פינוי דירה בשל השכרה לא חוקית

נגד השוכר והנתבע התנהלו הליכים לפינוי מהדירה על ידי מנהל המקרקעין, עו"ד דורון אלקיים, שמונה על ידי בית משפט השלום בתל אביב להיות מנהל הבניין ולטפל בחובות שכר הדירה של השוכר ושל הנתבע.

התובעת עותרת לחייב את הנתבע בגין 38,260 ₪ לפי חוות דעת המומחה, שהנתבע בעצמו הגיש לבית המשפט, בגין נזקים שגרם השוכר לדירה במכוון עקב שימוש לא חוקי ולא נכון של השוכר בדירת המגורים כשהפעיל בה עסק של גן ילדים המונה 40-30 ילדים.

לטענת התובעת, לא שולמו לה דמי שכירות בגין 135 ימים בשנת 2014 (שולמו 18,900 ₪ במקום 30,000 ₪); בגין 243 ימים בשנת 2015 (שולמו 10,000 ₪ במקום 30,000 ₪); ובגין 403 ימים מיום 12.1.18 עד יום 18.2.19.

...

על כן אני דוחה טענת קיזוז זו גם כן. סוף דבר, התביעה מתקבלת באופן שהתובעת רשאית לחדש את ההליכים בתיק ההוצאה לפועל 537908-09-18, על מלוא החוב בתיק ההוצאה לפועל.

אני מורה על שפעול ההליכים בתיק ההוצאה לפועל.

הנתבע ישלם לתובעת הוצאות משפט בסך 4,500 ₪.

קדמה לתביעה בתיק זה תביעה שהגישה עמידר נגד הנתבעת בתיק ת"א 69000-04 בבית המשפט השלום בתל אביב-יפו, במסגרתה עתרה עמידר להורות על פינוי הנתבעת מהדירה בשל אי תשלום דמי שכירות ולחיוב הנתבעת בתשלום דמי השכירות שבפיגור עד לשנת 2004 (להלן: "ההליך הקודם").

למעלה מזה, טענת הנתבעת שהסכם השכירות אינו משקף את זכויותיה לרכישת הדירה בה היא מתגוררת כדיירת ממשיכה וכי היא אולצה לחתום על הסכם "רגיל" תוך ניצול תמימותה, בהיותה במצב נפשי קשה בשל איום פינויה מהדירה, הפעלת מערכת לחצים, אי גילוי והטעיה, נדחו לגופן בפסק הדין שניתן בהליך הקודם בין הצדדים (ת.א 69000-04) אשר אליבא הנתבעת קביעותיו מהוות השתק פלוגתא בהליך זה (ראו; פסקות 12- 17 לפסק הדין בהליך הקודם).

...

שתיקת עמידר לאורך השנים כאשר הנתבעת משלמת באופן רציף דמי שכירות מופחתים בסך 300 ₪ לחודש, היעדר הוכחה לפנייה בדרישה לנתבעת לתשלום דמי השכירות הקבועים בהסכם השכירות ואי נקיטת עמידר בהליכים המתבקשים מקום בו דמי השכירות אינם משולמים במלואם, בשילוב הנפקת עמידר לאורך השנים שוברי תשלום של דמי שכירות מופחתים בסך 600 ₪ לחודשיים בלא מתן הסבר לכך, מובילה למסקנה כי בדומה לקביעת בית המשפט בפסק הדין בהליך הקודם, עמידר לא השכילה להוכיח שיש לחייב את הנתבעת בתשלום דמי השכירות הקבועים בהסכם השכירות וכי אין מנוס אלא לקבל את גרסת הנתבעת שגם לגבי התקופה מושא התביעה הוסכם על תשלום דמי שכירות מופחתים מדמי השכירות הקבועים בהסכם, בסך 300 ₪ לחודש.

המסקנה אליה הגעתי אין פירושה שאת פסק הדין בהליך הקודם יש לפרש כך שהנתבעת תשלם כל חייה את דמי השכירות המופחתים בסך של 300 ₪ לחודש, ובידי עמידר לכלכל את צעדיה לבאות על פי הסכם השכירות והדין.

סוף דבר מכל האמור התביעה נדחית.

בהתאם להסכם שכירות בלתי מוגנת, הדירה הושכרה לבני הזוג עליזה ויהודה חיוט (להלן - "התובעים"), לתקופת שכירות מיום 1.12.2019 ועד ליום 30.11.2020, תמורת דמי שכירות חודשיים בסך של 6,500 ₪, ובתוספת 700 ₪ בכל חודש עבור הארנונה המתחייבת בגין הדירה.

התובעים פנו לנתבע על מנת שיפעל לתיקון הליקויים, ואכן בעלי מיקצוע מטעמו נשלחו לדירה לצורך כך, אלא שהתברר כי הליקויים הם כה נרחבים, עד כי נידרש פינוי הדירה לצורך ביצוע התיקון, וכי העלות הכרוכה בכך נאמדת במאות אלפי ש"ח. התובעים התגוררו בדירה מהלך כל תקופת השכירות על-פי ההסכם, ועזבו את הדירה במהלך חודש דצמבר 2020.

...

עדות התובע בעניין זה (ראו עמ' 23 לפרוט' ש' 13 - 14) לא נזכרה כלל בעדותו הראשית, ומנגד מעדות התובעת בעניין זה (ראו עמ' 10 לפרוט') עולה לכאורה, כי בחודש הראשון שולם סכום במזומן של 7,200 ₪ במקום שיק עבור שכירות (ראו ש' 17 - 18), ולכן אין בידי לקבוע שמדובר בפקדון שניתן, וכי אין מדובר בתשלום עבור חודש השכירות הראשון.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, התביעה מתקבלת, ואני מחייב את הנתבע לשלם לתובעים פיצויים בסכום של 47,800 ₪.

בנוסף, הנתבע ישלם לתובעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 8,000 ₪.

תביעת לפינוי דייר מוגן מדירת מגורים מכח סעיפים 131(1) ו- 131 (2) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972, בטענה שהפסיק לשלם דמי שכירות.

התביעה הוגשה בחודש פברואר 2021 בגין הפרה זו, ומאז ועד היום לא שולמו ע"י התובע דמי שכירות בגין הדירה.

ראה לענין דוד בר אופיר בספרו סוגיות בדיני הגנת הדייר עמ' 2: "דייר חוקי איננו מעמיד את עצמו בסכנת פינוי אלא אם כן המנעותו מתשלום דמי שכירות מגיעה לידי נתוק של המשכיות התשלומים. כלומר: לא כל הפסקה בתשלום דמי השכירות נותנת לבעל הבית עילת פינוי נגד דיירו החוקי. עילה זו תקום רק כאשר הפסקת התשלום תהפוך לעניין של קבע. מצב דברים זה, של נתוק קבוע בהמשכיות התשלומים, הוא תנאי בל יעבור להעמדתה של עילה לפי סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר, תשל"ב-1972". השתלשלות האירועים בענין תשלום דמי השכירות הביאה אותי למסקנה, כי התנאי שלפיו הנתבע "לא המשיך בתשלום דמי השכירות" אינו מיתקיים בעניינינו.

...

משהגעתי למסקנה כי לא מתקיימת עילת פינוי, אין צורך להידרש לשאלה האם הנתבע זכאי לסעד מן הצדק מכח הוראת סעיף 132 לחוק הגנת הדייר.

למעלה מן הצורך אציין רק, כי גם אילו סברתי שקמה עילת פינוי, אני סבורה כי בנסיבות הענין היה מקום ליתן סעד מן הצדק ומכוחו להימנע מפינוי הנתבע מהדירה.

סוף דבר התביעה נדחית.

בהתאם, ביום 14.1.19 שלחו התובעות הודעת פינוי לנתבעת, בה הן הודיעו לנתבעת אודות אישור הפרויקט בידי הועדה המקומית והציעו לה לבחור בין קבלת פיצוי מוסכם בשווי חלקה כדיירת יוצאת בדמי מפתח, לבין קבלת דיור חלופי בשכירות לא מוגנת.

התובעות מוסיפות כי מאוחר יותר נודע להן, באקראי, כי הנתבעת הפרה את הסכם השכירות בהפרה יסודית בכך שהיא אפשרה לבנה, מר דב אביסיוון (להלן: "בנה של הנתבעת"), לנהל בדירה עסק לבניית מצבות בשם "אבן ושיש נפתלי". נוכח האמור, הגישו התובעות ביום 26.3.19 תביעה לפינוי הנתבעת מהדירה, הן בשל הפרה יסודית של הסכם השכירות והן מכוח סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר בשל הריסתו המתוכננת של הבניין והקמת ביניין חדש תחתיו.

...

על מנת לאפשר לנתבעת לאתר דירה המתאימה לצרכיה ולהיערך למעבר, אני קובע כי הפינוי יהיה כפוף להפקדת דמי הפינוי על ידי התובעות, והוא יבוצע תוך 120 יום לאחר שדמי הפינוי יופקדו בנאמנות בידי בא כוחה של הנתבעת.

סוף דבר התביעה לפינוי הנתבעת מהדירה לפי סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר - מתקבלת.

לפיכך, אני קובע כי הנתבעת תישא בהוצאות משפט ובשכ"ט עו"ד התובעות בסכום מופחת, בסך כולל של 12,000 ₪ אשר ישולם תוך 30 יום מהיום.