פינוי דיירים משלוש יחידות דיור בבניין משותף בחיפה

הנתבעת טענה כי התובע גם לה נזק באובדן דמי שכירות בשלוש יחידות דיור בכך ששני השותפים לדירה ביטלו את החוזה, והדירה נותרה ריקה במשך שנה, פתיחת סתימה בביוב, נסיעות לחיפה (הנתבעת מירושלים), היתייעצות עם עו"ד והחלפת מפתחות עקב השארת הדלת פתוחה.

בדיון העיד התובע כי מר וסים שחאדה, תושב שטחים, גר ביחידה אחרת בדירה המשותפת בחוזה על שם אחת, גב' נור, ששמה האמתי הוא ערין.

בתום העדויות הציגה הנתבעת בטלפון הנייד שלה הודעה משכן בבניין (לא אחד השוכרים) מיום 28/12/17 לפיה הדלת של דירה מס' 1 פתוחה, ומר יקר העיד כי כאשר הגיע לאחר השיחה מצא את דלת הגינה פתוחה ואת דלת הדירה נעולה.

אני קובעת כי לא ניתן לקבוע כי ביטול חוזה השכירות ללא הודעה מוקדמת נעשה על ידי הנתבעת בשל הפרה יסודית של ההסכם, אך לאור העובדה שהתובע פינה את הדירה בהסכמה, אני קובעת כי הנתבעת ויתרה על תביעתו בגין יתרת תקופת השכירות.

...

אני מקבלת את עדות הנתבעת ובן זוגה כי התובע סיפר ששכר דירה זולה יותר באותו רחוב, ולא נגרם לו כל נזק.

אני קובעת כי לא ניתן לקבוע כי ביטול חוזה השכירות ללא הודעה מוקדמת נעשה על ידי הנתבעת בשל הפרה יסודית של ההסכם, אך לאור העובדה שהתובע פינה את הדירה בהסכמה, אני קובעת כי הנתבעת ויתרה על תביעתו בגין יתרת תקופת השכירות.

הסיכום הינו כי התביעה נדחית, והתובע ישלם לנתבעת הוצאות משפט בסך 400 ₪.

בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לעניינים מינהליים עמ"נ 31978-08-14 מנהל הארנונה עריית קרית אתא נ' מסרמן 10 מרץ 2015 לפני: השופטת יעל וילנר המערער: מנהל הארנונה עריית קרית אתא ע"י ב"כ עוה"ד אילה גבסי סגל ואח' המשיב: ויקטור מסרמן ע"י ב"כ עוה"ד משה גלזנר ואח' פסק דין

השאלה המרכזית המתעוררת בעירעור זה הנה האם מאפייני המבנה, בדגש על חיבורו למבנה הסמוך אליו באמצעות קורת קשת, משנים את סיווגו מסיווג של "מבנה מגורים של עד 2 יחידות דיור" לסיווג ביניין משותף העונה להגדרת "מבנה מגורים מ- 3 יחידות דיור ויותר". רקע המערער הנו מנהל הארנונה בעירית קרית אתא (להלן - "המערער").

בהחלטה שניתנה ביום 17.07.14, החליטה ועדת הערר לקבל את עירעורו של המשיב, וקבעה כי יש לשנות את סיווג המבנה לדירה בבית משותף במבנה מעל שלוש דירות (להלן – "החלטת ועדת הערר").

זאת ועוד, ההצדקה העומדת לעירייה לגבות ארנונה גבוהה יותר עבור מבנה המסווג על פי סיווג 113 (מבנה בין עד 2 דירות) מובנת ונובעת, כך יש להניח, בין היתר מכך שהעירייה משקיעה משאבים רבים יותר במתן שירותים מוניציפליים לבית פרטי, כגון שירותי פינוי אשפה ועוד.

...

מכל האמור לעיל אנו למדים כי המבחן לצורך קביעת סיווג נכס לצורכי הטלת מס ארנונה, הינו "מבחן משולש", הכולל את סוג המבנה, מיקומו ושימושו, כאשר נקבע כי רכיב השימוש בנכס הוא הרכיב הדומיננטי במסגרת קביעת סיווגו של נכס.

מכל האמור, אני מורה על ביטול החלטת ועדת הערר.

אני מורה לועדת הערר לקיים דיון חוזר בערר במסגרתו תבחן הוועדה מחדש את סיווג המבנה בהתאם למבחנים שנקבעו בחוק ובפסיקה, בדגש על אופי השימוש במבנה.

בית משפט השלום בחיפה ת"א 661-02-22 חן נ' אזולאי ואח' מספר בקשות: 3 + 5 בפני כבוד השופטת סיגלית מצא התובעת: אסתר חן על-ידי ב"כ עו"ד אליסה לוי הנתבעים: 1. שרון אזולאי 2. לימור אזולאי 3. דוד אסולין 4. פאני אסולין על-ידי ב"כ עו"ד מישל מגידיש ואח' החלטה

הצדדים מתגוררים ברחוב הרצל 143 בנהריה (גוש 19918 חלקה 2), בבניין בן 3 קומות מעל לקומת קרקע, המכיל 12 יחידות דיור: 2 דירות בקומת הקרקע (יחידות 1-2), 2 דירות בקומה הראשונה (יחידות 3-4), 4 דירות בקומה השנייה (יחידות 5-8) ו-4 דירות בקומה השלישית (יחידות 9-12).

הבקשה בבקשתם טוענים הנתבעים כי יש להורות על דחיית התביעה על הסף נוכח מעשה בית דין (השתק עילה) והִעדר סמכות עניינית, כפי שיפורט להלן: בשנת 2019 הגישה התובעת, כנציגות וועד הבית, תביעה בפני המפקח על רישום מקרקעין (להלן: "המפקח") כנגד מספר דיירים בבניין (שאינם הנתבעים בהליך זה, בעלי הזכויות ביחידות 3, 6, 9, 10 ו-12), ודרשה, בין היתר, סעד של סילוק יד מהרכוש המשותף (פינוי הנתבעת 3 מהמחסן המשותף ופינוי הדייר 10 משטח שאינו מיועד לחניה).

מוסיפים הנתבעים וטוענים, שעורך התצהיר, שהתובעת טענה כי הנתבעים מבקשים להחתים את דיירי הבניין עליו, הוא עו"ד שי אלמקייס המשמש כמנהל החברה המשכנת, ומי שאחראי על רישום הבית המשותף.

...

" לכן, אין מקום להיעתר לדחיית התביעה מחמת חוסר סמכות עניינית.

אשר על כן, הבקשה נדחית.

הנתבעים ישלמו לתובעת הוצאות בקשה זו בסך 1,500 ₪.

בית משפט השלום בחיפה ת"א 661-02-22 אסתר חן נ' שרון אזולאי ואח' מספר בקשות: 6 + 7 בפני כבוד השופטת סיגלית מצא התובעת: אסתר חן על-ידי ב"כ עו"ד אליסה לוי הנתבעים: 1. שרון אזולאי 2. לימור אזולאי 3. דוד אסולין 4. פאני אסולין על-ידי ב"כ עו"ד מישל מגידיש ואח' החלטה

הבניין כולל 3 קומות מעל לקומת קרקע, ובהן 12 יחידות דיור: 2 דירות בקומת הקרקע (יחידות 1-2), 2 דירות בקומה הראשונה (יחידות 3-4), 4 דירות בקומה השנייה (יחידות 5-8) ו-4 דירות בקומה השלישית (יחידות 9-12).

הזכויות ברכוש המשותף היא זכות משותפת לכלל הדיירים בבית המשותף, ולפיכך צרופם נידרש על מנת שיתקיים דיון מלא ויעיל והכרעה שתחייב את כלל דיירי הבניין.

לפיכך קבעה כבוד השופטת ד' ברק-ארז, שיש לבחון ביחס לכל מי שצרפו התבקש – האם מועלית כנגדו טענה שהוא חייב בהעמדת דיור חלוף כתנאי לפינוי של שומוביץ, ורק כאשר מתעוררת טענה כזו יש לצרפו כנתבע לתביעה.

...

בנסיבות אלה סבורני, שאין הצדקה להורות לתובעת לצרף את שאר בעלי הדירות בבניין כתובעים נוספים.

לפיכך, בקשת הנתבעים לצירוף שאר דיירי הבניין כתובעים נוספים – נדחית.

ו – סוף דבר נוכח המפורט לעיל, אני מורה על דחיית שתי הבקשות: הן בקשת הנתבעים לצירוף שאר בעלי הדירות בבניין כתובעים והן בקשת התובעת למתן היתר לפיצול סעדים.

בפניי תביעה לפינוי הנתבעים משלוש יחידות דיור בבניין המצוי ברחוב קיסריה 33 בחיפה וכן לחיובם בדמי שימוש ראויים בסך 332,000 ₪, בגין השמוש שנעשה באחת מהיחידות לשם הפעלת פעוטון.

בית המשפט הוסיף כך: "יוצאים מכלל זה בני-מישפחה נעדרי תום-לב. העדר תום-הלב, השולל זכותו של בן-מישפחה להתגורר בדירה, יכול לבוא לביטוי באחת משתי דרכים: במגורים למראית-עין, שממילא הם חסרי ממשות משפטית, או במגורים מלאכותיים במובן זה, שסוטים הם מדפוסי היתנהגות המקובלים ביחסים בין בני-מישפחה, המובילים למגורים משותפים. באין אינדיקאציה למגורים למראית-עין או למגורים מלאכותיים, אין מקום להבחין בין בן-זוג הנכנס להתגורר בדירה (הגם שאפשר, כי החלטתו להתגורר בדירה המוגנת התקבלה בשל הזכויות שניתן לרכוש בדירה במות הדייר) לבין ילדו המבוגר, שנסיבות החיים הובילו אותו לחזור לבית-הוריו. חזרה כזאת של הבן המבוגר במקרים של מצוקה, היא בגדר ציפיות הצדדים לחוזה דיירות מוגנת, שעבור הזכויות בו, ככלל, שולמו דמי-מפתח". (לעניין זה ראו גם פסק הדין בע"א (מחוזי ת"א) 15671-10-14 וגדני נ' בין (1.6.2016); פסק הדין בת"א (שלום בת ים) 22088-09-17 גיל תדהר נ' אבי בכר (12.4.2020); ת"א (שלום ת"א) 48142/08 סעתי ארז נ' כהן סמדר (15.7.2011); לפרשנות המונחים בסעיף 20(ב) לחוק הגנת הדייר ראו גם את הדיון בת"א (שלום חי') 3172-05-11‏ סאלח קזק נ' מוחמד זועבי (28.4.2012), כב' השופטת ת' נאות פרי, פסקות 21-30).

...

ג.2 – טענות הנתבעים לטענת הנתבעים, דין התביעה להידחות מחמת שיהוי והשתק.

חיזוק למסקנתי לפיה הפעלת משפחתון בדירת מגורים הנו שימוש טפל למגורים אני מוצאת בחוק התכנון והבנייה, אשר בהתאם לסעיף 151ב' לו על מעון יום לפעוטות שפועל בתוך דירה במבנה מגורים, שלפי התכנית החלה עליה או ההיתר לבנייתה לא הותר בה שימוש לשם הפעלת מעון יום, הרי אם שוהים באותה דירה עד 6 פעוטות, המעון יהיה פטור מקבלת היתר לשימוש חורג או היתר להפעלת מעון לפי סעיף זה, ויראו את ייעוד הקרקע למטרת מגורים כאילו הוא מתיר שימוש להפעלת מעון יום לפעוטות (סעיף 151ב(ב)(1) לחוק התכנון והבנייה).

בנסיבות אלה, דין התביעה לפינוי, כמו גם התביעה לתשלום דמי שימוש ראויים להידחות.

ה - סופו של דבר מורם מהאמור עד כה כי התביעה נדחית.