פינוי דירה נטושה בבעלות עמידר

התובעת הנה חברה לבנייה ופיתוח, שרכשה, בעקבות מיכרז מיום 31.12.2007, את זכויות הבעלות בדירה מעמידר.

· שאלת העידר תוקפו של היתר הבנייה לא הייתה נטושה במחלוקת בין הצדדים, ולא נשמעו ראיות כלשהן בהקשר זה. יתרה מכך, בהנתן מועדי ההיתרים כמפורט לעיל, סביר מאוד להניח כי היתנהלות הנתבעת בהליכים דנן, שהביאה להתמשכותם, וסרובה לפנות את הדירה, לאחר שהביעה את הסכמתה לכך, הביאו במישרין לפקיעת תוקפו של ההיתר השני.

להערכת שווי דמי הפינוי, התובעת הגישה את חוות דעתו של השמאי גדעון קרול (להלן: השמאי קרול), לפיה נקבע כי שווי הדירה בבעלות מלאה עומד על 618,000 ₪, וכי מקובל להעריך את שווי דמי הדיירות המוגנת בגבולות 50% עד 60% משווי הנכס בבעלות מלאה.

...

בענייננו, שוכנעתי כי דמי הפינוי הראויים הינם בגובה דמי מפתח מלאים ( 60% משווי בעלות מלאה) ובתוספת הוצאות המעבר.

סיכום לאחר שאמרתי כל אלה אני מורה לנתבעת לפנות את הדירה ושטח החצר מכל אדם וחפץ.

לצורכי התארגנות, אני קובעת כי מועד הפינוי יבוצע בתוך 45 ימים מיום המצאת היתר הריסה בר תוקף.

לעניין זה ר' גם עא (ת"א) 315/90 פנינה בראל נ' מרק ארנס, פיסקה 5 שם נקבע כי: "בכדי לבחון האם נטש הדייר את המושכר אם לאו, עלינו לבדוק, כפי שעשה השופט קמא, האם ממשיך הדייר להתגורר בדירה ולנהל בה את חייו. לעובדה שהדייר מתגורר בעוד דירה אין חשיבות, אלא אם מתברר שאכן חדל הדייר ממגוריו בדירה המוגנת ושאין לו כוונה לשוב אליה. פסקי-הדין שהביאה לתמיכה בטענתה אינם עוסקים בנסיבות דומות ואין להקיש מהם לענייננו. למשל, בר"ע 461/81, גיתי נ' עמידר, פ"ד לח(3) 809, נקבע שהדייר נטש את דירתו ועליו לפנותה, לאור העובדה שביקוריו בדירה היו בתדירות נמוכה ביותר (כפעמיים עד שלוש בחודש) וכי לא נימצאו בדירה ראיות לשימוש ולמגורים קבועים בה. כפי שקבע השופט קמא, בני-הזוג בראל המשיכו להתגורר בדירה ואין לנו אלא לדחות טענה זו של בעלי-הבית". כן ר' תא (קריות) 25669-04-13 אברהם עבודי נ' צבי בניש, (5.1.17) וניתוח הפסיקה המובא שם. כאמור, בהתאם להסכמת הצדדים, אינני נידרשת להכרעה במחלוקת שנתגלעה בין הצדדים, אלא לקביעה לפי סעיף 79א ביחס לאחוז דמי המפתח שתקבל הנתבעת, אם בכלל, מתוך האחוז מדמי המפתח לו זכאית הנתבעת לפי חוק הגנת הדייר.

...

יחד עם זאת, נקבע כי על הדירה שלגביה נטען לתחולת חוק הגנת הדייר לשמש בפועל לצורך מגורים, להבדיל מביקורים: "אין מנוס מן המסקנה כי מאז שנת 1979, דירה זו איננה משמשת למערער כמרכז חייו וכדירת מגוריו הקבועה. מרכז חייו נמצא במינכן גם אם מתנהלת כאן ישיבה שהמערער הנכבד עומד בראשה. במשך שנים ארוכות עומדת דירה זו בשיממונה וממתינה לביקוריו הקצרים של הדייר שאמור להתגורר בה דרך קבע, אולם בפועל איננו מתגורר בה כפי שאמור להתגורר בה כל דייר שהדירה היא קורת גגו. זוהי דירת ביקורים, ולא דירת מגורים, המשמשת את המערער בעת ביקוריו הקצרים בארץ כאורח נוטה ללון, אך לא לתכלית זו נועדו דיני הגנת הדייר. הגנת החוק צמודה אך ורק לשימוש בפועל במושכר לצורך מגורים, ומשפקע השימוש האמור פוקעת עמו גם הגנת החוק (ע"א 705/70 פד"י כ"ה (2) 717; ע"א 622/75 פד"י ל' (3) 209) (עא (ת"א) 688/94 הרב ביברפלד פנחס נ' בית ברחוב בילו 15 בע"מ, (19.11.95), פיסקה 5 לפסק דינו של כב' השופט דוד בר אופיר).

מעיון בהסכם עם הנתבע עולה, כי נקבע שם, בין היתר: כי הבית המשותף שבו מצויה הדירה אינו רשום כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים והזכות של הנתבע רשומה אצל החברה המשכנת, עמידר; כי הנתבע הוא דייר מוגן בדירה ותבע את המחזיקים לפינוי בתביעה בבית המשפט לעינייני מישפחה, שבמסגרתה ניתן פסק דין שלפיו הזכות תמכר באופן שהנתבע יקבל 50% מהתמורה והמחזיקים את המחצית השניה; כי הנתבע הגיש לעמידר בקשה לרכישת בעלות שאושרה, אך תוקף הבקשה פג והנתבע התחייב להגיש בקשה חדשה לעמידר ולאחר אישורה, להעביר לתובעת את שובר התשלום שהונפק ע"י עמידר לצורך תשלום ע"י התובעת; וכי לצורך העברת הזכויות מהנתבע לתובעת ייתכן כי יש צורך שהנתבע ירכוש תחילה את זכות הבעלות מעמידר ולאחר מכן, ימכור אותה לתובעת.

לטענת התובעת, היא נאלצה לחתום על שני הסכמי מכר (עם הנתבע ועם המחזיקים), שכן הנתבעים נטשו את המקרקעין ואת הדירה שנים רבות טרם חתימת ההסכם עם הנתבע, והמחזיקים הם שהחזיקו בדירה ערב החתימות על ההסכמים.

...

סבורני כי הסמכות העניינית נתונה לבית משפט השלום.

לאחר עיון בטענות התובעים סבורני כי הסמכות נתונה לבית משפט השלום, כמבואר להלן.

אף הדרישה מהנתבע (כחלק מהסעד המבוקש להמצאת מסמכים) להמצאת מסמכים לרישום משכון על הזכות החוזית של הנתבע מול עמידר ולרישום הערת אזהרה אצל החברה המשכנת, מעידים על כך שבזכויות חוזיות עסקינן (ראו גם החלטת בית המשפט בעניין נכסי רמלה 3 בע"מ בס' 12 היפים גם לכאן בשינויים המחוייבים: "מסקנה זו נלמדת גם מכך שבתביעה לא התבקש סעד נגד רשויות התכנון או רשם המקרקעין, כדוגמת סעד שיורה להם להשלים את רישום הבעלות על מגרשי המשנה, וגורמים אלו כלל לא צורפו לתביעה").

התוצאה היא שהסמכות קנויה לבית משפט השלום ואני מורה על העברת התיק בהתאם.

עוד טוענים התובעים כי גם בהנחה המוכחשת כי הנתבע 1 הנו דייר מוגן, הרי הנימוקים הנ"ל מהוים עילה לפינויו מהדירה, אם מכוח נטישה ואם מכוח הוראות סעיף 131 (2) לחוק, שקובע זכותו של התובע לידרוש פינוי הדירה ככל ולא קיים הנתבע 1 תנאי מתנאי השכירות.

גם בתצהיר עדותו הראשית מעיד עמי כי במשך 25 שנה התגורר בדירה יחד עם אברהם (סעיפים 1 ו-4 לתצהירו), כאשר לטענתו, חב' עמידר, הבעלים הקודם של הדירה ידע על מגוריו בדירה יחד עם אברהם, ומעולם לא היתנגדו לכך (סעיפים 1 ו – 5 לתצהירו).

...

יוצא אפוא, כי הפרתו של הסכם השכירות על ידי אברהם, עת אפשר לעמי מגורים בדירה ללא הרשאה, בניגוד להוראות סעיף 7 א' להסכם, הפרה שהינה בבחינת הפרה יסודית (סעיף 7 יד'), מקנה לתובעים הזכות להביא לפינויו של אברהם מהדירה, בהתאם להוראות סעיף 131 (2) לחוק.

לסיכום בחנתי את טענות הנתבעים, ולא מצאתי כי יש במי מהן כדי להדוף את תביעת הפינוי.

סוף דבר לאור כל האמור, התביעה מתקבלת.

פינוי דירה מס' 38 המחלוקת הנטושה בין הצדדים בעיניין זה נוגעת לשאלה, האם הנתבעים מחזיקים בשתי הדירות החדשות, דירות 38 ו- 39, כדין.

זאת, הם מבססים על מספר אדנים: האחד - מאחר שעמידר חתמה עם כדורי ופרחה על שני הסכמי שכירות, בנוגע לשתי הדירות בהן הם התגוררו לפני הפינוי, הרי שבכך נקבעה זכאותם לשתי דירות.

כפי שהיטיב לבטא זאת ב"כ עמידר במהלך הסיכומים בעל פה: "מי שמתכתבת עם עמידר, מי שמעמידה חשבון בנק לטובת העניין, מי שמחשבונה יוצאים כספים פה ושם, מי שחברי חוקר על מיילים שהיא מחליפה בינה לבין עמידר, זו אתי. אתי לא הובאה להעיד בתיק הזה מהטעם הפשוט, אתי ידעה שהוראת הקבע (שהעמידה לטובת תשלום דמי השכירות בדירה 16 שהחזיקו עופר ואתי, הוספה שלא במקור - ה.א.) לא יכולה להיות מופעלת שעה שאין חוזה ואין הוראת קבע חדשה בגין החיובים החדשים, שהרי אי הבאתה מהוה חזקה שפועלת לרעת הנתבעים." (סיכומים, עמוד 60 שורה 14-19).

...

הנתבעים טוענים, כי טענות עמידר חסרות בסיס חוקי או עובדתי, וכי יש לדחות את התביעה.

מסקנה זו מקבלת משנה תוקף, שעה שאתי, הנתבעת 2, כלל לא העידה.

לאור כל האמור אני קובעת, שעל הנתבעים לפנות את דירה מס' 38 ולהחזירה לרשות עמידר, במצב תקין ושלם כמתחייב מגילה.

סוף דבר – לאור כל האמור לעיל, אני מקבלת את התביעה במלואה, ומורה לכן כדלקמן: על הנתבעים כולם לפנות את דירה 38 המצויה ברחוב החלוץ 13 רמת השרון (הידוע כחלקות 228-229 בגוש 6550) ולהעמידה לרשות עמידר כשהיא במצב תקין, פנויה מכל חפץ וללא נזקים וזאת בתוך 30 יום מהיום.