פינוי דייר מוגן המשכיר את הדירה בשכירות משנה אפשרי בתנאים מסוימים בלבד

זו לשונו: "התנאי השלישי: השוכר אינו רשאי להעביר את זכות השכירות לאחר או להשכיר את המושכר כולו לאדם אחר מבלי לקבל את הסכמת המשכיר בכתב על אותו מיסמך זה, ואם יעשה זאת [...] תהיה למשכיר הזכות לבטל את הסכם השכירות [...]". זו קביעה האוסרת על השכרת-משנה של הדירה כולה, או על העברת זכות הדיירות המוגנת של הנתבעת לאדם אחר, ללא הסכמת המשכיר.

לכן, גם אם תתקבלנה טענותיהם העובדתיות של התובעים כפי שהוצגו בכתב התביעה, אין בידיהם להראות כי מגורי הנתבע בדירה, כיום וכבנה של הדיירת המוגנת, מהוים הפרה של הסכם השכירות ועולים כדי עילת פינוי.

אלא, שבנסיבות הליך זה רצון התובעים "לשריין" עצמם מפני טענות עתידיות אפשריות לדיירות מוגנת לפי סעיף 20 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן "חוק הגנת הדייר") אינו עילה לגיטימית לניהול התביעה בסוגיה הנדונה כאן.

אין טענה שהוא חב בתשלום דמי שכירות, והטענה בנושא התשלום עוסקת בנתבעת בלבד.

עילה פוטנציאלית מצויה בסעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר ובטענה להפרת הסכם השכירות, ומדובר במחלוקת עובדתית הטעונה בירור מסוים ושהליך הסילוק אינו הזירה המתאימה לעריכתו.

...

לכן, יש לקבל את הבקשה ולהורות על מחיקה על הסף בכל הנוגע לטענות הנוגעות למגורי הנתבע בדירה, וזאת לפי תקנה 100(1) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984.

לכן, יש לדחות את הבקשה ככל שהיא נוגעת למישור זה. הכרעה התביעה כנגד הנתבע 2 נמחקת.

נוכח מסקנתי, אין מקום להיעתר לבקשה מיום 31.5.20 בה נדרשו הנתבעים לספק מידע החורג מגדרי המחלוקת כפי שהותוותה בהחלטה זו, ועל כן הבקשה נדחית.

דהיינו, לטענת המבקשים, עומדות בפניהם על פי ההסכמים שנחתמו בין הצדדים, אחת משלוש חלופות בלתי תלויות: להתגורר בעצמם בדירה כדיירים מוגנים, להעביר את הזכות לאחד מילדיהם או להשכיר את הדירה בשכירות משנה.

האמור בחוזה מיום 16.1.96 לפיו ניתנה אפשרות להשכיר את הדירה בשכירות משנה לתקופת ביניים קצרה, צומצם בחוזה מיום 30.1.96 לפיו לא ניתן להשכירה בשכירות משנה כלל.

המשיבה צירפה תמונות, לפיהן העבודות בדירה אשר נעשו ללא רשות לא נסתיימו אך הן לקראת סיום, וכי היא ריקה מתכולה ומעידה על העדר מגורים בה. העד ברנשטיין העיד כי בדירה לא גר אדם, ואף המבקשים עצמם העידו כי הם גרים בטלז סטון עם חמשת ילדיהם ורק לעיתים המבקש ישן בדירה במהלך היום בלבד.

אין כל קושי להחזיר את המצב לקדמותו בהתאם לפסק הדין שיינתן בסופו של יום, שכן ניתן יהיה לקבוע בהסכם שכירות המשנה על זמן הפינוי על פי תנאים מסוימים.

...

טענת המבקשים כפי שעולה מכתב ההגנה, יש לדחות את התביעה על הסף, בשל היעדר זכויות המשיבה בנכס.

מעבר לכך, דין הבקשה להידחות אף לגופה.

(ראו: ע"א 5242/16 שטרק נ' סונינו, פורסם בנבו 16.11.16 פסקה 11) בענייננו, גם אם נניח כי סיכויי התובענה להתקבל דומים לסיכוייה להידחות.

סוף דבר: על יסוד כל המקובץ לעיל, בקשת רשות הערעור נדחית.

כפי שציינה "אין לך דייר מוגן אלא אם הוא מחזיק במושכר בעצמו..." ואין היא מקבלת את ההשקפה לפיה "יתכן גם קיומו של דייר ראשי מוגן, אם המשכיר הסכים ... שהוא 'הדייר' לא יגור במושכר אלא ישכיר את כולו לאחרים". לשיטתה, גישה כאמור תאפשר "ליצור דיירות מוגנת למי שמעולם לא היתה לו זיקה למקום בתור ביתו או בית-עסקו, או לאחר שזיקתו תמה ונשלמה". בהמשך הביאה מדברים שנאמרו בפסיקה קודמת לפיהם: "כאשר שכר פלוני דירה לדור בה, והרשות בידו להשכירה כולה או מקצתה בשכירות משנה, ועם תום השכירות נמצא כל המושכר בידי דייר-משנה, מה טעם יגן החוק על פלוני? זהו דייר שנטש את המושכר, כי הרי מעשיו מוכיחים שאינו זקוק למושכר כבית מגורים..." והוסיפה וציינה כי כאשר "השתמש השוכר החוזי ברשות שהיתה לו והשכיר את המושכר כולו תוך נתוק הזיקה בינו לבין המושכר, תמה הגנתו ונשלמה" (שם, וראו גם האסמכתאות הנזכרות שם; השופט (כתוארו אז) מ' שמגר, הצטרף לעמדה זו; יתר השופטים לא נדרשו בפירוט לדברים משאלה לא נצרכו להם להכרעה).

על רקע זה נקבע כי אומד דעת הצדדים בנסיבות העניין הוא כי הדייר רשאי היה להשכיר את הנכס כולו ואין לראות בו כמי שנטש אותו; יוּער כי הן עניין רוממות הכרך הן עניין ווקף אלח'אלדי דנו במעמדו של הדייר המקורי בעודו בחיים, ולא דנו בתנאים הנדרשים לכך שאחרים זולתו יהפכו דיירים מוגנים תחתיו לאחר מותו, ובשאלה אם הדבר אפשרי מקום שבו הדייר המקורי כלל אינו גר במושכר).

במכתב זה הודיע האפוטרופוס הכללי ליונס כי בכפוף לתנאים מסוימים אין הוא מיתנגד לבקשתו של יונס לבצע שיפוצים בדירה המושכרת לו "בשכירות מוגנת". במועד בו נכתב המכתב נעמה הייתה עודנה בחיים.

אף שהנתבעים לא ציינו זאת במפורש בסיכומיהם, נראה כי טענתם נסמכת על הוראת ס' 30 לחוק לפיה "מושכר שהושכר בשכירות משנה, והדייר חדל להחזיק בו או נפטר, ולא היה אדם אחר לדייר מכוח חוק זה, יהיה דייר המשנה, לגבי החלק המוחזק בידו, לדייר של בעל הבית" (ובילבד שלא היתקיימו נסיבות המנויות שם שביחס לכך לא הועלו טענות בעניינינו).

סעד כאמור שמור אך למי שיש לו מעמד של דייר מוגן אלא שהוא עומד לאבד אותו מחמת שקמה נגדו עילת פינוי (בר אופיר, בעמ' 171-170 והאסמכתאות שם, עניין קוריצקי לעיל, בפיסקה 43).

...

משבא לכלל מסקנה כי לאלה אין זכויות בנכס, הגיש את התביעה שלפניי.

גם שיעור דמי השכירות – העולה במאות אחוזים על שיעור דמי השכירות לו טען יונס – תומך במסקנה כאמור (יונס העיד, אף שלא הוכיח, כי הוא משלם 1,000 ₪ לשנה, ע' 15, ש' 23-21 לפרוטוקול).

סיכום ותוצאה נוכח כל האמור לעיל – התביעה מתקבלת.

על יסוד כל אלה אני מורה כי הנתבעים יישאו בהוצאות התובע ובשכר טרחת עורך דינו בסך כולל של 25,000 ₪.

כך, בהסכם השכירות – אשר ככל הנראה מתייחס אל החנות בחזית – צוין בסעיף 5 כי "השוכר מתחייב לא למסור או להעביר או להשכיר את המושכר או חלק ממנו... וכן לא להרשות למי שהוא אחר להשתמש או להמשיך להשתמש במושכר... וכן לא לשתף מי שהוא בהחזקת המושכר... בלי לקבל רשות בכתב מראש לכך מאת המשכיר". אף מהסכם 2000, ממנו מבקש הנתבע להיבנות עת הוא טוען בסעיף 52 לסיכומיו כי "התובעת היא זו אשר החליטה חד צדדית להפסיק הסידור שהיה נהוג בין הצדדים להשכיר את הנכסים המוגנים לצדדי ג'. היתנהגותה של התובעת... מפרה לחלוטין את ההסכם עליו חתמה עם הנתבע מיום 5/11/2000 [צ"ל 5/12/2000, כ.ה] שם נקבע בצורה מפורשת בסעיף 7 כי הדייר יהיה זכאי להמשיך להשכיר את הנכס – 'שאר הוראות הסכם זה ותנאי חוזה השכירות יחולו גם לגבי השכירות משנה עתידיות כאמור' "– לא ניתן ללמוד על התחייבות כלשהיא של התובעת כלפי הנתבע בנוגע לשכירויות משנה עתידיות.

בסעיף 9 למכתב ההתראה צוין כי "המושכרים עומדים ריקים מזה כשנה, לאחר שדייר המשנה פונה כחוק על ידך וע"י מרשתי, עקב אי תשלום שכר דירה השוטף החל עליו ובגין הפרות נוספות של הסכם שכירות המשנה". בסעיף 14 למכתב ההתראה צוין כי "להסרת ספק, שבה ומודיעה לך בזה מרשתי כי הסכמתה להשכרת המושכר בהשכרת משנה מבוטלת בזה". ממכתב ההתראה עולה איפוא כי התובעת איננה מקבלת דמי שכירות מוגנת או דמי שכירות משנה, וכי היא מבטלת את הסכמתה להשכרת הנכסים בשכירות משנה.

פרשנות סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר על שלושת התנאים המצטברים המפורטים בו, נדונה כאמור בע"א דרוקר נ' פלטין פ"ד יד (2), 809 על ידי כב' השופט י' כהן אשר קבע כי: "רק אם הותנה במפורש בין בעל הבית והדייר שאי-קיומו של תנאי מסוים נותן לבעל הבית את הזכות לתבוע פינוי, יכול בעל הבית לבסס את תביעתו על עילה זו...". לטענת התובעת, מתקיימת בעניינינו עילת פינוי מכוח סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר, בשל שלוש הפרות של הסכם השכירות (להלן: "ההפרות"): הפרת סעיף 6 להסכם השכירות, הקובע כי השוכר מתחייב לשלם את דמי השכירות במועדם; הפרת סעיף 5 להסכם השכירות בו התחייב הנתבע ש"לא למסור או להעביר או להשכיר את המושכר או חלק ממנו או את זכותו על המושכר או על חלק ממנו וכן לא להרשות למי שהוא אחר להשתמש או להמשיך להשתמש במושכר או חלק ממנו וכן לא לשתף מי שהוא בהחזקת המושכר או בשימוש בו או בכל הנאה ממנו, בין אם השמוש או ההנאה מוגדרים או בלתי מוגדרים וכן אסור לשוכר להעניק למי שהוא זכות במושכר בין בתמורה או בלי כל תמורה, בלי לקבל רשות בכתב מראש לכך מאת המשכיר".

הפרת סעיף 14 להסכם השכירות, המחייב את הנתבע לאפשר לתובעת לבקר בנכס "בשעות מקובלות". אשוב ואדגיש כי הסכם השכירות מתייחס לחנות בחזית בלבד, ומשכך לא ניתן להסיק ממנו על אודות הפרה המקימה עילת פינוי מכוח סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר, לגבי יתר הנכסים, מעבר לה. באשר לחנות בחזית, אכן קיימים בהסכם השכירות תנאים מפורשים האוסרים או מחייבים את הפעולות הניצבות בבסיס ההפרות הנטענות – דהיינו חיוב בתשלום דמי שכירות; התחייבות שלא להעביר/למסור/להשכיר/ליתן רשות שימוש/לשתף את הנכס מושא ההסכם; ומתן אפשרות לנציג התובעת לבקר בנכס בשעות מקובלות – הכל כמפורט לעיל (להלן: "התנאים").

...

מנגד, טוען הנתבע כי יש לדחות את התביעה על הסף ולחייב את התובעת בהוצאותיו, בצירוף שכ"ט עו"ד ומע"מ. הנתבע מוסיף וטוען כדלקמן; דין התביעה להידחות מחמת התיישנות; טענת התובעת כי הנתבע הפסיק לשלם דמי שכירות משנת 2002 התיישנה, וכך גם טענות התובעת באשר להפרות הסכמי השכירות העולות כדי עילות פינוי.

סוף דבר לנתבע זכויות מוגנות בנכסים.

בקשת התובעת בדבר צו למתן חשבונות – נדחית.

הנתבע ישלם לתובעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 30,000 ש"ח. סכום זה ישולם בתוך 45 ימים מהיום, שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מהיום ועד מועד התשלום המלא בפועל.

אפשר לפנות אותך מהדירה, יש תום שכירות לדירה שלך בלונדון, בהסכמים שלך כתוב שהשכירות מסתיימת ביום מסוים? לא. בעלי הדירה יכולים לפנות אותך מלונדון? כן. מתי ואיך? יש כל מני סיבות.

בנוסף צוין, כי הנתבע ציין בפני התובעת שם, כי הוא מחוץ לארץ (אנגליה) מספר חודשים במהלך השנה והוא מבקש להשכיר את הדירה שם בשכירות-משנה (Sublet) (כתב תביעה בתביעת לונדון, מיום 25.2.2020).

בתצהיר מיום 16.8.2018, לראשונה, מציין הנתבע כי אין בידיו חוזה שכירות, ומציין "כי הוא דייר מוגן ללא חוזה". תצהיר זה מהוה רקע לחקירתו הנגדית ביום 13.6.2019, בתיק המלון, שם מאשר מפורשות, כי הוא מחזיק בדירה בלונדון משנת 1972, לפחות, אך שב ומציין כי אין לו עדיפות כלשהיא, וכי הוא נמצא שם במעמד שוכר "רגיל". עדיפותו, כך מציין הנתבע, היא בשכר הדירה בלבד.

אשר לשאלת קיומה או העידר של "דירה אחרת למגורים", הפסיקה נקטה בפרשנות מרחיבה, הבוחנת את טיב הזכות ואינה מגדרת אותה לזכות מסוימת, כגון בעלות: "המבחן שלפיו ייקבע אם מיתקיים תנאי זה הוא מבחן הזכות החוקית, היינו, האם לטוען לדיירות מוגנת קיימת זכות שבדין לגור בדירה אחרת..." [יעקב שקד פינוי מקרקעין הליכים והלכות 339 (2017)].

...

עניינה של התובענה שלפניי היא עתירת התובעת להורות על ביטול פסק דין חלוט, בטענת מרמה וגילוי ראיות חדשות; להורות על סילוק ידו של הנתבע מדירתה; ולחייבו בתשלום סכום כספי בגין דמי שימוש ראויים בדירה זו. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים, בראיות ובמוצגים שהוצגו לפניי בית המשפט, השתכנעתי כי דין התובענה להתקבל בחלקה.

דין טענה זו להידחות.

דין טענה זו, אם כן, להידחות גם כן. סעדים תובענה זו הוגשה לשלושה סעדים.

חרף ייחודיות ההליך וחרף ייחודיות וחריגות הסעד העיקרי שהתבקש – אין מנוס אלא להיעתר לו. נוכח האמור, פסק הדין שניתן על ידי בית משפט השלום בתל אביב יפו בתיק ת"א (שלום ת"א) 14028/91 מיום 30.9.1992 – בטל.