד סידור חלוף.

לאחר ששקלתי את הדברים, הגעתי למסקנה כי במקרה הנוכחי, בשים לב למכלול השיקולים, כמו גם נוכח האינטרס הציבורי בתחזוקת המבנים ושמירה על חזות פני העיר תל אביב , נוטה הכף לטובת קבלת התביעה.

סוף דבר התביעה מתקבלת.

על פי חוות דעתו מיום 16.5.10 עלות תיקון הליקויים בדירה במחירי עלות לדייר באמצעות קבלן מזדמן מסתכמת בסך של 8345 ₪ בצרוף מע"מ וכי לא ידרש פינוי הדיירים לצורך ביצוע התיקונים הנ"ל. לאחר מתן תשובות הבהרה לא חלקו הצדדים על מסקנות המומחה.

חברי הגרעין הנ"ל שובצו בבתי הספר התיכוניים וחטיבות הביניים וערכו פעילות חברתית ועידוד הגיוס לצה"ל. בשעות אחה"צ פעלו חברי הגרעין במועדוני נוער וקהילה והקימו מערך פעילות לידי השכונות השונות.

הגרעין כלל בוגרי תנועת הנוער העובד והלומד במסגרת שירות צבאי בנח"ל. לדבריו נוכח מצוקת זמנים של הכנסת הגרעין לעבודה בעיר הסכימה הערייה לתנאי ההסכם שהכתיבה גב' פרוינד ובכללם גובה דמי השכירות והמצאת הערבות הבנקאית.

דיון לאחר בחינת מסכת הראיות שהוצגה הוכח כי בעת פינוי הדירה בתום תקופת השכירות לא תוקנו כל הליקויים בדירה ע"י הערייה.

...

לא שוכנעתי כי נגרמו לה סבל ועגמת נפש כפי שתיארה אך בגין התנהגות חסרת תום לב של נציגי העירייה.

לסיכום לאור האמור אני קובעת כדלקמן: התביעה נדחית.

אני מקבלת את התביעה שכנגד בחלקה ומחייבת את הנתבעת שכנגד לשלם לתובעת שכנגד סך של 29,825 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה הנ"ל ועד לתשלום בפועל.